酒店式公寓营销.

1、酒店酒店式公寓营销式公寓营销2014.3.10自住型：自住型：自住型客户以踏入社会不久的年轻上班族为主体，他们有强烈的住房需求，但由于手头资金有限，对于直接购买纯住宅产品还有一定困难，因此，小户型、精装修、低总价和交通方便的酒店式公寓成为其首选，产品的舒适度并不在考虑范围内。随着小户型商品房供应量的增大以及“禁酒令”的下达，这部分需求更多地转移到对小户型商品房的消化上。投资型：投资型：投资型客户以资金实力雄厚的“有产一族”为主，酒店式公寓对其而言即是一种单纯的投资理财产品，其目的是为了获取更大的投资回报率，他们对产品的装修标准、配套设施以及酒店公司的运营能力都有一定要求，高档酒店式公寓几乎都被

2、这部分客户所消化。自住兼投资型：自住兼投资型：另一类客户介于自住和投资之间，他们多为有一定积蓄的工薪阶层，自身的住房需求已经得到一定程度满足，鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了酒店式公寓这类产品。购买这类产品既有自己利用的可能，也为达到保值和增值的目的，他们对产品的价格、交通优势和周边配套更为敏感，这关乎将来的出租行情，至于产品本身的舒适度和物业服务并不过多追求。定义又称服务式公寓。其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓私密性和生活风格的商业综合体。既可以出租，亦可自用。

3、关键词：公寓 酒店式服务 宜居宜租简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。特征：提供酒店式服务和管理公共空间及室内均提供豪华装修酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1500-3000元/兼有居住和投资两种功能酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，一般投资目的居多。产权业主物业用途可自住，亦可出租配套设施生活配套齐全经营管理由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理物管费较住宅高发展商回笼资金依营销方式而不同业主获利方式租金或返利

4、业主投资风险可控性低投资回报依协议不同而不同主要影响因素地段、物业管理水平直接出售直接出售即发展商直接出售，不承诺任何投资回报。后续增值服务销售后续增值服务销售即发展商出售物业后，对业主提供各种形式的增值服务返租销售返租销售发展商售出单位后，对业主进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额采用何种销售方式，主要根据市场及项目具体情况而定。名称名称交楼交楼标准标准物管公司物管公司管理费管理费（元（元/ /）交付后交付后产权归属产权归属铁建国际城毛坯南都物业2.5业主自行出租独立产权中天西城纪精装物华物业3.78业主自行出租独立产权现代中心精装野风世家6.8业主自行出租独立产权丽晶国际毛坯雷迪

5、森铂丽2.8业主自行出租独立产权晓城天地毛坯中正物业3.0业主自行出租留用地香山四季公馆毛坯摩根酒店2.3业主自行出租独立产权西城博司精装南都物业3.2业主自行出租独立产权同人广场精装同人物业3.5代租，方案未定划拨地泰美国际精装绿城物业3.9包租，方案未定独立产权东方铭楼精装绿城物业3.9包租+分红独立产权名称名称交楼交楼标准标准物管公司物管公司管理费管理费（元（元/ /）交付后交付后产权归属产权归属泰地北上新城精装物华物业2.6业主自行出租独立产权绿城西溪诚园精装绿城物业3.7业主自行出租独立产权绿城蓝色钱江精装绿城物业6.0业主自行出租独立产权绿城财通中心精装绿城物业3.9业主自行出租独

6、立产权蓝湖国际精装盛全物业2.8业主自行出租独立产权金沙湖1号毛坯绿城物业3.2业主自行出租独立产权杰立公馆毛坯/精装中正物业4.8业主自行出租独立产权华元天鹅堡精装华元物业4.5业主自行出租独立产权和合财富中心精装昆仑物业2.3业主自行出租独立产权中粮晓悦公馆精装中粮地产物业未定方案未定独立产权名称名称交楼标交楼标准准物管公司物管公司管理费管理费（元（元/ /）交付后交付后产权归属产权归属和达城精装和达物业1.45业主自行出租独立产权杭州新天地精装高力国际4.0业主自行出租独立产权东方君兰中心毛坯南都物业3.5包租独立产权保利湾天地精装保利物业业主自行出租独立产权宝龙城市广场精装/毛坯泰安宝

