合肥开发商场调查

1、合肥某开发商08年市场调查市场调查报告随着国家“国六条”的实施，房改政策的逐步到位，近两年我市 房地产业发展迅猛势头得到一定的抑制，预示着我市的房地产市场将 会稳步发展，并且稳中有升。自2006年5月至2006年七7月我市的 房价与2006年4月相比有所下降，到2006年7月已下降了 3个百分 点，但这是短暂的，因为我市地价、建材价格等在不断的上升，总之 房屋的成本在不断的增加，故房价将有所上升，但不会象2003年至2004年的增长速度，将会平稳上升。一、房地产市场的主要特征（一）住房销售主体发生了变化。随着“国六条”的实施，购房 主体发生变化，从原有的“投资或投机型”转为“自住型”，现在有

2、90%勺购房者购房是自住。（二）面积适中、套型新、设施全、环境美、质量优、管理好的 住房越来越受购房者亲睐。近年来各开发企业的开发项目都在环境、 设施上下功夫，从去年我市商品房看，每套面积在80- 100平方米的 房屋最为看好，销售量占总量的40%以上，而60平方米以下的仅占不到8%。说明很大一部分市民是为了使住房升级换代，大幅提高自 己的居住质量和环境而购房。（三）二级市场交易日趋活跃。从1999年6月18日起，我市已 购公有住房上市交易管理暂行办法实施以来，住房二级市场一直保 持上升趋势。房改房上市交易量的不断提高，不仅扩大了住房供应， 而且随着市民的二次购房置业，又产生了新的需求群体。二

3、、市场现状（一）推盘区域，据不完全统计，2006年6月份推出的楼 盘共有将近40来个.建筑面积以20万平方米以上居多，大盘唱主 角成为一大特征。新推出楼盘中以经济开发区、瑶海区、蜀山区这三 个区内的楼盘为主体，均超过 20%。楼盘也呈现多样化，有多层、 小高层、高层、别墅。2006年7月份由于天气炎热，故没有楼盘开 盘，市调了解，在2006年8月份将有楼盘开盘。（二）在当前房产“国六条”、“国八条”等等的各项政策 相继出炉、实施的形式下，合肥地产商推出这么多的楼盘，可见其潜 在的市场还是有的。目前的市场行情看，3000元/M2左右的中价位住 宅是主流，中层消费者的消费力得以激活。据统计，购买者

4、所选择的 物业总价集中在20-30万元和30-50万元两个区域内。从户型需求看，呈现多样化格局。受政策影响，小户型开始大量上市，但3房仍然 是主力户型，2房比例也在逐步上升。消费者需求的最大户型是三房两厅两卫，其次是二房二厅一卫，四房二厅二卫等。三、置业分析（1） .主要客户：年轻人与中等收入者据有关统计，购买者大约一半是在26-30岁之间，其次是31-35岁之间的消费者，这 部分人群是合肥市住宅市场近年来的主要客户，通常具备学历高，收 入稳定，有一定事业成就，购买力强等特点，他们追求优质生活方式， 居住空间意识与需求较为强烈。这部分中等及中等以上的家庭为高品 位住宅的主要购买者。（2） .消

5、费者理想购买区域和实际购房区域，置业区域以经 济开发区、瑶海区、蜀山区为首选。高新区，政务区在其次，庐阳区、 包河区可供市场开发土地已较少，因此真正得以购买的消费者在少 数。各个地产商家都相应的推出自己楼盘有特色的一面，抓住当前市场环境下消费者的心里，以此来推动楼盘的销售。四、户型分析消费者在购房时对户型选择的基本要求是方正、南北通透、户内全明、布局合理、朝向正南或偏东 15度。我项目的户型有一定销售 的抗性，如2、2/、5户型入户门与卫生间门正对，不方正（开 间3.9米，进深13.5米）、卫生间没有采光通风，2、2/、12、 10/户型南北不通透、卫生间没有采光通风，2/户型卫生间没有采 光

6、通风、不方正（开间4.6米，进深13.8米），我们在80平方米左 右的面积设计成一房一厅一橱一卫，这样的面积与户型比例在合肥市 场消费者很难接受的，他们印象中的比例是 80平方米左右的面积应 是二房一厅一橱一卫。为了顺应市场，增加我项目的消费群体，在此 我建议将80平方米的户型设计成二房一厅一橱一卫，尽量设计出明 橱明卫。五、交房标准分析从目前市场看，各开发商的交房标准基本一直，都是毛坯交房（除 精装修），部分开发商在房屋部分位置交房标准有所不同，如阳台的 材质，玻璃有普通玻璃、加厚玻璃、中空双层玻璃（升辉房地产开发 公司在交房时无墙）。目前消费者都能接受毛坯交房，因为这样他们 在装修时比较省

7、事、省时和省钱，如卫生间在交房时安装卫生洁具， 大部分业主在装修时都将此废掉，这样对消费者和开发商都是一种浪 费。六、结论2006年6月份楼盘就其推出的数量及其销售情况来说还是可以的 ，但是销售 面积已经开始明显减少；其原因一是新推产品结构迎合市场需求， 根据供需市场 结果对比，可以看出销售楼盘的产品结构相当吻合市场需求特点， 反映出正确的 市场定位是楼盘销售的首要条件和主要原之一，同时为了减轻市场压力，开发商纷 纷推出中小户型的房屋。二是楼盘自身综合质素高。销售好的楼盘都具备几个明 显特征一一以“成熟社区氛围，完善生活配套，良好景观资源，大型园林社区”为 项目主要卖点，表明开发商楼盘综合质素成为潜在消费者购房的重要标准之一。三是发展商品牌效应。发展商在竞争环境中倍受考验，“优胜劣汰”的市场规则逐 渐将众多实力不足的小开发商淘汰出局，而实现规模化开发运营的大开发商逐渐 占据市场主导地位。四是新政前的集中释放作用， 6月份的销售量大多是五月份 的量，随着房地产市场的逐