公园物业方案

1、常青花园？中央公园物业治理方案第一局部整体治理目标和理念常青花园？中央公园作为面向社会一个居家、生活、休闲场所,必须委托具 有较高标准的物业治理效劳来打造舒适的生活、休闲环境.相信经过通力合作, 我们有信心、也有水平将该公园打造成为武汉市东西湖区高品质休闲园区.公园占地118386平方米,其中规划道路、广场 14864平米,湖景面积约 5000平米.其余区域全部为绿化景观,针对公园的总体概况和各个要素,我公 司确立了以下整体的治理设想及筹划方案.一、治理根本定位从接管开始：物业治理以配合为中央,促进配合公园的治理,物业治理的 好坏必将直接影响到公园的整体形象,优质的物业治理和房屋质量保修承诺将

2、形 成良好的市场口碑,对公园起到无形的宣传作用,反之将成为阻碍.在此期间, 物业治理效劳的质量是关键,性价比高的物业治理对公园的宣传将起到积极作 用,根据这一特点,我公司将在治理初期增强物业治理的品牌效应,集中治理优势,尽快创出该公园的物业治理品牌,形成良好的市场口碑.二、治理理念定位树立 以品质为重,以效劳为尊的理念,安装运转良好的公园设施设备、 平安温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景 五个保证.一树立以品质为重,以效劳为尊的理念坚持 以治理效劳于人,以效劳奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人 , 打造物业优质效劳的品牌.不断听取公园游客的合理化建议和要求,及时弥补工 作中的缺陷与缺乏,提供

3、最优质的效劳、最贴心的关心.该公园作为高端休闲区,其特点决定了物业治理工作开展的标准更应表达出 一种舒适、平安、尊贵我公司将秉着真诚的态度,以高起点、高标准、严要 求的标准,试图为游客缔造最纯粹的感性,使游客充满享受舒适与生活的便捷. 舒适：物业治理的舒适表达在 温暖、洁净、方便、快捷的休闲环境,具环境应 该首先注重 舒适的一面,以满足其 理性上的根本需求平安：平安防范是物业治理公司的专业效劳,我公司将从治安、消防、车辆三个 方面来搞好治理工作,同时为了满足游客使用人的平安需求需要制定出相 应的治理制度和应急预案.尊贵：以人为尊、以人为本的一贯效劳理念能让游客或使用人表到达生活尊 贵的一面.高

4、标准的物业治理将使游客感受到档次和身份的象征,通过我们的管 理,力求让游客满足 受人尊重的需求二抓住三个保证： 运转良好的公园设施设备、平安温馨的生活环境、赏心 悦目的公园风景1、运转良好的公园设施设备要保证公园的正常运转,最根本的条件就是保证公园各种设施设备的可靠运 行.我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对公园的设施设备进行日常治理和 维护,对公园的水电设备、智能化设施等进行定期的养护,保证公园设施设备常 年运转良好.2、平安温馨的居住环境公园平安是正常休闲、生活的根本保证,通过我物业公司的努力,营造公园 平安温馨的工作环境,保证监控设施、消防等安保设施设备的正常运转, 保证无 重大治安案

5、件.3、赏心悦目的公园风景休闲、生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情,在做好公园清洁工作的 同时,我们也将配合好绿化公司 对公园内的花卉以及环境的绿化工作, 做到公园 内的花卉、树木生长正常,布局合理.三、治理方式我们将该公园的物业治理根据标准和操作标准进行治理.在治理合同期内制定年度治理目标, 在经济上实行独立核算自负盈亏,实现 社会效益、经济效益和环境效益的同步开展.四、治理目的1、保持和提升物业的完好程度.通过增强对整体物业治理的养护和对人的治理 和效劳,以预防使用不当,损坏公共配套设备设施.2、创造良好环境,统筹安排公园各项设施的治理养护,强化宣传,对游客进行 依法治理约束,共同维护