7、龙物业1.75包租+分红独立产权万盛商贸城精装/毛坯蓝盛物业0.6业主自行出租独立产权爱尚里精装/毛坯新日月酒店管理待定未定方案独立产权申瑞国际精装待定待定业主自行出租独立产权You盘时代精装卓盛物业4.0业主自行出租乡镇产权中铁田逸之星毛坯中晖物业1.65业主自行出租独立产权后期运营统计业主自行出租23家物管代租2家固定回报4家方案未定2家财富中心，14000、精装美莱国际，15000、精装可乐窝，13000、精装金山湖1号，14000、毛坯东方名楼，13000、精装晓城天地，7200、毛坯龙公馆，13000、毛坯时代山，8800、毛坯田逸之星，11000、毛坯克拉公馆，16000、精装新天

8、地，23000、精装欢乐城，待定泰地北上，13000、精装银泰城，待定杰立公馆，24000、精装琥珀中心，19000、精装铂晶中心，11800、精装区域区域楼盘楼盘均价（元均价（元/）是否装修是否装修层高层高面积段面积段产权产权临平财富中心140003000装修4.7850-60独立产权临平美莱国际150003000装修4.7840-60独立产权临平华元欢乐城待定待定待定待定独立产权下沙龙公馆11000毛坯3.845独立产权下沙时代山8800毛坯3.046、57独立产权下沙和达可乐窝130002000装修3.044独立产权下沙金沙湖1号14500毛坯4.7860-70独立产权下沙东方铭楼130

9、003000装修3.046、57独立产权下沙晓城天地7200毛坯3.250-54村留用地区域区域楼盘楼盘均价（元均价（元/）是否装修是否装修层高层高面积段面积段产权产权华丰田逸之星11000毛坯3.050、59独立产权华丰泰地北上130002000装修3.033、88独立产权城北新天地230004000装修5.430-90独立产权城北中大银泰城待定待定待定50、70独立产权城东克拉公馆160003000精装3.040、67独立产权城东杰立公馆21000（毛坯）24000（装修）3000精装3.036、59独立产权城东琥珀中心19000精装4.7950独立产权城东铂晶中心 11800精装修3.1

10、40-50独立产权天鹅堡，21000，精装西溪和景，25500，毛坯同人精华，17000，毛坯万通中心，25000，精装绿景国际，13800，毛坯桔子里，5000-8500，毛坯五洲国际广场，16000，毛坯西城纪，21500，精装西溪壹树，11000，精装华盛达堂巢，9500，毛坯区域区域楼盘楼盘均价（元均价（元/）是否装修是否装修层高层高面积段面积段产权产权城西同人精华 17000毛坯4.7830-70独立产权城西桔子里5000-8500毛坯3.0740-50小产权城西绿景国际 13800毛坯3.530-60独立产权城西万通中心 25000精装3.540、60独立产权城西五洲国际广场 16

11、000毛坯3.830-60独立产权城西西城纪 215003000精装修4.265独立产权城西西溪和景 25500毛坯5.859-140独立产权城西天鹅堡 21000精装4.7558-65独立产权城东西溪壹树110001500精装3.518-55独立产权城西华盛达堂巢9800毛坯5.636-90独立产权区域区域楼盘楼盘均价（元均价（元/）是否装修是否装修层高层高面积段面积段产权产权城东大家武林府550008500精装4.7555-69独立产权城东同方国际22000-250002000精装、毛坯4.840-50独立产权城东西子国际 380006000精装修3.2550-90独立产权城东东方君悦 3

