二级物业师物业管理基础教程精华

1、第一章物业管理师管理基础知识第一节 物业与物业管理一、物业（一） 概念：在使用中和已经投入使用的各类建筑物及附属设施、设备、相关场地所组成的房地产和依托于之上的权益。注重、使用、服务、管理。物业和不动产、房地产的区别：房地产：开发的土地和其地上定着物、建筑物，依托于上的权益，贯穿于房屋开发、营销、使用、管理的全过程。不动产： 不可移动的土地，土地定着物，与土地未脱离的生成物，和与土地不能分离的他物。强调不便于移动性。（二）物业特性：固定性、耐久性、多样性、高值性、权益性。二、物业管理概念：（一）物业管理概念：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋、设施、设备

2、、相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的卫生、秩序的活动。（二）物业的起源和在我国的发展1981 年 3 月， 深圳物业管理公司成立；1994 年 3 月 23 日建设部颁布新建住宅小区管理办法 ，同年 6 月 8 日， 深圳经济特区住宅小区管理办法颁布，2003 年 9 月 1 日，国务院颁布物业管理条例， 2007 年中华人民共和国物权法（三）物业管理的特性：覆盖面广、服务性强、专业性强，业主处于主导地位，物业管理与社区管理相结合。第二节 物业管理的主要内容与过程一、物业管理的主要内容：（一）接管验收各类手续，资料移交。（二）物业管理方案、制度的制定（ 1 ）建立物业管理相关部门，确

3、定人员编制（ 2 ）在早期介入对物业的规划设计方案、施工质量、物业管理等方面提出建议。（3） 根据委托合同制定物业管理方案（4）制定物业再开发利用方案（5） 制定物业管理费用收支计划并控制预算（6）制定房屋租赁方案，提供房屋租赁服务（三）客户管理服务（ 1 ）提供业主或物业使用人入住服务（2 ）与客户有效沟通（ 3 ）拟写物业管理常用文书（ 4 ）接待客户日常来电、来信、来访，处理客户投诉（5）建立与管理物业档案（ 6 ）测算与收取物业费用（7）管理专项维修资金（8）组织和管理有益的文体娱乐活动（四）房屋建筑及附属的设备设施维修管理服务（五）安全服务安全防范方案，消防安全管理，小区安全保卫服务

4、，突发事件预防，（六） 环境保洁，绿化养化管理环境污染防治，共用公共部位保洁，绿化设备使用事项、安全、养护计划、日常维修、装饰装修管理、房屋维修预算。（七）综合经营服务多种经营，有偿、便民。二、物业管理早期介入与前期物业管理1） ） 物业管理的早期介入：房屋建成前由开发商建设单位选聘，从项目建设初期介入，打好物业管理基础是前期，物业管理的重要铺垫（二）前期物业：房屋建成后，由开发商建设单位选聘，已建好、未成立业主大会之前，进 行管理三、物业管理的过程（一）签订物业服务合同-验收接管物业-履行服务合同-终止合同，做好交接（二）验收接管物业（三）履行服务合同（四）终止合同，做好交接第三节 物业管理

5、的基本原则一、权责分明原则业主、业主大会、业主委员会、物业企业的权力、责任、明确。2） 业主主导原则以业主的需要为核心，业主主导是现代物业管理与传统房屋管理的根本区别。主动服务业主。用户被动接受管理。三、服务第一原则业主满意，强调服务。四、统一管理原则一个物业区域成立一个业主大会，一个物业管理企业五、专业高效原则提供专业服务，委托专业公司六、收费合理原则在政府指导价下，协商定价，服务与收费相适应原则七、 公平竞争原则市场开发，降低成本八、 依法行事原则搞好物业管理的基本保证，物业服务合同具有法律效力，是物业管理的基本依据。第四节物业管理的服务质量标准一、全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）

