中级经济师考试,房地产经济专业知识与实务,常考题型答案附后

1、中级经济师考试，房地产经济专业知识与实务 常考题型答案附后精品汇编资料内部真题资料，考试必过，答案附后、单项选择题（每题1分）第1题除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用（）进行方案比选。A.净现值率B.差额净现值C.净现值D.算术平均值正确答案：C,第2题下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（）。A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续 正确答案：C,第3题下列公式错误的是（）。A.房地产价值=重新构建价格一建筑物折旧B.旧

2、的房地价值= 房地重新构建价格一建筑物折旧C.旧的建筑物价值=建筑物重新构建价格一建筑物折旧D.新开发的土地价值=取得待开发土地的成本 +管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润 正确答案：D,第4题项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，以（）作为计算基础。A.投资者的出资额B.全部投资C.现金收支D.以上都不对正确答案：B,对于商品住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为（）A.销售价格的3%5%B.营业税的5%8%C.销售税费的3%5%D.当地住宅建筑安装工程造价的5%8%正确答案：D,第6题搜集交易实例的内容不包括（）。A.交易双方B.交易目的C.交易方式D.交易地点

3、正确答案：D,第7题在房地产抵押贷款关系中，贷款人称为（）。A.中介人B.担保人C.抵押权人D.抵押人 正确答案：C,第8题在国外，抵押率最高可达（）。A.50%B.70%C.90%D.100%正确答案：D,第9题城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（） A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中，绝对分散、相对分散 正确答案：A,第10题房地产估价的方法中，（）也称为积算法。A.假设开发法B.收益法C.市场法D.成本法正确答案：D,第11题房地产市场调研不具有（）的特点。A

4、.实用性B.时效性C.实践性D.审美性正确答案：D,第12题若一块地每年租金为 1000元，平均利息率为4%,每年实际收益为 3000元，据此推 算该地价为（）元。A.25000B.50000C.100000D.12000正确答案：A,第13题公共交通设施属于（）。A.法律、行政法规规定的其他用地B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C.城市基础设施用地D.公益事业用地正确答案：C,第14题下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限为40年的是（）。A.别墅用地B.图书馆用地C.汽车装配厂用地D.购物中心用地正确答案：D,第15题下列选项中，对利息与利率的理解错误的是（）。A.利息是

5、资金时间价值的一种重要表现形式B.通常用利率作为衡量资金时间价值的绝对尺度，用利息作为衡量资金时间价值的相对尺度C.利息是指占用资金所付出的代价D.资金所有者能在该比资金之外再得到一些报酬，这些报酬称为利息正确答案：B,第16题某项目设计生产能力为年产40万件，每件产品价格为120元，单位产品可变成本为100元.年固定成本为 420万元，产品销售税金及附加占销售收入的5%.则盈亏平衡产量为（）。A.30万件B.21万件C.24万件D.40万件正确答案：A,第17题（2010年）某套住宅的成交价格为 5000元/itf,交易中的营业税和契税等税费均由买方负担.已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税

6、等税费为正常价格的6%,应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2% .该套住宅的正常价格为（）元/itf。A.5200 . 00B.5300 . 00C.5319. 15D.5400 . 00正确答案：C,第18题（2009年）下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）。A.抵押B.出售C.互换D.赠与正确答案：A,第19题土地使用权如需改变原出让合同的规定的用途，则必须经得（）的批准。A.国土管理部门和计划主管部门B.计划主管部门和规划主管部门C.国土管理部门和规划主管部门D.国土部门和建设行政主管部门正确答案：C,第20题小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过（）。A.20

7、 人B.15 人C.10 人D.5人正确答案：C, 第21题下列房地产开发成本中，可视为固定成本的是（）。A. 土地费用B.建安费用C.公建费用D.销售费用正确答案：A,第22题在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收入（）。A.增加B.减少C.不变D.不确定正确答案：B,第23题对于房地产投资项目可行性研究的作用理解错误的是（）。A.申请项目核准的依据B.项目投资决策的依据C.筹集建设资金的依据D.前期阶段规划设计工作的依据正确答案：D,第24题全面反映房地产项目各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适 宜的借款及偿还计划的财务报表是（）。A.投资估算表B.资产负

8、债表C.资金来源与运用表D.现金流量表正确答案：C,第25题城镇土地使用税的征收范围不包括（）。A.城市B.行政村C.建制镇D.工矿区正确答案：B, 第26题下列说法错误的是（）。A.经济活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样B.对于房地产开发投资来说，现金流入通常包括销售收入，出租收入和其他经营收 入等C.现金流出主要包括土地费用、固定资产投资、股票债券等方面的投资D.同一时点上的现金流入和流出的代数和称为净现金流量正确答案：C,第27题某项目的总投资为 600万元，其年平均销售利润为150万元，则该项目的投资利润率是（）。A.20%B.22%C.25%D.28%正确答案：C,第28