12、30008000-10000精装4.7940-60独立产权城东海运国际 240005000精装修3.4560独立产权城东现代中心 280003000精装5.555-80独立产权城东钱江国际时代广场300003000精装4.745-75独立产权城东迪凯金座待定待定待定待定独立产权城东绿城蓝色钱江370005000精装修3.650、100独立产权现代中心，28000，精装大家武林府，55000，精装同方国际，22000-25000，精装西子国际，38000，精装东方君悦，33000，精装海运国际，24000，精装钱江国际时代广场，30000，精装绿城蓝色钱江，38000，精装星耀城，29000，精

13、装江景国际，21000，精装凯瑞金座 ，16000，毛坯积家，20000，精装象山国际广场，12000，精装钱江BLOCK，10000-13000，精装昊元之江时代中心，待定，精装湘湖九号，20000，精装区域区域楼盘楼盘均价（元均价（元/）是否装修是否装修层高层高面积段面积段产权产权滨江星耀城 29000精装4.7840、65独立产权滨江凯瑞金座 16000毛坯3.4540-105独立产权滨江江锦国际 210005000精装352、53、57独立产权滨江积家 200004000-5000精装修5.840-90独立产权滨江博凡湘湖九号12000毛坯4.7945-65独立产权三墩象山国际广场12

14、000毛坯4.530-45小产权三墩昊元之江时代中心待定2000精装4.840-100独立产权三墩钱江BLOCK10000毛坯4.937-70独立产权产权统计产权统计独立产权41家小产权3家业主的盈利方式是靠个人出租或者交与物业管理公司代租，收益较无保障。此类物业在市场竞争激烈的情况下，竞争力不强。发展商经营管理公司业主委托管理销售管理开盘日期：开盘日期：2014年1月5日开盘价格：开盘价格：13000元/装修标准：装修标准：精装物业管理公司：物业管理公司：宁波新日月酒店管理服务有限公司物业管理费：物业管理费：未定建筑组成：建筑组成：主要由4幢1013层高层商业办公楼组成，包含两幢loft商务

15、空间4.79米层高，面积为55-65；两幢平层舒适空间，平层层高3.4米，面积为37-58。特点分析：特点分析：区内每个办公及商业空间都能具备自然采光，保证办公以及商业的空气环境质量。现代化的玻璃门窗和底层庭园，把室外的景观引到室内来。去化情况：去化情况：共636套，已售53套。历时2个月。开盘日期：开盘日期：2011年5月29日开盘价格：开盘价格：8900元/装修标准：装修标准：精装（2500元/）物管公司：物管公司：保利物业物业管理费：物业管理费：2.3元/月三级市场售价：三级市场售价：8000元/建筑组成：建筑组成： 10栋经典ARTDECO高层建筑，并引入品牌主力店与时尚步行街组合的商

16、业模式，集湾区购物、休闲、教育、生活服务等功能于一体。特点分析：特点分析：约40-140精装LOFT，大面宽、短进深，充分接触阳光、美景。45-60Lime公馆附赠比近100，可轻松变身三房；70-90Lad新墅创新对跃，双标准层高让LOFT居住更舒适；120-135Lux尚郡，豪华墅式居住体验。去化周期：去化周期：共2000户，30个月，仅余少量120以上尾房。开盘日期：开盘日期：2011年10月开开 盘盘 价：价：8888元/目前均价：目前均价：13500元/装修标准：装修标准：精装（2000元/）物业管理：物业管理：和达物业物业管理费：物业管理费：1.45元/月建筑组成：建筑组成：12种

17、户型，面积区间在35-89平方米。特点分析：特点分析：总建筑面积约16万方，集住宅、商业、SOHO公寓为一体的城市综合体项目。地处杭州地铁一号线下沙高教园西站3号出入口，下沙成熟繁华的物美商圈核心位置，紧邻儒雅宁静的下沙大学城。去化情况：去化情况：620套酒店式公寓，已售224套，历时29个月。开盘日期：开盘日期：2011年5月30日开开 盘盘 价：价：18000元/三级市场：三级市场：12000-15000元/装修标准：装修标准：毛坯物业管理：物业管理：绿城物业物业管理费：物业管理费：3.2元/月建筑组成：建筑组成：总建设面积约为105595平方米，由3幢高层组成，地下1层和地上2层为商业，

