二手房交易税费

1、精品文档二手房交易税费 二手房交易税费是指在二手房交易中， 税务部门向买卖双方征收 的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城 市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的， 暂免征收土地增值税； 印花税为房屋买卖成交价的 0.05%（2009 年至 今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原 值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为 20%；普通住宅的契 税为 1%，高档商品房契税为 4%。税费税种新政下的契税 普通住宅： 卖方： 不满两年（无论是否唯一） 6.6% 满两年不满五年（无论是否唯一） 1% 满五年唯一住房免税 满五年不唯一住房

2、 1% 买方：购买 90 平以下房产的 1%购买 90 平以上房产的（唯一住房） 1.5%购买 90 平以上房产的（不唯一住房） 2% 商业房或公司产权： 3%。城市维护建设税营业税的 7%。教育费附加营业税的 3%。个人所得税普通住宅 2 年之内： 售房收入购房总额（营业税 +城建税 +教育费附加税+印花税） x 20% 2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入购房总额印花税）X 20%出售公房： 5 年之内，（售房收入经济房价款土地出让金合理费用）X 20%其中经济房价款二建筑面积X 4000元/平方米，土 地出让金=1560元/平方米x 1%X建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房

3、价的 1%征收。交易手续费2元/平方米X建筑面积。印花税房屋成交总额X 0.05% （2009年至今暂免）。营业税2011 年1 月27日新通知规定：个人将购买不足 5年的住房对外 销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5年（含5年）的非普通 住房对外销售的， 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收 营业税；个人将购买超过 5 年（含 5年）的普通住房对外销售的，免 征营业税。（最新）住宅2年内：房屋评估总额X 5.6% ; 2年或2年以上 普通住宅无营业税。2015 年 3 月 30 日财政部、国家税务总局发布关于调整个人住 房转让营业税政策的通知（财税 201539 号）规定：“个

4、人将购 买不足 2年的住房对外销售的， 全额征收营业税； 个人将购买 2年以 上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房 屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2年以上（含 2 年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。” 2增值税对于非一线城市，个人购买不足 2 年的住房对外销售，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对 外销售的，免征增值税。土地增值税普通住宅免征；非普通住宅 3年内：房屋成交总额X 0.5% , 3 年至5年：房屋成交总额X 0.25%, 5年或5年以上：免征。房屋所有权登记费80 元,共有权证： 20 元。买

5、卖合同公证费买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额X0.3%;过户费用（ 1）契税：卖方：不满两年（无论是否唯一） 6.6%满两年不满五年（无论是否唯一） 1% 满五年唯一住房免税 满五年不唯一住房 1%买方：购买 90 平以下房产的 1%购买 90 平以上房产的（唯一住房） 1.5%购买 90 平以上房产的（不唯一住房） 2%（ 2）房屋交易手续费：买卖双方各自缴纳房屋建筑面积 *2 元 / 平方米（ 3）房屋所有权登记费： 80 元。（ 4）房屋评估费；按评估额 0.5%缴纳计算方式契税由买方交纳，交税比例是：1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的 1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳

6、成交价或是评估价的 3%的契税。 过户费用：（1） 契税;90 平方米以下首次购房的按 1%缴纳;90 140 平方米按 房价 1.5%缴纳 ;140 平方米以上按房价 3%缴纳买方承担（二套房按 3% 收取）；（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担；(3) 土地增值税 ; 房屋产权取得满五年的免征， 未超过五年的按房 价 1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担；(4) 所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 1%或房屋原值房屋现值差额 20%缴纳。 (房屋原值一般按上道契税 完税额计算 ) 卖方承担；(5) 房屋交易手续费

7、：按房屋建筑面积 6 元/ 平方米交纳双方承 担；(6) 房屋产权登记费： 80 元。买方承担；(7) 房屋评估费：按评估额 0.5%。交易手续正常过户手续(一) 交易税费1. 营业税 (税率 5.6%， 卖方缴纳)根据 2015年 3月房产新政，转让出售购买时间不足 2 年的非普 通住宅按照全额征收营业税， 转让出售购买时间超过 5 年的非普通住 宅或者转让出售购买时间不足 2 年的普通住宅按照两次交易差价征 收营业税，转让出售购买时间超过 5 年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点：购买时间超过 2 年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再 次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据) 这

8、三种证件按照时 间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证， 房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。所售房产是普通住宅还是非普通住宅。 另：如果所售房产是非住宅类如商铺、 写字间或厂房等则不论证 是否过 5 年都需要全额征收营业税。2. 个人所得税 （税率交易总额 1%或两次交易差的 20%， 卖方缴 纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税； 任何一个条件不满足都必须缴 纳个人所得税。 注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足 5年则需 要以纳税保证金形式先缴纳， 若在

9、一年以内能够重新购买房产并取得 产权则可以全部或部分退还纳税保证金， 具体退还额度按照两套房产 交易价格较低的 1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯 一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案 登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个 人所得税。 而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况， 个 人所得税也必须征收差额的 20% 。3. 印花税（税率 1%，买卖双方各半）从 2009 年至今暂免征收。4.契税（税率 1%、1.5% 、3%，买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，