6、公园环境.3、维护公园的权益.增强对游客的行为治理、维护公园的整体利益,从而有利于公园的口碑.五、治理原那么根据全国?物业治理条例?、?武汉市物业治理条例?及其实施细那么,本着精 干高效、优质效劳的治理原那么,实行 管、养、修、效劳为一体的综合治理. 六、治理内容1、公园建筑本体公用局部楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和根底等承重 结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等的维修,养护 治理.2、公园房屋建筑本体公用设施设备公用的上下水管管道、落水管、公用 照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备等的维修,养护,治理和运行 效劳.此条由甲方确定是否委托我方3、公园规划红线内配套效劳

7、设施道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、 池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等的维修、养护和治理.4、公共环境包括公共场地、房屋建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的 收集、清运.5、交通、车辆行驶和停泊治理.6、配合和协助当地派出所进行平安监控和巡视等护管工作.7、消防治理.8、公园文化娱乐活动.9、其他特约效劳.10、物业治理档案、资料.第二局部治理架构和人员配备、治理及物资的配备第一章治理架构根据公园的实际情况,从节省人力、物力的角度出发,不设置一些专门的机 构,一人多岗,重在治理.效劳中央实行工程经理负责制,与公司签订年度治理 目标责任书,实行年度目标责任考核.效劳中央设置一个中央、三个班

8、组,即：客户效劳中央和工程维修班、秩序维护班、环境维护班,根据各自的分工负责本班组的工作机构设置图：委托方受托方我物业公司将本着 精干、高效,以岗定人的原那么确定人员编制,建立一支 现代化、专业化,高素质、复合型的治理队伍,实施先进治理理念,保证各项工 作高效、快速的开展,为该公园实施专业化的物业治理与效劳. 在保证各项治理 工作有效落实的根底上,尽可能的节省人工开支,以使有限的经济来源更好的发 挥其效能.一、配备原那么1、坚持高素质、业务精的高层次配备原那么；2、力求精干、高效、实用；3、热爱物业治理工作,有创新、奉献精神.、治理人员的配备分类和数量:岗位岗位及人数人数备注效劳中央经理1全面

9、负责公园的治理客服中央主管负责客服接待投诉处理客服人员兼文员负责与业主使用人之间的联系工程部维修工全面负责工程维修、装修负责班组日常事务治理含电工、给排水工保洁部领班1全面负责清洁治理或顶班外围保洁员1负责与外围人行道清洁马路、广场、湖面保洁员2负责园区道路及大广场清洁展览厅三栋房子保洁2负责室内及小广场清洁卫生垃圾收集转运1负责清理园区内所有垃圾桶秩序部主管1全面负责平安、交通治理夜班巡察1晚11点后巡察清场提示离开秩序员2门岗、巡逻岗、消防员、车管员合计12注：此人员配置表按行业标准配置,进场后我公司会再次根据现场实际情 况进行微调.第三章员工培训和考核人是企业中最重要的资源,物业治理的经

10、营就是人与人之间的往来,企业 中人力资源反映了企业竞争力的强弱,而教育和培训是提升企业人员素质的重要 手段,所以我们把培训人才作为实现物业治理现代化的根底环节和可靠保证.一、培训目标标准员工培训考核工作,使员工培训工作系统化、标准化,最终使员工具备 满足工作需要的知识和技能,提升物业中央全体员工的专业水平以及效劳意识, 培养爱岗敬业的精神,增强队伍的凝聚力、稳定性,为管好公园提供人力资源保 证,保证治理人员100%合格上岗,全员培训率达100%.二、培训方式一外派培训：我公司每年引进12名物业治理专业学生到公园实习,引进新观念、新理 论、新思维,到达实践和理论的结合；选送业务骨干参加行业主管组

11、织的物业治理培训班, 接受新事物,学习好方法,提升业务水平.二岗位培训以公司为培训基地,针对不同岗位集中授课进行岗前培训;实地跟班,以老带新进行岗中培训.三会议讨论针对日常治理工作中发现的典型案例组织物业中央各类人员进行讨论,提升员工实际工作水平、培训方案培训方案注重分阶段培训,分为接管前集中强化培训、日常治理培训培训阶段培训对象培训内容目标及效果培训时间接管前 培训全体员工公园概况、岗位制 度、工作流程、效劳质 量、效劳技巧、物业管 理知识等通过岗前培训,使 公园各类治理人员 根本具备上岗水平接管前日常治理 培训新进员工工程概况、物业中 心规章制度、物业治理 根本知识、岗位根本技 能培训等具

