不动产投资的涉税分析

1、关于以不动产投资房地产公司的涉税问题小结公司以不动产对其控股的房地产公司增资，根据现行的国家税法规定，一般会涉及的税种有：营业税、印花税、契税、土地增值税和企业所得税。 现根据现行税法的规定总结如下： 一、营业税 根据我国营业税暂行条例规定，“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为，或单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，进行征收。” 根据国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复（国税函199737号）规定：“以不动产、土地使用权投资入股，收入固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按服务业税目中租赁业征收营业税”。 根

2、据财税2002191号文件规定：“自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。” 二、印花税 在该增资入股过程中投资企业和被投资企业双方均需缴纳印花税。具体依据如下： 根据中华人民共和国印花税暂行条例及其实施细则的规定，对财产所有权转移书据、土地使用权出让合同、出的使用权转让合同、商品房销售合同等产权转移书据的立据人应按合同或协议所载金额万分之五贴花完税。所称产权转移书据，是指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 根据中华人民共和国印花税暂行条例第二条

3、规定，“以土地使用权、房屋、机器设备作价投资，应按应税凭证产权转移书据缴纳印花税。” 三、契税 在该投资入股过程中被投资企业需缴纳契税。 根据中华人民共和国契税暂行条例细则【财法字1997052号】规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定，以房屋投资涉及到契税，契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 另根据关于企业改制重组若干契税政策的通知【（财税2008175号）】及【国税函2006844号】的规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同

4、一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知【国税函2008514号】（2011年1月失效）规定：根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）和国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知（国税函2006844号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。四、土地增值税 根据财政部 国家税务总局关于土

5、地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 另据财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土

6、地增值税的规定（自2006年3月2日起执行）。即：对于房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不能免征土地增值税。 五、所得税 根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：用于市场推广或销售、用于交际应酬、用于职工奖励或福