社区居委会与物业公司和谐共管途径探索

1、社区居委会与物业公司和谐共管途径探索社区居委会和小区物业公司是城市建设管理的最基层单位， 是市管理工作的重要组成部分， 它既是住宅小区居民日常生活迫切要、 不可离开的服务部门；又是政府联系群众的桥梁和纽带，在相程度上影响着整个城市文明建设工作的顺利开展。 在小区物业管活动中， 社区居委会与物业公司建立互助互利的合作机制， 通过和共管实现共存共赢， 不仅有利于物业管理工作的开展， 也必将更好推动和谐社区建设。一、 社区居委会与物业公司协调共管的必要性分析一方面，社区居委会与物业公司的服务管理内容有些交叉、重。 目前， 法律法规对社区居委会的服务内容不够明确。一般而言，区居委会承担着社区服务、 卫

2、生、 教育、 文化、 治安、 环境等管理工。而物业公司管理服务的内容也包括了保安、交通、绿化、卫生和业 （指小区建筑及公共设施设备） 的使用管理、 维护、 更新， 以及按使用人要求，及时提供全方位服务。由于二者管理服务的内容大相同， 职责交叉， 如果处理不好， 在管理上 “撞车” 与 “真空”现象就出现，容易造成工作不落实和工作相互推诿扯皮现象。1 / 8另一方面，在居民委员会与物业公司的关系上，处理不好容易形多头管理。笔者在调查中发现，对于一些设立了居民委员会的小来说， 有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好，基本上形了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和社区居民委员会监协调的有效监督

3、制约机制， 通过物业公司抓硬件， 社区居民委员会软件， 互相支持， 各司其职， 使该小区成为物业管理优秀住宅小区；有的小区， 在此关系的处理上，矛盾较为突出， 这主要表现为： 一是些居委会，对物业公司的管理工作不支持，不配合，甚至与物业公作对， 导致物业公司工作的开展非常困难； 二是有些小区的物业公对居民委员会不理睬， 擅作主张， 从而对整个社区的管理带来障。 比如有的小区内存在超生现象， 物业公司不向社区居委会报告，社区居委会的检查也不配合； 三是部分小区物业公司与居民委员会的 “多头管理” 现象严重。由于历史原因， 老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会管理职能交叉的现象，如小区绿化、 治

4、安、 清洁卫生、 停车管理等， 影响了小区管理的统一性、 协调性， 不利于物业管理专业化的进程；四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收2 / 8费项目、 “创收措施” ， 争相管理， 对于难点工作， 相互推诿，这就导致了小区内的一些死角、乱角无人管理的局面。第三，社区居委会与物业公司在工作中具有互补优势。根据我国 城市居民委员会组织法 第二条规定， 居民委员会是居民自我管理、 自我教育、 自我服务的基层群众性自治组织。由居民选举产生，在居民中具有较高的威望和公信力。因此，社区居委会对于有效协调业主与物业公司之间的矛盾和纠纷无疑具有巨大的优势。而物业公司由于经常性与业主打交道，时间长了很容易

5、与业主之间建立和谐的信任关系， 同时也能更好地掌握本物业区域内业主的情况， 对于协助社区开展流动人口管理、 计划生育工作等诸多方面， 无疑具有巨大的作用。因此， 无论是社区居委会还是物业公司， 要更好地推动工作开展，实现工作目标， 都需要对方的支持与配合， 在客观上双方均有这一需求。二、 社区居委会与物业公司协调共管的可行性分析1 有明确的政策依据3 / 8物业管理条例 第二条明确指出， 物业管理是物业企业按合同约定，对社区内住宅小区的物业部分进行管理和维护，而且是有偿的。而社区建设要解决的是包括小区物业管理在内的整个社区问题。可以这么说， 社区建设涵盖了小区物业管理的全部内容。与此同时， 物

6、业管理条例第六十一条规定，物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、 乡镇人民政府负责召集， 由区、 县房地产行政主管部门、 公安派出所、 居民委员会、 业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。从以上描述我们不难看出， 我国 物业管理条例 明确确定了社区居委会参加物业管理活动的合法性， 而物业管理活动又与社区建设活动有较大交叉的空间， 因此， 物业公司本就是社区建设的主体之一。2 双方将基于协调共管行为而受益社区居委会与物业公司的协调共管， 不是简单的某一方受益， 而是一种双赢。 对于物业公司而言， 社区居委会的参与， 能更有效

