天运家园土地一级开发项目实施方案

1、天运家园土地一级开发项目实施方案(部分)项目名称：bj市yq县yq镇xt村西南地块土地一级开发项目实施方案委托编制方：bj市土地整理储备中心yq分中心受托编制方：bj佰地工程项目管理有限责任公司编制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 项目基本情况第一节 项目概述1.1 项目名称项目名称：bj市yq县天运家园一期1.2 区域位置本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。向东接近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“女为河，本项目北边界隔规划路为天运家园二期主题公

2、园，东边界为沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示：1.3 宗地的自然特征(1)气候本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。据不完全统计，本地区气温最高达42.6（1942年8月15日），最低气温为22.8（1951年1月13日），最高月平均气温约为30.032.5（8月），最低月平均气温为35（1月）。年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm(1956年），bj59月降雨量占全

3、年降雨量为9%以上。年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=0.500.75。空气湿度，1月份最低，相对湿度约为0.46,8月份最高，相对湿度约为0.83,属较潮湿地区。全年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体规划中确定的五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62。无霜期为156天。（2）河流水系yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源主要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到100%，北部水体主要用于灌溉。（3）地形地貌本项目位于yq县中心地域，地处yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建设地段位

4、抬升期切割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。（4）工程地质根据bj市工程地质、地震地质资料，本项目用地范围内的工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读15局部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。根据国家地震局1999年公布的中国地震烈度区划图，该镇所在地区属于地震基本烈度区划7度，镇内无断裂带分布。1.4 项目交通情况本项目道路骨架=城市公路规划道路小区支路。项目周边县级公路有沈韩公路：路面宽6米；八峪公路：路面宽7米；延琉公路：路面宽7米。小区内规划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公

5、路东侧，长477.59米，红线宽15米，路面宽9米。并且本项目近临八达岭高速公路，交通比较便利。第二节 项目土地利用现状情况2.1土地利用情况分析 通过调查，本项目用地现状均为集体用地，用地土地权归属yq县沈家营镇集体。现状用地情况见下表1-1:现状用地情况一览表 表1-1总用地面积（平方米） 土地类别（平方米）荒地 临时建筑物199994 159494 405002.2 现状地上物状况通过实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。地上无树木、古树、文物。第三节 项目规划情况依据yq沈家营镇镇区详细规划，本项目用地性质

6、为居住用地。主要指标如下：(1）总用地面积：199994平方米其中：建设用地面积：157936平方米代征道路用地面积：4558平方米代征绿化用地面积：37500平方米(2）容积率：0.9。(3）总建筑面积：138413平方米其中：居住建筑面积：128369平方米商业建筑面积：5044平方米配套建筑面积：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）绿地率：43.6%-50%第二章 编制依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）3、bj市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（2005)540号）4、bj市出让国有土地使用权招标

7、拍卖挂牌办法（京国土市（2005302号）5、bj市建设征地补偿安置办法（bj市人民政府令第148号）6、bj市集体土地房屋拆迁管理办法（bj市人民政府令第124号）7、bj市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发2004141号）8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用(2005)533号）9、bj市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿2006-7-22)10、yq县沈家营镇镇区详细规划11、bj市yq县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计（BJ-2006-19)12、bj市工程地质、地震地质资料；13、其他内部资料。

8、第三章 项目市场分析第一节 bj市土地市场分析1.1 市场环境情况现土地市场政策明朗，bj市土地利用总体规划（1997-2010年）、2006 年bj市土地供应计划、2006年bj市土地供应计划安排使用方案、bj市土地储备和一级开发管理办法等文件规定都明确了这样的信息：一是政府将有计划地稳定供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展。(1）市场状况之一：房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示：2005年bj房地产开发投资继续增长，但增幅低于2004年同期；商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房

9、买卖成交有所萎缩；各类商品房的买卖成交价格均呈增长状态。具体数据如下：2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元平方米，比上年上涨了1083元平方米，涨幅为19.2 %；其中普通商品住宅6721元平方米，比上年增长10.9 。2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于 7000 元平方米的占商品住宅成交总套数69% ；其中低于5000元平方米的占36.1。2005年，全市存量住房买卖平均价格4286元平方米，比上年增长9.2。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元平方米，比上年增长8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元平方米，比上年增长9.8

