房地产企业2年最新税企争议个问题解决与风险管控ppt课件

1、房地产企业房地产企业20122012年最新税企争年最新税企争议议100100个问题解决与风险管控个问题解决与风险管控肖宏伟肖宏伟20122012郑州郑州肖宏伟老师介绍肖宏伟老师介绍 肖宏伟，所得税专家。肖宏伟，所得税专家。 中国注册税务师中国注册税务师 国家税务总局所得税人才库成员国家税务总局所得税人才库成员 北京财税研究院特约研究员北京财税研究院特约研究员 辽宁经济干部管理学院兼职教授辽宁经济干部管理学院兼职教授 辽宁省地方税务局所得税系统官员辽宁省地方税务局所得税系统官员 税务干部业务培训兼职教师税务干部业务培训兼职教师 肖宏伟博客肖宏伟博客 http:/ email:email:第一部分

2、，房地产企业组建房地第一部分，房地产企业组建房地产公司阶段的争议处理产公司阶段的争议处理 一、房企业以土地出资涉及契税和土地增一、房企业以土地出资涉及契税和土地增值税、所得税争议处理。值税、所得税争议处理。 二，非货币资产评估增值，缴纳个人所得二，非货币资产评估增值，缴纳个人所得税争议处理。税争议处理。 三，关联公司前期拆迁与建设投入成本转三，关联公司前期拆迁与建设投入成本转移到房地产公司税务争议解决方法移到房地产公司税务争议解决方法 股东以土地出资涉及哪些税收股东以土地出资涉及哪些税收.doc.doc第二部分、房地产企业取得土地阶第二部分、房地产企业取得土地阶段的税务争议处理。段的税务争议处

3、理。 房地产取得土地的税务争议化解之道房地产取得土地的税务争议化解之道.doc.doc 四、招拍挂直接购买土地使用权的纳税时间的发票争议处四、招拍挂直接购买土地使用权的纳税时间的发票争议处理理 五、合作开发取得土地争议问题处理五、合作开发取得土地争议问题处理六、取得土地使用权环节六、取得土地使用权环节契税的计税价格契税的计税价格“全部经济利益全部经济利益”争议解析。争议解析。 关于加强税务工商合作关于加强税务工商合作 实现股权转让信息共享的通知实现股权转让信息共享的通知.txt.txt房地产企业股权转让税务规划与风险管控专房地产企业股权转让税务规划与风险管控专题题.doc.doc 七，以购买股

4、权方式取得土地的税收争议分析及七，以购买股权方式取得土地的税收争议分析及风险管控。风险管控。 八，股权平价或低价转让，税务机关如何确定转八，股权平价或低价转让，税务机关如何确定转让金额让金额 九，企业股东转让股权，如何规避税务机关对土九，企业股东转让股权，如何规避税务机关对土地使用权等无形资产的评估？地使用权等无形资产的评估？ 十、企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转十、企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增资本征收个人所得税争议问题处理方法增资本征收个人所得税争议问题处理方法 十一、企业对其非货币资产自行评估增值的税务十一、企业对其非货币资产自行评估增值的税务风险分析风险分析第三部分、房

5、地产企业前期开发阶第三部分、房地产企业前期开发阶段税务争议处理段税务争议处理 开办费的难题开办费的难题.doc.doc 十二，筹建期间所得税是按亏损申报，还十二，筹建期间所得税是按亏损申报，还是进行零申报选择争议处理。是进行零申报选择争议处理。 十三、筹建期间业务招待费最佳处理方法十三、筹建期间业务招待费最佳处理方法房地产企业城镇土地使用税的争房地产企业城镇土地使用税的争议处理议处理.doc.doc 十四，企业征地开发何时开始缴纳土地使十四，企业征地开发何时开始缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使用税？争议如用税？何时停止缴纳土地使用税？争议如何处理？何处理？ 十五、为何交了耕地占用税，同时被税

6、局十五、为何交了耕地占用税，同时被税局要求缴纳城镇土地使用税？要求缴纳城镇土地使用税？ 十六、公司购买一处地下车位，如何缴纳十六、公司购买一处地下车位，如何缴纳城镇土地使用税？城镇土地使用税？房地产企业开发项目土地使用税纳房地产企业开发项目土地使用税纳税义务终止时间的税企争议税义务终止时间的税企争议.doc.doc 十七、十七、 临时设施费用计开发成本还是开发费用的临时设施费用计开发成本还是开发费用的争议处理。争议处理。 十八、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发十八、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用的争议处理。费用的争议处理。 前期开发费用核算的内容.doc十九、十九、房地产企业购买

7、与转让在建房地产企业购买与转让在建工程税收争议问题处理工程税收争议问题处理.doc.doc 1 1，、企业购买土地，直接卖掉，营业税可以差额，、企业购买土地，直接卖掉，营业税可以差额缴税。缴税。 2 2、企业购买土地，做土地开发，未进行施工阶段、企业购买土地，做土地开发，未进行施工阶段卖掉，营可以差额缴税。卖掉，营可以差额缴税。 3 3，企业购买土地，做土地开发，未进行施工阶段，企业购买土地，做土地开发，未进行施工阶段卖掉，营业税可以差额缴税。卖掉，营业税可以差额缴税。 4 4、企业购买土地，做土地开发，已经进行施工，、企业购买土地，做土地开发，已经进行施工，盖了两层卖掉，营业税不能差额缴税。