9、题集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序.强制取得集体土地（）的行为。A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权正确答案：A,第29题（2010年）关于使用集体建设用地的说法，正确的是（）。A.使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续B.使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地C.使用集体建设用地应按计划用地，突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案D.占用集体所有的农用地的，不用办理农用地转用审批手续正确答案：B,第30题房地产税收最基本的功能是（）。A.调节收入水平B.保障财政收入C.发挥经济杠杆的调节作用D.抑制房地产投机行为 正确答案：B, 第

10、31题需求导向定价法的理论基础是（）。A.价值理论B.市场理论C.差异理论D.效用理论正确答案：D,第32题处分抵押的建设用地使用权所得金额，应最先（）。A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.支付处分抵押建设用地使用权的费用C.扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害正确答案：B,第33题某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为10%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（）万元。A.5. 34B.6. 45C.7. 26D.8. 07正确答案：D,第34题在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法

11、是（）。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法正确答案：C,第35题在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于（）家资格预 审合格的投标申请人。A.3B.5C.7D.9正确答案：C, 第36题（2010年）处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于（）。A.偿还抵押权人的债权本息B.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害C.支付处分抵押建设用地使用权的费用D.缴纳相关税费正确答案：C,第37题按是否有获利机会，投资风险可分为（）。A.纯粹风险和投机风险B.静态风险和动态风险C.基本风险和特定风险D.系统风险和非系统风险正确答案：A,第38题建设用地使用权出租的程序是

12、（）。A.申请一办理登记一审批一签订合同B.申请一审批一签订合同一办理登记C.办理登记一申请一审批一签订合同D.办理登记一审批一申请一签订合同正确答案：B,第39题由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度, 所以房地产具有（）。A.长期性B.多样性C.安全性D.政策性正确答案：C,第40题（）一般应用于政府工程或规模较大的工程。A.公开招标B.邀请招标C.不定向议标D.定向议标正确答案：A,第41题预售是房地产开发商普遍采用的营销方式.从风险应对的角度看，该营销方式采用 了（）的方法。A.风险回避B.风险组合C.风险转移D.风险自留正确答案：C,第42题消费者对

13、房地产的购买欲望是房地产需求的（）。A.主体B.动力C.保障D.结果正确答案：B,第43题借款人为房地产开发企业的土地储备贷款，要求企业净资产要达到（）以上。A.1000 万B.5000 万C.2亿D.5亿正确答案：D,第44题某房地产，收益年限为无限，报酬率为8%,每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（）万元。A.500B.489. 36C.497. 56D.500. 21正确答案：A,第45题关于房地产开发项目市场定位的策略说法正确的是（）。A.避强定位策略的缺点是有较大的风险B.迎头定位策略的优点是竞争过程中相当惹人注目，甚至产生轰动效应C.迎头定位策略往往会填补市场上的空

14、缺，生产市场上没有的特色产品D.创新定位策略的缺点是企业必须放弃某个最佳的市场位置正确答案：B, 第46题下列不属于资金的时间价值产生的原因的是（）。A.投资收益B.时间风险C.政治风险D.通货膨胀正确答案：C,第47题（）情况下建设用地使用权的取得是无偿的。A.取得的划拨土地使用权B.出让方式取得的土地使用权C.转让方式取得的土地使用权D.租赁方式取得的土地使用权正确答案：A,第48题有明确的合营期限或合资期限的项目，在期满时对资产余值按股比或约定比例分配 称为（）。A.技术转用或使用收入B.资产处置收益分配C.租赁费收入D.实分利润正确答案：B,第49题全部用于出租、自营的商用房开发贷款的

15、贷款期限一般不超过（）年。A.3B.5C.10D.15正确答案：D,第50题消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品，这种观念属 于（）。A.生产观念B.产品观念C.推销观念D.市场营销观念正确答案：D,第51题王平刚刚结婚，和父母住在一起，这样的家庭属于（）。A.核心家庭B.主干家庭C.联合家庭D.其他家庭正确答案：B,第52题（）是风险分析的第一步。A.风险识别B.风险估计C.风险评价D.风险应对正确答案：A,第53题城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么北 京的税额标准为（）。A.每平方米1. 5030. 00元B.每平方米1. 202

16、4. 00元C.每平方米 0. 9018. 00元D.每平方米 0. 6012. 00元正确答案：A,第54题房地产开发项目工程招标文件不包括（）。A.评标委员会组成人员B.工程量清单C.合同专用条款D.合同通用条款正确答案：A,第55题下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权C.通过转让方式取得的建设用地使用权D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权正确答案：D, 第56题下列方案中，适于采用最小公倍数法进行方案评价的是（）A.独立方案B.寿命期不同的互斥方案C.单一投资方案D.

