商业报告-重庆宏观经济环境分析O2O

1、重庆宏观环境分析信息管理部2014年7月恒隆资产管理u 重庆宏观经济分析u 重庆房地产市场分析u 重庆城镇居民消费分析u 重庆社区商业市场目录恒隆资产管理重庆宏观经济l 重庆概况l 经济指标恒隆资产管理地理位置 重庆市地处东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽、内陆唯一的直辖市行政区划 重庆下辖38个行政区县（自治县），含4个市、15个区和19个县（自治县），重庆以主城区为依托，各市、区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、

2、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市城市规模 重庆市行政面积8.24万平方公里，主城九区面积5,468平方公里， 2013年常住人口为2,970万人，主城九区常住人口达到808万 重庆市2013年生产总值达到1.26万亿元，同比增长12.3%，远高于全国7.7%的增长率重庆概况数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理11.3%9.3%8.6%8.4%8.2%7.9%47.7%52.8%55.0%55.4%52.4%50.5%41.0%44.7%46.7%46.9%43.7%41.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008200920102011201220132

3、008-2013年重庆市产业结构第一产业第二产业第三产业n2008-2013年重庆市GDP保持平稳快速增长，年均增速达14.8%，2011年GDP突破万亿大关；近三年来，GDP增速放缓，2013年GDP达12,656亿元，同比增长12.3%，高出全国平均水平4.6个百分点，增幅排列全国第3，西部第2n重庆是一个综合性的老工业城市，呈现二、三、一的产业结构，处于以第二产业为主导的发展模式，截至2013年，第三产业占比远低于一线城市上海（62.2%）和成都(50.2%)、西安(52.2%)、昆明（49.9%）等西部城市5096.666530.1 7925.5810011.3711409.6 126

4、56.714.3%14.9%17.1%16.4%13.6%12.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%020004000600080001000012000140002008200920102011201220132008-2013年重庆市GDPGDP（亿元）GDP增长率经济指标数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理经济指标GDP（亿元） 804.2 554.9 823.6 701.3 532.0 1001.8 465.9 136.6 371.6GDP增长率12.0% 9.0%7.0%9.1% 13.2% 14.1% 11.8% 7.1% 1

5、0.0%渝中区江北区九龙坡区沙坪坝区南岸区渝北区巴南区大渡口区北碚区0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.02013年重庆主城各区GDP0.0%0.2%1.2%0.9%0.9%2.5%8.8%1.3%3.7%5.3%30.6%48.4%58.6%62.1%63.9%41.3%43.3%67.4%94.7%69.2%50.4%40.5%37.0%33.6%55.5%55.4%28.9%渝中区江北区九龙坡区沙坪坝区南岸区渝北区巴南区大渡口区北碚区2013年重庆主城各区产业结构第一产业第二产

6、业第三产业n2013年主城各区GDP保持平稳快速增长，其中南岸区和渝北区增长率高于全市平均水准，同比分别增长13.2%和14.1%n重庆各区的产业结构呈现较明显的分化，渝中区与江北区第三产业构成远远高于全市平均水准，以商贸服务业为主要经济推动力n渝北区和北碚区因在地理位置上更靠近二环区域，也隶属于国家级开发新区两江新区，过去一年吸引大量第二产业项目落地，目前第二产业为主要经济推动力数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理第一产业第一产业8%工业工业41%建筑业9%交通运输、仓交通运输、仓储及邮政业储及邮政业5%批发和零售业批发和零售业8%金融业金融业8%房地产及其他房地产及其他服务业服务业21%20

7、13年重庆GDP构成n重庆作为西部最主要的工业城市，第二产业一直以来占据主导地位。由于十一五期间工业投资的高速增长以及两江新区为首的工业园区体系的构建，第二产业比重逐年增加n从2013年重庆GDP结构来看，以批发零售（8%）、运输交通（5%）、金融（8%）、房地产业及其他服务业（21%）等为代表的第三产业的生产增加值逐年增长，对重庆经济快速增长起到了较大的推动作用经济指标数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理684.0694.5745.8772.3795.0808.03.02.92.92.92.92.92.82.82.92.93.03.03.1600.0650.0700.0750.0800.085

