物业设备实施类容

1、l给排水系统l燃气供应系统l供暖、通风和空气调节系统l电气工程系统l智能建筑设备系统 物业给排水系统是指建筑内部附属设备中的冷水、热水、开水供应和污水排放等工程设施的总称。给水设备排水设备卫生设备热水供应设备消防设备（1）给水设备给水设备是指用人工方法提供水源的设备。按整个供水环节可分为水箱、水泵、水表、供水管网四类；按其用途可分为生产、生活和消防用水三类。（2）排水设备排水设备是指用来排除生产废水、生活污水和屋面雨、雪水的设备设施，它包括室内排水管道、通气管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所排放污废水的性质又可分为生活污水排水系统、工业废水排水系统和屋面雨水排水系统三大类。（3）卫

2、生设备卫生设备是指浴缸、水盆、面盆、水箱和大小便器等卫生器具和与其相关的设施。（4）热水供应设备热水供应设备是指向建筑物内部供给热水的附属设备设施，它包括加热设备、储存设备、热水管道、各种循环管道和热水表，疏水器、自动温度调节器、减压阀和补偿器等一系列器材和附件。（5）消防设备消防设备是物业设备设施的重要组成部分之一，它主要包括火灾探测器、火灾自动报警控制器、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、灭火器、消火栓、消防龙头、消防水泵和配套的消防设备设施，如防火卷帘、消防电梯、消防通道、疏散指示标志灯及事故照明等。 燃气供应系统是复杂的综合性设施，它主要由燃气管网、燃气储配站和调压站等部分组成。常用的设

3、备设施有燃气灶、燃气热水器、燃气采暖炉、燃气表和燃气管道等。 供暖、通风和空气调节系统的设备组成见表2-1。表表2-1供暖、通风和空气调节系统的设备组成c序号设备类别用途及主要设备1供暖设备利用热媒将热量从热源输送到各用户的工程系统。一般由热源、输热管道、散热设备三大部分组成。供暖系统可分为热水供暖、蒸汽供暖和热风供暖系统三类，其设备设施主要包括锅炉、换热器、补水泵、热量表、阀门、散热器、膨胀水箱、风机、除污器、补偿器和供热管网等2通风设备把室内被污染的空气直接或经过净化后排到室外，把新鲜空气补充到室内，从而保证室内的空气环境符合卫生标准和满足生产工艺的需要。它一般包括通风机、通风管道、排气罩

4、、排气口和除尘器等设备设施3空气调节设备调节室内空气，以给人们生活和生产创造一个良好的、舒适的室内环境。它主要包括制冷压缩机、冷凝器、蒸发器、组合式空调机、风机盘管空调系统、空调机组、风机、风道和冷却塔等设备设施供电及照明设备弱电设备运输设备建筑防雷及接地装置智能建筑设备系统（1）供电及照明设备 供电子系统，包括变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。 配电子系统，包括低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。 照明子系统包括户外的灯光，如彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、

5、航标灯等；室内的灯光，如大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需要的电光源等。(2)弱电设备弱电设备是整个物业设备的神经中枢。它一般包括广播电视和共用天线系统、通信和计算机网络系统、办公自动化和监控系统等设备设施。（3）运输设备运输设备是物业设备设施中运载人或物品的交通运输工具，主要有直升电梯和自动扶梯两种类型。直升电梯一般由曳引部分、引导部分、轿厢和厅门、对重装置、补偿装置、电气设备和控制装置组成；自动扶梯一般由驱动装置、梯级、扶手装置、牵引链条和梯路导轨系统等组成。（4）建筑防雷及接地装置）建筑防雷及接地装置不同用途的建筑（构筑）物，具有不同的防雷等级要求。一般建筑物