8、盖了两层卖掉，营业税不能差额缴税。 5 5，企业购买烂尾楼再加几层后卖掉（买一卖一），企业购买烂尾楼再加几层后卖掉（买一卖一），营业税可以差额缴税，营业税可以差额缴税. .房地产企业购买与转让在建工程税房地产企业购买与转让在建工程税收争议问题处理收争议问题处理.doc.doc 6 6、企业购买烂尾楼做了装修工程再卖掉（买一卖、企业购买烂尾楼做了装修工程再卖掉（买一卖一），营业税可以差额缴税一），营业税可以差额缴税 7 7、企业购买烂尾楼，继续继续开发建设，建成后、企业购买烂尾楼，继续继续开发建设，建成后卖给众多业主，营业税不可以差额缴税卖给众多业主，营业税不可以差额缴税 8 8、企业转让土地及

9、旧建筑物（分购入和自建），、企业转让土地及旧建筑物（分购入和自建），是否可以差额缴税？是否可以差额缴税？ 自建：营业税（全额纳不动产及补建筑业营业税自建：营业税（全额纳不动产及补建筑业营业税）土地增值税（仅建筑物评估核定）土地增值税（仅建筑物评估核定） 购入：营业税（可差额，抵债也可差额）土地增购入：营业税（可差额，抵债也可差额）土地增值税（仅建筑物评估核定）值税（仅建筑物评估核定）二十、二十、勘察设计费税务争议处理勘察设计费税务争议处理.doc.doc 建筑勘探收入能否按照服务业税目征收营业税建筑勘探收入能否按照服务业税目征收营业税 房地产开发企业向境外支付设计费，营业税、预房地产开发企业向

10、境外支付设计费，营业税、预提所得税争议处理提所得税争议处理 设计劳务营业税纳税人及纳税地点争议问题设计劳务营业税纳税人及纳税地点争议问题 二十一、二十一、房地产企业营业税纳税人疑难问题处理房地产企业营业税纳税人疑难问题处理.doc.doc 代销商品房业务征收营业税纳税人、税目的认定争议处理代销商品房业务征收营业税纳税人、税目的认定争议处理 对合作建房行为应如何征收营业税？对合作建房行为应如何征收营业税？第四部分：房地产开发建设阶段税第四部分：房地产开发建设阶段税务争议问题解决务争议问题解决 拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc.doc 二十二、拆迁改

11、造下税前扣除凭证及营业税争议处理方法二十二、拆迁改造下税前扣除凭证及营业税争议处理方法。 1 1，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。 2 2，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的入土地成本中的“拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出”。 3 3、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。的标准

12、取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 二十三、以房屋进行拆迁补偿土地增值税筹划的最佳方法二十三、以房屋进行拆迁补偿土地增值税筹划的最佳方法。 确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 二十四、以房屋进行拆迁补偿，是否缴纳契税争议处理二十四、以房屋进行拆迁补偿，是否缴纳契税争议处理房地产企业取得政府返还土地出让金的房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理（完全版）六种形式及税务处理（完全版）.doc.doc 二十五，政府主导拆迁，土地出让金返还用于建二十五，政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房争议处理。设购买安

13、置回迁房争议处理。 二十六，政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆二十六，政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）争议处理迁（代理拆迁、拆迁补偿）争议处理 二十七，政府主导拆迁，土地出让金返还用于开二十七，政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设、建设公共配套设施发项目相关的基础设施建设、建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）争议处理（学校、医院、幼儿园、体育场馆）争议处理 二十八、土地出让金返还最佳处理方法与风险管二十八、土地出让金返还最佳处理方法与风险管控之道控之道甲供材料税收困境与争议处理（甲供材料税收困境与争议处理（新）新）.doc.doc 二

14、十九，二十九，甲供材料正确的会计处理与甲供材料正确的会计处理与税收风险规避税收风险规避 三十、甲供材料营业税纳税人的难题三十、甲供材料营业税纳税人的难题自自建论是最终解决方案建论是最终解决方案 三十一，施工企业的甲供材料营业税纳税三十一，施工企业的甲供材料营业税纳税地点、纳税时间争议处理。地点、纳税时间争议处理。三十二；甲供材料，发票开具的正三十二；甲供材料，发票开具的正确方法。确方法。 1 1、销售自产货物并施工、销售自产货物并施工自产货物发票自产货物发票+ +工程发工程发票（特殊混合销售）票（特殊混合销售） 2 2、商贸公司销售外购并施工、商贸公司销售外购并施工全额货物发票（全额货物发票（