10、 。(2）市场状况之二：土地成交价格稳步上涨2005年1-9月，bj市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。国土资源部公布的2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告（以下简称城市地价监测报告）显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为2009元平方米，远高于全国平均的1198元平方米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元平方米、1746元平方米，但京津两市综

11、合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08的平均增长率持平。影响地价的主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。1.2土地供应情况依据发布的bj2006年土地供应计划，2006年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。今年bj土地供应计划安排供应总量为6500公顷，其中：经济适用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约

12、占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房的供应。相比2005年土地供应计划，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济适用房的供应量则比去年增加了100公顷。2005年bj土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，按照今年的土地供应计划，2006年bj住宅商品房和经

13、济适用房的供应量达到1900公顷，而2005年全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。据bj市国土资源局有关官员表示，2005年bj已经通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入土地市场。此外，2004年通过“8·31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。若正常的话，今年将有其剩下的1000多公顷进入市场。从土地供应计划可以看出，bj2006年放量的土地质量和数量都比去年有所提升，开发商对土地市场的

14、信心将有所改变，土地供应形成良好循环，对于未来地价过快上扬将有明显抑制作用。第二节 bj市房地产市场分析2.1 2005年房地产状况(l）房地产开发投资完成情况及住宅用地供应情况2005年，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长3.5%，低于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为53.9%，低于04年4.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成779.5亿元，比上年增长0.5。2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。(2)200

15、5年住宅供销情况分析2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9。2.2 2006年1季度房地产状况(1)2006年1-2月官方统计数据2006年1-2月，全市房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提高10.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为57.4%，高于上年同期3.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86。2006年1-2月，全市住

16、宅供地为237.62公顷，规划建筑面积314.18万平方米。其中，经济适用房用地200.49公顷，规划建筑面积268.55万平方米；普通商品房用地37.13公顷，规划建筑面积45.63万平方米。2006年1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批准预售面积243.3万平方米，比上年同期增长13.3%，预售成交面积268.2万平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增长16。2.3 2005年1月至2006年3月供销趋势分析市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。2005年1月至2006年3月期间，bj市商品住宅期

17、房供应总面积约2416万平方米，成交总面积约2238万平方米，供求基本平衡。但从各月的供求关系来看，2005年前三季大部分月份供应面积大于成交面积，从2005年第四季开始，此种供求关系急转直下，大部分月份供应面积远低于销售面积，出现供不应求的新局面，尤其是今年2、3月份的供给下降较大，销供比超过1.5。bj商品住宅这种供不应求的态势有力地支撑了房价的快速上涨。对商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供应及销售情况进行分析，并以图表形式表示：商品住宅期房各月供应及成交面积走势图2.4 2006年1季度新增住宅供应分析(l）供应总量较去年同期稳中略增，全新项目批准上市量约占四成，从2005

18、年-2006年bj市1季度商品住宅市场新增供应对比表来看，1季度bj市新批准上市商品住宅26844套，332.28万平方米，较05年1季度的26196套，325.77万平方米略有增长。其中，全新项目批准上市11201套，119,63万平方米，约占新增供应的40%。从上市的时间分布来看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市场新增供应对比表 表3-2上市套数（套）上市面积（万平方米）2005年2006年2005年2006年合计 26196 26844 325.77 332.281月 10378 15237 127.66 197.542月 6470 2551 7

19、9.68 31.443月 9348 9056 118.43 103.30(2）城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，住宅郊区化趋势比较明显。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市场新增供应区域分布对比表（注：中心城区包括东城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展区包括朝阳、丰台、海淀、石景山；近郊区包括通州、昌平、大兴、开发区；远郊区县包括顺义、怀柔、密云、房山、门头沟、yq。）可以看出，城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，朝阳、丰台、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70以上。同时，住宅郊区化趋势明显。06年1季度，中心城区、城市功能拓展区新增住宅供应出现不同程度的下滑。中心城

