以土地出资成立开发公司

1、 1 / 9 母子公司关系产生的方式往往有： 收购，母公司通过协议方式收购已有的企业或在证券市场大量买进另一家公司的股票或股份；设立，一个公司其经营业务有必要扩展时，可直接投资设立子公司；订约，母公司与其他公司签订企业支配合同，使其他公司成为子公司 新公司法已经取消了上述比例限制，所以，一家注册资金为300万元人民币的母公司，可以投资1000万元设立另外一家子公司。 但是有一个条件是： 新公司法第五十九条一人有限责任公司的注册资本最低限额为人民币十万元。股东应当一次足额缴纳公司章程规定的出资额。 一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。

2、所以，如果母公司的股东只有一个自然人股东的话，该母公司就不可以再单独设立子公司了，必须与别的企业共同投资设立子公司。 一、公司法规定 第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。 全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。 第一百七十九条有限责任公司增加注册资本时，股东认缴新增资本的出资，依照本法设立有限责任公司缴纳出资的有关规定执行。 结论

3、： 2 / 9 货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。 二、工商规定 关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知(财企200946号) 一、有下列情形之一的，应当进行资产评估： （一）投资人以非货币财产出资的； （二）在验资或申请工商登记时，验资机构或投资人发现用作出资的非货币财产与评估基准日时的资产状态、使用方式、市场环境等方面发生显著变化，或者由于评估假设已发生重大变化，可能导致资产价值发生重大变化的； （三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。 二、以非货币财产出资评估，投资人应当委托依法设立的资产评估机构进行。 三、国资委相关规定 1、企业国有资产法

4、第四十七条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。 第四十八条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司应当委托依法设立的符合条件的资产评估机构进行资产评估；涉及应当报经履行出资人职责的机构决定的事项的，应当将委托资产评估机构的情况向履行出资人职责的机构报告。 第四十九条国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司及其董事、监事、高级管理人员应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，不得与资产评估机构串通评估作价。 3 / 9 第五十

5、条资产评估机构及其工作人员受托评估有关资产，应当遵守法律、行政法规以及评估执业准则，独立、客观、公正地对受托评估的资产进行评估。资产评估机构应当对其出具的评估报告负责。 结论： 以非货币财产对外投资，需进行评估；与工商规定一致。 2、XX市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发XX市属国有企业投资监督管理暂行办法的通知（XXX号） 第九条市国资委对企业投资活动实行分类监督管理。 （一）市直管国有企业非主业投资、国有资本不占控制地位的投资、埠外及境外投资等应报市国资委立项核准。 市直管国有企业申办投资项目立项核准手续的，应当在董事会决策之日起5个工作日内，向市国资委报送书面申请报告，随附董事会决

6、议、近期财务报表（含资产负债表、损益表、现金流量表等）、法律意见书等相关材料。 （二）除本条第 （一）项以外的投资项目由市直管国有企业董事会研究决定，其中固定资产投资金额在人民币1000万元以上（含本数，下同）、产权收购及长期股权投资金额在人民币500万元以上的，报市国资委备案。 市直管国有企业办理投资项目备案手续的，应当在董事会决策之日起7个工作日内，向市国资委报送董事会决议、可行性研究报告、非货币资产评估报告、法律意见书、合资合作意向书、合作方资信情况证明及工商营业执照有效复印件等相关材料。 （三）委托主管部门管理的国有企业有本条第 （一）项所列投资活动的，报其主管部门核准后，报市国资委备

7、案；有本条第 （二）项所列投资活动的，应当同时报其主管部门和市国资委备案。 4 / 9 结论： 完成对外投资后，需向国资委进行报备。 3、XX市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发XX市企业国有资产评估项目管理暂行办法的通知（XX号） 第四条XX市企业国有资产评估项目管理实行核准制和备案制。 第五条企业国有资产评估项目按产权关系经市国资委所出资企业或企业主管部门初审后，报市国资委办理核准或备案。 第六条经核准或备案的资产评估报告自评估基准日起有效期为1年。 第七条市国资委下达的资产评估项目核准文件或经市国资委备案的资产评估项目备案表是企业办理产权登记、股权设置和产权转让等相关手续的必备文件。

8、 第十五条企业有下列经济行为之一的，其涉及的资产评估项目实行核准制： (一)经市政府批准实施的重大经济事项涉及的资产评估项目； (二)市国资委所出资企业整体或部分国有产权变动涉及的国有资产评估项目； (三)净资产帐面价值5000万元以上的国有企业实施整体改制、股份制改造、破产清算涉及的国有资产评估项目； (四)帐面价值1000万元以上的非货币资产处置涉及的经济行为所对应的国有资产评估项目； (五)本办法第十条经济行为涉及的帐面资产价值1亿元以上的非国有资产评估项目。结论： 需与国资委沟通，是否需要核准，或只需备案即可。 综上，建议与国资委进行沟通，明确相关程序、手续。 5 / 9 四、税法规定

9、 1、营业税及附加： 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 结论： 对以国有土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共担分险的，不征营业税。 2、企业所得税： 中华人民共和国企业所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令第512号）规定： 第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 3、土地增值税：

10、 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字199548号 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 6 / 9 财税200621号 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不

11、适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 六、本文自 2006年3月2日起执行。 结论： 对以国有土地使用权投资，对方不是房地产开发企业的，不征土地增值税。 4、印花税： 财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知财税2006162号 三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。 结论： 因此需按土地使用权转让合同价的万分之五缴交印花税 5、契税： xx契税暂行条例实施细则 第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： （一）以土地、房屋权属作价投资、

12、入股； （二）以土地、房屋权属抵债； 7 / 9 （三）以获奖方式承受土地、房屋权属； （四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 结论： 因此，对以国有土地使用权投资入股的行为，受让方要按规定缴纳契税，现行福建省的税率为3%。 五、账务处理 企业会计准则第6号无形资产规定，“无形资产应当按照成本进行初始计量。”“投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。” 企业会计准则第14号收入应用指南规定，“企业除之固定资产、无形资产等活动，不是企业为完成七经营目标所从事的经常性活动，也不属于与经常性活动相关的活动，由此产生的经济利益

13、的总流入不构成收入，应确认为营业外收入。” 土地使用权对外投资评估增值时： 1、土地使用权出让方账务处理： 借: 长期股权投资 贷: 无形资产 营业外收入 银行存款（评估费） （有观点认为增值部分应该记入“资本公积”，但不论如何处理，增值部分都应缴交企业所得税） 8 / 9 2、土地使用权受让方账务处理： 借: 无形资产 贷: 实收资本 六、将发生的支出 依据上述分析： （一）土地使用权受让方将发生的支出 1、受让土地使用权应缴交的契税 2、产权过户费用 3、验资费用 4、新增资本金，应按万分之五缴交印花税 （二）土地使用权出让方将发生的支出 1、评估费支出 2、产权过户费用 3、土地使用权评

14、估增值部分应缴交企业所得税 4、土地使用权产权转移，应按万分之五缴交印花税 企业以土地使用权投资入股是否纳税，应视具体情况而定。财税字199548号文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税200621号规定对以土地（房地产）作价入股进行投资 9 / 9 或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用财税字199548号规定。企业以非货币资产作价投资入股时，暂不缴纳营业税。但转让该股权时需要计算缴纳营业税。次此投资，你单位应按规定缴纳土地增值税时，其收入按下列方法和顺序确认： 1.