8、0.02008200920102011201220132008-2013年重庆主城常住人口主城区常住人口（万人）户均家庭人口（人） 65.083.0115.9110.383.0146.595.932.876.1渝中区江北区 九龙坡区沙坪坝区 南岸区渝北区巴南区 大渡口区 北碚区2013年重庆主城9区常住人口常住人口（万人）n2008年-2013年重庆市主城区常住人口增长稳定，2013年主城九区常住人口达到808万，同比增长16.3%，于此同时，主城区户均家庭人口却逐年下降，说明家庭结构改变，户均人口规模逐年下降n2013年渝北区常住人口总量排名主城第一。城市人口的导入对于城市功能提出了更高的要

9、求，同时刺激消费需求的进一步增长；其中渝北区、九龙坡区、巴南区及沙坪坝区总人口数偏高，消费基数大，消费需求有待进一步被发掘经济指标数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理14368.015748.717532.420249.722968.1 25216.04.8%9.6%11.3%15.5%13.4%9.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.02008200920102011201220132008-2013年重庆城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入（

10、元）增长率27,82727,33227,12527,07927,05327,15726,94226,46627,003渝中区江北区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区渝北区巴南区 大渡口区 北碚区2013年重庆各区城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入（元）n2008年-2013年重庆市城镇居民人均可支配收入逐年稳步上涨，2013年增速放缓达到25,216元，低于全国平均水准的26,955元n重庆主城9区城镇居民人均可支配收入均超过全市平均水平。由于重庆是典型的大城市带大农村直辖市，因此大重庆居民收入水平低于全国水平数据来源：重庆市统计局经济指标恒隆资产管理2064.12479.02938.63

11、487.84033.7 4511.825.5%15.5%18.5%18.8%16.0%14.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.04500.05000.02008200920102011201220132008-2013年重庆市社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元) 增长率538.9369.6421.7312.4347.4387.7186.740.0136.7渝中区江北区 九龙坡区沙坪坝区 南岸区渝北区巴南区 大渡口区 北碚区2013年重庆各区社会消费品零售

12、总额 社会消费品零售总额（亿元) n2008年-2013年重庆市社会消费品零售总额保持快速平稳的上涨，年均增速达18.05%，2012年突破4000亿元，全国排名第五，在西部城市中居首位，2013年达到4511.8亿元，同比增长14.0%n重庆2013年共有6个行政区社会消费品零售总额超过300亿元，远超其他三个区，说明这六个区对外部消费的吸引力大。其他三区消费外流较严重，商业市场有待培育数据来源：重庆市统计局经济指标恒隆资产管理991.01238.91997.82408.13088.13012.824.5%23.3%28.8%31.3%32.9%26.9%0.0%5.0%10.0%15.0%

13、20.0%25.0%30.0%35.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.02008200920102011201220132008-2013年重庆市固定资产投资额度及地产投资额固定资产投资（亿元） #房地产（亿元）房地产投资占比274.4415.8474.8452.3 456.5688.6535.6146.7487.3渝中区江北区 九龙坡区沙坪坝区 南岸区渝北区巴南区 大渡口区 北碚区2013年重庆各区固定资产投资额固定资产投资（亿元）n社会固定资产投资是重庆经济增长的主要动力，2008-2013年间，重庆固定资产投资保持高速增长，平均增长率约为

14、27.1%。2013年固定资产投资破万亿达到11,205亿元，同比增长19.5%。n2008-2012年间，房地产投资保持高速增长，且投资占比逐年走高，2013年因基础设施投资上涨，房地产投资占比下降。在社会固定投资总额中年均占比达28.0%。n渝北区、巴南区作为城市化进程最迟的主城区域，受惠于大量的基础设施建设和房地产开发，2013年固定资产投资额度排名主城前两位数据来源：重庆市统计局经济指标恒隆资产管理重庆房地产市场l 地产宏观市场l 住宅市场分析l 商业市场分析恒隆资产管理地产宏观市场196.5269.1225.6245.4240.6314.7181.496.8164.5渝中区江北区 九