18、地面3层以上为酒店式公寓LOFT。特点分析：特点分析：近4.8米层高设计，结合水元素设计延绵起伏的律动回廊，独享最大愈65平方米的270度私家律动回廊。距离地铁1号线的中心站和下沙东站各5分钟步行路程。去化情况：去化情况：700套酒店式公寓，已售581套，余房119套，历时34个月。开发商发面：此种方式能有效降低发展商的经营风险，后期物业管理也相对比较容易。业主方面：居住居住成本较高投资投资收益无保证项目竞争力有限项目竞争力有限业主与酒店共同承担经营风险提升客户投资信心增强竞争力发展商经营管理公司业主委托管理销售委托经营返利开盘日期：开盘日期：2011年9月18日开开 盘盘 价：价：35800

19、元/装修标准：装修标准：精装（8000-10000元/）物业管理：物业管理：金钥匙物业物业管理费：物业管理费：7.8元/月建筑组成：建筑组成：总建筑面积约13万平方米。整体建筑由A、B二座呈三角形的塔楼及与其相连接的三层裙房组成。A座高35层，B座高26层。面对钱塘江及城市景观阳台。特点分析：特点分析：内部配套室内恒温游泳池、健身中心、商务中心、品牌餐饮、中央热水系统、中央空调系统等。层高3.65米、超大卫浴空间、超豪华浴缸，博德宝、库博士厨电、BERKE智能系统，大户型有16.8米大面宽景观、270度非凡视野，超大景观客厅、奢华中岛酒柜与厨吧等等。去化情况：去化情况：862套酒店式公寓，已售

20、275套，余房587套，历时30个月。 2012年12月29日，位于钱江新城核心区的东方君悦，正式签约黄龙饭店，黄龙饭店将在东方君悦内，开设一家精品酒店，并为东方君悦业主提供五星级酒店式标准的管理与服务。价格变化：价格变化：服务分析：服务分析：24小时有偿管家式服务，如代发信件，办理电报、传真、复印、国际长途电话、行李托运、提供中西式早餐，正餐送餐、叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，擦鞋服务、打扫室内卫生、房间通风等等。 开盘日期：开盘日期：2010年4月10日开开 盘盘 价：价：13000元/装修标准：装修标准：精装（2000元）物业管理：物业管理：物华物业物业管理费：物业

21、管理费：2.6元/月建筑组成：建筑组成：占地约72065平方米，建筑面积224881平方米。特点分析：特点分析：小区中央下沉式的庭院形成了便于社区居民的生活配套中心。小区独有篮球场、泳池、羽毛球场及架空运动空间等特色主题运动设施。去化情况：去化情况：2000套酒店式公寓，已售1359套，余房641套，历时48个月。物业服务：物业服务：物业公司代租，租金1500-1800元/月价格变化：价格变化：下沙是酒店式公寓大量供应之地，库存5000套以上；未来酒店物业供应面积将不断增加，规模和档次也将逐步提升，必然使市场竞争加剧，酒店式公寓后期经营风险将增加。因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式

22、公寓成功的关键。发展商投资者酒店经营公司返租回报销售委托经营出租经营或合作经营项目管理公司发展商子公司管理酒店事物回报流程关系流程此种物业回报往往是固定的，因此业主规避了一定的投资风险，所以售价也较高。发展商后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也会是一个较大的资金负担。杭州此类项目有宝龙城市广场、东方铭楼、东方君兰中心等。开盘日期：开盘日期：2013年7月29日销售均价：销售均价：15000元/装修标准：装修标准：精装（2500元/）物业管理：物业管理：泰安宝龙物业物业管理费：物业管理费：1.75元/月建筑组成：建筑组成：户型为40、50方，共230套，毛坯出售，可提供精装修方案。特点分

