房地产交易法律制度

1、 本章内容本章内容v房地产交易概述房地产交易概述v房地产转让法律制度房地产转让法律制度v房地产抵押法律制度房地产抵押法律制度v房屋租赁法律制度房屋租赁法律制度 是指以房地产为商品而进行是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。总称。城市房地产管理法城市房地产管理法第第2 2条第四款：条第四款：本法所称本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁和房屋租赁 （一）房地联动交易原则（一）房地联动交易原则 城市房地产管理法城市房地产管理法第第32条：条：房地产转让、房地产转让、抵押时，房屋的所有

2、权和该房屋占用范围内抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押的土地使用权同时转让、抵押 物权法物权法第第146条：条：建设用地使用权转让、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第第147条：条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。一并处分。（二）依法登记

3、原则（二）依法登记原则物权法物权法第第9条：条：不动产物权的设立、变更、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外登记，不发生效力，但法律另有规定的除外 第第1010（2 2）条：）条：国家对不动产实行统一登记制国家对不动产实行统一登记制度度 城市房地产管理法城市房地产管理法第第36条条不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例（2015年年3月月1日实施日实施）（三）国家对交易价格实施管理原则（三）国家对交易价格实施管理原则城市房地产管理法城市房地产管理法第第34条：条：国家实行房地国家实行房地产价格评

4、估制度产价格评估制度 第第35条：条：国家实行房地产成交价格申报制度。国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报不得瞒报或者作不实的申报 2014年年8月月20日，金某及其子与王某签订日，金某及其子与王某签订房房屋买卖合同屋买卖合同，约定金某将面积，约定金某将面积40.81平方米平方米的房屋卖给王某，价款的房屋卖给王某，价款40万万元，于合同签订之元，于合同签订之日一次付清，卖方将产权证及相关手续交给买日一次付清，卖方将产权证及相

5、关手续交给买方。任何一方违约，需支付违约金方。任何一方违约，需支付违约金1 1万元。金万元。金某在合同上签字按手印，其子以其母亲李某的某在合同上签字按手印，其子以其母亲李某的名义签名按手印。名义签名按手印。 同年同年8月月22日，王某付清全部房款，金某将房日，王某付清全部房款，金某将房屋产权证交给王某。之后，当地政府决定对包屋产权证交给王某。之后，当地政府决定对包括该房屋在内的区域进行征收，遂发生纠纷，括该房屋在内的区域进行征收，遂发生纠纷，王某起诉。王某起诉。 金某李某辩称：本案争议房屋系金某、李某二金某李某辩称：本案争议房屋系金某、李某二人的夫妻共同财产，但是在共有人李某不知情、人的夫妻共

6、同财产，但是在共有人李某不知情、未到场、也未授权任何人的情况下，金某与王未到场、也未授权任何人的情况下，金某与王某私下签订了房屋买卖合同，该合同属无效合某私下签订了房屋买卖合同，该合同属无效合同。同。 请结合案情回答以下问题：请结合案情回答以下问题：1. 该房屋买卖合同的效力该房屋买卖合同的效力如何？如何？2. 涉案房屋产权人是谁？涉案房屋产权人是谁？3. 该案应如何判决？该案应如何判决？ 法院经审理认为：法院经审理认为： 解释解释( (一一) )第第1717条：条：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意处

7、理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人第三人 2014年年8月月20日订立合同时，金某对外处分夫妻日订立合同时，金某对外处分夫妻共同房产的行为，王某有理由相信或者认为这共同房产的行为，王某有理由相信或者认为这是其夫妻双方的共同意思表示。金某、李某所是其夫妻双方的共同意思表示。金某、李某所举证据也不能证实王某在签订房屋买卖合同时举证据也不能证实王某在签订房屋买卖合同时并非善意。并非善意。 所以，房屋买卖合同有效。所以，房屋

8、买卖合同有效。是指房地产权利人通过买卖、是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为给他人的行为 城市房地产管理法城市房地产管理法第第3737条条其他合法方式？其他合法方式？（一）主体资格合法（一）主体资格合法1.自然人主体自然人主体 需是完全民事行为能力人需是完全民事行为能力人 无民事行为能力人和限制无民事行为能力人和限制民事行为能力人能否成为民事行为能力人能否成为房地产的受赠人？房地产的受赠人？（二）客体符合法律要求（二）客体符合法律要求城市房地产管理法城市房地产管理法第第3838条：下列房地产条：下列房地产不得转让：不得转让：