15、一般混合销售）一般混合销售） 3 3、建筑公司销售外购并施工、建筑公司销售外购并施工全额工程发票（全额工程发票（包工包料）包工包料） 以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票） 4 4、甲供材料、甲供材料- -代购：合同价包含材料代购：合同价包含材料全额工全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票 ） 5 5、甲供设备乙方安装：设备发票、甲供设备乙方安装：设备发票( (供应商供应商)+)+工程工程发票发票( (乙方净额纳税，净额开

16、票乙方净额纳税，净额开票) ) 6 6、甲供材料乙方装饰：材料发票、甲供材料乙方装饰：材料发票( (供应商供应商)+)+工程工程发票发票( (乙方净额纳税，净额开票乙方净额纳税，净额开票) ) 7 7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）材料发票（供应商）+ +工程发票（乙方全额纳税，工程发票（乙方全额纳税，净额开票净额开票 ） 此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款结算价款企业借款税务风险及最佳做账方法企业借款税务风险及最佳做账方法.doc.doc 三十三、老板或自然人借款给

17、企业，税务风险有三十三、老板或自然人借款给企业，税务风险有哪些？如何化解？哪些？如何化解？ 三十四、企业之间借款不支付利息，是否纳税调三十四、企业之间借款不支付利息，是否纳税调整？如何调整？企业有哪些整？如何调整？企业有哪些“正当理由正当理由”？ 三十四、关联企业借款发生坏帐损失如何税前扣三十四、关联企业借款发生坏帐损失如何税前扣除？除？ 三十五、企业股东从企业借款年末不归还，会有三十五、企业股东从企业借款年末不归还，会有什么风险问题？什么风险问题？ 三十六、老板个人资产抵押贷款，公司使用，资三十六、老板个人资产抵押贷款，公司使用，资产计入公司固定资产，公司偿还贷款，税务稽查产计入公司固定资产

18、，公司偿还贷款，税务稽查如何处理？如何处理？ 三十七、如何有效利用：企业集团统一向银行借三十七、如何有效利用：企业集团统一向银行借款分摊使用的政策规定？款分摊使用的政策规定？ 三十八、企业向非金融企业及个人借款发生的利三十八、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，利率如何掌握？国家税务总局公告息支出，利率如何掌握？国家税务总局公告20112011年第年第3434号号 三十八、企业之间借款收取或不支付利息，税务三十八、企业之间借款收取或不支付利息，税务机关如何对待？机关如何对待？ 三十九、建筑安装企业垫资的税务争议处理三十九、建筑安装企业垫资的税务争议处理 四十、当前法律环境下解决贷款利息最

19、佳三个方四十、当前法律环境下解决贷款利息最佳三个方案案 构筑预收账款构筑预收账款增加资本增加资本委托贷款委托贷款四十一、四十一、房地产开发企业代建行为房地产开发企业代建行为的确认标准的确认标准.doc.doc争议问题争议问题 是否认定为代建，主要看立项是否认定为代建，主要看立项 （一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； （二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （三）与委托方事前签订委托代建合同；（三）与委托方事前签订委托代建合同； （四）不以受托方的名义办理工程结算。（四）不以受托方的名义办理工程

20、结算。 凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产销售不动产”税目征收营税目征收营业税。业税。 受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消）受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消） 土地使用权归开发企业的，一律认定为开发。土地使用权归开发企业的，一律认定为开发。第五部分：房地产预售阶段税务第五部分：房地产预售阶段税务争议处理争议处理 、商品房预售阶段税收争议问题处理商品房预售阶段税收争议问题处理.doc.doc 四十二，开盘前收取的定金、会员费、诚四十二，开盘前收取的定金、会员

21、费、诚意金等最佳处理方法与争议化解。意金等最佳处理方法与争议化解。 四十三、房地产企业印花税争议问题处理四十三、房地产企业印花税争议问题处理 四十三，房地产手续费和佣金的税务风险四十三，房地产手续费和佣金的税务风险管控管控 四十四，样板房的税务争议处理四十四，样板房的税务争议处理 四十五，房企赠送家用电器的税务会计争四十五，房企赠送家用电器的税务会计争议处理议处理 四十六，预售商品房预缴所得税时，计税毛利额是否扣除四十六，预售商品房预缴所得税时，计税毛利额是否扣除营业税和期间费用的争议营业税和期间费用的争议 四十七四十七, ,代收款项税收争议问题处理代收款项税收争议问题处理.doc.doc 四

22、十八、四十八、业务招待费疑难问题处理业务招待费疑难问题处理.doc.doc 第一：所有的餐费都是业务招待费。第一：所有的餐费都是业务招待费。 第二：如果认为有些餐费不是业务招待费，请参照第一条第二：如果认为有些餐费不是业务招待费，请参照第一条。 1 1、 业务招待费的关键词：业务、业务招待费的关键词：业务、60%60%、55 2 2，招待费的核算范围：不仅仅是吃饭。，招待费的核算范围：不仅仅是吃饭。 3 3，关于在建工程发生的业务招待费处理问题，关于在建工程发生的业务招待费处理问题 4 4，20112011年发生招待费办公费发票不能在年发生招待费办公费发票不能在20122012年税前扣除年税前