6、标准及评分细则2000 年 5 月 25 日建筑房物字第008 号，从 2000 年开始执行。二、 普通住宅小区物业管理服务等级标准中国物业管理协会印发的中物协20041 号文三、国家行政管理部门和地方政府制定的其他服务质量要求四、业主与物业服务企业约定的服务质量标准第五节物业管理人员的素质要求一、物业管理人员应当具有高尚的职业道德遵纪守法，爱岗敬业。工作认真，尽职尽责。诚实守信，热情服务。二、物业管理人员应当具有专业知识和专业技能（一）具有现代物业管理专业知识（二）具有物业管理专业技能（三）掌握现代管理手段 三、物业管理人员具有较高的个人素质（一）具有较强的语言表达和沟通能力（二）具有良好的

7、心理素质和个人形象（三）拥有健康体魄第二章物业管理相关理论第一节房地产基本理论一、房地产与房地产业（一）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位的三者的结合体。（二）房地产业是从业房地产投资、开发、经营、服务、管理的行业。二、我国现行土地所有权（一）我国现行土地所有权制度国家和集体（二）土地管理基本制度1 、国家实行土地登记制度2 、国家实行土地有偿有限期使用制度3、国家实行土地用途管制制度4、国家实行耕地保护制度三、我国现行房屋所有权制度（一）房屋所有权的概念房屋所有权又称房屋产权，是房屋所有人独占性支配其所有的房屋的权利，房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人干涉，对

8、其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。处分是房屋产权的核心，所有权是一种绝对权，即权利人不需要他人协助就可以实现自己的权力（二）我国房屋所有权的特点（ 1 ）国家、集体、个人所有权同时并存（2 ）所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。（ 3 ）房屋所有权与土地使用权不分离。（ 4）国家所有的房屋实行所有权与使用权的不分离，国家享有所有权，国有企事业单位和其他组织享有使用权。（ 5 ）房屋所有权可以转让但受到土地使用权的制约（6）房屋所有权的设立和转移，需办理登记和变更手续第二节建筑物区分所有权理论一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的产生与发展（二）

9、 建筑物区分所有权的含义是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权及因共有关系而产生的管理权的结合。（三）建筑物区分所有权的特征1 、集合性与主导性2、整天性与不可分割性3、建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性 4、建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性（四）建筑物区分所有权的内容2 、纵切式建筑物区分所有权2 、横切式建筑物区分所有权3、混合式建筑物区分所有权二、建筑物区分所有权的内容（一）专有部分的所有权（二）共有部分享有所有权3 、共有部分所有权的概念，对建筑物区分所有的共有部分可以占有、使用、收益的权利4 、共有部分的范围指业主专有部分以外的建筑物其他

10、部分，业主在共有部分的义务为“（ 1 ）按共用部分所有用途来使用、维护和保存（2 ）分担共有部分的管理、修缮、维修费用（三）共同管理权（成员权），体现在1 、权利（1 ）选举权与被选举权（2 ）表决权（3）参与订立管理规约权（4）监督权（5）请求权义务第三节委托代理理论一、理论概述指所有权和经营权分离，起源于物业管理的专业化二、委托代理的含义委托指受托人以委托人的名义办理委托事务，包括委托代理、法定代理和指导代理代理指代表他人从事某项活动，代理关系中代理人（物业企业）、被代理人（业主）和相对人（专业公司）三、物业管理中的委托代理关系（ 1 ） 、业主大会委托业主委员会实施日常管理工作（2 ）

11、、业主或业主大会委托物业服务企业提供物业服务（ 3 ） 、物业服务企业委派员工或专业分包公司实施具体的物业管理工作四、物业管理中委托代理应当注意的问题（一）产权利益（二）监督距离（三）激励手段（四）行为能力第四节 公共选择理论一、公共管理（一）公共管理的概念：公共管理主体实施公共管理事务的一系列计划、组织、协调、控制等管理活动的总和（二）公共管理的相关概念1 、公共产品：满足公共需求的物品或劳务2 、公共服务：公共部门与准公共部门为满足社会公共需要，共同提供公共产品的服务行为的总称3 、新公共管理理论、公共选择理论主要公式是理性选择理论，假设人们的行为都出自有限的可用手段达成目标的途径二、物业