12、备上岗根本水平进入物业 中央一周 内治理人员物业治理法规文件、岗位技能技巧培训等提升治理效劳水平水平常年进行操作层培训岗位技能技巧、效劳意识、沟通水平提升效劳水平常年进行全体员工仪容仪表、文明礼貌 用语、效劳行为标准建立良好的公司文化气氛常年进行第四章员工的仪表、行为标准物业治理是该公园的一个组成局部,员工的仪容仪表,标志着物业公司形象, 也是公园业主使用人开展公园活动的对外窗口.物业治理员工的外在表现形 式是缺一不可的,要求我们每个员工对自己的行为有一个准确的任职,将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作常抓不懈, 全面提升企业的信誉度和公 司形象.一、着装所有员工一律穿制服上岗.二、仪

13、表行为标准1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服,制服应干净、整洁、笔挺.2、穿西装制服时,领带必须结正,不得卷起衣袖和裤脚.3、制服外不得显露个人衣物和物品,制服口袋不要装过大的物品以免鼓起.4、上岗时必须佩戴工作牌,工作牌应端正佩戴于左胸.5、男员工不得留长发,女员工不得浓妆艳抹,时刻保持良好形象.三、仪态行为标准1、面对业主或客人应随时保持微笑,不准给业主或客人看脸色, 向业主或客人发脾气.2、和业主交谈时应全神贯注,双眼注视对方, 适当地点头称是.不得东张 西望、心不在焉.3、在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作,如双手叉腰、挠头、挖耳等.4、上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等.5、不得

14、当众整理个人衣物、化装等.6、行走时不要勾肩搭背,与业主相遇应靠边而走, 不得从二人中穿行,请 人让路要讲对不起,不得横冲直撞,粗俗无礼.7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品,以免发出不必要 的声响影响他人工作.8、咳嗽、打喷嚏时应转身向后,并说对不起.9、员工在工作、打 或工作与人交谈时,如有业主客人走近,应立 即打招呼或点头同意,表示注意到他她的来临,不准毫无表示或装作没看见.10、在为业主效劳时不得流露出不耐烦、不快乐、冷淡的表情,应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢.11、上班时要保持良好的坐姿或站姿,不得东歪西倒前倾后靠,不得伸懒 腰.第五章员工奖惩机制我们将实行奖勤罚

15、懒,根据公司检查考核以及业主对公园物业中央工作的 考评,每季度评出最正确工作人员以及不称职的员工, 得到荣誉的进行奖励,不称 职员工进行待岗培训、限期改良、辞退等阶段的处理；根据每季度的考评结果年 末对治理工程全年工作进行综合评议,评出物业中央先进个人.一、目的为维护公司声誉,增强企业治理,提升治理水平,在增强事项教育的同时, 对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分.二、种类 育口适用于第一次触犯稍微过失的规定.二严重警告适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者三最后警告适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者四开除或辞退适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者.三、过失性

16、质一稍微过失违反以下一项者,给予警告一次1、一个月迟到或早退三次；2、违反护管制度,拒绝护管人员检查；3、违反平安制度但未造成后果；4、在公园内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹；5、不讲卫生,在公园公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰；6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、用岗闲聊；7、由于工作过失,造成公司财务损失达成 100元以上1000元以下；8、业主连续三次反映工作态度不好经查属实；9、私扣业主使用人提出的一般意见.二严重过失违反以下一项者,给予严重警告一次：1、旷工一天；2、利用职务之便收取户主或客户钱物；3、对业主使用人态度蛮横；4、公开顶撞上级,不服从指挥或成心消极怠工；5、由于