7、地解决与业主和使用人之间的矛盾与纠葛， 从而可以把精力投入到改进服务质量上来， 更好地为业主和使用人服务， 建立更加融洽的物业服务关系。 对于社区居委会而言， 一个社区， 往往由若干个物业项目构成，不仅地域宽广，而且人口众多，人员构成复杂，要掌握社区居民每天的4 / 8动向，无疑是一件艰辛而且效率低下的事情。因此，物业公司的协助，不仅可以使其减轻工作开展的负担，也能节约时间， 提高工作效率。3 双方均有相应的参与能力社区居委会作为居民的自治组织，在我国已经存在了很长的时间， 其行为在居民中也具备较高的公信力， 因此以中立的身份介入物业管理纠纷的协调和调解， 不仅能在时间上迅速做出反应， 避免矛

8、盾的激化和事态进一步扩大， 也能使当事人更加信服。而物业公司在日常工作中， 每天需要对进出的人员和车辆进行识别辨认， 同时通过对于物业区域进行巡查， 排查物业区域内的安全隐患 （下转第 78 页） 和不合理因素， 相对于来说， 更容易全面掌握本物业区域内业主和使用人情况的变动， 能协助社区更好地开展社区的事务管理性工作。三、 社区居委会与物业公司协调共管的实现途径分析1 重新定位社区居委会与物业公司的角色社区服务给社区居民提供了便利与福利，但是各方主体也会因为争取服务领域而滋生更多的矛盾，面对这些问题和矛盾，必须加强政府在社区管理与服务中的监督与协调作用，所以社区居委会必须承担起协助政府进行监

9、督与协调职责；物业公司作为社区物业管理的主要市场主体，其管理与服务的优劣直接关涉到业主与社区中的经营与服务的角色；社区居委会要与业主委员会相互携手，为业主5 / 8谋求最大利益。社区居委会与物业管理公司、业主委员会之间形成良性的指导与被指导、监督与被监督的互动关系，相互尊重、相互理解、相互支持，才能形成最大合力，利于和谐社区的形成。2 加强社区居委会监督物业公司的行为， 补足政府对物业公司管理的缺位居委会应放手具体的社区服务，交由物业公司进行综合或有偿服务等的经营，并代表政府监督、约束物业公司。物业公司作为专业的管理和服务机构，则应遵循 物业管理条例， 扮演好服务性企业的角色，为社区居民创造良

10、好的居住、生活环境。3 重构社区居委会的人员构成，加强社区居委会的专业化建设物业服务是一项专业化程度较高的工作，因此， 社区居委会要更有效地参与到物业服务工作中来，必然要求社区居委会的有相应的专业人才。公开招聘或者内部选拔等方式，重构社区居委会的人员构成， 使社区居委会的成员在现有基础上增加具备法律、管理、 经营等多种知识的复合型人才， 是社区居委会的人才队伍建设朝着规范化、 专业化的方向迈进。4 建立 “三位一体”的管理机制6 / 8成立由居民委员会、物业公司、业主委员会组成的联合管理体制。 并建立工作例会制度， 及时沟通情况， 研究解决小区管理中的难点问题，形成小区统一协调的管理机制。把居

11、委会职能与物业管理的企业行为有机结合起来， 使之相得益彰， 形成合力， 积极推进和谐社区建设工作。具体说来， 包括以下几个方面：第一、 建立沟通制度。 沟通是实现多方面合作的基础条件， 要建立定期的沟通制度。对必须要整改的管理、服务问题，逐一罗列出来， 由责任人确定整改日期， 三方共同监督落实。 其目的就是使一般性管理、 服务工作问题在短期内得到修复， 逐步消除管理、 服务缺陷，增强业主的认同感。第二、 建立评审制度。三方应定期进行工作评审。由业委会、 社区居委会对物业公司的主要工作进行评审， 日常管理、 服务工作缺陷处应及时改进， 管理、 服务工作亮点要进行广泛宣传。 物业公司需要“业委会” 、 “社区居委会” 提供支持、 协助的具体问题， 通过评审制度也明确下来， 实现三方民主议事、 责权明确、 齐抓共管。第三、 增强联合管理机制的实力。三位一体模式工作深入开展，7 / 8需要有自身的 “实力” 。这个 “实力” 的具体表现为： 已经做出的管理、服务承诺，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困难和责任， 相互间积极配合， 物业公司要积极、 主动承担其中的人力与财力投入。三方决定的事要在最短时间内保质、 保量做好； 重大事项、三方统一的事项， 要尽快争得相关业主的认可并积极组织实施。第四、 发挥联合管理机制的