12、管理中公共选择的应用（一） 直接民主制下的选举1 、 投票规则（1 ）一致同意规则（2 ）简单多数规则（3）改进的规则，即在前两种规则基础上设计的加权投票规则和否决投票规则（二）物业管理中公共选择理论的应用1 、让业主理解和接受民主规则2 、强化业主自治各项制度第五节 项目管理理论一、项目管理理论概述（1） 项目管理理论的产生与发展20 世纪 50 年代产生，80 年代初步形成理论体系，至今30 年成熟（二）相关概念项目 项目管理（三）项目管理特征1 、一次性2 、独特性3、目标确定性4、活动整体性5、组织的临时性和开发性6 、成果的不可挽回性二、项目管理的内容三、项目管理与物业管理（一）物业

13、管理运用项目管理的优势（作用）（二）项目管理在物业管理中的应用1 、项目范围2、项目时间3、项目成本4、项目质量5、人力资源6、项目风险7、项目沟通 8、项目采购9、项目集成第三章 物业管理机构基本知识 第一节 物业服务企业、分类 物业服务企业是指按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和秩序，为业主和使用人提供服务的企业。（一）按投资主体分：全民、集体、民营、股份制、合资、合作、外资（2） 按资本组合方式、出资人责任分：有限责任公司股份有限公司（ 3） 合伙企业 （ 4）独资企业二、物业服务企业的组建（一）组建条件：企业名称、住所

14、、法人代表、注册资本、公司章程、公司人员。（二）物业服务企业经营资质的办理三、物业服务企业组织机构：有限责任公司（2人以上50人以下共同出资）股份有限责任公司（5个以上发起人）（ 3 ） 物业服务企业内部组织结构：总经理室行政部、人力资源部、财务部、综合服务部、市场开发部、各物业管理处、客户服务部、环境管理部（保洁、绿化）、安全管理部（安全、消防、车辆）、工程保障部（房屋、设施设备）四、物业服务公司企业各部门的主要职能四、物业服务企业的权利和义务权利：按照法律、规章、物业服务合同制定管理办法按照合同实施管理按规定收费有权制止违规、违法行为有权要求业主委员会协助履行合同提供约定以外的服务代收相关

15、费用专项服务委托多种经营义务按照物业服务合同约定提供服务接受业主、业主大会、委员会的监督重大措施交业主大会审议通过接受各级主管部门的监督 五、物业服务企业资质管理2004 年 3 月 17 日发布物业管理企业资质管理办法（建设部令125 号） ，于 2004 年 5月 1 日起施行。（一）企业资质等级标准一级、二级、三级、临时资质（一年）一级：全国范围物业项目投标二级：只限全国30万itf （住宅）以下和8万itf （的非住宅）项目投标三级：只限本省 20万itf （住宅）和5万itf （非住宅）以下的项目投标（二）资质等级的管理1 、 申请 2、审批 3、业务规模限定4、处罚规定第二节业主大

16、会与业主委员会一、业主-房屋的所有权人（1） 业主在物业管理活动中享有的权利（10 项） ：（ 1 ）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（ 2 ）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（ 3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（ 4）参加业主大会会议，行使投票权；（ 5）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （ 6 ）监督业主委员会的工作；（ 7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（ 8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（ 9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（ 1

17、0 ）法律、法规规定的其他权利。业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理，要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。（2） 业主在物业管理活动中应履行的义务（6 项） ：（ 1 ）遵守管理规约、业主大会议事规则；（ 2 ）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（ 3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；5）按时交纳物业服务费用；（ 6）法律、法规规定的其他义务。业主公约是一种公共契约，全体业主共同约定，共同遵守二、业主大会业主大会由同一个物业管