23、扣除 5 5，公司经常与客户一起出差考察业务，公司经常与客户一起出差考察业务, ,客户的一些机票等客户的一些机票等费用是否允许税前扣除费用是否允许税前扣除? ? 6 6，企业年会；加班工作餐；出差发生的餐费是福，企业年会；加班工作餐；出差发生的餐费是福利费还是业务招待费利费还是业务招待费 7 7，员工到外地发生的费用是差旅费还是交际应酬，员工到外地发生的费用是差旅费还是交际应酬费？费？ 8 8、企业召开会议的住宿费、餐费、会议费等应如、企业召开会议的住宿费、餐费、会议费等应如何处理？何处理？ 9 9、赠送的礼品是业务宣传费还是业务招待费？、赠送的礼品是业务宣传费还是业务招待费？ 1010、员工

24、的午餐费职工福利费还是业务招待费？、员工的午餐费职工福利费还是业务招待费？ 1111、业务招待费证据和证明类资料及文件的准备、业务招待费证据和证明类资料及文件的准备。 1212，将外购礼品用于业务招待所得税申报表如何，将外购礼品用于业务招待所得税申报表如何填列？填列？四十九、四十九、房地产企业广告费业务宣房地产企业广告费业务宣传费支出涉税问题处理传费支出涉税问题处理.doc.doc 1 1、广告费与业务宣传费支出标准、广告费与业务宣传费支出标准 2 2、房地产企业没有收入年度的广告费、业务宣传、房地产企业没有收入年度的广告费、业务宣传费及业务招待费的处理费及业务招待费的处理 3 3、 广告费业

25、务宣传费扣除基数问题：广告费业务宣传费扣除基数问题： 4 4、房地产企业发生的广告费业务宣传费发票问题、房地产企业发生的广告费业务宣传费发票问题注意事项。注意事项。 5 5，从稽查案例看企业利用广告费支出规避税收的，从稽查案例看企业利用广告费支出规避税收的手段手段: : 6 6，业务宣传费、业务招待费、行贿的区别待遇，业务宣传费、业务招待费、行贿的区别待遇 7 7，销售商品，赠送行为的税务处理，销售商品，赠送行为的税务处理 8 8、案例：广告费牵出假发票偷税百万元大案、案例：广告费牵出假发票偷税百万元大案房地产企业出租房屋税收争议问题房地产企业出租房屋税收争议问题处理处理.doc.doc 五十

26、，租金收入营业税纳税义务发生时间的争议处理。五十，租金收入营业税纳税义务发生时间的争议处理。 五十一，租金收入所得税收入确认时间的争议问题处理五十一，租金收入所得税收入确认时间的争议问题处理 五十二，当前房产税的税务争议最佳解决方法五十二，当前房产税的税务争议最佳解决方法 【1 1】一次收取】一次收取2020年租金，房产税是否可以分年租金，房产税是否可以分2020年缴纳？年缴纳？ 【2 2】税法消灭了免租期】税法消灭了免租期 【3 3】预收租金不交预缴所得税】预收租金不交预缴所得税 【4 4】下打租筹划的税收风险】下打租筹划的税收风险 【5 5】产权人找不到，承租人应代为缴纳房产税】产权人找不

27、到，承租人应代为缴纳房产税 【6 6】无租使用其他单位房产纳税人的确定】无租使用其他单位房产纳税人的确定 五十三，规避房产税的常见流程再造思路解析。五十三，规避房产税的常见流程再造思路解析。房地产企业车库车位地下停车场争房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解议如何化解.doc.doc 五十四、停车场所出售与出租税收待遇分析？五十四、停车场所出售与出租税收待遇分析？ 出租地下车位使用权合同出租地下车位使用权合同2020年一次性收取是否应年一次性收取是否应当缴纳土地增值税？当缴纳土地增值税？ 五十五、房地产公司如何合理处理卖车库的五十五、房地产公司如何合理处理卖车库的“土土地增值税地增值税”问题

28、？问题？ 利用在计算土地增值税时，将车位、车库划分为利用在计算土地增值税时，将车位、车库划分为非住宅非住宅 五十六，地下车位营业税及房产税与土地五十六，地下车位营业税及房产税与土地增值税最佳协调处理方法增值税最佳协调处理方法 五十七、税务机关对房地产企业与物业公司业务五十七、税务机关对房地产企业与物业公司业务往来税收认定争议问题处理。往来税收认定争议问题处理。 案例：公共配套设施的归属权问题案例：公共配套设施的归属权问题赔偿金违约金税务争议处理赔偿金违约金税务争议处理.doc.doc 五十八、购买方支付违约金与销售方支付五十八、购买方支付违约金与销售方支付违约金的不同税务争议处理。违约金的不同

29、税务争议处理。 五十九、如果向个人支付违约金，是否需五十九、如果向个人支付违约金，是否需要代扣个人所得税？要代扣个人所得税？ （国税函【（国税函【20062006】865865号文件）赔偿金个人号文件）赔偿金个人所得税所得税 六十，售房因对方违约交易未成功，房开六十，售房因对方违约交易未成功，房开企业收取的违约金是否缴纳营业税企业收取的违约金是否缴纳营业税向国外支付费用代扣所得税争议处向国外支付费用代扣所得税争议处理理.doc.doc 六十一、国内向国外支付设计费，应凭什六十一、国内向国外支付设计费，应凭什么发票入账，是否代扣外国企业企业所得么发票入账，是否代扣外国企业企业所得税？税？ 六十二