23、析：特点分析：下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。去化情况：去化情况：230套酒店式公寓，7个月去化56套，余房174套。委托管理期限：委托管理期限：5年利润分配：利润分配：前五年包租，第一二三年分别为5%、6%、7%固定回报，后二年按实际出租时间所获房费二八分成，管理公司二成，业主八成。开盘日期：开盘日期：2012年9月23日销售均价：销售均价：投资型17000元/， 自住型16000元/装修标准：装修标准：精装（3000元）物业管理：物业管理：

24、怡华物业管理委托经营：委托经营：绿城晶悦酒店物业管理费：物业管理费：3.9元/月建筑组成：建筑组成：总建面约7.5万，由一栋板式百米高层及两栋四层辅楼围合而成，高层1-2层为商业，3-23层为主力户型50的精装公馆。建筑分析：建筑分析：4.78米挑高精装豪华大堂设计，墙面与地面采用高档地砖与石材结合，配备5部知名品牌电梯；外墙采用干挂石材及玻璃幕墙；铝合金窗采用断桥隔热型材，中空钢化玻璃等环保材料；高品质绿色空中景观花园，为居者提供更多风景视界。收益分析：收益分析：收益一、 绿城晶悦酒店统一经营，五年内年均收益6.8%：交付第一年6%，第二年6%，第三年7%，前三年收益可抵充首付款，第四年7%

25、，第五年8%。收益二、 每年赠送21个免费入住积分，用积分可在海南、黄山指定酒店免费入住；收益三、 物业费由绿城晶悦酒店统一缴纳，业主无需支付。收益四、 后5年由业主自行选择，若继续委托管理，按客房柜台收入五五分成，委托经营期间每年赠送21分时度假入住权。去化情况：去化情况：共769户，23层（一二层大堂），已售486套，历时18个月，首次开盘2012年9月23日。价格走势：价格走势：开盘日期：开盘日期：2012年11月20日销售均价：销售均价：毛坯8800元/（LOFT4.98米层高） 精装9800元/（平层）装修标准：装修标准：精装（3500元）物业管理：物业管理：芮凡物业物业管理费：物业

26、管理费：3.5元/月建筑组成：建筑组成：项目占地9900平方米，容积率3.8，建筑总高99.8米，地下1层，地上24层，总建筑面积44066.25平方米。其中主楼37603.25平方米。1-3F为商业裙房，总建筑面积10485.22平方米。4-15F为精品酒店，总建筑面积15784.08 平方米。建筑分析：建筑分析：“四方广场”由“光典大厦”、“春城广场”、“创意大厦”、“东方君兰”四个项目组成，总用地面积为60余亩，总建筑面积为18万多。其中商业裙房面积41120。广场正中间拥有公共广场及绿地约10000，停车位800多个，并通过空中走廊设计使整个广场融为一体。“四方广场”主要定位是：1、以

27、总部经济为主的现代化商务中心。2、品牌总店集群和旅游特色产品专营中心。去化情况：去化情况：总户数461套，已售155套，可售306套，历时16个月。收益分析：收益分析：包租5年，租金3000-3600元/月。以55精装户型来计算，首付269500元，十年按揭，月供2934元，租金收入可抵消按揭款，业主可能尚需支付每月192.5元物业费。投资客户主要的目的是投资回报，采取此种营销方式无疑是对客户投资信心的极大保障。在保证经营利润的情况下，给予客户一定的回报才是公寓类物业顺利经营的有力保障。运营方式运营方式项目项目价格价格项目项目价格价格直接出售和达城13500保利湾天地11000后续增值服务东方君悦35800泰地北上新城13000返租销售东方铭楼17000宝龙城市广场15000在同板块提供返租、代租等服务的物业价格上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承诺回报率的物业价格比普通公寓高出26%左右。2011年杭州市区销售酒店式公寓8700套（含余杭、萧山）；2012年杭州市区销售酒店式公寓9379套（含余杭、萧山）；2