6、的防雷设施由接闪器（包括避雷针、避雷线、避雷带、避雷网）、引下线和接地极三个部分组成。智能建筑设备系统的主要设备见表2-2。5.智能建筑设备系统序号序号 设备系统设备系统作用及主要设备作用及主要设备1 1建筑设备自动化系统用于对建筑内的各种机电设备设施进行自动控制，包括供暖、通风、空气调节、给排水、供配电、照明、电梯、消防和安防等。有直接数字控制器、各种传感器（温度、湿度、压差、电压、电流等）、智能化仪表（水表、电表、燃气表等）、中央控制计算机、电磁阀、执行机构、读卡机、报警器、摄像机等2 2通信网络系统主要由电话、传真网络系统、有线电视、可视图文系统、高速宽带数据网系统、背景音乐与紧急广播系

7、统、卫星通信系统、电视会议、多媒体系统等子系统组成。主要设备有程控数字交换机、服务器、集线器、交换机、光纤、光端机等3 3办公自动化系统主要由多功能电话机、传真机、各类终端、文字处理机、计算机、声像存储装置等各种办公设备、信息传输与网络设备和相应配套的系统软件、工具软件、应用软件等组成4 4结构化综合布线系统按标准的、统一的和简单的结构化方式编制和布置各种建筑物（或建筑群）内各种系统的通信线路，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统等。其主要设备有配线架、信息插座、连接器、光发射器、光接收器、光缆、电缆和双绞电缆等l物业设备技术运行管理l物业设备经济运行管理1.物业设备技术运行管

8、理物业设备技术运行管理是要建立合理、切合实际的运行制度、运行操作规定和安全操作规程等运行要求或标准，建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。物业设备技术运行管理应落实以下几个方面的工作。（1）针对设备的特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程。（2）对操作人员要进行专业培训，国家规定需持证上岗的工种必须持证 才能上岗。（3）加强维护保养工作。（4）定期校验设备中的仪表和安全附件，确保设备灵敏可靠。（5）科学地监测、诊断故障，确保设备设施安全运行。（6）对设备事故的处理要严格按照“四不放过”原则来执行。物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养

9、费用以及检查修理等费用。其内容包括采用切实有效的节能技术和加强设备能耗的管理工作。物业设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行。初期投资费用管理运行成本管理（1）初期投资费用管理在购置设备时，物业公司应结合实际情况综合考虑以下因素。 设备的技术性能参数必须满足使用要求及发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 设备的价格及运行时能源的消耗情况。 设备的寿命，即设备从开始使用到因技术落后或经济上不划算而被淘汰所经过的时间。其中，经济上不划算是指设备继续使用所需的维修费用高于该设备继续使用所能产生的效益。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式，以及使用时的噪声和震动等。

10、采用新技术、新工艺、新材料及新型设备等。（2）运行成本管理运行成本管理主要包括以下内容。 能源消耗的经济核算设备在运行过程中，需要消耗水、电、压缩空气、燃油等各类能源，因此节约能源就是节约能耗费用。能源消耗的经济核算工作见表2-3表2-3 能源消耗的经济核算工作序号序号核算核算工作工作措施措施1制 订能 源耗 用量 计划 和做 好计 量工作（1）设备管理部门每年要预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划，作出112月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用支出计划（2）各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量；每旬检查统计一次实际耗用量；每月统计一次实际耗

11、用量及能源费用，并将每月的实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较（3）如能源耗用量出现异常情况，应立即查清原因并报告负责人2采 用切 实有 效的 节能 技术 措施（1）积极采用节能产品和节能技术，降低能源消耗；充分利用余热能源资源，减少一次能源的消耗（2）在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求相匹配；优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节。从而使设备在运行过程中始终处于最佳的运行状况（3）在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用（4）在节约用电方面，优先选用节能型电器设备，在供配电设施上应有提高功率因数的措施；在照明用电方面，要尽量多利用自然光，选择合理的照明系统和照明灯具，

12、照明灯具的控制应采用时间控制、光电控制或红外音频控制等节能控制方式（5）在管网维护方面，要防止管道、阀门及管道附件的泄漏和损坏，发现问题要及时修理和调换；对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作，以减少散热损失3切 实做 好节 能管 理工作（1）物业管理企业应由主管领导负责节能工作。能源管理人员应在具有节能专业知识、实践经验和有技术职称的人员中聘任，并报节能行政主管部门备案（2）能源管理人员负责对本单位的能源应用状况进行监督、检查；按照合理用能的原则；推行节能的科学管理方法；组织实施节能技术措施，从而降低能耗（3）制定本单位合理的能源消耗定额，建立节能工作责任制度并且严格考核（4）开展节