30、、企业向境外支付特许权使用费与六十二、企业向境外支付特许权使用费与劳务费所得税征管争议问题劳务费所得税征管争议问题 最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税六十三、六十三、稽查对企业工资薪金支出稽查对企业工资薪金支出关注要点有哪些关注要点有哪些.doc.doc （1 1）工资薪金扣除时间争议）工资薪金扣除时间争议企业的工资薪金扣除时间为实际发放的纳税年度企业的工资薪金扣除时间为实际发放的纳税年度 （2 2）工资的社保成本。）工资的社保成本。 （3 3）劳务费代工资的法律风险。）劳务费代工资的法律风险。 （4 4）劳务派遣管理政策的改变）劳务派遣管理政策的改变。

31、(5)(5) 稽查对企业工资薪金支出关注要点有哪些稽查对企业工资薪金支出关注要点有哪些.doc.doc 单位缴费基数以本单位上年度全部职工工单位缴费基数以本单位上年度全部职工工资总额确定。单位缴费基数不得低于全部资总额确定。单位缴费基数不得低于全部参保职工当期个人缴费基数之和。参保职工当期个人缴费基数之和。 缴费个人以职工本人上年度月平均工资收缴费个人以职工本人上年度月平均工资收入作为本缴费年度的社会保险缴费基数。入作为本缴费年度的社会保险缴费基数。六十四、六十四、税务机关对企业职工福利税务机关对企业职工福利费税前扣除的尺度和分寸费税前扣除的尺度和分寸.doc.doc 1 1，对给离退休人员发

32、放的节日慰问、生活，对给离退休人员发放的节日慰问、生活补助等费用可否在税前扣除？补助等费用可否在税前扣除？ 2 2，福利费中列支的职工医疗费用是否可在，福利费中列支的职工医疗费用是否可在税前扣除？税前扣除？ 3 3、职工食堂买菜没票能税前扣除吗、职工食堂买菜没票能税前扣除吗 4 4、公司租赁的车发生费用可以税前扣除、公司租赁的车发生费用可以税前扣除 5 5、旅游费税法不可以在福利费列支、旅游费税法不可以在福利费列支 6 6，给个人的免费旅游奖励，给个人的免费旅游奖励 六十五、房地产六十五、房地产企业捐赠支出的应企业捐赠支出的应注意哪些问题注意哪些问题.doc.doc 1 1，年度利润总额的实践

33、意义，年度利润总额的实践意义 2 2，公益性捐赠的认定。，公益性捐赠的认定。 3 3，自产产品捐赠支出应该如何界定的问题，自产产品捐赠支出应该如何界定的问题 4 4，捐赠支出的一个结果，两种处理方法，捐赠支出的一个结果，两种处理方法六十六、房地产企业六十六、房地产企业核定征收企核定征收企业所得税专题业所得税专题.doc.doc 1 1；会计利润控制点问题；会计利润控制点问题虚报有代价虚报有代价 2 2；成本核算凭证控制；成本核算凭证控制无票胜有票无票胜有票 3 3；核定企业风险控制；核定企业风险控制鉴定表第三项鉴定表第三项 4 4；事先核定与事后核定的意义；事先核定与事后核定的意义征管不是稽查

34、征管不是稽查 5 5；房地产；中介机构；房地产；中介机构；-主动申请还是被动核定主动申请还是被动核定 6 6，查账改核定，再改查账资产扣除处理，查账改核定，再改查账资产扣除处理 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知.doc.doc案例：核定征收，会计利润大于核定案例：核定征收，会计利润大于核定应税所得率处理方法应税所得率处理方法 案例：房地产企业，核定应税所得率征收。所得案例：房地产企业，核定应税所得率征收。所得率率10%10%；年收入；年收入1000010000万元，缴所得税万元，缴所得税250250万元。万元。 会计利润：会计利润

35、：30003000万元。因核定后白条没有入帐。万元。因核定后白条没有入帐。 危机处理方法：危机处理方法： 1 1；承认会计帐务处理错误。会计信息失真。；承认会计帐务处理错误。会计信息失真。 2 2，坚持核定征收。坚持成本费用核算不实。，坚持核定征收。坚持成本费用核算不实。 3 3，协调沟通，可同意稽查重新核定应税所得率。，协调沟通，可同意稽查重新核定应税所得率。第六部分，企业完工将从交付使用第六部分，企业完工将从交付使用阶段税收争议处理阶段税收争议处理 房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析及风险点分析.doc.doc 六十七、特别纳税

36、调整的现实与运用六十七、特别纳税调整的现实与运用-房地产关房地产关联避税的最新案例分析联避税的最新案例分析特别纳税调整实施办法的在房地产特别纳税调整实施办法的在房地产企业的应用企业的应用.doc.doc 1 1，企业所得税，实际税负相同的境内关联，企业所得税，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。不做转让定价调查、调整。 2 2，营业税按，营业税按税收征收管理法税收征收管理法第三十五第三十五条、三十六条进行调整。条、三十六条进行调整。 3 3，