15、龙坡区沙坪坝区 南岸区渝北区巴南区 大渡口区 北碚区2013年重庆各区房地产投资额房地产投资（亿元）n2008-2013年重庆市房地产投资保持高速增长，年均增速达24.9%，2013年房地产投资达3,012亿元。n因市场调控及基础设施投资占比扩大，2013年房地产投资小幅下降2.4%。n渝北区作为近年来城市化进程的主要区域，且土地充足，2013年房地产投资排名首位。991.01238.91997.82408.13088.13012.816.6%25.0%61.3%20.5%28.2%-2.4%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%0.0500

16、.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02008200920102011201220132008-2013年重庆市房地产开发投资额 #房地产开发投资（亿元）增长率数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理地产宏观市场11639.3 13052.6 17138.5 20397.222003.0 26251.910.0%12.1%31.3%19.0%7.9%19.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.0200820092010201120122

17、0132008-2013年重庆商品房施工面积施工面积（万M2）增长率n2008-2013年，重庆市商品房施工面积增幅较为波动，2010年施工面积增幅超过30%，商品房规模高速增长，近三年来增速有所放缓，截至2013年，施工规模超过2.5亿平方米n经过2009年重庆房价的大幅增长，且土地出让充足，商品房新开工面积在2010年爆发式的增长，之后，受到宏观调控政策的影响，新开工面积增速逐渐放缓，到2012年出现负增长，但2013年市场有所恢复n从竣工方面看，2010年受地产宏观调控，开发商观望情绪较重，商品房竣工面积同比下降9.6%，被延期的竣工面积在2011年集中入市，2013年竣工面积同比下降4

18、.7%n新开工面积与竣工面积差距的增大，导致施工面积不断上涨-1.3%8.7%65.5%8.1%-14.8%31.4%5.1%22.8%-9.6%30.4%16.5%-4.7%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%010002000300040005000600070008000200820092010201120122013新开工面积（万M2）竣工面积（万M2）增长率增长率2008-2013重庆商品房新开工面积及竣工面积数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理-19.2%39.4%7.8%5.1%-0.2%6.5%-27.1%42.4

19、%90.9%121.9%137.5%177.3%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%01000200030004000500060002008200920102011201220132008-2013年重庆商品房销售面积及销售额销售面积（万M2）销售额(亿元)销售面积增长率销售额增长率n2008-2013年，重庆商品房销售面积总是大于竣工面积，说明重庆商品房需求强烈且逐年上涨n2008年受到金融危机和512地震的影响，重庆市商品房销售面积同比下降19.2%，这一部分被抑制的需要集中在2009年爆发，造成销售面积上涨39.4%，之后受到宏观调控和房产税试点的影响，增

20、速持续下滑，2012年甚至出现负增长n销售额方面呈现急速上涨的态势，一方面的得益于急速上涨的住宅平均售价，另一方面，2010年开始大量商业地产项目入市，也是推动销售额上涨的主要原因5.1%22.8%-9.6%30.4%16.5%-4.7%-19.2%39.4%7.8%5.1%-0.2%6.5%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01000.02000.03000.04000.05000.02008200920102011201220132008-2013年重庆商品房竣工面积及销售面积竣工面积（万M2）销售面积（万M2）竣工面积增长率

21、销售面积增长率数据来源：重庆市统计局地产宏观市场恒隆资产管理地产宏观市场数据来源：重庆市统计局2453.93441.94280.74733.85079.95568.7-9.9%40.3%24.4%10.6%7.3%9.6%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.02008200920102011201220132008-2013年重庆商品房销售均价商品房销售均价（建面:元/平米）商品房销售均价增长率n2008年受到金融危机和512地震的影响，重庆市商品房

22、销售均价同比下降9.9%。n2009年政府宏观4万亿救市计划，大部分流向房地产市场，使得2009年重庆商品房市场销售面积，销售额以及销售均价都爆发式的增长，之后销售均价增长持续放缓，平均每年增长率为13.0%。n主城九区销售均价走势跟重庆市基本保持一致，主城九区价格远高于重庆市销售均价，年平均价格高出38个百分点。3612.74552.05994.06801.06775.07322.0-7.2%26.0%31.7%13.5%-0.4%8.1%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0.01000.02000.03000.04000.05