18、理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。（1） 业主大会的职责（5 项）（ 1 ）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（ 2 ）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（ 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（ 4）监督管理规约的实施；（ 5）业主大会赋予的其他职责。（2） 业主大会会议1 、召开形式：集体讨论、书面征求意见2 、法定人数，拥有1/2 以上投票权的业主参加3 、业主可以委托代理人参加会议4 、业主在人数较多时可以推选代表5 、做出决定的法定人数下列事项

19、由业主共同决定：（ 1 ）制定和修改业主大会议事规则；（ 2）制定和修改管理规约；（ 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（ 4）选聘和解聘物业服务企业；（ 5）筹集和使用专项维修资金；（ 6）改建、重建建筑物及其附属设施；（ 7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。6、业主大会分为定期会议和临时会议（20% 业主提议，或重大事故处理）。7 、 召开业主大会会议，应当于会议召开15 日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。8 、业主委员会应当做好业主大会会议记录。9 、业主大会的决定应当予以公告三、业主委员会（一）业主委员会的产生（二）业主委员会的职责

20、（ 1 ）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（ 2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（ 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（ 4）监督管理规约的实施；（ 5）业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会的日常工作（四）业主委员会会议第三节物业管理的相关机构一、房地产行政管理部门审批经营资质对招投标监督管理对日常物业管理活动监督管理组织考评和评比二、工商、税务和物价三、供水、电、热、气、通讯、有线四、物业建设单位注意几个管理条例，规定和办法，房屋工程质量问题、保修期等。建设部 2000 年 6 月 30 日发布实施的房屋建

21、筑工程质量保修办法五、业主大会和业主委员会六、专业性服务企业七、街道办事处和居委会八、行业协会第四章住宅小区的物业管理知识新城市规模：（按常住人口）50 万以下为小城市，50 万到 100 万中等城市，100 万到 500 万大城市，1000万以上超大城市第一节 住宅小区的构成与特点一、住宅小区的含义（1） 住宅是供人类居住的人造空间，居住功能是划分房屋住宅与非住宅的一个根本性标志。（2） 住宅小区按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模、基本设施配套齐全的居住区。按规模划分：居住区：10000-16000 户 30000-50000 人口 小区： 3000-5000 户 10000-

22、15000人口组团：300-1000 户1000-3000 人口二、住宅小区的构成（1） 居住设施：小区居民房屋及与之配套的供电、供水、供气、下水、消防等设备，公用房屋及配套公共设施。1 、 房屋及产权产权经国家权力机关确认、保护的一种财产决对权，其客体是特定的、有价值、可占用、使用的房屋。包括终极所有权、经营权、收益权、转让权，是一个权力体系。共有产权两个或两个以上公民或产权主体对同一房屋客体共同享有一个完全产权，不能完全分割，按照各自的份额享有权力和义务。共有部分不能区分所有权的部分为共有部分，如楼梯、楼道、屋面、梁柱等。专有部分被区分的所有权为专有部分，如住房。为保证专有部分所有权的存在

23、，又与其他所有权人共同享有建筑物，不能相互分离，共有部分不能从建筑物中“分离”出去单独存在。2 、建筑附属设备与配套设施住宅小区配套设备设施：给水、排水、电气（供电、电梯、通信、电视设备）供热、供暖设备、安全保卫设备、其他（道路，停车场等）（2） 、 居住环境：自然环境：地理位置气候等。人文环境：社会化文明程度精神文明环境。三、住宅小区的特点：居住功能单一，相对封闭独立-最大特点人口密度高，人口结构复杂房屋产权多元化，公用设施社会化统一规划建设，配套设施齐全第二节 住宅小区物业管理的内容与特点一、住宅小区物业管理的概念住宅小区业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，