37、房地产企业的土地增值税是，房地产企业的土地增值税是20122012全国反全国反避税工作的重点避税工作的重点 4 4，房产税调整。出租房屋价格，按所在地，房产税调整。出租房屋价格，按所在地段最低价格核定段最低价格核定 六十八、房地产经营业务范围及开发产品完工确六十八、房地产经营业务范围及开发产品完工确认时间选择的争议分析认时间选择的争议分析 六十九、税务机关对假按揭的处理方法六十九、税务机关对假按揭的处理方法 七十、企业取得预售收入确认为销售收入的实现七十、企业取得预售收入确认为销售收入的实现所得税争议所得税争议七十一、房地产企业关联或七十一、房地产企业关联或母子公母子公司提供服务费避税风险分析

38、司提供服务费避税风险分析.doc.doc 1 1，母公司以管理费形式向子公司提取费用，母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。得在税前扣除。 2 2，创维逃税案新解，创维逃税案新解 3 3，美国国际货运代理公司管理费问题。，美国国际货运代理公司管理费问题。土地价值如何计入房产原值缴纳房土地价值如何计入房产原值缴纳房产税产税.doc.doc 七十二，免租期争议解决七十二，免租期争议解决-税务管理消灭了免税务管理消灭了免租期。租期。 七十三，地价计入房产原值征收房产税的税收与七十三，地价计入房产原值征收房产税的税收与会

39、计差异。会计差异。 七十四，七十四，土地如何计入房产原值？投影面积土地如何计入房产原值？投影面积？总面积？如何分摊面积？总面积？如何分摊面积？ 土地使用权的会计帐目是否要调整？土地使用权的会计帐目是否要调整？七十五、企业损失的争议处理七十五、企业损失的争议处理企业企业财产损失财产损失20112011年年2525号公告号公告.doc.doc 1 1，企业财产损失税前扣除审批制度改为申报制。，企业财产损失税前扣除审批制度改为申报制。 2 2，资产损失申报条件：第一，会计上已处理；第，资产损失申报条件：第一，会计上已处理；第二，依法申报。二，依法申报。 3 3，未经申报的损失，不得在税前扣除。，未经

40、申报的损失，不得在税前扣除。 4 4，资产损失分为清单申报和专项申报两种申报形，资产损失分为清单申报和专项申报两种申报形式。式。 房地产开发企业特有的财产损失项目：（房地产开发企业特有的财产损失项目：（1 1）国家）国家无偿收回土地使用权而形成的损失无偿收回土地使用权而形成的损失 （2 2）开发产品整体报废或毁损的净损失）开发产品整体报废或毁损的净损失房地产企业各税种涉税事项认定差房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调异及协调.doc.doc 七十六、税务机关对中介机构报告的认可程度。七十六、税务机关对中介机构报告的认可程度。 七十七、七十七、已全额开具商品房销售发票的，是已全额开具商品房销售

41、发票的，是否按照发票所载金额确认收入否按照发票所载金额确认收入 七十八、企业注销时，将房产和土地分给七十八、企业注销时，将房产和土地分给投资方如何如何征税？投资方如何如何征税？ 七十九、拍卖取得房产价格低是否调整？七十九、拍卖取得房产价格低是否调整？如何利用拍卖解决房地产销售价格难题？如何利用拍卖解决房地产销售价格难题？八十、税收领域最八十、税收领域最彪悍的文件彪悍的文件-房房地产的税收优惠政策地产的税收优惠政策.doc.doc 1 1、彪悍的军队转业干部免税政策：财税、彪悍的军队转业干部免税政策：财税200326200326号号 2 2，房地产公司人数符合条件的免税效果。，房地产公司人数符合

42、条件的免税效果。 3 3，房地产公司人数不符合条件的筹划方法，房地产公司人数不符合条件的筹划方法： 4 4，各级税务部门一些地方政府的做法和企，各级税务部门一些地方政府的做法和企业的应对措施业的应对措施八十一、八十一、企业装修费用税务争议企业装修费用税务争议处理处理.doc.doc 1 1、房屋装修与改建的区别、房屋装修与改建的区别 2 2、装修费是否为大修理支出？如何核算成本费用？、装修费是否为大修理支出？如何核算成本费用？ 3 3，企业自有房屋的装修费，如何在企业所得税前扣除？，企业自有房屋的装修费，如何在企业所得税前扣除？ 4 4、装修做固定资产的处理、装修做固定资产的处理 5 5、新建

43、房屋初次装修费用的涉税处理、新建房屋初次装修费用的涉税处理 6 6、外购房屋的装修支出是资本化还是做为长期待摊费用、外购房屋的装修支出是资本化还是做为长期待摊费用？ 7 7、自建的房屋发生的装修费用如何处理、自建的房屋发生的装修费用如何处理 8 8、租入房屋装修支出的涉税会计处理、租入房屋装修支出的涉税会计处理 8 8、企业购买的古董、字画在税前列支的争议处理？、企业购买的古董、字画在税前列支的争议处理？八十二、八十二、房地产开发产品视同销售房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议营业税、所得税、土增税税务争议处理处理.doc.doc 1 1，视同销售的税收基本规定：改变资视同销售