17、工作过失,造成公司财务损失价值 1000以上3000元以下.三重大警告违反以下一项者,给予最后警告一次：1、连续旷工三天；2、接受贿赂；3、殴打他人或相互打架斗殴4、由于工作过失,造成公司财务损失价值达 3000元以上.四开除犯有以下错误,立即予以开除或辞退1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天；2、偷窃公司、同事或业主财务；3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私利；4、严重玩忽职守,给业主使用人或公司利益造成重大损失；5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人；6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；7、犯有其他严重错误.四、奖励条例一奖励对象1、在改良公司经营治理,提升经济效益和

18、治理效益方面有显着成绩者;2、工作努力,深得业主表扬者；3、在危急时刻为保护他人生命平安,保护公园财产方面有特殊成绩者;4、在预防业主被盗、丧失等事故方面有奉献者；5、因其行为为公司带来荣誉者；二奖励方法凡符合奖励条件者,经公司批准予以确认,奖励形式.1、授予奖状证书；2、颁发奖品或奖金；3、特别加薪;4、晋级第三局部治理规章制度公司根据治理经验,建立起一套行之有效的物业治理规章制度, 该物业中央 拟制定以下几个方面的规章制度：一、治理十条标准一文明效劳遵守社会公德,讲究职业道德,执行各项规章制度.物业中央各类员工守 时守纪,着装整洁,礼貌待人,严格按?效劳准那么?,做好各项效劳.二整体环境公

19、园公共场所没有堆积物,地面平整,无建筑垃圾.公园整体外貌无损坏, 房屋到达完好或根本完好的标准,车辆停放整洁有序.三清洁卫生公园内公共部位清扫保洁,卫生无死角.做到：垃圾日产日清,管道、沟 渠畅通,无积污堵塞,公园公共走廊洁净,不堆放杂物,排污到达国家规定排放 标准.四楼外绿化如外包,那么忽略此项公园外公共绿地和街道绿化分布合理,花、草、树木、建筑小品培植得当, 环境优雅宜人.五治安治理公园内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害,有制度、有设施、有公约、 有专人负责.公园内治安人员尽职尽责,保证公园业主使用人身财产平安和 商业机密.六经费治理严格根据国家和市有关部门制定的收费标准,无乱收费、乱摊

20、派行为.收 费统一,手续简便,方便业主,各种费用收缴及时.物业中央严格执行财经纪律, 财会人员无贪污、挪用行为,并厉行节约,积极开展多种经营.七设施齐备公园内给排水、供电、通讯、照明、消防、监控、文体等设施齐全完备, 运作正常,不改变原设计用途,发现破损及时修理.八楼内文化积极开展文化活动,宣传教育活动内容丰富,活动开展有方案、有制度, 积极培养保护公物,遵守法纪,团结互助,弘扬社会主义精神文明和道德风气, 共同创立文明公园.九机构职能物业中央治理人员责任明确,分工合作,协调治理.行政治理尽职尽责, 监督机制完善.召开各种会议有记录纪要,开展各项活动有效益.资料、档 案齐全,保存完好.十管住关

21、系业主至上、效劳第一 的宗旨贯穿在各项治理效劳之中,切实表达 为业主 使用人排忧解难,使业主使用人满意.二、岗位责任一物业中央工程经理岗位责任1、熟悉物业治理的法律、法规、政策及公司领导要求,根据公园实际,完 善有关规章制度,不断提升治理水平.2、根据有关达标条件,制订和实施公园创优方案,建立健全护管、卫生、 绿化、水电、房屋、车辆、市政等治理制度.3、负责护管、消防过程的限制和治理,营造平安、舒适的工作环境.4、搞好公园公共卫生、平安防范、车辆治理、供电、供水、消防、电梯运 行等治理和市政房屋设备、设施的维修、养护. 与绿化修护单位处理好关系,保 证公园整体效劳不受影响.并应积极与其配合.5

22、、负责物业维修效劳、保洁、绿化效劳过程的治理和限制.6、负责各类设备的运行限制及维修保养治理,保证设备设施正常运行.7、负责各项效劳过程中质量记录的正确、清楚、完整.8、对维修人员进行业务培训,不断提升他们的专业素质.9、提升全体员工的消防平安意识,消除不平安隐患.10、坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月抽查工作.11、完成领导交办的其他任务.二工程维修班岗位责任1、工程维修班在物业中央主任的领导下,组织本部门开展专业维修工作.2、制定公园设备、设施维修保养方案,并抓好落实,及时提出设备、设施 的更新和质量治理建议.3、负责处理维修申请,及时安排维修人员为业主提供效劳,核定收费工程 和标准,现