20、区下滑趋势最为明显，下降幅度在20以上；城市功能拓展区也出现轻微下滑。郊区住宅新增供应增长明显，其中，近郊区较去年同期增长1倍，占全市新增供应的比例达到16%。2.5 宏观政策导向中国人民银行公布从2006年4月28日起全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行贷款基准利率由6.12上调至6.39。本次调息是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。2006年一季度bj房地产市场一手房价格涨幅过快，背离了国家宏观调控的轨道。但从目前bj市场来看，购房需求仍然呈现刚性，自住需求占到80%以上，

21、投资需求仅占20左右。此次加息反映国家的调控步伐也趋向稳健，更加明确了金融方面己经进入“升息通道”，但短期内对于抑制投资需求、平抑房价方面，影响程度并不会太高。建设部等九部委于五月二十九日颁布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，是继2004年12月首次调高房贷利率起，特别是去年“国八条”的出台后，一次对全国房地产市场的全面具体的宏观调控政策。对比去年宏观调控，“国六条”在调控思路和措施上呈现适度转变：首先强调的是“科学确定房地产开发土地供应规模”，调控思路由过去的控制供给转变为现在的适度放松供给及合理引导需求尤其是减小被动需求的双向调控；其次，对于结构性供应调整有所加强；第三，强调完善住房

22、转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。新政为各级政府主管部门提出了具体的要求，六项措施从全局的高度，结合我国房地产业发展实际，提出了有效的政策措施。政府更多地承担起了引导和促进房地产业健康发展的责任，更多地关注低收入家庭的住房困难，更多地从完善和规范市场的角度入手，积极引导房地产业稳定、健康、可持续发展。六项措施，完全是以科学发展观为指导，以可持续发展为原则，以政府责任为核心，全面科学地对房地产业的发展指出了明确的方向，提出了具体的要求。如果各级政府和相关部门真正贯彻落实这六项措施，一定会引导和促进我国房地产业持续稳定健康发展。第三节 yq县房地产市场分析yq县位于b

23、j地区的最北端，四周环山，形成yq盆地。该区域属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，雨量丰富，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。地表水系众多，有bj三大水库之一的官厅水库和众多的河流。生态环境宜人，是理想的居住地区。随着yq县“十一五”计划的逐步实施，yq县将构筑“一轴一川一环一山”的产业发展格局，并将建设一条生态产业区，建立起可持续发展的生态经济体系，把生态产业区建设成为bj市乃至全国特点鲜明、水平一流、经济类型先进、发展水平较高、社会文明进步、生态环境优良、资源持续利用的生态区域；全县经济社会总体发展水平达到郊区县中等水平；区域经济结构优化、产业布局合理；建立起生态农业

24、、生态工业、生态旅游、旅游商业、绿色房地产业等具有较强竞争力和科技水平的生态产业体系；实现生态产品生产、加工、销售、消费与生态环境承载力之间的动态平衡；生态资源显著增值，生态环境质量达到国内一流水平，全县社会文明程度、居民综合素质等达到较高水平，实现经济、社会与生态环境协调发展。优秀的环境质量及良好的交通条件，使得yq县成为bj市较为适宜开发居住及商业配套项目的区域，因此该项目在一定程度上促进改善了该地区的整体形象，加快了区域目标的实现，进一步盘活了存量土地，符合该区域整体发展的需要，推动该区域的经济发展，提高经济效益。近年来，随着改革的深入，yq县区域内的房地产迅速发展，尤其是2002 年以

25、来，商品房市场价格增长幅度较大。县城内新建商品住宅价格已由三年前的1200元平方米涨至 3600 元平方米，周边乡镇也增至1500-3000元平方米。根据本项目规划，日后楼盘住宅均价预测为2700元平方米左右。第四章 项目实施进度第一节 项目一级开发实施的主要内容该项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地拆除的实施、市政方案的咨询与市政建设、验收、入市交易及相关后续事项。第二节 项目一级开发实施的进度安排考虑办理各种手续的顺序、时间与可能性，本项目土地一级开发进度初步安排如下图所示：前期准备工作 征地及地上物拆除实施 市政咨询建设 验收入市交易及后续事项地质灾害危险性评估办理环