44、的税收基本规定：改变资产所有权属。产所有权属。 2 2，所得税视同销售计税价格：（总局、江，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）苏、大连三种计算方法） 3 3，营业税视同销售计税价格，营业税视同销售计税价格 4 4，土地增值税视同销售计税价格确认：，土地增值税视同销售计税价格确认：第七部分：房地产企业竣工决算第七部分：房地产企业竣工决算税收争议处理税收争议处理 土地增值税清算过程关键问题解析及风险点提示土地增值税清算过程关键问题解析及风险点提示.doc.doc 八十四、如何把握申请土地增值税清算的时间点？稽查局八十四、如何把握申请土地增值税清算的时间点？稽查局是否可以直接认

45、定并清算？是否可以直接认定并清算？ 八十五、普通标准住宅与非住宅未分别核算成本费用，各八十五、普通标准住宅与非住宅未分别核算成本费用，各地处理结果为何不同？地处理结果为何不同？ 综合楼，住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？综合楼，住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 占地面积法还是建筑面积法？其它方法占地面积法还是建筑面积法？其它方法？ 八十六、房地产企业的开发费用扣除的风险点有哪些？八十六、房地产企业的开发费用扣除的风险点有哪些？ 注意区分注意区分“清算成本清算成本”与与“会计成本会计成本”？ 八十七、土地增值税，八十七、土地增值税，甲方供材料和设备，不允许做为甲方供材料和设备，不允许做

46、为扣除项目金额，如何应对？扣除项目金额，如何应对？属于自营方式发生的建筑安装工程费属于自营方式发生的建筑安装工程费八十八、企业建筑安装工程成本，高于本地区平均造价，如何提八十八、企业建筑安装工程成本，高于本地区平均造价，如何提供合理的正当理由？供合理的正当理由？八十九、建造售楼处及其装修费用，如何处理才能做为扣除项目八十九、建造售楼处及其装修费用，如何处理才能做为扣除项目？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？除？九十、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题九十、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除

47、问题 20062006国税发国税发187187号关于房地产开发企业土地增值税号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知八清算管理有关问题的通知八 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积清算的总

48、建筑面积 注：要符合同一物业类型注：要符合同一物业类型九十二、房地产企业九十二、房地产企业面积误差税面积误差税收争议处理收争议处理.doc.doc 1 1、合同面积和测量面积误差、合同面积和测量面积误差, ,根据根据商品房销售管理办法商品房销售管理办法规定：面积误差比绝对值超出规定：面积误差比绝对值超出3%3%时，买受人有权退房。时，买受人有权退房。 2 2，面积误差的保护，面积实测后的分摊系数超过原预测，面积误差的保护，面积实测后的分摊系数超过原预测分摊系数的分摊系数的20%20%时，套内面积据实结算；对超过时，套内面积据实结算；对超过20%20%部分的部分的公摊面积，买受人不再缴纳超出部分

49、的房价款公摊面积，买受人不再缴纳超出部分的房价款 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = = 公用建筑面积公用建筑面积套内建筑面积套内建筑面积 3 3，营业税调整，因发生退款减除营业额的，应当退还已，营业税调整，因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款。注：已经全额开具不动产销售发票的，缴纳营业税税款。注：已经全额开具不动产销售发票的，应当收回后重新开具，否则不允许减除营业额。应当收回后重新开具，否则不允许减除营业额。 4 4，土地增值税调整，国税函，土地增值税调整，国税函20102202010220号号 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致销售合同所载商品房面积与

50、有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整予以调整九十三、房地产企业九十三、房地产企业以房抵债税以房抵债税务争议处理务争议处理.doc.doc 1 1，营业税全额征收，与差额征收的税收待遇营业税全额征收，与差额征收的税收待遇 2 2，契税全额征收契税全额征收 3 3，会计处理。债务人应按债务账面价值转销债会计处理。债务人应按债务账面价值转销债务。务。 4 4，如何确定房屋计税价格？如何确定房屋计税价格？ 第一种情况（等价偿债）：计税依据是公允价值第一种情况（等价偿债）：计税依据是公允价值。 第二种情况（

51、非等价偿债但售价低于债务金额的第二种情况（非等价偿债但售价低于债务金额的）为债务金额。）为债务金额。 第三种情况（非等价偿债但售价高于债务金额的第三种情况（非等价偿债但售价高于债务金额的）在于税务人员对合理理由的职业判断。）在于税务人员对合理理由的职业判断。九十四、九十四、房屋土地权属赠与、退回房屋土地权属赠与、退回、分割的契税争议处理、分割的契税争议处理.doc.doc 1 1，关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更，关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策为夫妻双方共有契税政策 2 2，离婚后房屋权属变化是否征收契税，离婚后房屋权属变化是否征收契税 3 3，夫妻婚前财产，婚后加