24、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、住宅小区物业管理的内容居住设施的维修养护管理居住环境的管理便民综合经营服务三、住宅小区物业管理的特点管理具有社会性、管理具备统一性、管理强调服务性、管理具备复杂性、管理追求艺术性第三节 住宅小区物业管理的目标与要求住宅小区物业管理的目标：赢得社会效益赢得经济效益赢得环境效益住宅小区物业管理的要求：全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则， 普通住宅小区物业管理服务等级标准第四章写字楼的物业管理知识第一节写字楼的类型与特点一、 写字楼的含义：供给各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务

25、和从事商业经营活动的大厦。二、写字楼的类型：按建筑面积小型写字楼建筑面积1万itf以下 中型写字楼建筑面积1-3万itf以下大型写字楼建筑面积3万itf以上按功能划分;单纯型写字楼-功能办公商住型写字楼-办公和居住综合型写字楼-办公、 居住、娱乐 按现代化程度划分：非职能型（普通型）智能型（自动化程度较高）按综合条件划分：按位置、交通、建筑物状况、物业管理服务程度等分为甲级乙级、丙级三、写字楼的特点单位建筑规模大， 机构人员集中使用时间集中，人员流动性大外观装饰标准等，内部空间分割灵活社备系统先进，智能化水平等功能齐全，设施配备地理位置优越，交通条件良好第二节写字楼物业管理的方式与目标一、写字

26、楼物业管理的方式（一）委托服务型物业管理管理单位不同，委托给专业物业管理企业管理权力不同，具体经营管理权，不拥有产权 管理范围和职能不同，提供物业服务为主要职能职能，代理租赁业务（二）、自主经营型物业管理下属物业管理机构管理，即有经营权，又拥有产权，物业服务，租赁管理主要职能。三、写字楼物业管理的目标：为业主及客户提供一个安全，舒适，快捷的工作环境确保写字楼功能的正常发挥使物业保值、增值 应与全国物业管理示范大厦标准及评分细则要求相符第三节写字楼物业管理的内容和特点一、写字楼物业管理的内容：（一）、写字楼使用前的准备工作签订物业服务合同，明确责任、权力关系制定各项物业管理方案，规章制度确定经营

27、类型、用途，成立业主大会编写维修公约，分摊各项管理费用制定管理目标，具体实施方案写字楼接管验收工作（二）、租售营销服务-收益性物业，目标考核，出租率，各项服务措施（三）、写字楼商务服务：商务中心，服务项目齐全（四）、写字楼前台服务：客服中心，前台服务，酒店式管理（五）、房屋建筑及附属设施的维修养护和管理房屋使用管理及维修养护，使用，回访，装修管理设备设施使用管理，维修养护：-写字楼物业管理的重点内容（六）、环境保洁与绿化美化服务（七）、安全管理服务保安：车辆，巡查地点，停车场，岗位，监控系统消防：管理组织，放火制度，消防宣传，设施设备，检查车辆进出、停车服务二、写字楼物业管理的特点保证设备完好

28、，运行正常-设备多， 正常运行 提供安全保障，常备不懈-安全消防工作，突发事件应急处理 要求环境整洁，舒适优雅质量要求高，设备科技含量大第四节写字楼的租赁管理一、写字楼租赁合同的签订为明确物业租赁双方当事人的权力、义务、签订物业租赁合同。二、写字楼租赁合同的执行执行过程f客户迁入写字楼f客户使用写字楼f迁出（1） 客户迁入程序经营部：发收费单，向各有关部门发送工作单，安排配合客户迁入工作。财务部：确认收费单并收费工程部：装饰工程安排，验收保安部：安全，保卫工作需知事项公关部：客户资料收集（2） 客户迁出保安部、客服部、财务部、工程部、经营部、汇签单核定并签字三、写字楼承租户选择（1） 承租户经