26、境影响评价办理交通影响评价办理规划批复办理项目核准手续签定征地安置补偿协议区国土局初审市国土局审核上会报批交费、取得用地批复安置补偿用地规划许可证征地结案拆除及土地平整市政工程方案咨询市政方案综合委托市政施工图设计与市政口签定接用协议招投标确定施工单位市政建设一级开发验收地价评估上会确定土地出让价格挂牌文件制定挂牌出让、确定中标人各方签定合同资金回收第五章 征地拆除工作方案第一节 征用土地现状本项目用地位于yq县沈家营镇镇中心，四至为：北至：隔规划路为天运家园二期主题公园；东至：沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地西侧；南至：隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西至八峪公路东侧。规划总用

27、地面积为199994平方米，均为沈家营镇集体用地。通过前期实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。因此，该项目地上物的拆除工作随同征地计划一同进行。第二节 征地补偿方案2.1 征地补偿内容及标准依据bj市建设征地补偿安置办法（即“bj市人民政府令第148号，):征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施bj市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以

28、及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。2.2征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。本项目征用yq县沈家营镇集体土地199994平方米，征地补偿费由土地补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费及相关税费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。2.3征地费用支付方式本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后分期支付。2.4 征地计划根据bj市关于集体土地征用报批的相关规定及流程，结合本

29、项目宗地的基础资料，拟定于2007年2月取得征地批复，2007年4月底前征地结案。详细进度安排见第四章。2.5 征地补偿费用测算根据前期与yq县沈家营镇政府达成的初步意向和有关评估意见，需支付的征地补偿费（包含土地补偿费及人员安置补助费等）为每亩n万元。本次测算暂按每亩n万元考虑，满足安置补助费支付要求。第六章 大市政建设实施方案本项目所在镇区内没有完善成体系的给水、排水设施，目前镇内给水水源主要是抽取地下水，通过水塔形成高水位，供给镇区自来水。天然气管线、电线管线、电视光缆管道等市政管线仍未建设。本项目市政管线配套工程，主要包括道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、电信、燃气工程、热力工程

30、。本项目采用整体开发模式，大市政建设和地块开发同步实施。坚持道路与管线同步实施的原则，避免开发过程中的反复，以保证整体开发的理念，有效控制土地开发成本，最终以设计、规划部门批准的市政配套建设方案为准。本项目要实施的道路建设是沈家营镇规划的重要组成部分，按规划实施后将有效的改善镇区交通、市政设施条件，提高出行率。而且符合改镇总体规划要求。第一节 道路工程本项目规划道路为规划II号路西段，设计起点为八峪公路，路线全长303.93M，规划红线宽度15M，道路面积4558平方米。道路等级为城市支路，设计时速20km/h，双向4车道。1.1道路自然情况(1）地质情况沈家营镇属于工程地质III类地区，山地

31、河谷平原，地势平坦，地基计算强度一般为1-1.5MPa，可进行工程施工，但须注意不均匀沉降问题和大孔土问题，不存在影响建筑场地稳定性的特殊不良地基土层。(2）震基本烈度沈家营镇所在地区属于地震基本烈度划7度，镇内无断裂带分布。(3）规划道路沿线情况规划II号路位于本项目中心，贯穿整个项目，连接八峪公路和沈韩公路，是本项目东西向的主要道路。(4）规划道路附近现有道路情况沈韩公路：路面宽度6M，为过境公路。八峪公路路面宽度爪，为过境公路。1.2 建设期本项目道路预测年限为15年，2006年开工建设，2007年建成，建设期1年。第二节 照明、电信管线工程2.1设计依据城市道路照明设计标准CJJ45-