13、能教育，组织有关人员参加节能培训（5）能源管理人员和在重点耗能设备岗位上工作的操作人员，应经节能行政主管部门指定的机构进行培训，考试合格后方可持证上岗 操作人员的配置物业公司应积极采取合理的人力资源组织形式来安排操作人员，做到定岗定员，鼓励“一专多能”的复合型人才持证上岗。 维修费用的管理对维修费用的管理一般应由专人负责，做到计划使用和限额使用相结合。对维修费用的核算，要有故障修理记录作为维修费用开支的依据，同时也为今后的维修管理提供参考。l供配电系统设备房环境要求l供配电系统设备运行要求l供配电系统保养项目高低压配电房楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）备用发电机组机房高低压配电房运

14、行环境要求见表2-4。 序号项目环境要求1门（1）外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶、门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）（2）防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新（3）门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”2墙身刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”3天花刷白，无漏水痕迹、无蜘蛛网4地板可根据实际情况选以下一种处理方法：（1）水泥地板全部油灰色地板漆（2）铺防潮、防滑地砖（3）用阻燃夹板作地板上述三种方式都要在距离配电柜50厘米处用黄色油漆画上1015厘米宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等

15、级的绝缘胶垫（1）高低压配电房（2）楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室相同。对穿过楼板的母线槽、电缆桥架，必须做好防水浸的拦水基，要求设置对整个配电室具有阻水功能的防水门槛。（3）备用发电机组机房 地面应做好防尘处理。 发电机台架应高于地面，在距离台架20厘米处应画有黄色警戒线。 发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。 水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15厘米。 发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的严禁烟火警示牌。 发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。 发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入回路，

16、以保证发电机组送电后，能确保这些设备的安全运行。维护好系统标识作好高低压配电运行记录对运行情况进行分析（1）维护好系统标识 高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。 高压进线如设在配电室内或室外，且是开放式安装的，则要在护栏上或导线上挂上“高压危险”标示牌。 在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标示进线回路的名称。例如，“水荫F9”、“阳明F4”等，并与系统图上的标示保持一致。 对已经送电的高压开关和已退出运行的高压开关，要挂统一的“投入”、“正在工作、严禁合闸”标示牌。 高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的

17、编号，且必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如，“联络柜”、“计量柜”、“馈电柜”等。 在低压配电柜的所有送电开关的面板上，应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。 在低压配电送电的母线槽电缆上应挂有已经标注回路名称的金属牌子；在同一回路不同的适当位置挂上统一的标示牌。 楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。 高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点，应有明确统一的“接地点#号”的标识。（2）作好高低压配电运行记录 运行技术参数。高压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录电压（kV）、电流（A）;直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。低压侧受电端总开关

18、、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）、电流（A）、功率因素（COS ），每天在固定时间记录主要回路的电能耗用情况。 交接班记录与检查。当班运行人员要对自己的记录负责，认真签名;每月由系统工程师对运行人员的运行记录、各类统计表格进行审核并签字。记录与检查表的具体格式可以参考表2-5。表2-5 配电房运行记录表时间变压器电压温度输出电流输出电压值班人Ia（A）Ib（A）Ic（A）U（V）Ia（A）Ib（A）Ic（A）U1（V）U2（V）U3（V）0：002：004：006：008：0010：0012：0014：0016：0018：0020：0022：00有功率无功率COS备注（3）对运行情

19、况进行分析每年年末到次年1月前，由供配电系统的工程师对本年度的系统运行情况进行技术分析，并提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告应包括以下内容。 全年平均载荷（kW）、各台变压器的运行时数（h）、总用电量、重点用电回路的用电总量（kWh）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端结束的设备）。 分析系统运行的主要技术特点。 分析出现故障的主要原因。 对全年系统运行的评价。 根据今年的系统运行情况提出下一年度运行管理的预测性意见。供配电系统保养项目见表2-6。供配电系统保养项目见表2-6。序号周期维护保养项目1月度（1）