9、（一）以出让方式取得土地使用权的，不符（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第合本法第39条规定的条件的条规定的条件的第第39条：条：以出让方式以出让方式应当符合下列条件：应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的屋建设工程的，完成开发投资总额的25%25%以上，以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他

10、建设用地条件。建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。屋所有权证书。 （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的或者以其他形式限制房地产权利的（三）依法收回土地使用权的（三）依法收回土地使用权的 （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（五）权属有争议的（五）权属有争议的（六）未依法登记领取权属证书的（六）未依法登记领取权属证书的 （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他

11、情形 （三）形式符合法律规定（三）形式符合法律规定 房地产转让合同为要式合房地产转让合同为要式合同同书面转让合同书面转让合同 当事人到房产管理部门办理当事人到房产管理部门办理权属登记权属登记 （四）意思表示真实（四）意思表示真实 一方以欺诈、胁迫的一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情方在违背真实意思的情况下订立的合同况下订立的合同 效力如何？效力如何？ 无权代理所定合同效力如何？无权代理所定合同效力如何？（五）不得违反政策、法律和社会公德（五）不得违反政策、法律和社会公德 未取得产权证的房屋转让协议效力如何？未取得产权证的房屋转让协议效力如何？ 200

12、8年年6月月8日，小东将其在单位的一套集资房日，小东将其在单位的一套集资房转让给小五，双方为此签订一份转让给小五，双方为此签订一份房屋转让协房屋转让协议书议书，约定：房价款，约定：房价款26.8万元，小东与其单万元，小东与其单位来往的所有账目由其自己理顺；今后小五要位来往的所有账目由其自己理顺；今后小五要办房产证或其他必要手续时，小东应主动协助办房产证或其他必要手续时，小东应主动协助办理，费用由小五负责。办理，费用由小五负责。 20082008年年6 6月月2222日，小五支付给小东购房款日，小五支付给小东购房款26.826.8万元，小东便将该套房交付给小五，由小五装万元，小东便将该套房交付给

13、小五，由小五装修、居住。修、居住。20092009年年3 3月，该房参加房改，小东月，该房参加房改，小东在补交土地出让金在补交土地出让金50005000余元、单位住房基金及余元、单位住房基金及利息近利息近1000010000元后，取得了该房的国有土地使元后，取得了该房的国有土地使用证和房屋所有权证。用证和房屋所有权证。 小五要求小东协助其办理产权过户手续，小东小五要求小东协助其办理产权过户手续，小东不予协助，小五为此起诉到人民法院。不予协助，小五为此起诉到人民法院。 诉讼中，小东辩称，诉讼中，小东辩称，城市房地产管理法城市房地产管理法第第3838条规定：未依法登记获取权属证书的房条规定：未依法

14、登记获取权属证书的房地产，不能转让。地产，不能转让。房屋转让协议书房屋转让协议书违反违反国家法律强制性规定，应确认该协议无效。国家法律强制性规定，应确认该协议无效。 人民法院经审理后，判决小五与小东所签订的人民法院经审理后，判决小五与小东所签订的房屋转让协议书房屋转让协议书合法有效，小东应于判决合法有效，小东应于判决生效之日起生效之日起20日内协助小五办理诉争房屋的产日内协助小五办理诉争房屋的产权变更登记手续权变更登记手续 是否适用善意取得？是否适用善意取得？ 李先生和孙女士于李先生和孙女士于1995年年10月结婚。月结婚。2003年年两人在密云县某小区购买了一处房产，房产两人在密云县某小区购

15、买了一处房产，房产证上登记的产权人为李先生。证上登记的产权人为李先生。2007年年9月月4日，日，在孙女士不知情的情况下，李先生与王老太在孙女士不知情的情况下，李先生与王老太签订了北京市存量房屋买卖合同，以签订了北京市存量房屋买卖合同，以8万元的万元的价格将夫妻共有的房屋卖给王老太，并办理价格将夫妻共有的房屋卖给王老太，并办理了房产证。了房产证。 孙女士调查后发现，买房的王老太是丈夫情孙女士调查后发现，买房的王老太是丈夫情人的母亲，从人的母亲，从2004年开始，李先生便开始与年开始，李先生便开始与王老太的女儿发生婚外情并同居，丈夫是为王老太的女儿发生婚外情并同居，丈夫是为了转移夫妻财产，在她不