17、混合方案正确答案：B,第57题房地产投资信托基金起源于（）。A.美国B.日本C.英国D.澳大利亚正确答案：A,第58题物业服务企业的最低等级的注册资本为（）。A.100万元以上B.300万元以上C.500万元以上D.50万元正确答案：D,第59题下列不属于土地开发成本的是（）。A. 土地使用权出让金B.城市基础设施建设费C. 土地使用权取得税费D.建筑安装工程费正确答案：D,第60题收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.成交价格B.预期未来收益C.生产成本D.预期价格涨落正确答案：B,、多项选择题（每题2分）第61题（2009年）物业管理规约对（）具有约束力。A.全体业主B

18、.物业承租人C.借住在业主家的亲戚D.物业建设单位和物业服务企业E.物业的继受人正确答案：A,B,C,E,第62题运用成本法估价的步骤包括（）。A.进行房地产状况的修正B.估算重新构建价格C.估算折旧D.求取积算价格E.求取估价对象价值正确答案：B,C,D,第63题下列各种用地中使用年限最高为40年的是（）。A.居住B.商业C.旅游D.教育E.娱乐正确答案：B,C,E,第64题建设用地使用权转让中具有突出市场特性的形式有（）A.赠与B.出售C.交换D.划拨E.招标正确答案：B,C,第65题下列选项中，不属于开发建设计划的主要内容的是（）A.工程建设计划B.建筑规划方案的选择C.项目总投资估算D

19、.开发成本估计E.施工队伍的选择正确答案：B,C,D, 第66题下列属于市场法估价步骤的有（）。A.搜集交易实例B.核算交易成本C.选取可比实例D.求取比准价格E.进行交易日期修正正确答案：A,C,D,E,第67题下列情况下可以收回农民集体的建设用地权的是（）。A.为乡村公共设施和公益事业建设的B.不按照批准的用途使用土地的C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的D.企业的破产和兼并E.农民的住房建设用地正确答案：A,B,C,第68题地租与地价的关系为（）。A.地价是地租的资本化表现B.地租是地价的资本化表现C.地租是地价的基础D.地价是地租的基础E.地价等于地租除以折现率或利息率正确答案：A,

20、C,第69题房地产投资项目中的经济评价时选用的投资收益率与将来项目的实际收益率之间的偏差受下列哪些因素的影响？（）A.居民购买力B.开发周期内市场行情的变化C.参照项目与评价项目之间的差异D.租赁价格E.评价人员自身的局限性正确答案：B,C,E,第70题被征地农民的安置方式主要有（）。A.货币安置B.保障安置C.房屋产权调换安置D.农业生产安置E.入股分红安置正确答案：A,B,D,E,第71题假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为（）A.求待开发房地产价值的公式B.求毛地价值的公式C.求熟地价值的公式D.求在建工程价值的公式E.求旧的房地产价值的公式正确答案：B,C,D,E,第

21、72题房地产征收可分为（）。A.国家所有的土地征收B.政府所有的土地征收C.集体所有的土地征收D.单位、个人的房屋及其他不动产征收E.专属于国家所有的不动产征收正确答案：C,D,第73题从生产者角度出发的观点包括（）。A.现代营销观点B.社会营销观点C.生产观点D.推销观点E.市场营销观点正确答案：C,D,第74题物业管理规约的主要内容包括（）。A.业主的共同利益B.业主应履行的义务C.有关物业的使用、维护、管理D.违反物业管理规约应当承当的责任E.业主委员会委员的职责正确答案：A,B,C,D, 第75题在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有（）。A.房地产开发量在预期内全部售出

22、B.房地产销售均价在预期内保持不变C.房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变D.房地产开发企业在预期内没有新的投资项目E. 土地出让价格在预期内不受市场变化的影响正确答案：A,B,C,第76题房地产开发周期由哪几个阶段组成？（）A.前期B.租售期C.租赁期D.建造期E.调研期正确答案：A,B,D,第77题采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）。A.选取的报酬率偏低B.预测的未来净收益偏大C.估计的使用期限偏短D.估计的运营费用偏大E.估计的空置率偏高正确答案：A,B,第78题我国现行房产税的计税依据有（）。A.房产原值B.房产原值一次减除10%30%后的余值C.房产市场价格D

23、.房产租金收入E.房产评估值正确答案：B,D,第79题下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额正确答案：B,C,E,第80题房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（）等。A.贷款日常维护服务机构B.评估机构C.律师事务所D.担保公司E.监管机构正确答案：A,B,C,不定项选择题 （每题2分）第81题（四）某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为10万年，报酬率为

