超高层建筑增量成本的分析报告

1、超高层建筑增量成本的分析报告一、超高层及高层建筑成本情况（一）超高层建筑成本情况。以宜昌某国际广场为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积10.46万平米，占地面积14344平米，地上36层，地下3层，檐高165米，2006年9月竣工，集五星级酒店、中 心剧院、购物中心、饮食天地、写字楼为一体，总投资6.8亿元（其中建安工程造价（不含精装修、设备、室外工程）2.79亿元，单方造价2667.30元/平方米）。造价分析如下：序号名称造价（亿元）单方造价（元/m2）1建安工程造价2.792667.301.1土建工程1.881792.541.2安装工程0.70669.221.3消防工程0.12109

2、.941.4弱电工程0.1095.602精装修工程2.932800.003设备工程0.40382.414室外工程0.1095.605其他费用0.58555.646总投资(1+2+3+4+5 )6.806500.96如果结构为45层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000元左右单位：万元、平方米、元/平方米类型高档装修甲级写字楼（超高层）建筑面积124,000地上100,000地下24,000其他地下3层，地上=45层序号工程和费用名称总价数量单方造价一土建及装饰工程1打桩2,500.00100,0002502基坑围护2,112.0024,000

3、8803土方工程624.0024,0002604地下建筑960.0024,0004005地下结构7,200.0024,0003,0006地上建筑3,500.00100,0003507地上结构16,000.00100,0001,6008装饰20,000.00100,0002,0009外立面14,000.00100,0001,40010屋面250.00100,00025土建及装饰工程费小计67,146.00124,0005,415一机电安装工程1给排水工程2,480.00124,0002002消防喷淋1,860.00124,0001503煤气124.00124,000104变配电2,852.001

4、24,0002305应急柴油发电机组1,240.00124,0001006电气4,960.00124,0004007泛光照明200.00100,000208消防报警310.00124,000259综合布线744.00124,0006010弱电配管682.00124,0005511弱电架桥434.00124,0003512智能化调光系统372.00124,0003013BA系统（楼宇设备管理系统）992.00124,0008014卫星天线及有线电视124.00124,0001015计算机网络机房496.00124,0004016安防系统372.00124,0003017广播系统124.00124

5、,0001018程控电话248.00124,0002019空调送排风9,300.00124,00075020锅炉620.00124,0005021电梯3,720.00124,00030022擦窗机450.00100,0004523车库管理96.0024,0004024标识300.00100,0003025厨房设备、垃圾压缩机等26集成管理系统27会议室音视频系统机电安装工程费小计33,100.00124,0002,669三预备费（按建安工程费的84 列）8,019.68124,000647建安工程总费用108,265.68124,0008,7311、给排水工程含水箱2、消防喷淋含气体灭火如果建

6、造的不是写字楼，而是住宅或酒店，价格则更高，主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。下表展示了一个超高层酒店（40层，全部落地剪力墙结构）的建造成本（含装修）其建造成本大致在13910 -15655元/平米，扣除装修费用后，其建设费用为10310-11705元/平米，远超相似结构的写字楼造价。厅P分项，程名称计算依据单方造价（元/m2）总额比例1桩基工程（受力桩）总建筑面1.6%2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-420083943192 万13.9%3结构工程地上建筑面积1100-1300155891760 万7.7%4建筑工程（除

7、外墙坡堰幕墙）地上建筑面积800-900155891280 万5.6%5新型节能幕墙外立面建筑面积1200-1500100001200 万5.2%6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-38023983840万3.6%7喷淋、气体消防总建筑面积100-11023983240万1%8污水处理（含管线）总建筑面积35-402398384万0.3%9空调工程地上建筑面积550-60015589880万3.8%10地下室通风工程地下室建筑面积170-1908394142万0.6%11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-900239831920 万8.4%12电话总机及配线、闭路电视、监视

8、、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积500-550239831200 万5.2%13煤气工程总建筑面积45-5023983108万0.4%14电梯、自动扶梯总建筑面积320-36023983768万3.3%15室外总体总建筑面积100-115239832400 万10.5%16室内精装修连家具地上建筑面积3200-3500155895120 万22.4%17杂项，程总建筑面积280-33023983672万2.9%18洗衣房设备地上建筑面1%19厨房设备地上建筑面积250-28015589400万1.7%13910-1565522830

9、 万（二）高层建筑成本情况。某市某高层酒店写字楼（100米以内）为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积27.8万平米，2010年10月竣工，建安工程造价 5.59亿元（不含精装修、消防、弱电及设备），单方造价为2009.77元/平方米。二、超高层建筑增量成本分析（一）影响超高层建筑成本的主要因素1、设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔 50米要设置一个避难层）；2、供电系统：双电源+自备电源；3、进户门要求为甲级防火门；4、消防电梯要在3台或以上；5、电梯必须要分层设计；6、由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本