16、知情的情况下，以了转移夫妻财产，在她不知情的情况下，以明显低于市场价值的价格将该房卖给王老太。明显低于市场价值的价格将该房卖给王老太。为此孙女士起诉到法院，要求确认李先生和为此孙女士起诉到法院，要求确认李先生和王老太订立的房屋买卖合同无效，并对房屋王老太订立的房屋买卖合同无效，并对房屋权属进行确认。权属进行确认。 1. 本案中房屋买卖合同效力如何？本案中房屋买卖合同效力如何？2. 该案如何判决？该案如何判决？ 法院审理后认为，虽然房产证上只有李先生法院审理后认为，虽然房产证上只有李先生的名字，但该房系李先生和孙女士婚姻关系的名字，但该房系李先生和孙女士婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。王

17、老太存续期间购买，应为夫妻共同财产。王老太虽然取得了房产证，但因为李先生未经孙女虽然取得了房产证，但因为李先生未经孙女士同意，擅自以明显低于房屋市场价值的交士同意，擅自以明显低于房屋市场价值的交易价，不符合易价，不符合物权法物权法善意取得的规定，善意取得的规定，因此房屋买卖合同无效，该房仍属于夫妻共因此房屋买卖合同无效，该房仍属于夫妻共同所有。同所有。 物权法物权法第第106条：无处分权人将不动产或者条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产

18、或者动产的所有权：得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的（二）以合理的价格转让（二）以合理的价格转让（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规当事人善意取得其他物权的，参照前

19、两款规定。定。善意取得构成要件善意取得构成要件： 转让人无权处分转让人无权处分（前提条件）（前提条件） 受让人善意受让人善意（主观要件）（主观要件） 合理的价格转让合理的价格转让（客观要件）（客观要件） 完成公示完成公示 （形式要件）（形式要件） 是指由房地产开发企业建设并出是指由房地产开发企业建设并出售的房屋售的房屋 商品房现售商品房现售 商品房买卖商品房买卖商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将竣工验收是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为付房价款的行为 现房买卖、成品房买卖、现房销售现房买卖、成品房买卖、现

20、房销售1. 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2. 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件件;3. .持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；4. 已通过竣工验收已通过竣工验收;5. 拆迁安置已经落实拆迁安置已经落实6. 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定

21、施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期工进度和交付日期;7. 物业管理方案已经落实物业管理方案已经落实是指房地产开发企业将正在建设是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为定金或房价款的行为 “卖楼花卖楼花”1. 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书用权证书;2. 持有建设工程规划许可证和施工许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证;3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的资金达到工程

22、建设总投资的25%以上，并已以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；经确定施工进度和竣工交付日期；4. 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售许可证明。 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得许可，取得商品房预售许可证商品房预售许可证。 未取得未取得商品房预售许可证商品房预售许可证的，不得进行的，不得进行商品房预售商品房预售 商品房预售管理办法商品房预售管理办法 第第6条条 出卖人未取

23、得商品房预售许可证明，与买受出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效可以认定有效 最高人民法院关于审理商品房买卖最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第第2条条 商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支销售并转移房屋所有权于买

24、受人，买受人支付价款的合同。付价款的合同。 （定式合同、标准合同、附从合同）定式合同、标准合同、附从合同） 是指当事人一方预先拟定是指当事人一方预先拟定 合同条款，对方只能表示合同条款，对方只能表示 全部同意或者不同意的合同全部同意或者不同意的合同 take it or leave it 1.商品房的销售广告和宣传资料如何定性？商品房的销售广告和宣传资料如何定性？ 张先生于张先生于2010年年9月月9日在当日的日在当日的半岛晨报半岛晨报上看到了一则大连恒大城二期项目的售房广告。上看到了一则大连恒大城二期项目的售房广告。在醒目的位置，广告内容如下：在醒目的位置，广告内容如下：“恒大万套新恒大万套

25、新品品10亿大礼，提前引爆黄金周，仅限亿大礼，提前引爆黄金周，仅限10套，半套，半山美宅一口价，最高优惠山美宅一口价，最高优惠24万元，送万元，送1600元元/豪装，本周认购额外豪装，本周认购额外89折折” 。2010年年9月月11日，原、被告签订日，原、被告签订长沙恒大长沙恒大城楼宇认购书城楼宇认购书，约定：原告向被告认购位，约定：原告向被告认购位于长沙市某区某街某号的长沙恒大城某栋楼于长沙市某区某街某号的长沙恒大城某栋楼某单元某单元108号房，建筑面积号房，建筑面积115.72，其中套，其中套内建筑面积内建筑面积99.07。毛坯装修标准，按建筑。毛坯装修标准，按建筑面积计算单价为面积计算单