10、若买方是首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴纳交易总额的 1%，若买方首次购买面 积超过 90平（包含 90 平）的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠， 契税的优惠 是以个人计算的， 只要是首次缴契税都可以享受优惠。 若买方购买的 房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。5.测绘费 1.36 元/ 平米 总额=1.36 元/ 平米*实际测绘面积（ 2008年 4 月后新政策房改房测绘费标准：面积 75平米以下收 200 元， 75平米以上 144平米以下收 300 元，144 平米以上收 400 元） 一般房改房都是需要测绘的， 商品房

11、如果原产权证上没有市房管 局的测绘章也是需要测绘的。6. 二手房交易手续费总额：住宅6元/平米X实际测绘面积 非住宅10元/平米x实际测绘面积7. 房屋产权登记费 80 元 共有权证： 20 元（二）所需材料1. 地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套 （若卖方 夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套） 、买方身份证 复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶 已经去世还需要派出所的死亡证明一份）2. 房管局需要网签买卖协议一份、 房产证原件、新测绘图纸两张， 免税证明或完税证明复印件； 如省直房改房还需已购公房确认表原件 两份和附表一。注：房改房过户时需要配

12、偶一起出面签字； 若配偶已经去世但使 用了其工龄， 如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户； 如 在房改之前， 则应提交派出所开具的死亡证明原件。 省直房改房还需 填写已购公房确认表两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提 交房改原始票据原件。赠与过户手续（一）费用 : 免征营业税和个人所得税，但是需要增加1. 公证费:40元/平米X 产权证面积2. 契税：不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户都一样（二）所需材料1. 公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、 买方身 份证复印件一份，产权 证复印件一套2. 不需要经过地税局直接可以过户。3. 房管局需要材料同正常过户

13、基本一样只不过还需要公证书原 件一份。继承房产过户（一）继承房产的费用有1. 公证费40元/平米X产权证面积2. 继承公证费 80 元/单 放弃继承公证： 80元/人注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收 20%， 不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过 5 年的话就可以免征个人 所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。（二）所需材料1. 公证处需要原产权人的死亡证明、 产权证复印件和所有当事人 的身份证、户口本复印件一套。2. 房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一 份。注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承， 这样就要求 证明当事人即为所有继承人并且都自愿放

14、弃继承权。析产析产又称财产分析， 是指财产共有人通过协议的方式， 根据一定 的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫 妻之间的析产， 一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。 过程是先到 公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。 除其他材料外还需要离 婚协议书或者法院判决书复印件。注意事项房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证， 没有房产证的 房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产 证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过短时间办理取得后， 房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共

15、有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、 还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产， 买受人与其签订的买卖合同 未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买 受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受 人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。 因为我国包括大 部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗 在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽 视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。土地情况是否清晰二手房中买受人应

16、注意土地的使用性质， 看是划拨还是出让， 划 拨的土地一般是无偿使用， 政府可无偿收回， 出让是房主已缴纳了土 地出让金， 买受人对房屋享有较完整的权利； 还应注意土地的使用年 限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对 于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格 来衡量时，就有点不划算。市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面 临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。福利房屋是否合法房改房、安居工程、 经济适用房本身是一种福利性质的

17、政策性住 房，在转让时有一定限制， 而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范 围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲 突。单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房， 二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准 价的住房一般单位享有部分产权， 职工在转让时， 单位享有优先购买 权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权、人益。物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业费、电费以及三气（天然气、暖 气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情 购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。中介

18、公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务， 如在二手房贷款时， 为买受人 提供零首付的服务， 即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出 来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任 有可能自己都要承担。合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面， 但对于 一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、 交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。交易五关定价关二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估， 对于经验不足的 业主来说， 价格定高了难以找到买主， 定低了又会使自己蒙受经济损 失。建议：将房子委托给有资信的中介公司，然

19、后通过市场比较法、 收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。 较为常见的市 场比较法要求评估人有丰富的交易经验， 熟悉了解市场价格， 并能够 根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确 的评估。合同关近年来， 二手房交易双方常常因合同签订得不够规范， 导致纠纷 事件不断出现。 而签订合同常常要注意诸多细节问题， 如屋内设施细 节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司 会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻 烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物 业费和供暖费，为下一环节

20、立契过户做好准备。过户关办理房屋的立契过户， 是买卖流程中最耗时间和精力的一关。 办 理过户涉及一系列的政策法规， 手续繁琐。 购房者由于缺乏房地产交 易知识，没有相关经验， 不了解有关部门的办事程序， 往往跑断了腿， 事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。建议：一些正规的中介公司可以代办过户， 其办证部门的办事人 员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中 介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。付款关 付房款是客户最为担心的一个环节， 少则十几万， 多则几十万的 房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确 实存在着房产交割的风险。 买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出 现问题，会拿不到产权证； 卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖 欠房款。建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中 保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公 司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房 款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。交验关 物业交验是买卖交易的最后一个环节， 如果能够顺利完成， 客户 随即可以安心入住，原