物流园区的建设、运营及盈利问题研究

1、物流园区的建设、运营及盈利问题研究内容摘要物流园区作为城市的物流、经济功能区，不仅可以 减轻物流对城市的交通压力， 减少物流对城市环境的破坏， 还可以促 进城市用地结构的调整， 提高物流经营的规模效益。 在柔性管理发展 战略下，通过对园区规划， 园区的经营管理以及盈利模式的分析，实 现物流园区的良好发展，满足城市物流需求，促进城市经济繁荣，降 低物流成本，带动物流产业链的发展，创造良好的投资环境。关键词物流园区；规划建设；运营模式；盈利模式ABSTRACT Logistics Park as the citys logistics, the economicfunction, not only

2、 the logistics of the city can reduce the traffic pressure andreduce the logistics of the damage on the urban environment, but alsopromote the restructuring of urban land use, improve the logistics operationsof scale. Development strategies in the flexible management through thepark planning, park m

3、anagement, as well as analysis of earnings patterns,the realization of the sound development of logistics park to meet thelogistics needs of city, town to promote economic prosperity, reduce costs,promote the development of logistics industry chain, create a favorableinvestment environment.KEY WORDS

4、Logistics Park；planning；operating model，profit model物流产业是推动经济发展的复合产业,对区域经济具有很强的拉 动作用。随着现代物流产业的不断发展和先进的物流技术、 物流理念 的引入物流产业所带动的关联产业物流需求呈快速增加的趋势。 物流 园区的出现正是基于这种发展状况而形成的新兴业态。 随着物流园区 项目管理模式的逐渐完善,物流园区由科学建设阶段进入了科学管理 阶段,如何有效地管理园区,进行市场运作,提高区域物流服务水平、 从而获得更多的“第三利润”,是目前迫切需要解决的问题和难点。一、物流园区的概念、特点和作用1物流园区的概念 物流园区是指

5、在几种运输方式衔接地形成的物流节点活动的空 间集聚体，是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和多家物流组 织机构在空间上集中布局的大型场所， 是具有一定规模和多种服务功 能的新型物流业务载体。 它按照专业化、规模化的原则组织物流活动， 园区内各经营主体通过共享相关基础设施和配套服务设施， 发挥整体 优势和互补优势，进而实现物流集聚的集约化、规模化效应，促进载 体城市的可持续发展。2物流园区的特点 物流园区是物流企业集中的场所，它提供一定规模、一定种类、 较高水平的物流服务， 是多种物流设施和不同类型的物流企业及其相关企业在空间上集中分布的场所。其主要特点为： 现代化：物流园区不同于传统的仓储区

6、、货运站和码头，它 拥有先进的物流设施设备， 拥有先进的管理信息系统， 拥有训练有素 的物流人员，有用先进的科学运作管理模式。 多功能： 物流园区不是仅仅具有仓储功能的仓储区和运输功 能的货运场，它是具有以物流与供应链管理为核心的， 集运输、仓储、 配送、装卸搬运、流通加工、信息处理、金融、后勤等各种功能于一 体的物流业务集中地。 大规模：物流园区作为社会物流系统的重要组成部分，是多 种物流设施、设备和若干物流企业及相关企业在空间上的集中分布的 场地，具有大规模的特点。 社会化：物流园区不是只为某个企业而是面向社会为无数企 业提供物流服务的场所，是第三方物流企业集结的场所。3物流园区的作用 作

7、为城市的物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运 输枢纽设施、 运输组织及管理中心和物流信息中心， 以及适应城市物 流管理与运作需要的物流基础设施； 作为经济功能区， 其主要作用是开展满足城市居民消费、 就近生产、 区域生产组织所需要的企业生产 和经营活动。对于物流园区的主要作用可以概括为： 物流园区的集约作用。包括量的集约、货物处理的集约、技 术的集约、管理的集约等。 物流园区的衔接作用。主要体现在实现了公路、铁路、航空、 港口等不同运输形式的有效衔接。 物流园区对联合运输的支持及扩展作用。表现在对已经运用 的集装、 散装等联合运输形式， 通过物流园区使这种联合运输形式得 到更大的发展

8、。 对城市物流水平的提高。 缩短了物流时间， 提高了物流速度， 减少搬运，装卸等环节，提高准时服务水平，减少物流损失，降低物 流费用。 对城市经济的促进作用。降低物流成本从而降低企业生产成 本，促进经济发展方面的作用，以及完善物流系统在保证供给、降低 库存从而解决企业后顾之忧方面的作用。二、物流园区的开发建设原则 物流园区的建设应该是规划先行，既要按照市场经济的原则运 作，又要坚持政府的协调引导，在规划建设园区的过程中，应该坚持 以下原则：1科学选址的原则物流园区如何选址， 一般取决于处于什么原因建立物流园区。 我 国根据物流园区在城市物流产业发展及物流体系中的地位和作用而 对其分类的话， 可