20、检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明、外广场路灯（2）检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明（3）发电机：机身清洁除尘；检查各螺丝有无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池；启动机组运行10分钟、停机后检查有无漏水漏油2季度（1）各层配电母线槽接头：检测运行温度（2）外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏；开关箱清洁除尘（3）喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏；潜水泵运行有无异响；更换密封不良灯座和老化电缆；开关箱清洁除尘（4）公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏；开

21、关箱清洁除尘（5）清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度（6）高压配电房：检查清洁直流屏、电池（7）地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响；轴承打黄油；清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘3半年（1）各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各接线有无损坏和过载过热；动力箱电缆T接口和母线插接箱接口、电源开关接口有无过载过热（2）低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度；检查电容器、避雷器瓷瓶；清扫电柜灰尘4年度（1）变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况；清扫变压器灰尘（2）高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好；试验开关分

22、合闸（3）低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线；试验开关分合闸（4）楼层配电房电源插接开关箱：除尘紧线（5）各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热；动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热；清扫电箱内灰尘；接口除尘紧线（6）高压配电房：直流屏电池架除锈油漆（7）发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线；机架除锈油漆；机座防震弹簧打黄油（8）地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线；测量电机运行电流、设备除锈油漆（9）建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆（10）天面尖

23、灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆（11）外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆序号周期维护保养项目l中央空调系统设备环境要求l中央空调系统运行操作要求l中央空调系统维护保养项目中央空调系统设备运行的具体环境要求见表2-7。中央空调系统设备运行的具体环境要求见表2-7。序号设备间类别环境要求1中央空调系统主机房（1）天花、墙身刷白（2）在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施（3）地面宜做防尘的油漆处理，并应做好疏水、防水处理（4）冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”“冷却回水管”“冷冻上水管”“冷冻回水管”

24、等字样（5）所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标志牌。标志牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容（6）主机台架应高于地面，在Y形过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟（7）属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的；冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道；泵基础、泵台架应保持清洁、干燥2新风机房及空气处理机（风柜）房（1）设备房门应外开，门槛应为不低于10厘米高的防水地槛；基座四周应设置排水明沟、地漏完好；新风进口、回风百叶应洁净无尘（2）设备房内的维修照明完好，应设置有维修用的专用插座3二次冷冻泵及热交换器机房

25、要求同中央空调系统主机房4排风机房（1）机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）（2）风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖（3）应悬挂排风机的标志牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）（4）设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥5露天的加压送风机及排烟风机（1）露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨篷架（2）机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理（3）适当的位置上应悬挂标志牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）（4）设备和设备附件应保持清洁、干燥（5）带电、旋转部件、进（出）风口

26、应有安全警示标志维护好系统的标识对中央空调系统运行情况进行分析作好中央空调系统运行记录（1）维护好系统的标识 在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能性标示牌。 机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别，安全区域边缘应有黄色的安全警戒线，对于旋转部件、易触电位置等地方必须悬挂警示牌。 必须在冷冻（却）水管路系统的明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志。 冷冻（却）水管路系统管路控制阀，必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标示牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标示牌。 空调配电柜在相关回

27、路位置悬挂其运行状态标牌和警示牌。（2）作好中央空调系统运行记录中央空调系统运行记录包括以下内容。 运行技术参数。制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数（COS ），冷却（冻）进出水温度、压力和流量等。a.冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度。b.主机电能消耗数量（kWh）。c.室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）。d.空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况下）。变频系统检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统的部分设备）。 运行状态记录。通过固定表格对以下情况进行记录。a.主机（含二

28、次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间。b.空调配电系统各回路运行状态。c.各控制阀门启闭状态。对有变频系统的设备，应检测变频器的运行情况和异常状态。 交接班记录。记录当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况。a.当班的设备操作记录（操作设备、时间等）。b.运行中遗留的问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）。c.当班系统运行状况的综合评价。d.签名。（3）对中央空调系统运行情况进行分析操作人员应定期对空调系统的运行情况进行分析，分析的内容如下。 能源统计分析。对空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计，并与