32、1991城市道路设计规范CJJ37-90城市居住区规划设计规范CB50180-932.2设计范围及内容沈家营II号路道路照明设计、防雷接地设计、电信管线设计。2.3照明本工程道路照明采用太阳能路灯，在灯杆顶端设太阳能板，路灯底部的蓄电池充电，夜间太阳能路灯由蓄电池供电照明时间为810小时。阴雨天气，通过蓄电池储存的能量提供的正常照明时间为35天。2.4电信管线设计电信管线是道路设计路段敷设范围内电讯管线和电视光缆管道敷设预置通道。规划II号路道路电讯管线及电视光缆管道敷设于道路南侧人行横道下，管线采用直埋方式敷设2根6x80电信专用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根电视光缆专用32高密度聚乙烯H

33、DPE管。在施工中电气及电信管线出现与其它管线平行或垂直敷设，敷设距离应符合国家现行城市居住区规划设计规范GB50180-93中第10管线综合的距离要求。第三节 供水规划3.1 设计原则充分考虑沈家营的实际用水情况和管网运转情况并结合总体规划的要求，贯彻节约用水的原则，合理确定工程规模，满足用水量和用水水压需求。工程项目的目标值应符合国家有关标准和地方供水规划的要求，工程设计执行国家规范和标准。根据各类规划用地和建设面积及规划生活用水水平标准，预测该地区的需求水。住宅用水标准为6.5升（平方米日）。经计算，地区生活需水量每日为868.99立方米。3.2设计方案依据规范要求给水管线敷设在道路下方

34、，平行与道路中心线布置，管中心线距离道路中心线1.0M。管材根据市场供应情况可采用国内CN200mm以上给水管按材料分类主要有球墨铸铁管、硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。本次工程拟建给水管道是主要道路下主干管，管径较大，使用年限长，对管道的耐久性要求高，确定本次设计给水管道采用球墨铸铁管，管到连接采用T型胶圈接口。管道基础采用砂基础，管道防腐为内衬水泥砂浆，外喷锌涂沥青。管线附属设施包括排气井、泄水井、阀门及消火栓。第四节 排水规划4.1污水管线1、设计原则管线沿道路布置，以发挥管道最大效用。采用完全分流制，降低工程投资。管道的平面位置和高程，根据地形、道路建筑情况、土质、地下水位

35、，施工条件等因素综合考虑，降低施工费用，缩短工期及减少日后养护工作的困难。同直径及不通直径管道在检查井内连接采用管顶平接。2、设计方案(l）规划标准公建及居住区150立方米（公顷日）绿地20立方米（公顷日）(2）管线设计污水管在设计充满度下，最小设计流速为0.6m/s，最大设计流速为5m/s。管材D毛60Olnm采用高密度聚乙烯双壁波纹管，D>600mm管道采用钢筋硅管。管道基础采用砂基础。污水管线根据规范要求及实际情况设置污水检查井，根据bj市建筑节能管理规定的要求，污水管道附属构筑物用砖禁止使用“薪土实心砖”，本工程采用粉煤灰实心砖替代。4.2雨水管线1、设计原则管线沿道路布置，以发

36、挥管道最大效用。采用完全分流制。道的平面位置和高程，根据地形、道路建筑情况、土质、地下水位，施工条件等因素综合考虑，降低施工费用，缩短工期及减少日后养护工作的困难。同直径及不通直径管道在检查井内连接采用管顶平接。2、设计方案雨水管在漫流时最小设计流速为0.75m/s，最大设计流速为5m/s。管布置于道路中央，严道路中心线北侧布置，自东向西收集道路两侧雨水。管材D<600mm采用高密度聚乙烯双壁波纹管，D60omm管道采用钢筋硅管。管道基础采用砂基础。雨水管线根据规范要求及实际情况设置雨水检查井，根据bj市建筑节能管理规定的要求，雨水附属构筑物用砖禁止使用“薪土实心砖”，本工程采用粉煤灰实