23、000.06000.07000.08000.02008200920102011201220132008-2013年重庆主城九区商品房销售均价主城九区商品销售均价（建面:元/平米）主城九区商品房销售均价增长率恒隆资产管理19512384.512179.812826.783386.35-1.6%4.6%76.2%-1.0%-16.7%10.3%22.2%-8.6%29.7%19.8%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%0100020003000400050006000200820092010201120122008-2012年住宅新开工面积及竣工面积

24、住宅新开工面积（万M2）住宅竣工面积（万M2）住宅新开工面积增长率住宅竣工面积增长率10.3%22.2%-8.6%29.7%19.8%-19.3%41.2%5.7%1.9%1.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%010002000300040005000200820092010201120122008-2012年重庆住宅竣工面积及销售面积住宅竣工面积（万M2）住宅销售面积（万M2）住宅竣工面积增长率住宅销售面积增长率n2008-2012年，重庆住宅新开工面积在2010年呈现爆发式的增长，主要原因是2009年重庆房价急速上涨，使更多的

25、资金进入住宅市场n重庆市住宅竣工面积保持较为平稳的态势，另一方面，每年的住宅销售面积都超过住宅竣工面积，说明重庆住宅市场需求一直很强烈数据来源：重庆市统计局住宅宏观市场恒隆资产管理住宅分析2012年重庆住宅施工面积(万平米)16,997.9重庆人均住宅面积（平米）32.2假设1：n2012年重庆住宅施工面积100%被吸纳，需要新增人口527.8万n根据过去六年常住人口平均增长率0.9%，需要19年才能新增527.8万常住人口（供大于求的风险：高）假设2：n2012年重庆住宅施工面积80%被吸纳，需要新增人口422.3万n根据过去六年常住人口年均增长率0.9%，需要15年才能新增422.3万常住

26、人口（供大于求的风险：高）0.8%0.7%0.9%1.2%0.9%0.8%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%2750.02800.02850.02900.02950.03000.02008200920102011201220132008-2013年重庆市常住人口重庆市常住人口（万人）常住人口增长率数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理商业宏观市场-4.0%7.6%15.3%26.2%3.7%46.2%-20.3%19.8%-11.2%30.2%-5.5%61.6%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%7

27、0.0%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02008200920102011201220132008-2013年重庆商业营业用房施工面积及竣工面积#商业施工面积（万M2）#商业竣工面积（万M2）施工面积增长率竣工面积增长率n2008年-2013年重庆商业营业用房施工面积稳步上涨，年均增幅达15.8%，2012年增速放缓，另一方面，竣工面积呈现较为波动的态势。n商业营业用房销售面积规模不断扩大，呈现高速上涨的态势，2011年后开始宏观调控，商业销售面积2012年同比下降16.7%。数据来源：重庆市统计局-25.4%24.2%23.6%37.1%

28、-16.7%10.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0501001502002503002008200920102011201220132008-2013年重庆商业营业用房销售面积商业销售面积（万M2）商业销售面积增长率恒隆资产管理商业分析0.8%0.7%0.9%1.2%0.9%0.8%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%2750.02800.02850.02900.02950.03000.02008200920102011201220132008-2013年重庆市常住人口重庆市常住人口（万人）常住人口

29、增长率-4.0%7.6%15.3%26.2%3.7%46.2%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02008200920102011201220132008-2013年重庆商业营业用房施工面积#商业施工面积（万M2）施工面积增长率数据来源：重庆市统计局-20.3%19.8%-11.2%30.2%-5.5%61.6%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%01002003004005002008200920102011201220132008-2