52、名，是否需要缴，夫妻婚前财产，婚后加名，是否需要缴纳印花税？纳印花税？ 4 4，房产遗嘱是否需要缴纳印花税？，房产遗嘱是否需要缴纳印花税？ 5 5，个人无偿赠送房屋土地的营业税问题，个人无偿赠送房屋土地的营业税问题 6 6，无偿受赠房屋征收个人所得税问题，无偿受赠房屋征收个人所得税问题 7 7，关于购房人办理退房有关契税问题，关于购房人办理退房有关契税问题 8 8，关于无效产权转移征收契税的问题，关于无效产权转移征收契税的问题 9 9，关于贷款买房交易不成功是否可以申请，关于贷款买房交易不成功是否可以申请退税的问题退税的问题 1010、办理期房退房手续后应退还已征契税、办理期房退房手续后应退还

53、已征契税第八部分：房地产企业竣工后经第八部分：房地产企业竣工后经营税收争议处理营税收争议处理 开发产品自用，营业税、所得税、契税。开发产品自用，营业税、所得税、契税。 企业更名企业更名 企业分立企业分立 企业重组企业重组九十六、九十六、以开发产品分立公司的税以开发产品分立公司的税务处理务处理.doc.doc 1 1，企业所得税，一般重组要清算，特殊重，企业所得税，一般重组要清算，特殊重组计税基础不变。组计税基础不变。 2 2，营业税，不征。，营业税，不征。 3 3，契税，财税（，契税，财税（20082008）175175号不征。号不征。 4 4，印花税。万分之五，印花税。万分之五 5 5，土地

54、增值税，不征。，土地增值税，不征。九十七、九十七、企业固定资产与费用选择企业固定资产与费用选择问题问题.doc.doc （1 1），实际操作按会计准则执行。），实际操作按会计准则执行。固定资产分类固定资产分类新标准及其存在的影响新标准及其存在的影响.doc.doc （7 7）厂区道路拓宽费用摊销）厂区道路拓宽费用摊销 （8 8）企业购进固定资产无发票，其计提的折旧是否允许）企业购进固定资产无发票，其计提的折旧是否允许税前扣除税前扣除盾安环境.doc九十八、九十八、房地产企业房地产企业btbt与与botbot业业务务.doc.doc 1 1，纳税人收取回购款时，按营业税的相关规定，纳税人收取回购

55、款时，按营业税的相关规定，投资人应按投资人应按“销售不动产销售不动产”税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。 2 2、以取得的回购价款分别按照、以取得的回购价款分别按照“销售不动产销售不动产”和和“金融保险业金融保险业”税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。 3 3、以取得的回购价款分别按照、以取得的回购价款分别按照“建筑业建筑业”和和“金融保险业金融保险业”税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。 4 4、比照代建处理。、比照代建处理。 5 5、直接按照建筑业征税。、直接按照建筑业征税。 第八部分：企业注销清算税收争议第八部分：企业注销清算税收争议处理处理 九十九、九十九、企业注销的税收政策处理分析企业注销的税

56、收政策处理分析.doc.doc 企业注销的税收政策处理实战操作分析企业注销的税收政策处理实战操作分析 1 1，企业如何规避持续经营的税收风险？，企业如何规避持续经营的税收风险？ 2 2，企业注销流转税如何筹划？，企业注销流转税如何筹划？ 3 3，企业注销欠税问题解决方案有哪些？，企业注销欠税问题解决方案有哪些？ 4 4，如何利用非正常户认定注销企业？，如何利用非正常户认定注销企业？ 5 5，国地税注销流程有何不同？，国地税注销流程有何不同？ 6 6，清算办法的两难选择，为何企业注销难？如何，清算办法的两难选择，为何企业注销难？如何筹划？筹划？企业注销的税收策略企业注销的税收策略 清算管理办法国

57、税发（清算管理办法国税发（20092009）6060号号 经营风险问题经营风险问题 增值税问题增值税问题 欠税问题欠税问题 非正常户认定非正常户认定 国地税注销流程国地税注销流程 工商局规定工商局规定一百：房地产发票处理关键问题一百：房地产发票处理关键问题解析解析 （一）、（一）、房地产企业发票处理的关键问题房地产企业发票处理的关键问题.doc.doc 1 1，20122012年发票稽查工作重点年发票稽查工作重点 2 2，发票税前扣除的规定：，发票税前扣除的规定： 3 3，房地产企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？，房地产企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？ 4 4，甲供材料是否需要换开工程款发票，甲供材料是否需要换开工程款发票 5 5、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除？否可以税前扣除？ 6 6，哪些支出必须取得发票才可税前列支？，哪些支出必须取得发票才可税前列支？ 7 7、财务人员如何规避发票风险？、财务人员如何规避发票风险？ 8 8，善意取得了虚假发票怎么处理才能规避风险？，善意取得了虚假发票怎么处理才能规避风险？ 9 9，怎样确认计税成本终止日最有利？，怎样确认计税成本终止日最有利？ 1010、质保金