37、心砖替代。第五节 电力规划本项目电力依据yq县沈家营镇总体规划要求，需在现有农业用电基础上增容使用。小区内设变电站一座以解决供电问题。第六节 燃气规划6.1设计依据本项目燃气工程设计遵循城镇燃气设计规范、输气管道工程设计规范，同时应符合镇区总体规划及项目规划要求，满足项目需要。6.2设计方案本项目中为中压管线，设置一座地热井，燃气管道采用直埋敷设，管顶浮土1.2M，管道采用砂基础。直埋管道应使用无缝钢管，管道采用焊接方式。直埋管道系统固定墩的设置应符合本设计的要求，固定墩采用钢筋砼结构。第七节 绿化工程本项目绿化工程主要应遵循景观舒适性、生态适应性、经济实用性原则。植物种植方式采取自然式与规则

38、式相结合的方式，再现植物自然生态结构。植物赖以生长的基础是土地，肥沃的土地可增强植物的生长势，而美好的绿化景观效果是由一株株个体植物所组成的群落体现的，因此适宜的土质，是保证植物生长、景观充分再现的根本保障。道路建设过程中必须清除建筑废弃物，运客土填土，施底肥，改善土壤质地，提高土壤肥力，满足植物生长发育的要求。代征绿化用地面积：37500平方米。第八节 管线工程本项目道路集中敷设给水、排水、电力、燃气、电信、热力等市政综合管线，各类管线总长度约10301米。详见表。综合管线一览表序号 管线名称 管线分类 管线长度（m)1给水管线 给水165322排水管线 污水（工业和民用）、雨水 16533

39、电力管线 配电线路 31544电信管线 电信 10755燃气管线 天然气 16536热力管道13836合计 10301第九节 综合管线道路布管原则及投资估算给水管布置在道路南侧人行道下；污水管布置在道路北侧人行道下；雨水管一般布置在道路中心，电力电缆沟布置在道路北侧人行道下；电信电缆沟布置在道路南侧人行道下；燃气管布置在道路北侧绿化带下。管线竖向设计按照管线综合规范进行，若局部不能满足竖向净距要求的，做单独处理，管线自上而下原则上安排为电信电缆、电力电缆、燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。遇到管线在竖向高程安排上有矛盾处，主要考虑按有压管让无压管，小管让大管，支管让干管，可弯曲管线让不可

40、弯曲管线的原则进行处理。根据市政咨询综合方案，各管线投资估算费用见下表：市政建设投资构成表 单位：万元序号 项目 投资额 备注1工程费用 2343.391.1绿化294.38 37500m21.1道路460.79 4558m21.2综合室外管网11588.23 10301m给水管线229.29 1653 m污水管线181.83 1653m热力管线 391.11 1383m电信管线 75.47 1075m电力管线 552.82 3154m燃气管线157.72 1383m2其他工程费用272.322.1前期工程费 50.00 按计价格19991283号计2.2勘察、设计费 93.74按建筑工程费4

41、.0计2.3工程监理费58.58 按建筑工程费2.5计2.4建设单位管理费 70.00按财建2002)394号计。3 预备费104.63按（工程费用其他费用）的4%4 合计 2720.34第十节 实施要求10.1开发与协调本项目建设要坚持合理配置原则，尽可能的提高工作效率、节约投资。各市政专业投资建设进度取决于与各专业部门的协调结果。争取提前与各专业管理口接洽，做到同步实施，如果无法做到同步实施，应在规划设计中，充分考虑此因素，实施过程中，应尽量避免重复“破路”现象的出现。10.2方案深化以上各单项市政工程的实施计划是初步咨询结果，一级开发实施单位还需协调各专业管理口并制定市政规划方案。第七章

42、 土地供应方案第一节 土地供应模式根据bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市2005)302号），本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。第二节 土地供应计划本项目拟出让用地面积为199994平方米。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划，本项目预计在2006年10月开始进入一级开发工作程序，于2007年7月开始入市准备工作，于8月底前上市公开交易。第三节 土地一级开发深度本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水

