《合同法》之租赁合同

1、租赁合同合同法合同法租赁合同的概念： 租赁合同，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。 租赁合同的内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁合同的特点：租赁合同是转移财产使用权的合同；租赁合同为双务、有偿合同；租赁合同为诺成合同；租赁合同具有临时性；租赁合同为继续性合同。租赁合同的种类：根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁； 根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁；根据租赁合同是

2、否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。合同的形式:合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。合同区分要式合同和不要式合同。就租赁合同而言不定期租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式；租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定合同为不定期租赁合同。关于租赁合同：最长期限：我国合同法第二百一十四条：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订合同，但约定的租赁期限自

3、续订之日起不得超过20年。承租人的转租权：承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。租赁合同的效力：一、出租人的义务；交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途；维修租赁物的义务；物的瑕疵担保义务；（担保租赁物能够为承租人依约正常使用、收益）权利瑕疵担保义务；（担保不因第三人对租赁物主张权利而使承租人不能对租赁物使用、收益）权利瑕疵担保义务条件：须有第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生；第三人就租赁物向承租人所主张的权利，

4、妨碍了承租人对租赁物的使用、收益；承租人于合同订立时不知有权利瑕疵。二、承租人的义务：1.依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务;2.妥善保管租赁物的义务； 通知义务； 对于保存行为的容忍义务。3.不作为义务； 不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物； 不得随意转租。4.支付租金的义务；5.返还租赁物的义务。三、租赁合同的特别效力：承租人获取租赁物的权利；租赁权的物权化； 租赁权的对抗效力；承租人能否基于租赁权主张排除妨害请求权；租赁权的继续性；租赁权处分的可能性；废止利用方法的限制；租金的客观化。房屋承租人的优先购买权；租赁合同涉及犯罪手段一是房屋租售中介实施的诈骗。采用欺骗手段截留

5、客户资金，将其非法占有或用于投资、转贷等风险项目;中介公司指使公司员工及他人假扮购房人，与卖房人签订房屋买卖合同，支付少量定金或部分房款后，将房屋过户至虚假购房人名下，最后将骗取的房屋转卖或抵押从中非法获利;利用为购房人代办银行贷款之机将房产抵押给银行，然后冒用购房人的身份证件，将银行发放的贷款占为己有;公布虚假房屋租赁、销售信息，与客户签订租房、购房合同，骗取客户中介费及定金。二、是房地产开发商或个人在预售、出售房屋时，隐瞒房屋已抵押或已出售的事实，采取一房多卖的方式骗取他人购房款。三、是虚构商铺等房产投资项目，以承诺高额返租收益为诱饵，诱骗投资者进行投资骗取投资款。四是以能够帮助购买回迁房

6、、单位房等低价房为名，虚构房源，诈骗他人购房款。五、是通过伪造房产证、身份证等手段，假冒房主身份，与他人签订房屋租赁、买卖合同，诈骗他人租金、购房款。六、是隐瞒门面房即将拆迁的事实，虚假发布“门面房转让”的信息，将门面房转租给他人，骗取租金。为避免群众上当受骗，在从事房屋租赁、销售交易时，应当注意审查房地产开发商及中介公司的资质，审查房屋产权的真实性，警惕以超高利润引诱人们从事房地产项目投资的虚假广告，谨防交易合同中的“霸王条款”。签订租赁合同注意的问题：一、租赁合同签订的基本原则 1、当事人地位平等原则。2、当事人的民事权利能力一律平等。3、当事人参与租赁业务时，适用同一法律，具有平等的地位

7、。 4、当事人在产生，变更和消灭具体的租赁法律关系时必须平等 协商 5、等价有偿原则，等价交换，实现各自经济利益。6、双方互为给付，互有补偿。7、取得利益与履行义务，价值上大致相等。 8、一方不得无偿占有，剥夺和侵犯他方利益。 9、按损益相当原则，使受害人受偿。10、自愿和公平原则。 (1)自愿原则：首先，租赁当事人签合同时能够表达自己的真实意志。其次，当事人签订合同时有一定意志自由。 (2)公平原则：公平原则要求当事人在签订租赁合同时要以社会主义公平、正义观念指导自己的行为。11、诚实信用原则：当事人在签订租赁合同时，应讲诚实，守信用，以善意的方式履行其义务，不得规避法律和合同。12、合法原

8、则：合同当事人必须严格遵守国家的法律和政策。二、签订的合同成立的有效要件1、租赁合同成立的实质要件(1)租赁当事人具有相应的民事行为能力;(2)租赁当事人的意思表示真实;(3)内容不违背法律和社会公共利益。2、租赁合同成立的形式要件签订租赁合同时，必须采用书面形式，不得采用口头形式。三、签订的租赁合同无效的情况1、无效租赁合同指当事人签订的租赁合同欠缺租赁合同成立的有效要件，因而当事人设立、变更、终止有关租赁权利义务的条款内容不发生法律效力的租赁合同。2、无效租赁合同的认定依据(1)当事人不合格;(2)合同内容违法(3)意思表示不真实。四、签订的租赁合同可撤销的情况可撤销租赁合同指当事人的意思

9、表示没有表现其真实意志、违反自愿原则而签订的租赁合同。家住泉州市中心的李女士去年九月份把自己在城南的一间房子出租给了别人，由于签约仓促，未将房内物品列在房屋租赁合同之内。当意识到这个问题之后，她找到了租房时的中介方，让中介公司业务员在自己那份合同的背面开列了房屋内家具的清单，该业务员在上面签了名。但前几天李女士去了一次老房子，发现出租房内的家具出现了不同程度的损坏。于是，她根据自己合同上所列明的物品清单，要求承租人给予相应赔偿可承租人认为，合同上并没有所列物品，并声称，入住时室内没有家具物品。而此时张女士去找原来的中介作证的时候，中介公司已经找不到了。分析为此，泉州房产网专门请教了相关专家。专

10、家称，按照我国合同法及相关司法解释的规定，在本案中，合同双方的文本出现不一致的情况下，应当按照承租人的合同进行认定。因为李女士一方的合同虽然列明了室内的物品，却没有在对方的合同中同样增加内容，这就导致双方合同不一致。糟糕的是李女士手上的这份增加内容的合同没有承租方的签字认可，该增加内容对承租方显然没有法律约束力。虽然张李士事后要求中介公司业务员在自己那份合同上做了说明，但是没有形成出租和承租双方协商一致的合同效力，因此，不受法律保护，充其量不过是一种证据证明而已。之后，当李女士再去找中介公司的时候，由于种种原因，已经找不到证人证明了。因此，这个清单也就更不具备法律上的证明效力本案的情况并不复杂，只要李女士在和承租人签订房屋租赁合同的时候，能将自己室内物品以及物品的状况直接列在合同中，或者作为合同的附件，直接在签订的合同当中予以确认即可。李女士家具受到的这些不必要的损失是完全可以避免的。另外，如果李女士当时找的不是中介公司，而是直接找承租人确认，同时签订一个补充题款，或者