10、；7、超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；8、超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器；9、超高层建筑的配套人防面积也较大。（二）主要影响因素对建安成本的影响1、根据其他省市超高层数据统计资料，分摊到每平方米其建设增量成本总计约500元/平米序号主要影响因素增加造价（元/平方米）1钢筋含量增加40-602混凝土强度提高20-403消防设施40-604供水供电设施160-1805电梯设施增加40-606其他费用140-160合计440-5602、以上述我市典型工程项目数据为基础，考虑到物价上涨因素，根据我市造价指数折算到目

11、前建安工程造价（均不含精装修、室外附属工程、设备费）分别为：超高层建筑2667.30*1.175=3134.08元/平方米，高层建筑（在典型工程基础上增加消防及弱电工程费用，按200元/平方米计算）2209.77*1.175/1.084=2395.27元/平方米。三、增量成本初步分析结论综合我市典型工程造价分析，结合其他省市统计资料，超高层建筑增量成本约为500750元/平方米，增幅约2030%超高层相比普通高层产生了质的变化公搀较高消防楼悌增加每5咪设置避难层实用率多在左下实用率对抗风.抗震的要1 求变化,带来成本S8M户型100米高度带来的质的变化其他通透性差异形史可面积的影响阳台开唐开发

12、周期拉长菖能化技术的使用水系统*配电、消防要求的变化电梯安全系数可联性材料增加人员疏散问藕物业管理便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高成都市在售超高层项目容枳率绝大部分超过4峭杳吭月洋妇项目各称捐售均仍悌户比w资源花样年百年广场10M235F14.49 |F T9/TU无天纸界986£55FU41 |T28九崎瓯工球棍中心97404OF11.77T4/TB无海洋中心1175831F/3BF/42F1071L/T16南延续无峥城耳际831836F8.93TLO萄都大道人品公园.竟窄售子，琴台路龙湖世垢悔舟1072749F8.9T2/TJ匍欧& n天建湖公园也置弹汇华度1

13、667350F/S1F85T6丽江诙光凯费香江761142F7SST6/TB红四照生国江朗糠壮1白乳2S1F7 35T5菊群大道前江曷通云冏9两39F6.8T&建设路无成fiSKX1024139FGTS<T6乐大街姆线营子山公同、潮可世魂玉俏湾11493SFA1F/53F| 5.58 |T4/TB侬谓隹江万科金周盛相1087134F/35F5T6/TB沙河.野子山公园金房华韵天府&27833F/39FS1T5/T8布村2000亩绿峰国快利中心】昨1121F/JRF/8F'$T4T5A民曲霜无中曜英坨靠邦838133F/44F4.9T6"&/江天献

14、f雌天母湾140013tfTS光学东鞭体育公西.涪加可公园九茏仓雍惚汇1790033F/42F3%T2后大矍乐延线无万通除七新都会736537F/18FT6/T7金牛公园龙光天唬花庭H期22F/38F354T7/T3虹星踣南延法德江超高层成功共性五所在城市的房价基数较高.旦价格仍有上翡空间,超高层 的售价能够远高于建造成本建安成本 350哧/由屋高层住宅嘛型项目均价（元/平方米）ZKA6超高层成功共性六开发成本土地价格按照1680万/亩计詈2KHE超高层铺售均价与开发成本之比（简称5比）的不同金导 致超高层开发模式的不同世茂与万科均进入福州， 但福州世茂外滩花园£值为 金域蓝湾的2倍

15、，缘于万科 取地价格为世茂的4倍.世 茂积极参与政府规划，取 地成本相对物氐£ > 2时.超高层多位于 一r目具备强势 资源（如一线海景】，产 品层级属高端;5 « 2时.超高层多位于 二市，资源相对弱 （如二线河景），产品层级属中高端从售阶与开发成本S比来看，4、5号地块不适宜布置超高层住宅，3号地 块超高层不宜超过120m ;楼盘开发成本徉他均俗S 比（S- 精通均标， 开发成本）上海世茂滨江花园1万元/平方米13万元/平方米11 3南京世茂滨江新城4193元/平方米13万元/平方米13A | |武汉世茂锦簟长江65殁元，平方米L45万元/平方米2.211同州世茂

16、外湖花园50005E/平方米】二万元/平方米芜海世茂淡江花环3609元/平方米的前/平方米112.1|潦加金域鉴湾4500元/平方米900。元/平方米12|珠海金域蓝湾4W。元/平方米750斫/平方米117 '成群命城蓝湾5172元/平方米B9印元/平方米174M J卜世茂滨江系列5值均大于2 ,金域蓝湾系列0值则小建筑高层超高层120 m超高层150m滋WrS比S比3号4150008080L861500084601.77150008660173 4号地1200077701.541200081S01.471200C835。1445号地120007100L691200074801.601200076801.56