29、往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。 运行指标分析（成本核算）指对单位能耗成本的计算。 系统故障、事故统计分析。 温、湿度统计（室内、外），即对本年度的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据。 负荷运行统计与预测分析，即根据各年度的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据，提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。 系统运行综合评价。中央空调系统维护保养项目见表2-8。序号周期维护保养项目1月度（1）各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况；清洗尘网、清理排水沟地漏（2）各层排风机：检查风机运行状况（3）空调机房送风和排风机：检查运行状

30、况（4）空调机房和电房：检查机房电房照明；检查电源电压电流、打扫卫生（5）检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀2季度（1）主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响（2）空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油（3）冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响（4）各层新风机和风柜机房：新风机（风柜）打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机（风柜）房（5）各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网（6）业主（用户）房间盘管风机：清洗尘网（7）主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘（8）主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检

31、测开关接口运行温度（9）空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘（10）冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘（11）各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘3半年（1）空调管井：检查管井管道、打扫卫生（2）各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响；调校风口百叶表2-84年度（1）空调系统：更换冷冻水和冷却水（2）主机房和机房：闸阀螺杆打黄油（3）主机房和机房：修补设备保温层（4）主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线（5）主机房电房：控制箱接线口紧线（6）空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带（7）各

32、层新风机和风柜机房：设备除锈油漆（8）各层新风机和风柜机房：修补设备保温层（9）空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线；清洁翅片、打扫室外室内机；检测运行状况（10）各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带（11）各层公共盘管风机：清洁除尘；开关紧线、检查电机、轴承（12）各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流（13）主机房：清洗隔滤网（14）冷却塔：更换冷却塔减速箱机油（15）机房：设备除锈油漆（16）膨胀水箱：设备除锈油漆（17）冷却塔：设备除锈油漆（18）主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆（19）各层新风机和风柜机房：清洗翅片给排水系统设备间运行环境要

33、求见表2-9。序号设备间类别环境要求1生活水泵房（1）生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）（2）房内不准放置杂物；正常照明良好，并有应急灯装置（3）门扇为外开防火门；地面做好防滑、防水处理（4）水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟（5）泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标志牌，标志牌应标明该阀门正常工作时的应处状态（6）水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良2减压阀房（1）减压阀房的天花、墙身刷白；房内不

34、准放置杂物，且照明良好；门扇为外开门，应设置不低于10厘米的防水门槛；地面做好防滑、防水处理，地面应有通至地漏的排水明沟（2）减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标志牌。标志牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标；在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆画上明显的警戒红线（3）减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向表2-93水表房（1）水表房的天花、墙身刷白；不准放置任何杂物，且照明良好；门扇完好，门前不应放置障碍物（2）水表房内所有阀门无漏水现象；水表油漆良好无锈蚀；在干管管道上应喷有水流流向的箭头（3）水表面板无积尘土；表内数字清晰易读4楼层管井房

35、（1）管井照明灯具完好；管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好；门栓、门锁完好；水管井应设置不低于10厘米的防水门槛（2）地面整洁，无杂物；管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾；做好防腐油漆；管道卡码完好；金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色（3）各类阀门完好，无漏水、锈斑；压力表计显示清晰、正确5排污泵房（1）排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀（2）集水井内应无废胶袋、木块等杂物（3）控制电箱整洁无尘，并能正常工作（4）液位控制器上不附着杂物（5）阀门上应挂状态标志牌维护好系统的标志作好系统巡检记录对给排水系统运行情况进行分析（1）维护好系统的标志