43、通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。第四节 市政设施的接用本项目可利用的市政基础设施条件一般。需要进行详尽的市政方案咨询、落实施工图设计及管线综合等工程细节，以保证市政工程的顺利接用。目前暂以预测的二级开发建设进度，确定各市政基础设施的接用计划。本项目拟于2007年8月供地，至2007年第四季度开始进行红线内的市政配套设施施工，至2008年第二季度，项目将对市政配套设施的源口进行接用。因此需要在此前完成与各个市政专业管理部门谈判协商、签订市政接用和建设协议等工作，以保证二级开发的顺利进行。第五节 供地时点开发状态及开发成本支付情况至预计供地时点2007年8月，本项目可达到设定的

44、“七通一平”的开发条件。市政基础设施建设投资至供地时点2007年8月，全部支付完毕。第六节 一级开发成本及挂牌底价的确定（一）土地储备开发成本包括：1、征地补偿费及有关税费；2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；3、市政基础设施建设有关费用；4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；5、贷款利息；6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。（二）招标拍卖挂牌出让底价按照以下程序确定：1、由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。2、市国土局和市发展和改革委员会根据估价结

45、果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。3、市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。4、市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。第七节资金回收计划土地整理储备中心将通过制订科学的挂牌工作方案和合同条件，保障土地一级开发建设投资的顺利回收，初步拟定于2007年11月能够收回资金。第八章 投资方案第一节 项目一级开发总投资估算本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为7152.4万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元

46、亩；折合到建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币1146.7万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为8299.1万元，折合到建设用地（237亩）约为35万元亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：序号 项目 金额（万元） 备注（一）前期费用 121.9 1.1至1.8项之和1.1 测绘费 6.3 以建设用地面积为基数，按0.4元平方米计算1.2 办理规划手续费 5.5 以规划建筑面积为基数，按0.4元平方米计算1.3 钉桩钉线费 12.6 以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算1.4 地质灾害评估

47、 20 根据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元1.5 委托可研费 20 根据市场行情，暂定为20万元1.6 出让评估费 15 根据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元1.8 环评费 20 根据国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知，取20万元1.8 挂牌交易费 22.5 1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%o(二) 征地拆除费用 3969.9 2.1至2.3项之和2.1 征地补偿费 3300 11万元亩（包含土地补偿费及人员安置补助费）2.2 地上物拆除补偿费 270 以现状地上楼栋为基数，按每栋30万计算2.3 防洪费 399.9 bj市征收防洪工程建设维护

48、管理费暂行规定(市政府令1994第21号)、关于取消和调整建设项目收费的通知20元平方米（三） 市政工程费用 2720.0 详见第六章（四） 不可预见费 340.6 按照前三项和的5%（五） 项目直接投资 7152.4 前四项之和（六） 建设期利息 131.3 60%银行贷款（七） 收益 582.7 项目直接投资的8%（八） 税金 432.7 5.5%营业税合计 8299.1 项目直接投资+利息+收益+税金根据第六章项目整体开发进度安排，制定如下投资计划，详见下表：一级开发投资计划进度表，以及下图：一级开发投资累计示意图。一级开发投资累计示意图 表8-2一级开发投资计划进度表 表8-3序号 项

49、目 合计 第一个季度 第二个季度 第三个季度 第四个季度1 前期费用 121.9 61.0 60.92 征地、拆除补偿费 3969.9 1984.9 19853 市政配套费用 2720.0 907 907 9064 不可预见费 340.6 37.6 153 1505 建设期利息 131.3 43.7 43.7 43.96 一级开发利润 582.7 582.77 税金 432.7 432.7合计 8299.1 1049.3 3149.5 3084.9 1015.4第二节 土地出让金估算项目规划总用地面积199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面积128369平方米，商业

50、建筑面积5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率0.9。该项目所在区域处于bj市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元平方米、商业用途出让金单价210元/平方米、综合楼面出让金单价150元平方米进行估算，出让金计算过程如下：住宅用途出让金总价=拟建的住宅建筑面积×楼面单价=128369×120=1540.4（万元）商业用途出让金总价=拟建的商业建筑面积x楼面单价=5044×210=105.9（万元）综合用途出让金总价=教育配套建筑面积×楼面单价