23、场验证维修工作.4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作.5、熟悉辖区内各类房屋的结构、平安要求；熟悉公用设施、设备的种类、 分布、平安要求,掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况,开 展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命.6、经常巡视辖区,走访、回访业主.7、了解本部门员工思想动态,做好思想教育工作.三护管班长岗位责任1、护管班长在物业中央主任的带着下,负责护管工作并协助主任做好其他 治理效劳工作.2、主持全队工作,果断执行主任命令,带着全队人员有良好的精神面貌, 依据各自责任,认真做好平安保卫工作.3、熟悉各岗位责任、任务、工作要求、考核标准,掌握公园护管工作

24、的规 律及特点,增强重点部位的平安防范.4、处事公正,言行文明,对自己的缺点勇于改正,虚心接受工作建议和意 见.5、做好护管班的月工作安排.6、经常巡视公园检查各岗位工作情况, 走访回访业主,坚持夜间轮流查岗, 发现问题及时向物业中央汇报,及时解决.7、对新队员做好培训及传带工作,了解员工思想动态,及时做好思想教育 工作,对离职人员谈话,主持办理交接工作.8、协助物业中央做好房管工作.9、每月召开一次班务会,组织讲评工作10、及时做好护管员的岗位培训、军事练习及日常考核工作.11、定期对义务消防员进行培训,不断提升他们的操作技能和应变水平.12、带着护管班配合其他治理效劳工作.四环境班班长岗位

25、责任1、保洁主管在物业中央主任领导下,负责实施公园的保洁绿化工作,美化、 净化工作环境.2、负责保洁工作现场治理,及时了解保洁员的思想和生活动态,解决疑难 问题,并定期向主任汇报.3、熟悉公园分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积,具有治理保 洁的全面技能.4、制订工作方案,增强组织落实,经常检查催促他们执行方案及落实各项 工作,每月组织召开保洁分析会,总结保洁工作.五消防治理员岗位责任1、遵守物业中央各项规章制度和消防治理制度.2、熟悉公园消防限制系统原理和设备、设施的功能、位置,熟悉灭火工具的摆放点,掌握消火栓、灭火器、11靴警的使用方法和程序.3、应对消防设备、设施作定期巡查和保养,

26、发现缺陷及时修复,必要时向 物业中央报告,并提出预防性建议.六电工岗位责任1、负责公园内所有电器及供电线路的例行保养工作.2、熟悉公园供电系统的线路图和限制方法,机电设备的性能和使用状况, 保证低压配电设备的正常运行.3、严格执行操作规程,遵守用电运行维修保养制度.小修不过时,大修不 拖延,会判断和处理发生的故障和事故.4、各类电器设备,应定期进行检查,在检修时必须切断电源,挂上警告牌, 并设人监护.合闸前应仔细普查一遍,确认无问题前方可合闸.5、尽量不带电作业,特别是在危险场所禁止带电作业,如必须带电作业, 应采取必要的平安举措.6、积极主动为业主效劳,接到施工单,应立即赶往处理,并在最短时

27、间内完成,工作完毕清理场地,完工后在维修单上填写修理内容及所用材料,请业主在维修单上签字.如一时不能修复应向业主说明情况.7、负责消防治理及低配值班.8、每天要巡查设备、仪表运行情况,检查公共区域的电灯和末端供电线路 情况,做好各种运行记录,发现问题及时处理,保证机电设备的完好率,保持机 房、设备整洁.七给排水工岗位责任1、负责公园水泵房的运行治理,负责所有管道的日常维修,熟悉管道阀门 用途、走向和各种参数,保证管道畅通和设施完好.2、保证公园给排水设备的正常运行.3、定期巡回检查,做到小修不过时,大修不拖延,特殊维修及时报上级审 批.4、工作时,严格遵守平安操作规程,保证自身和他人的人身平安