36、 所有的水泵房、减压阀房、排污泵房、管井房等门口应有房间功能标志牌。 水泵房内应有系统图悬挂在墙上。 系统内所有水泵、阀门、管道等关键位置要挂上或标上标志（2）作好系统巡检记录给排水系统的巡检记录应包括以下内容 运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂音、有无漏水现象。 电气检查：所有水泵控制箱的自动、手动投入情况是否正常；电气接线端口有无松脱；液位控制器是否正常工作。 阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标志牌标识所示状态。 管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度;排水管保持畅通，不漏水，特别是地漏位置。 用水量记录：每月对用水量作好记录，并以图表形式呈现，与以往几年同期用水

37、量作对比（附用水记录表）。 对以上检查作好记录，并由检查人员签字，每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签字。（3）对给排水系统运行情况进行分析给排水系统运行情况的分析报告必须包括如下内容。 全年用水量统计，各分表用水量统计;与以往几年同期用水量作比较;采用了何种节水措施，效果如何。 全年出现故障的主要原因分析。 对压力管道壁的厚度要进行逐年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。 对全年系统运行的评价。 根据全年的系统运行情况，提出来年运行管理的预测性意见。给排水系统保养的具体项目见表2-10序号周期维护保养项目1月度（1）卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、坐

38、厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器（2）给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明（3）记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力（4）调整水龙头、手动冲洗阀的出水量2季度（1）给排水泵：清洁管道、泵房；控制电箱；测试水泵故障自动转换；检查泵房和设备是否完好（2）减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好3半年（1）给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响；测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示（2）设备层：给排水闸阀螺杆打黄油（3）粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆（4）设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油4年度（1）给排水泵：控制箱接线口紧线、

39、电机紧线、检测运行电流（2）减压阀：清洗减压阀、隔滤网（3）给排水泵：水泵轴承打黄油（4）水泵、减压阀和管道除锈油漆（5）给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆表2-10l电梯设备间l电梯及提升设备的运行操作要求电梯机房作好电梯设备运行记录对运行情况进行分析（1）电梯机房 电梯机房的天花、墙身刷白，确保无漏水、渗水现象；地面采用专用地板漆油（灰色）或铺防潮、防滑地砖；控制柜、主机周围画黄色警戒线。 门外开，并有锁紧装置；门上应有明显标识，如“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”等。 机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应配有手提式灭火装置。 机房内应通风良好，保证室内最高温度不超过40

40、。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周，应筑有不低于10厘米的永久性防水围栏。 主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，涂黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上标明最大允许载荷。 盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标志。 电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的救援操作规程，包括电梯困人时的解救步骤。 当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。（2）轿厢 轿厢照明

41、正常，天花及地板清洁、无破损;风扇运行可靠且无噪声和异常振动；操作面板、电话、对讲机、监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。 轿厢应标有本梯限载的标示牌、安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。 厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁，无杂物、无沙砾。维护好系统标志作好电梯设备运行记录对运行情况进行分析（1）维护好系统标志 电梯机房主要出入门外应有“电梯机房”、“机房重地闲人免进”等标牌。 首层电梯厅门外应有电梯的编号，轿厢内挂有表示电梯载重量的标志牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。 对多于一台的外用提升设备应进行编号，在其电源箱或控制箱的表面应

42、有“非操作人员严禁开启”的警示。（2）作好电梯设备运行记录电梯设备以巡检为主，其记录的要求如下。 运行技术参数。记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。 运行数据统计及其表格。包括电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）、电梯故障停梯记录表、电梯保养停梯记录表、电梯保养报告表（由电梯保养公司提供），以及其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，每使用一次均应作好每次的记录）。当班运行人员要对其记录负责，认真签名。每月由系统工程师对运行记录、各类统计表格进行审核并签字。（3）对运行情况进行分析每个季度或每年，要求由电梯保养公司提交对电梯在本年度的系统运行情况的分析报告。系统运行情况分析报告必须包括如下内容。 全年电梯运行的故障率（%）故障率=故障停梯时间必须确保正常运行时间100% 分析该时段系统运行的主要技术特点。 分析该时段出现故障的主要原因。 对全年系统运行的评价。 根据今年的系统运行情况，提出来年运行管理的预测性意见。l门窗工程日常养护l屋面工程日常养护做好防风、防潮、防寒工作合理使用，遵守操作规程经常进行检查定