物业设施设备预防性维护保养计划编制

1、物业设施设备预防性维护保养计划编制预防性维护保养计划是维护保养工作实施的依据,计划编制的质量会影响整个 维护保养工作完成的质量。对于维修工程师而言，维护保养计划是任务单或工作单的集合；对于财务人员 而言，维护保养计划是费用预算的最可靠的编制依据；对于工程部经理而言， 维护保养计划体现的是设备设施的工作状态和将设备设施状态调整到有效率 的目标状态所进行的努力；而在物业总经理看来，维护保养计划不但是投资决 策依据，还是成本和费用控制的有效工具；对于客户服务而言，维护保养计划 则是和客户沟通协调的依据，能够提前安排协调那些停工、停电、停水等影响 客户工作的维修活动，并取得客户的理解和支持，是卓越服务

2、的专业体现。任何一项维护保养工作都会涉及公司资金投入和资源的调配。好的维护保养计 划意味着为公司决策者提供决策的依据,获取各方的支持,因此，保养计划编 制的水平也从某种层面上决走着管理的质量和水平。预防性维护保养计划是依据设备设施生命周期、设计要求、运行环境、运行时 间所涉及制定。按照时间节点和维修、维护保养的项目，可以将计划分为年计 划、半年计划、季计划、月计划、周计划、日计划。一、年度计划 控制核心是项目改造、起止时间和费用。可作为总经理、工程总监的控制重点。 所需括的项目应该按计划实施，未能实施的项目应该有明确的理由。二、半年度计划本质上和年度计划是一致的，只是控制的重点不同。作为阶段性

3、的回顾和评估 时间节点，可作为工程总监的工作重点,应该向总经理汇报。三、季度计划按照季度控制的时间节点，是工程总监和工程部经理对设备设施状态进行监控 的一种宏观监测方法。大自然美妙的李节变化，反映在人们为适应这种气候变 化而采取的行动，以及为适应大自然的气候和环境变化特点而设计制造出的建 筑物及所附属的设施没备的运行特点。如供热和供冷前的设备维护和检查，雨 季和汛期前的检查。又如夏季用电高峰，随着气温的急剧上升，用电负荷增加 对供电装置的影响,都呈现出周期性的规律。四、月度计划月度计划是工程部经理的维修指南,工程部（FM部）经理的一项最重要的职责 之一就是编制月度维护保养计划并监督实施。月度计

4、划控制的核心，是每个月 必须完成的重要设备设施的维保项目。不断更新完善的月度计划，可以以任务 单或工作单的形式下达，工程部经理应该周期性地评估、检测维修进度安排， 完成情况,并根据当月的维修状况，调整下个月的安排。月度维修计划可以简 略地只检测时间节点和任务结果，也可以详细地列出维修工作需要的人力资源、 材料费用、专业承包维保费用。笔者偏向于更加严格的维修月度计划，因为这 个维修计划是编制预算和申请费用的基础。将维修计划和费用预算紧密地联系 在一起是非常重要的。一是为工程部经理申请合理充足的费用预算提供依据； 二是这些基础数据也为下一年度及今后相当长的一段时间内在整个设备设施 生命周期内的维修

5、检测和费用对比及效果对比提供了资料。五、周计划周计划的制订由专业主管按照月保养计划的时间节点将工作细化到每周和每 日实施。各个专业主管对维修结果负责。对于需要一周以上时间进行的维修工 作，需要重点检测并向工程部经理报告进度并详细设计。周计划的安排要考虑 以下几个因素：1）对客户的影响程度是否需要提前告知。2）维修施工的时间段 安排,是在白天还是夜间，在工作时间逬行还是在周末。3）和内部相关部门的 协调是否有效等六、日计划日计划涉及的都是短维修（Short Repair）.通常，我们将那些能够在30分钟 之内完成的维修工作都视为短维修。短维修的工作量是如此巨大，通常占据工 程维修工作的80%。短

6、维修临时性强，过程、路途、领料以及协调过程中占用 了大量的时间和人力。预防性维护保养的实施可以大大减少短维修的工作量。 在实际工作中来自客户的报修形成的往往是短维修,比如换个灯管、疏通马桶 等。笔者在管理中国海油大原（建筑面积约10万平方米）的10年经验中，经过2年持续地实施预防性维护保养工作，来自客户的报修每天不超过3个。在将来自客户的报修形成的短维修降低到有效和合理的区间后（我们通常认为， 来自客户的报修不能超过维修工作量的20%）,专业主管甚至是维修工程师， 可以根据设备设施的维修保养计划，形成一个任务单。能够在天内完成的独立 任务纳入日计划的管理范畴。专业主管可以对维修工程师的日计划进行评估和 审核。日计划虽然称为日计划，但是日计划的策划、编制则可以提前到一周、 个月，按照预防性维护保养大表进行细分。日计划的结果其实就形成每天维 修工作的工作单。维修人员、专业工程师、专业主管、工程部经理甚至物业总经理在整个设备设 施管理过程中