28、.5、工作完毕及时清理场地,清点工具和剩余材料,并保管好所辖工具.6、积极主动为业主效劳,接到报修 或施工单,应立即赶往处理,并在 最短的时间内完成,完工后请业主在维修单上签字.如一时不能修复应向业主说 明情况.八护管员岗位责任1、严格遵守公司各项规章制度,公正处理各类事件,树立护管人员的良好 形象.2、坚守岗位,保持高度警惕,注意发现可疑的人、事、物,预防治安案件 的发生.3、遇有突发性事件和恶性事件,应采取紧急举措,制止事态扩大,并注意 保护现场,及时向上级报告,等待处理.4、积极配合卫生、绿化、维修等其他效劳,制止违章行为,发生分歧要以 理服人,不能制止的向带班员报告.5、熟悉并掌握公园

29、分布根本情况,增强治理力度,做好保密工作.6、注重仪容仪表、文明执勤、礼貌效劳.九巡逻岗位责任1、检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况.发现情况异常时,应立即查明原因,视情况报告带班员或物业中央.2、检查防火门、消防窗、路灯、开关面板、消火栓、灭火器和给排水管道 有无损坏,发现漏水电及设施损坏时,应采取有效举措并及时报告物业中央.3、检查机动车停放,如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象, 应立即制止,如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理.4、检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响,并对形迹可疑人员进行 查询.5、熟悉和保护公园配套的公共设施、机电设备、泵房、消防器材及消防

30、栓位置,并熟练掌握各种灭火器材的使用方法及火灾处理程序.发现火警时,立即报告带班员并迅速报警,就近采用灭火器材扑救.6、按时开关公共照明路灯,保护公园内的公共照明设施、公用市政设施、 绿化,如有损坏,查明事故责任者.7、发现可疑物品或捡到失物,立即交给带班员.十车辆治理员岗位责任1、懂得一般交通治理指挥知识,熟悉停车场路况环境,以及底层车库车位 使用状况,熟悉车主、车牌号和停车位号.2、提醒和指挥司机,按路线行驶,有序停放,对不听指挥的车主有礼貌的 耐心劝说.3、及时提醒车主关好车窗、门,勿将贵重物品遗留在车上.4、保持高度警惕,对停放的车辆实行巡视查看,保证车辆停放平安.坚持 文明上岗,礼貌

31、待人,妥善处理上岗时遇到的各种问题.5、定期检查消防设施、照明灯等是否完好有效,如有损坏,及时报修.6、认真做好交接班记录工作.十一保洁员岗位责任1、负责公园外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁.2、负责公园周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁.3、负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作.4、定期对室外果皮箱和垃圾中转站房的清洁、清运和消杀工作.5、定期对大台、明沟、污水池进行清理和消杀工作.6、维持责任区域清洁卫生,劝阻、制止违反清卫治理规定的行为7、积极完成领导交办的各项临时任务.第四局部 各项治理具体实施方案第一章 总体治理目标指标名称治理标准治理指标实现举

32、措房屋及配套 设施、设备完好率98%建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修及时率100%建立严格的维修制度,要求小维修三分钟之内答复处理, 零修工程及时完成,急修工程不过夜,回访情况记录, 设立值班 维修工程质量合格率100%分项监督,按操作标准严格把关绿化完好率保洁举99%保洁落实到人,建立责任制,巡查记录完善,监督检查 得力道路完好率98%落实责任人,进行日常巡视检修和定期维修保养投诉处理率100%增强与业主使用人的沟通,定期走访,征求治理意 见,及时排忧解难.投诉处理有结果,有记录和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度,定期培训和演习,加大宣传力度, 安保日常巡查,发现隐