26、价为6765元元/，按套内面积计算，按套内面积计算单价为单价为7902元元/，总金额为，总金额为782839元。原告元。原告支付支付1万元作为定金。万元作为定金。 原告以按揭方式付款，须于原告以按揭方式付款，须于2010年年9月月14日前支日前支付首期房款付首期房款232839元（不含定金），同时签署元（不含定金），同时签署商品房买卖合同商品房买卖合同，否则视为原告放弃购买，否则视为原告放弃购买该房屋，所付定金不予退还，被告无需通知原该房屋，所付定金不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。认购书签订后，原告告，可另行销售该房屋。认购书签订后，原告于当日向被告交付预售定金于当日向被告交付预

27、售定金1万万元，被告出具了元，被告出具了销售不动产统一发票销售不动产统一发票。2010年年9月月12日，原告到被告处签订日，原告到被告处签订商品房买商品房买卖合同卖合同及支付首期房款时，原告认为，所购及支付首期房款时，原告认为，所购房产应赠与房产应赠与1600元元/的装修，被告则认为装修的装修，被告则认为装修标准为毛坯装修标准，双方因此发生争议。其标准为毛坯装修标准，双方因此发生争议。其后，原告虽与被告工作人员就退房退款问题进后，原告虽与被告工作人员就退房退款问题进行协商，但未达成协议，最终双方未能签订行协商，但未达成协议，最终双方未能签订商品房买卖合同商品房买卖合同。 原告遂于原告遂于201

28、1年年4月月11日向法院提起诉讼。日向法院提起诉讼。诉讼诉讼请求如下：请求如下： 第一，第一，被告双倍返还定金被告双倍返还定金2万万元；元； 第二，赔偿精神损失费及代理费、误工费、交第二，赔偿精神损失费及代理费、误工费、交通费等通费等5万元万元 套内建筑面积套内建筑面积建筑面积建筑面积共有建筑分摊面积共有建筑分摊面积套内房屋使用面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内墙体面积套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积公摊建筑面积公摊建筑面积分摊系数分摊系数X套内建筑面积套内建筑面积请结合案情回答一下问题：请结合案情回答一下问题：1.如何认定原被告双方所签订的如何认定原被告双方所签订的长沙恒大城楼长沙恒大城楼

29、宇认购书宇认购书的性质？的性质？2. 半岛晨报半岛晨报上刊登的售房广告是否对被告上刊登的售房广告是否对被告产生拘束力？产生拘束力？3. 该案应如何判决？该案应如何判决？ 商品房买卖合同？商品房买卖合同？ 不是独立的合同不是独立的合同？ 预约合同？预约合同？ 预约与本约的关系预约与本约的关系 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

30、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。返还买受人。 解释解释第第4条条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房的认购、订购、预订等协议具备商商品房销售管理办法品房销售管理办法第十六条规定的商品房第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。房买卖合同。 解释解释第第5条条 商品房的销售广告和宣传资料为商品房的销售广告和宣传资料为要约

31、邀请要约邀请，但，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为影响的，应当视为要约要约。该说明和允诺即使未。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。当事人违反的，应当承担违约责任。 解释解释第第3条条 售房广告和宣传资料售房广告和宣传资料视为要约的条件：视为要约的条件：v内容是对开发规划范围内的

32、房屋及相关设施所作内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的说明和允诺v该说明和允诺具体确定该说明和允诺具体确定v该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响价格的确定有重大影响第一，终止原告与被告于第一，终止原告与被告于2010年年9月月11日签订的日签订的 长沙恒大城楼宇认购书长沙恒大城楼宇认购书；第二，被告于本判决生效后第二，被告于本判决生效后7日内返还原告定金日内返还原告定金1 万元；万元；第三，驳回原告罗某某的其他诉讼请求。第三，驳回原告罗某某的其他诉讼请求。 2. “一房二卖一房二卖”行为人如何承担法律责任？