29、营业务的类型、声誉，业务相容相宜性（2） 承租户的财务状况资信情况调查（3） 承租户所需物业面积大小特殊要求（4） 需要提供的物业管理服务、日常预约四、写字楼租金的确定（1） 构成：商品租金：正常消耗完全得到补偿，并获取一定利润的租金折旧费，房屋维修费：房屋，设备，设施管理费：工资，公务费地租：土地使用费利息：贷款利息税金：保险费：房产保险等5 项组利润：平均利润成本租金：最低租金标准，盈亏临界点。基本租金：承租人可支付的最低租金。（抵偿利息本金、经营费用、空置损失的租金）市场租金：在商品租金基本上，根据市场调控的租金，随着市场情况波动。（2） 写字楼租金确定方法。在基础租金价格的基础上，根据

30、写字楼的条件确定。市场条件较好的情况下，市场租金高于基础租金。租约：毛租约：支付固定租金中包括物业经营所有费用纯租约:净租约，把租金与其他费用分离，租金，水，电，物业费租约中要包括租金定期调整条款和上调比例出租面积，公摊面积，字数 0.2-0.3之间成功的租赁，可产生可观的经济效益，好位置与不好位置收入平衡第五章商业场所的物业管理知识第一节 商业场所的类型与特点一、 商业场所它是向消费者提供提供包罗万象的消费对象的场所，它是一种出租房产或摊位供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。二、类型：（一）从建筑结构分：1 、敞开型2 、封闭型（二）从功能分：1 、综合购物中心2、商住混合型（三

31、）从建筑规模分：1、市级购物中心，规模在 3万itf以上，服务人口 30万人，年营业额 5亿元/年以上2、地区级购物商场， 规模在1-3万服务人口 10-30万人，年营业额1亿-5亿元3、居住区商城：规模在 3000 10000服务人口 15万人，年营业额 3000万1 亿元三、商业场所的特点：（一）规模功能合理化要求较高。布局，规模，功能，档次，周边，位置环境等。（二）规划布局要求特殊。所处地段，居民消费水平，布局等。（三）建筑结构新颖独特。别致，舒适（四）设备全、商品多、客流量大。扶梯，空调等第二节 商业场所物业管理的特点一、管理内容：（一）安全保卫管理：24 小时巡逻制度，重要部位监控，

32、清理闲杂人员，安全管理预案，配合当地公安部门工作。（二）消防管理：专业消防队，消防标识，指示图，消费预案，演习，定期检查维护。（三）车辆管理：指挥安全停放，分类停放，疏导处理。（四）环境保洁与绿化管理：流动性保洁，垃圾存放，清理，建立检查机制，依据营业时间定期保洁。（五）房屋及附属设备设施管理：制定日常性，阶段性养护计划，有效巡查制度，报修第一时间修理，整改易损伤客户的设施。（六）建立公共商业场所识别体系：企业识别体系，观念识别体系，视角识别体系，行为识别体系。文字、图案、字体、标志、特征、新鲜感、吸引注意力。二、商场物业管理的特点（一）需要确保商业场所的安全性（二）需要确保设备设施的可靠性（

33、三）需要确保顾客消费的便利性（四）需要确保环境的整洁性第三节 商业场所的租赁管理一、商业场所租赁合同的签订（1） 合同内容17 项（二）租赁合同的签订基本承租户又称关键承租户，租期 20 年以上， 稳定商场收入起主要作用。占营业面积的50 30。10 年以上，经营稳定性起重要作用。占营业面积的一般承租户，租期10 年以下，占营业面积的20 。二、商场所承租客商的选配（一）承租客商的类型：按零售商店的经营品种范围划分按零售商店的不同形式分：超级、连锁、专营、展销不同层次的商店：全国性、区域性的、一般性的。信誉和实力不同的商业机构：饮食业、服务业、娱乐业、金融机构承租商在商业场所的不同作用（2）

34、承租商的选配依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次确定。承租户的声誉首先要考虑的因素承租户的财务状况资信调查承租户的组合与位置分配-依据建筑规模，经营商品的特点，辐射范围确定承租户需要的服务三、商业场所租金的确定商业场所租金是物业租赁的价格，是分期出卖物业使用价值的货币表现，是物业商品的一种特殊的价格形式。（一）零售商业物业租金的构成零售商业物业的租金是以一个独立出租单元的总出租面积（GRA）为基础计算的。承租人支付： 基础租金：又称最低租金，是指承租人租用每平方米可出租面积按月或年支付的最低金额。与承租人经营业绩无关。还本息，空置损失，经营费用百分百租金：以总营业额为基础计算，分为固定