24、8. 5%。（）是指由于投资房地产可能获得的某些好处。A.投资风险补偿率B.管理负担补偿率C.缺乏流动性补偿率D.投资带来的优惠率 正确答案：D,第82题（四）某国有开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为 1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为 1300万元。资金具有时间价值的主要原因是（）。A.通货膨胀B.承担风险C.税率变动D.资产折旧正确答案：A,B,第83题（三）某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年.根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅.经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/平方米.项目

25、采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售.在营销策划过程中，确定营销活动由房地 产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促 销组合进行促销。根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用（）。A.代理费用估算法B.收入比例法C.工作量法D.竞争对比法正确答案：C,第84题（四）某住宅小区共有 2000个业主，其中1500个业主的住宅为小户型，总建筑面积为20万平方米且每户建筑面积相等；500个业主的住宅为大户型，总建筑面积为 6万平方米且每户建筑面积相等.小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。物业管理

26、投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；评标；接受招标方的资格审查； 获取招标信息；签约并执行合同； 收到中标通知书.这 几个步骤的正确顺序是（）。A.一一一一一一B.一一一一一一C.一一一一一一D.一一一一一一正确答案：B,第85题（三）某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为 1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得 出相反的结论，其主要原因是（）。A.计算方法和计算过程不同B.计算方法对再投资利润率的假定不同C.投资项目的投资规模不同D.投资项目的类型不同正确答案：B,C

27、,第86题（一）李某购买一套住宅，总价143万元，工商银行为其提供 7成15年按揭，年利率5%,按月等额偿还.请回答下列问题：李某的还款总额为（）万元。A.142B.123. 67C.138. 26D.151 . 36正确答案：A,第87题（三）某投资者花800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为150万元，权益资本为300万元，经营期内年平均利润为 200万元，年平均税后净利润为 158 万元。该项目的投资利润率为（）。A.19. 83%B.21 . 05%C.23. 75% D.26. 33% 正确答案：B,第88题实施拆迁时，可以采用（）的补偿方式。A.房屋产权调换B.货币补偿

28、C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿D.政府统一安排正确答案：A,B,第89题（一）某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符 合土地利用总体规划.现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土 地的一级和二级开发.开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发 承包商。土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的 条件是（）。A.方案符合当地控制性详细规划要求B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划D.补充耕地面积至少与占用面积相等正确答案：B,C,第90题（二）某房地产开发企业以 4

29、000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权.该地块面积为20000 m2,规划容积率为 0. 5,绿地率不低于35%.预期投资利润率为 35%,销 售税费为销售收入的 6%.产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/itf,小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/mJ可销售比率为 95%.促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日 在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介 绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库.项目按预定计划进行建设，在项目施 工进入后期即将面市时，政

30、府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。从背景资料判断，在一般情况下，该项目的价格走势将（）。A.上升B.下降C.无法预计D.维持稳定正确答案：A,第91题（三）（2010年）采用市场法评估某套位于8层的旧彳宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同卞I1某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例.该可比实例的成交价格为5000元/itf,成交日期为 2010年8月1日.同类住宅2010年8月至9月的市 场价格月环比分别下降 2%和5% .住宅所处楼层每高一层，价格高 1%。该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为（）元/itf。A.4655. 00B.4750. 00C.4900 . 0

31、0 D.5000 . 00 正确答案：A,第92题（三）某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/ m2,建筑安装工程费为 2500元/ m2,各项规费为300元/itf .该项目营销方案部分内容如下：（1）前言.（2）市场分析.（3） 销售目标和进度计划.（4）销售价格确定：以市场价格为主.（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产 经纪机构之间不作区分.（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘 当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房 者给予100元/ itf的价格优惠。若该项目预期成本利润率

32、为25%,销售税费率为12%,则按照成本加成定价法确定的价格应为（）元/itf。A.3977 B.4261 C.4620 D.4688 正确答案：D,第93题（一）自2008年11月1日起，对个人首次购买90 itf及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。下列属于财产税的是（）。A.房产税B.个人所得税C.耕地占用税D.契税正确答案：A,C,D,第94题（四）某建筑物的建筑面积100 m2,套内建筑面积 80 m2,按套内建筑面积计算的重置 价格为4000元/itf,经过年数 10年，经济寿命50年，残值率5%。采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（）元。A.4000B.6080C.6400D.7600正确答案：B,第95题（一）（2008年）某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年.根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅.经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为 4500元/itf.项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售.在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的 促销组合进行促销.若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款 30% .银行提供7成按揭，10年内