9、以分为综合物流园区和专业物流园区。 前者以现代 化、多功能、社会化为主，后者以专业化为特征。主要按照以下原则 来选址：(1)选择位于城市中心区的边缘地区，在城市道路网的外环线附 近。(2)选择位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种或两种以上运 输方式连接(3)选择位于土地开发资源较好的地区，这样用地充足，成本较 低。(4)选择位于城市物流的节点附近，原有物流资源基础较好，一 般有较大物流量产生，有可利用和整合的物流资源。(5)选择有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用的地 带。2统一规划原则 建设综合物流园区一定把握社会经济发展的要求和现代物流发 展的规律，在全国运输大通道的格局下，遵循区域

10、经济的功能、布局 和发展趋势， 依据物流需求量和不同特点由政府统一规划。 其中要打 破地区、行业的界限，转换思想，按照科学布局、资源整合、优势互 补、良性循性的原则进行规划。防止规划各自为阵、盲目布点、恶性 竞争、贪大求洋的情况，避免重建、误时、费财的现象发生。3市场化运作原则规划建设物流园区， 既要由政府牵头统一规划和指导协调， 又要 坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府搭台，企业唱戏，统一规 划，分布实施，完善配套，搞好服务，市场运作”的企业主导型市场 运作模式进行规划，政府要按照市场经济要求转变职能，强化服务。 逐步建立与国际接轨的物流服务及管理体系。 物流园区的运作以市场 为导向，以

11、企业为主体， 在物流园区的功能开发建设企业的进驻和资 源整合等方面，都要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康 的生活环境和周到有效的企业服务来吸引物流企业和投资者共同参 与、真正使物流园区成为物流企业公平、公开和公正地竞争经营的舞 台。4合理控制规划原则物流园区的功能和空间布局决定了物流园区的规模， 此外，物流 园区的功能和服务对象、 区域的物流服务需求的不同， 使得物流园区 在规模存在差异。物流园区规划和建设要合理控制建设规模， 避免占 地用途上的模糊性和投资规模的不明确，合理投资，赢得效益。5风险防范原则物流园区的市场运营方式不同于一般企业,它的赢利不是来自具 体的产品、销售、模式等

12、方面,而是来自园区对物流企业的积聚、管 理、服务和整合能力。市场竞争的日趋激烈对物流园区的反应速度提 出了越来越高的要求,物流园区所面对的战略、经营、管理、财务等 方面风险也更加复杂和庞大。正如美国的经济学家肯尼思阿罗所描 述的那样,在许多场合,我们只能行动,而对可能的结果一无所知,因 此,物流园区必须了解风险、 识别风险、控制风险,让科学的风险管理 成为当代物流园区健康、高效发展的重要保证三、物流园区的运营模式研究物流园区作为城市的物流、 经济功能区， 不仅可以减轻物流对城 市的交通压力， 减少物流对城市环境的破坏， 还可以促进城市用地结 构的调整，提高物流经营的规模效益。在柔性管理发展战略

13、下，通过 对园区规划， 园区的经营管理以及盈利模式的分析， 实现物流园区的 良好发展，满足城市物流需求，促进城市经济繁荣，降低物流成本， 带动物流产业链的发展，创造良好的投资环境。根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建 设的经验，中心城市物流园区在发展模式上可能的选择将有4种，即 经济开发区模式、 主体企业引导模式、 工业地产商模式和综合运作模 式。1、经济开发区模式物流园区的经济开发区模式， 是将物流园区作为一个类似于目前 的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开 发和建设。中心城市物流园区的经济开发区模式，将是在特定的开发规划、 政策和设立专门的开发部门

14、的组织下进行的经济开发项目。 由于物流 园区具有物流组织管理功能和经济发展功能双重特性， 因此，建立在 经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目， 实际上就是在新的经 济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特 点、趋势和在经济发展中的地位和作用， 物流园区无疑是构筑高效率 和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部 分。2、主体企业引导模式 物流园区的重要功能是物流的组织和管理，是物流企业和工业、 商业企业在相对集中的场所， 建设和开发物流园区， 是希望在规模化 物流运作资源及条件的支撑下， 达到降低物流成本和提高物流经营与 管理效益的目的。从市场经济发展的角