33、患及时处理治安案件发生率因治理 因素的 发率低实行24小时巡逻值班制度,确立入住期入防为主、科防 为辅、全面防范的治安思路.明确治安责任,层层防卫, 以保证公园的人身财产平安,接受报警及实施调度第二章房屋和设施、设备治理方案总体要求做到三无,设备无故障,设施无损坏,管线无堵漏,具体方案如下：、房屋和设施设备养护工程示意表类别工程定期养护周期内容实施效果房屋本体外墙面、屋间、楼梯通道外墙面3年 一次,屋间 5年一次, 楼梯通道5 年一次检查修理无损坏区内道路碎路面、碎道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏区内照明楼道灯、广场灯、 车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合平安标准,正常

34、使用沟渠池井雨水口、雨水井、 污水井、化粪池、 阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸 及阀门检测保养畅通、无损坏停车场停车场每年一次翻新、更换 旧标识牌、 消防设施检 测标识完整、明晰,设施完好公共标识牌、警示牌每月一次翻新、更换标识完整、明晰,设标识牌残旧标识牌施完好自行车停放处自行车房每年一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰,设 施完好智能化系统监控系统、红外线报警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏,使用正常供水供电系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常公共设施围栏、宣传栏、播送系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏,播送正常二、房屋的修缮和日常养护1、定

35、期检查公园,发现问题及时维护,保证正常使用,最大限度的发挥公园的使用功能.2、制定房屋及设施设备的治理规定,制止各种擅自改变房屋和配套设施的 用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为.3、做好零星养护工作,应急维修不过夜,保证房屋正常的使用功能.4、大修、中修做好养护方案,及时制定养护方案,报业主委员会同意后安 排实施.三、设施设备的治理保养工作配合好甲方工作人员的工作1、建立联系卡制度,与公园所有的设备厂家及安装单位建立联系,由他们 指派技术人员到现场指导,或直接承当设备的治理与维修任务,使各类设备始终 处于最正确的运作状态2、将公园所有设施设备进行分类,建立验收、登记、建档、保管、搬移、 调拨

36、、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度,定期对设施设备进 行清查、核对,保证账、卡、物相符,并为制度设备养护方案提供数据和资料.3、派专业技术人员、熟练技术工人深入公园机房,熟悉设施设备的性能和 操作要求,根据行业标准制定设施设备治理保养方案,做好治理保养工作.4、建立设施设备日常保养和定期检查维修制度,责任到人,记录及时、详 细、准确,建立设备大、中、小修工程的验收制度,保证维修合格率到达100%, 并进行回访,回访记录健全.第三章安保治理方案人力、物力配备充足,技防、人防相结合,根底工作扎实,各项治安防范制 度落到实处,保证公园无重大治安、火灾事件发生.一、治安治理公园实行24小

37、时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出 入公园登记制度等各项平安防范制度；制定护管人员岗位责任和切实可行的平安 保卫工作程序,明确责任区域,注重技防和人防相结,各项治安防范制度落到实 处,保证公园平安.一护管人员配备公园的护管人员共配备4名秩序人员,其中队长1人不脱产,队员3人, 值班分为白、晚两班,对公园实行 24小时不间断治理.白班3人：门岗2人,巡逻1人；其中白班有一人为休息顶班人员晚班1人：门岗值勤,夜间11点以后每小时骑自行车巡逻公园一遍.队长 在寝室备勤,有突发事件立即到达现场.二灵活、高效、人性化的值班方式我们在治安治理中既要保证平安,又要维护业主与客人之间的正常来

38、往, 具 体表现为：1、强化平安举措,保证公园业主使用人的财产和人身平安；2、礼貌待人,营造良好的生活、居住环境,杜绝戒备森严、一味盘问的公园治理模式,到达 内紧外松.提升护管人员的素质,所谓 来的都是客,护 管人员要善于察言观色,对出入人员区别对待,不由于护管人员的失礼而影响业 主使用人的交往活动；二、消防治理1、对护管员进行消防业务知识培训,掌握国家有关消防的法规和制度,熟 悉公园自动消防系统的性能和操作,熟练掌握各种消防器材的使用.2、定期进行消防平安检查,护管员每天巡视公园的每个角落,及时发现消 防火险隐患；定期对消防器材灭火器、消防栓等的完好情况进行检查；每天 检查公园自动消防报警系

