a完美之城策划书

1、“完美之城”项目融资方案完 美 之 城项目策划书完美之旅开发有限公司二二一二二一年十二月三日目 录一、 项目名称2二、 项目建设构想2三、 项目选址3四、 项目操作思路6五、 项目投资估算11六、 实现产值11七、 实现税收及利润12八、 资本运作方式12九、 结论15 一、 项目名称“完美之城”二、 项目建设构想 完美金钻俱乐部自成立以来，主要负责人以开拓创新的精神，抱团发展、共同富裕的理念，带领完美事业团队勇攀高峰，整个完美钻石团队在全国各地直销行业中名列前茅，创造了一个又一个奇迹！这时的完美人需要一个真正值得自己引以为傲、能够百年传承的基业，来诉说完美人的辉煌，来承载完美人的梦想！为此完

2、美金钻俱乐部决定在大西南建设一个真正属于完美人的“完美之城”。“完美之城”的崛起，是完美事业团队走向企业化产业化的里程碑。“完美之城”集星级酒店、超大型会务中心、拓展培训中心、商住别墅为一体，将成为当地地标性建筑。完美事业团队每年上亿元的会务费、培训费、住宿费等将不再外流，完美人将拥有自己的精美洋楼、传世豪宅！每一个完美人都将因为完美事业而拥有更加精彩的人生！三、 项目选址 永川地处云、贵、川、渝中部，作为西部开发门户城市，发展潜力巨大。在整个西南城市中有着独特的区域优势，特别是重庆直辖以后提出的一小时经济圈，区域化中心城市建设战略给永川城市建设和经济发展带来了新气象。优化发展以渝西高地永川为

3、核心的区域建设成为重庆城市发展的当务之急，数百亿的基础设施建设加快了永川融入主城的进程。项目选址永川的理由 （一）、区域优势 交通便捷 1、铁路交通 高铁 2015年6月成渝客运专线开通，永川至重庆只需14分钟车程，永川至成都只需45分钟车程。 动车 成渝铁路、渝昆铁路、渝永市郊铁路、合铜永城际铁路、永綦城际铁路在未来5年内将陆续开通。 2、公路交通 ：成渝高速（已通） 永津高速（已通） 永铜合高速 广渝沪高速 永津九高速 渝永城际高速(2017年通，25分钟车程）3、航空 永川通用航空机场 重庆第二国际机场 （二 ）、 环境优势 宜居宜商 黄瓜山因山体形似一条黄瓜，故名黄瓜山。黄瓜山山顶平坦

4、，平均海拔在600米左右，年平均气温24，气候宜人，并适应各种瓜果、花草生长。近年来，不少近郊休闲、农业观光、养老地产项目相继落户黄瓜山，给黄瓜山营造出浓郁的商业氛围。现在黄瓜山春有花开、夏有果香、秋有松涛、冬有雪飘，成了名副其实的休闲养生、观光度假胜地。 （三）、地理优势 风水宝地 黄瓜山地处永川区南部，风水学中历来有南方富贵之说。项目选址地位于黄瓜山山腰收势之处,身后山体延绵数十里。该项目建成后，如嵌在巨龙头上的明珠，与天地辉映。项目选址地山环水绕，左右盼顾，环抱有情，且整个地形呈北高南低之势，暗合我国历代皇城古都坐北朝南的格局，身后绵绵不断的清水流入明堂，汇集成潭。风水学中水为财，财源不

5、断流入胸前，伸手可得。站在项目中心地带环顾四周，前朱雀、后玄武、左青龙、右白虎的格局浑然天成，且砂水相护，确是一块富贵双全的风水宝地。 （四）、政策优势 奖励扶持 2006年国家总理温家宝亲自视察黄瓜山，确定了黄瓜山发展近郊休闲旅游的大政方针。此后，中华梨园、香草园、香果园、建工农庄等一大批生态旅游观光项目落户黄瓜山，给黄瓜山旅游带来了活力。永川区政府借势对黄瓜山项目大力扶持：1、从土地使用上支持，项目落地采取一事一议，土地出让价格最优且有保障；2、完善配套基础设施建设（公路、便道、水电气等）；3、项目资金支持，有专业对口部门的专项项目资金支持企业发展。四、 项目操作思路 （一）、项目定位：以

6、生态旅游为切入点，成立一家注册资金2000万元的生态旅游开发有限责任公司，打造以生态、旅游为主，吃、住、行、娱乐、购物为一体的近郊休闲旅游项目。 （二）、土地使用及基础设施配套 预计使用土地600亩-1000亩，使用性质为：出让、征用、流转相结合的的方式。该项目投资强度达到政府招商引资的要求，土地使用方面有一定的优势，土地出让金可以采取一事一议的形式，锁定价格，并保证能满足建设用地使用指标到位。价格应不超过50万/亩（不含税金），流转土地平均价格不超过800元/亩，基础设施部分：政府保证水电气到场，场内道路补偿50万/公里，人行便道10万/公里，并配合办理相关手续。 （三）、项目功能分区 1、