51、=5000×150=75.0（万元）项目总出让金为以上三项之和，即1721.3万元。第三节 挂牌底价估算挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发的开发商利润），即8299.1万元，土地出让金总价为1721.3万元，本项目挂牌底价估算为10020.4万元。项目土地一级开发挂牌底价估算表 表8-4序号 项目 金额（万元） 备注一 土地一级开发成本 8299.1 数据来自项目土地一级开发投资估算明细表二 土地出让金 1721.3 住宅、商业及综合用途楼面出让金分别为120元/平方米、210元/平方米、150元/平方米三 项目挂牌底价 100

52、20.4 一+二第四节 土地销售收入估算本处主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。4.1项目二级开发完成后可以实现的销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到的销售均价分别为2700元平方米、3000元平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：销售总收入=住宅建筑面积×销售均价=128369×2700+5044×3000=36172.8（万元）4.2项目二级开发成本及开发商利润项目二级开发成本及开发商利润总计为1

53、9266.9万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下：(1）建安综合成本根据现行bj市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为16215.9万元，详见下表。(2）销售税金及销售费用根据bj市有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为2712.9万元，如下表所示：(3）二级开发的开发商利润本项目物业类型为居住、商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的2既进行测算，如下所示：二级开发的

54、开发商利润=15254.8×20%=3051.0（万元）4.3熟地地价熟地地价=（项目二级开发的销售收入项目二级开发成本一开发商利润一销售税费）÷（1利率）2-1+利润率l=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷(l+6.3%）2-1+20%+1=10671.7（万元）第五节 现金流量和财务指标分析5.1项目土地开发销售期根据项目开发进度、上市时间及相关手续办理周期，确定开发期为2006年10月到2007年8月。5.2基准收益率的确定基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率3.24%，风险报酬率一般范围在4%-10%

55、，考虑到本项目主要为住宅，综合bj市房地产开发一般收益情况，确定基准收益率为10。5.3财务指标分析(1）经计算，项目财务净现值（ic=10%）为203名万元；项目财务内部收益率（FIRR）为14.8。(2）经计算，项目静态投资回收期为1.21年，动态投资回收期为1.23年（自2006年10月起开始计算）。第九章 项目管理方案第一节 建设计划管理土地一级开发建设是在一个统一的开发计划下同时实施多个子项目的建设。第二节 项目的进度计划管理项目建设总体进度计划的编制应基于项目各阶段，其中的每一部分相互连接，前后呼应，彼此的关系也应紧密相关。这样当一个环节发生了变化，对此后工作的影响就会反映出来。一

56、级开发承建主体应对前期手续办理、征地补偿阶段和市政设施建设工作计划进行严格的控制，尤其是对关键路线的工期进度进行适时跟踪。以上三部分按下列方式相互重叠相互联系，如下图所示：第三节 项目管理本项目管理方案为概要性方案，承建单位须制定严格的项目管理制度，这些制度包括但不限于项目设计管理、项目成本管理、项目质量管理、项目财务管理、项目安全管理、项目进度管理、项目经营管理等等。这些管理制度的建立及执行将确保土地一级开发工作的质量和效率。第十章 结论与建议第一节 结论随着bj城市总体规划的修编，yq县区位优势已经得到明显提高，凸现巨大的发展潜力。本项目的建设符合国家法规政策，符合bj市城市总体规划，符合yq新城规划，将形成yq新的特色产业进而提升yq的知名度，创造更多的发展机遇，促进yq县城乡社会经济的发展，同时形成bj市独具特色的建筑创意产业园区。第二节 建议本方案编制的数据依据是项目前期开发成果及对现状市政条件的初步咨询分析，具有一定的不确定性。因此，一级开发实施单位应立即开展以下重点工作：1、规划设计是项目开展的基础和前提，应立即开展大市政规划咨询、设计工作，须尽快与相关部门确定方案。2、无论是从工作量，还是投资比重以及资金运用与投资