39、统是否正常运行；每天对公园平安用电情况进行检查； 定期对消防设备消防泵、水喷淋等进行测试,并做好记录.3、在增强日常防火工作的同时,还要做好灭火的准备工作,制定火灾应急 行动实施预案,以备一旦发生火灾,能及时有效地组织自消自救,对重点岗位、重点部位落实责任到人,将火灾的损失降低到最小程度；成立护管员为主、公园 工作人员为辅的消防队,每年进行1-2次实地消防方案预演.4、定期组织物业中央员工学习消防知识,对公园工作人员进行消防知识宣 传.三、车辆治理做好公园的停车标准治理,在入口设置禁鸣限速标志,对临时停车车位进行 划线,使公园内车辆停放井然有序,保证公园道路畅通.我公司参考停车场设计,为便于治

40、理,为维护公园的良好停车秩序,建议安 装IC卡智能停车场治理系统一套,将整个公园的车辆治理纳入电脑治理之下, 提升治理效率,方便业主出入,有效预防车辆的遗失.物业中央将设置专门的车辆治理人员, 负责发放停车卡、进行车辆引导、出 入口限制、平安防范、巡查车辆停车和治理行车秩序.做好公园的停车标准治理,在入口安装减速带和禁鸣限速标志, 在公园出入 口设置导向牌,停车场内设置相关的交通指示牌, 对临时停车车位进行划线,使 公园内车辆停放井然有序,保证车辆人员平安.第四章清洁卫生治理方案严格执行公园环境卫生治理、卫生工作标准和员工考核制度,保证公园常年 干净整洁.物业中央主管一天两次检查卫生工作质量,

41、 根据卫生标准对清洁工进 行考核.结合公园实际情况,制定如下治理方案：一、治理目标通过严格的卫生工作标准和有效的治理监督机制, 保证公园公共场所保洁率 到达98%以上.二、人员配备及工作制度一人员配备：公园道路、大广场、绿化带白色垃圾：2名；公园水域及转运垃圾：1名； 外围：1人；老售楼部三栋房子及小广场：2人；领班：1人易可顶班二工作时间拟定上班时间为上午 7: 00-11:00下午15:00-18: 00.三保洁范围公园所有公共部位、公园外道路、停车场等.三、卫生标准1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹.2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施,无明显污迹.3、标识牌、公

42、共设施目视无明显灰尘；4、不锈钢外表无污迹.5、垃圾桶泊倒及时.6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网.7、卫生间墙面、地面干净,大小便器干净.8、公园外道路、绿地无杂物等.四、清洁内容1、公园外路面清扫,每日7小时保洁；2、公园大厅、楼梯、走廊每天清扫一次,7小时保洁,不间断对垃圾桶收 集、清运；3、一楼大厅玻璃门每天擦拭一次,楼梯玻璃每月擦拭一次；4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭,并不断巡视保持干 净整洁；5、垃圾收取,固定垃圾桶每天定时收取；6、绿地卫生每天巡视、清洁一次,保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；第五章档案的建立与治理物业档案是随着物业治理行为的出现而产生的,尽管档

43、案治理不是物业管理工作的主要环节,然而其重要地位却不容无视. 物业治理工作正式开展后,几乎每一个环节都离不开档案,无论是维修、养护物业设施,还是了解业主及物业使用人情况,由或是收取治理费用、开发经营活动等,都要用到物业档案.随着 现代科学技术的开展,无论是物业治理还是档案治理,都在向着现代化的治理目 标迈进,物业档案的现代化治理也成为必然趋势.物业档案是物业治理公司在从事物业治理活动时直接形成的对国家和社会 有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录.随着物业治理的不 断开展和完善,物业档案的种类也在不断增加.一、档案治理运作环节1、设立档案室,采取系统化、科学化、现代化的先进手段,建立相应的规 章制度,对所有档案资料进行严格治理.2、资料的收集坚持内容真实的原那么, 根据实际资料和信息资料的内容, 在 实际工作中从需要出发,扩大资料的来源渠道.二、资料分类整理收集后的所有信息资料,统一由档案治理员整理.整理的