7、国际会务中心；多个会场可分别容纳1000人、500人、300人、200人参会，可同时容纳2000余人参会； 2、四星级酒店 ； 可容纳2000人同时就餐、600个床位、商务谈判、棋牌娱乐等配套设施齐全； 3、产权式度假别墅酒店；（私人会所、酒庄等）可容纳150人度假，约30栋，10000平方米； 4、庭院式私家别墅500栋，平均150平方米/栋（预留地500栋）。 5、湿地公园（环境配套，可处理污水，美化环境） 6、农业科技馆博物馆（可和农委、科委、教委联办，汇集增加人气并实现收益） 7、亲子乐园（定期举办主题游乐会，实现收益） 8、婚庆广场（可修建教堂，举办结婚派对，实现收益） 9、拓展训练

8、基地（为各级学校、企事业单位培训学员、员工，实现收益） 10、居民新村（解决项目内拆迁安置）五、 项目投资估算 该项目总投资53920万元 1、土地成本 出让地 130亩×50万/亩=6500万元 流转土地 600亩×3000元/亩+600亩×800元/亩×5年=420万元 2、建造成本 会务中心、酒店、产权式别墅酒店共计约 30000平方米×4000元/平方米（含装修）=12000万元 庭院式私家别墅 150000平方米×2000元=30000万元 3、其他配套设施建设费用 5000万元六、 实现产值（不含附加产值如管理用房、商业等

9、） 总产值 81000万元 1、会务中心、酒店、产权式别墅酒店 30000平方米×7000元=21000万元 2、私家别墅 150000平方米×4000元=60000万元七、 实现税收及利润 1、税收 81000万元×10%=8100万元，加上建安税共计约15000万元； 2、利润 81000万元-8100万元-53920万元=18980万元 3、公司实得利益 21000万元+18980万元=39980万元+其他经营项目和无形资产等八、 资本运作方式 （一）集权式运作 少部分核心人物享受最大利益，有四两拨千斤的效果。前期承担相应的风险和责任。 1、第一笔资金200

10、0万，注册公司后，用于购地和前期手续费、开拓费等。资金来源为项目发起人和看好并支持项目的最多不超过10人筹集。第一笔投资的10人作为公司股东和董事会成员，共同拥有项目公司全部资产和债务。 2、第二笔资金11000万元，用于会务中心、酒店、产权式别墅酒店和环境配套设施建设费用，资金来源为出让酒店房间经营权和产权式别墅酒店，其中：酒店房间300间×30平方米/间×7000元/平方米=6300万元；产权式别墅酒店200间×30平方米/间×8000元=4800万元，两项合计6300万元+4800万元=11000万元。 第二期投资人数为500人，只作为投资人，不参

11、与公司经营管理，不承担公司债权债务，只享受公司经营后的利润分红。 3、其他资金来源 （1）、会务中心及酒店建成后价值约2亿元，可向银行融资不低于1亿元； （2）、庭院式私家别墅出售收益 初步定价为3500元/平方米，可建面积约150000平方米，后期可实现销售额52500万元，实现收益约1亿元； 4、投资回报 （1）、第一期作为股东投入2000万元资金的10人，项目建成后，拥有21600万元资产，可随时实现资金回收；项目全部完工后，可实现20000万元的现金收入，两项合计总收入可达41600万元。 （2）、第二期投资人投入酒店房间部分，5.8年可实现资金回收，年回报率达到17.14%投入：30

12、平方米×7000元=21万元回报：200元/间×25天×60%（酒店经营管理费40%）×12月=3.6万元。 （3）、第二期投资人投入产权式别墅酒店房间部分，5.33年可实现资金回收，年回报率达到18.75%投入：30平方米/间×8000元=24万元回报：250元/间×25天×60%（酒店经营管理费40%）×12月=4.5万元 以上投资回报均不含货币贬值、资产升值等因素。 （二）、开放式运作 让大量热心完美事业的人士参加，利益平均化，众人拾柴火焰高，推举有团队号召力的一部分人作为股东，股东后面可有隐形股东，一次性集

13、资1.5亿元，为避免非法集资风险，可采取1.5亿元分为100股，每股150万元，每股后面可有隐形股东，每10个股东中选出1人，共选出10人成立董事会，管理公司及资产，对完美之城建设进行全程监控，并对所有股东（包含隐形股东）负责。 这种方式对于每个投资人而言，资金压力较小，且投资回报率高，对管理者而言则压力较大，并有非法集资的风险。 1、总回报率 一次性投入1.5亿元后，项目建成完工后，有约2亿元的 现金回报，约2亿元的资产回报，回报率可达300%。 2、利息回报 一次性投入1.5亿元后，由于前期建设费用是分阶段支出，闲置资金可作小贷，实现一部分收益（约1000万元/年），年回报率可达6.7%。

14、 3、经营回报 项目建成后经营回报（1） 住宿：500间×220元/间×25天×12月=3300万元（营业额）（2） 餐饮：500人×50元/人×25天×12月=750万元（营业额）（3） 会务：500人×20元/人×25天×12月=300万元（营业额）（4） 其他收入：门票、婚庆、拓展培训等约100万元 以上4项按50%的利润计算（3300万元+750万元+300万元+100万元）×50%=2225万元 年投资回报率为14.8% 利息回报+经营回报=6.7%+14.8%=21.5% （三）、集权式运作和开放式运作收益综合比较 1、集权式运作收益 股东10名，每股200万元，项目建成后，增值为每股4000万元；投资者享受的收益回报在20%以内，但不承担投资风险。 2、开放式运作收益 股东100名，每股150万元，项目建成后，增值为每股400万元，所有股东享受的收益回报超过20%，但承担投资风险。 注：以上两种收益均不含后期庭院式私家别墅收益。