30、013年重庆商业营业用房竣工面积#商业竣工面积（万M2）竣工面积增长率n2008年-2013年重庆常住人口年平均增长率为0.9%，商业营业用房施工面积年平均增长率为15.8%。n另一方面，2008-2013年重庆商业竣工面积年平均增长率为12.4%，特别是2013年急速上涨，增速达到61.6%，竣工面积与施工面积的增长速度远高于人口聚集的速度，带来过量供应的风险。恒隆资产管理商业分析n2008年-2013年重庆人均商业面积不断走高，截至2013年人均商业面积约1.6平米/人，供应过度的风险高，且2013年增长过快，短期内市场压力较大n目前市场上已出现各商业项目招商困难、工程延期、开店率及吸纳速

31、度远不达预期的状况。n重庆人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，长期看来市场向好数据来源：重庆市统计局0.50.60.81.01.11.60.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82008200920102011201220132008-2013年重庆市商业施工面积人均指标人均商业面积(平米）恒隆资产管理重庆城镇居民消费分析l 重庆城镇居民消费l 城镇居民消费对比恒隆资产管理重庆城镇居民消费11146.812144.113335.014974.516573.18.2%8.9%9.8%12.3%10.7%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%1

32、2.0%14.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.018000.0200820092010201120122008-2012年重庆城镇居民人均消费性支出重庆城镇居民人均消费性支出（元）增长率n2008-2012年，重庆城镇居民人均消费性 支出逐年走高，增速至2011年不断上涨，2013年增速有所放缓。数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理重庆城镇居民消费n食品、衣着、交通和通讯为2013年重庆城镇居民三大主要支出；n2008-2012年，食品消费占比逐渐增大，2012年占比达到41.%。39.6%37.7%37.6%39.

33、1%41.5%35.0%36.0%37.0%38.0%39.0%40.0%41.0%42.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.018000.0200820092010201120122008-2012年重庆城镇居民食品消费重庆城镇居民人均消费性支出（元）#食品消费重庆食品消费占比#食品消费41%#衣着13%#家庭设备用品与服务7%#医疗保健7%#交通和通讯12%#教育娱乐文化服务9%#居住7%#杂项商品与服务4%2013年重庆城镇居民支出性消费构成数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理城镇居民消费对比n2008-2012年

34、四大城市城镇居民人均消费性支出均稳步上涨，其中昆明增速明显高于其他三个城市，至2013年，重庆人均消费性支出为四个城市最低。同时一线城市的上海城镇居民消费支出远高于其他三个城市；n四大城市食品消费占比方面，成都、上海保持小幅涨或跌，昆明却一路下滑，重庆却一路走高，至2013年，重庆城镇居民食品消费占比为四个城市最高，达到41.5%，这说明重庆城镇居民愿意为美食买单。0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.020082009201020112012重庆城镇居民人均消费性支出（元）昆明城镇居民人均消费性支出（元）成都城镇居民人均消费性支出（元）上海城镇

35、居民人均消费性支出（元）2008-2012年四大城市城镇居民人均消费性支出20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%200820092010201120122008-2012年四大城市食品消费占比重庆食品消费占比昆明食品消费占比成都食品消费占比上海食品消费占比数据来源：重庆市统计局恒隆资产管理重庆社区商业市场l 重庆五大功能分区l 重庆轨道交通l 重庆的商业形态l 社区商业的定义l 重庆社区商业现状l 重庆商业分布恒隆资产管理重庆五大功能分区名称区域都市功能核心区渝中区全域和大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸5区处于内环以内的区域共294平方公里都市功能拓展区主城九

36、区除都市功能核心区的区域共5,179平方公里城市发展新区包围主城的12个区/县共2.32万平方公里渝东北生态涵养发展区位于东北面的11个区/县共3.39万平方公里渝东南生态保护区位于东南面的6个区/县（自治县）共1.98万平方公里都市功能核心区渝东北生态涵养发展区渝东南生态保护区城市发展新区都市功能拓展区来源：信息管理部恒隆资产管理重庆2020年轨道交通规划状态区域已运营一号线、二号线、三号线、六号线（部分） 已贯穿都市功能核心区全部区域，可通达五大核心商圈在建四号线、五号线、六号线（部分）、环线建成后将贯穿内环快速路内所有区域，通达区域更多规划中七-九号线建成后将贯穿都市功能核心区与都市功能拓展区，全面通达主城九区来源：信息管理部恒隆资产管理重庆