15、度， 从利用市场进行物流资源和产业资源合 理有效配置的角度， 通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链 管理中具有优势的企业， 由其率先在园区的开发和发展， 并在宏观政 策的合理引导下， 逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展 的工业、商业企业的引进， 达到物流园区开发和建设的目的，这就是 主体企业引导下的物流园区开发模式。因此，主体企业引导的物流园区开发模式， 要求在城市经济管理 体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新， 要求能从中心 城市发展和区域经济发展的高度， 培育物流园区发展所需要的实力企 业和良好的市场环境。3、工业地产商模式物流园区开发的工业地产商模式， 是指将物

16、流园区作为工业地产 项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、 税收政 策和优惠的市政配套等相关政策， 由工业地产商主持进行物流园区的 道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资， 然后以 租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和 管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此 种开发模式的范例。此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京、神户等经 济中心城市、 德国的不来梅等城市， 也有政府投资进行物流园区的物 流相关基础设施的投资建设， 然后委托给一个或多个物流设施管理能 力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下

17、进行 经营管理的变形操作方式。之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式， 其理论基础是物 流园区的开发和建设， 目的在于建立良好的物流运作与管理环境， 为 工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条 件，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政 府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。4、综合运作模式 综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、 主体企业引导模式 和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较 广的特点，既要求在土地、 税收等政策上的有力支持，也需要在投资 方面能跟上开发建设

18、的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保 证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利 推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产 商模式等进行综合使用。四、物流园区管理、盈利模式分析1盈利模式分析 由于物流园区的建设是一项复杂而长期的工程， 投资大，回收周 期长，加上市场竞争愈来愈激烈， 物流园区的赢利模式应该根据园区 的不同发展阶段而有所侧重。 初创期应该注意发挥其基本功能， 成长 期应该发展其核心功能， 成熟期则应注重延伸功能的发掘。 至于其投 资可以采取滚动发展模式， 根据柔性原则， 在不断总结前一阶段的经 验教训的基础上， 适时调整战略和投资策略，

19、使园区的建设能够和其 功能定位相吻合，充分发挥资源效益。图1物流园区分阶段赢利模式图其主要收益如下：基本功能阶段：以基础设施、管理和场地出租费、土地升值、税 收优惠及国家拨款等为主要收入，包括物业管理、库房、办公场地、 配套设备等费用租金；核心功能阶段：以建设仓储配送中心、流通加工中心及信息中心、 保税通关等，为客户提供个性化服务而赢利。货物集中仓储、中转分 拨、管理信息系统及报关报检等服务；延伸功能阶段：发展物流培训、电子信息、咨询服务、为企业提 供物流解决方案等个性化的增值服务赢利。与其他相关咨询机构联 盟、大型工商企业战略合作建立网上商城，拓展物流园区的主体业务。2管理模式坚持市场化运作

20、的原则是对物流园区有效管理的基本模式。应在统一科学规划，分步实施，完善配套基础设施和综合个性化服务的基 础上参与市场竞争，按照现代企业管理制度进行市场化运作。从本质上来看，物流园区经营管理就是协调各方面的利益关系，包括政府、投资人、入园企业、客户和消费者，创造良好的营商环境， 促进经济效益和社会效益的实现和提高。因此，物流园区经营管理工 作的主要内容就是园区的开发建设管理、日常经营管理和为入住企业 提供各种配套服务等。经营管理工作的内容具体包括以下几项：第一，物流园区的开发建设管理，包括园区总体规划与全部或部 分设施的规划、土地的开发与交通等基础设施的建设、 全部或部分建 筑物或构筑物的建设、

21、园区信息平台建设等。第二，物流园区的日常经营管理，包括招商引资、宣传推广、品 牌建设、物业租售、物业管理与维护、为入住企业经营性服务（如融 资、担保、业务推广、资源整合等） 、入住企业信息系统开发与维护、 特殊物流设施 （冷冻库、危险品库等） 经营、人员培训、安全监管等。第三，为入住企业提供各种配套服务，包括商务服务、联合采购（能源与电信）、经营管理咨询、 政策法规咨询、 融资、工商税务代办、 信息发布、组织企业联谊会与参观考察、保险、通信、小型购物、后 勤、保安、环卫、消防、文化娱乐、餐饮、住宿、协调企业与政府之 间及企业之间的关系，处理企业投诉等服务。物流园区管理的核心内容就是加强基础设施建设， 保证园区各种 服务的质量， 为企业的合作提供良好的物流平台； 强化园区信息平台 的建设，提高信息更新