33、行为人如何承担法律责任？ 2009年年2月月11日，日，陈女士与通州市开发商陈女士与通州市开发商家纺城公家纺城公司的司的财务总监的梁某签了商品房买卖合同，而当财务总监的梁某签了商品房买卖合同，而当时梁某的身份还是家纺城公司的股东。时梁某的身份还是家纺城公司的股东。合同对房合同对房屋的具体位置、面积、单价、总金额、交房时间、屋的具体位置、面积、单价、总金额、交房时间、违约责任等都做了详细约定，合同上盖有家纺城违约责任等都做了详细约定，合同上盖有家纺城公司的合同章。当时，这套房的单价是公司的合同章。当时，这套房的单价是8200多元多元每平方米，总价为每平方米，总价为67.3万余元。签订合同的当天，

34、万余元。签订合同的当天，陈女士就向梁某交了陈女士就向梁某交了43万万元的首付款。元的首付款。 一周之后，陈女士拿到了盖有家纺城公司财务专一周之后，陈女士拿到了盖有家纺城公司财务专用章的收款收据，注明是购房首付款。用章的收款收据，注明是购房首付款。2009年年4月，月，陈女士委托朋友将余款转交给梁某，同时也拿到陈女士委托朋友将余款转交给梁某，同时也拿到了家纺城公司购房尾款的收据。了家纺城公司购房尾款的收据。 合同约定的交房日期届满，陈女士并没有收到收合同约定的交房日期届满，陈女士并没有收到收房通知。经询问，家纺城公司称，他们从来没跟房通知。经询问，家纺城公司称，他们从来没跟陈女士签订过购房合同，

35、也没收到她所交的陈女士签订过购房合同，也没收到她所交的67.3万余元购房款，所以拒绝交房。万余元购房款，所以拒绝交房。 2011年年3月，陈女士将家纺城公司起诉到通州区人月，陈女士将家纺城公司起诉到通州区人民法院，请求法院判家纺城公司履行交房的义务。民法院，请求法院判家纺城公司履行交房的义务。 法院经审理查明，陈女士所购商品房，已被家纺法院经审理查明，陈女士所购商品房，已被家纺城公司以每平方米城公司以每平方米9000多元的价格卖给其他人，多元的价格卖给其他人，而且购房者还进行了备案登记。而且购房者还进行了备案登记。 因此判决驳回原告的诉讼请求。因此判决驳回原告的诉讼请求。 2011年年9月，陈

36、女士重新提起诉讼，要求家纺城月，陈女士重新提起诉讼，要求家纺城公司返还购房款公司返还购房款67.3万元，并赔偿购房款的一倍万元，并赔偿购房款的一倍损失损失67.3万万。 家纺城公司辩称，当时跟陈女士签订合同是梁某，家纺城公司辩称，当时跟陈女士签订合同是梁某，已于签订合同后转让股份离开公司。该购房合同已于签订合同后转让股份离开公司。该购房合同并非梁某的职务行为，而是故意与陈女士串通倒并非梁某的职务行为，而是故意与陈女士串通倒签合同，要求法院确认合同无效。签合同，要求法院确认合同无效。 请结合案情回答：请结合案情回答：1. 陈女士与梁某签订的购房合同是否有效？陈女士与梁某签订的购房合同是否有效？2

37、.陈女士的诉讼请求能否获得法院支持？陈女士的诉讼请求能否获得法院支持？ 法院认为，家纺城公司股东梁某代表公司与陈法院认为，家纺城公司股东梁某代表公司与陈女士签订了商品房买卖合同，该合同依法成立，女士签订了商品房买卖合同，该合同依法成立，且合法有效，双方应履行约定义务。且合法有效，双方应履行约定义务。 根据最高人民法院根据最高人民法院解释解释第第8条的规定，判决条的规定，判决如下：第一，解除双方所签购房合同；第二，如下：第一，解除双方所签购房合同；第二，开发商返还陈女士购房款、赔偿一倍损失，共开发商返还陈女士购房款、赔偿一倍损失，共134万多元。万多元。 家纺城公司不服，向南通中院提起上诉。南家

38、纺城公司不服，向南通中院提起上诉。南通中院审理后认为，陈女士与开发商所签订通中院审理后认为，陈女士与开发商所签订的购房合同真实有效，而事后开发商的购房合同真实有效，而事后开发商“一房一房二卖二卖”，所以必须承担相关违约责任。最终，所以必须承担相关违约责任。最终，南通中院认为一审法院认定事实清楚，适用南通中院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回了家纺城公司的上诉，维持法律正确，驳回了家纺城公司的上诉，维持原判。原判。 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。屋出卖给第三人。（解释