35、百分比，变动百分比随销售额增、减。基本租金与百分比租金结合计算收取办法，超出部分加收百分比，低于特定营业额按基础租金收取。代收代缴费支付物业的经营成本（3） 零售商业物业租金的确定在基础租金价格的基础上确定市场租金调节上下浮动分为毛、纯、百分比租金租金调整，按比例上调以平方米计算，分为营业面积和分摊面积 成功租售，收入可观，经济效益持续稳定第六章 工业区的物业管理知识 第一节 工业区的构成与特点一、工业区构成工业区按照政府统一规划，建筑达到一定规模，基础设施配套齐全，适合生产企业单位集中开展生存经营活动的区域。工业区由厂房，原料库房，成品库房等组成。一、工业区的类型：无污染区：无污染，水，空气

36、轻污染工业区：不产生有毒，有害，废水，费渣，噪音等一般工业区：必须设置防治防污染设施特殊工业区：有大量使用有毒有害物质，必须设置完善的防污设施三、工业区的特点：规划区域大。几平方公里 -几十平方公里不等 工业厂房建筑结构独特.基础设施配套要求高。高负合变电站，污水处理厂等环境易污染。空气，水，废物，噪声，电磁波 交通条件好。享受优惠政策。贯穿企业从前期立项、审批、规划、建设、后期生产经营等。第二节 工业区物业管理的内容、特点与要求工业区物业管理的含义：工业区物业管理包括工业厂房、仓库、房屋建筑的管理，厂房、仓库以外工业区的地界桩、建筑红线以内的给排水系统围墙、道路、 绿化带等公用设施及场地的管

37、理。二、工业区物业管理的内容（一） 、制定工业区物业管理的公约（二）、工业厂房和仓库公用部位的管理（三）、工业厂房和仓库内部的管理：自行管理与委托管理两种形式（四）、工业区设备设施的管理（四）、 工业区设备设施的管理各种地下管线的管理：热力、 水、 燃气、 雨 水、 污水管线、废水、 电力等要有明显标识公共照明设施管理公共道路管理各种公共标识管理：导向引导、警示标识，指示等（五）、工业区环境管理环境污染的防治：水污染防治要求空气污染防治要求噪声污染防治要求固体废弃物防治要求电磁波污染防治要求环境绿化保洁：适合生产、生活的需要（六）、安全管理：安全保卫，消防，车辆三、工业区物业管理的特点做到制度

38、严格，保证实施。安全管理防范第一。易燃易爆的材料，危险品，防盗，建立进出检查制度。保证道路畅通，绿化有序。重点设备必须维护到位。水、电供应设备、电梯等电气设备四、工业区物业管理的要求：全国物业管理示范工业区标准及评分细则第九章相关法律法规知识第一节物业管理法律常识一、物业管理法律关系物业管理法律法规-调整物业管理关系的法律规范的总称物业管理关系-人们在物业管理过程中形成的社会关系（一）、物业法律关系的构成要素主体：权力的享有者和义务的承担者，如业主、物业公司、政府等客体：主体的权力义务共同指向的对象，如房屋、设备、服务、智力成果内容：主体所享有的权力和负有的义务，如享受服务，交费等（二）、物业管理法律关系平等主体之间的民事性质法律关系主体法律地位平等大多数当事人自愿设立权力义务对等不平等主体之间行政管理性质的法律关系有隶属关系，业主、业主大会和物业管理企业等要服从其管理。（二） 、物业管理法律规范含义：法律是由法律规范构成的，是由国家强制力保证其实施的，是一种行为规范。物业管理的法律规范：由国家特定机关制定认可的具有普遍