地铁交通系统对城市商业的影响及其启示

1、    地铁交通系统对城市商业的影响及其启示    罗鹏+王江+马聪聪摘 要 地铁属于城市大运量公共交通，其运营带来的是人流在量上和质上的巨大变化。通过可达性的提高及沿線区位条件的改变，其对城市商业的变革产生重大影响。通过实地调研，我们将地铁对商业区的各类影响变量进行聚类，划分成三类因子：区位因子、市场因子和空间因子，从而具体分析各因素对商业区发展的影响。同时，我们发现南昌地铁建设出现两大重点问题：其一为地下商业空间的规模缺乏理性规划，其二为商业业态的选择和布置不够合理。通过相关数据的整理分析，我们对于南昌地铁建设规划提出了以下几点建议：1.地铁站点应与

2、周围环境有机结合；2.地铁商业应注重“购物环境”理念；3.地铁商业应提倡区域性多元化组合发展；4.地铁商业应注重立体商业的开发。 同时，南昌地铁的未来发展趋势应呈现出三大方向：1.南昌地铁必须足长远，准确定位；2.南昌地铁需通过差异化来促进客流的流动，以维持城市商业的活跃；3.南昌地铁需重视对地下商业空间的开发，以形成地上地下商业的有效联动。关键词 南昌地铁；因子分析法；规划建议一、南昌地铁对城市商业影响的因子分析地铁对城市商业的影响因素纷繁复杂，通过实地调研和数据整合，我们将南昌地铁对城市商业的各类影响变量进行聚类，划分成三类因子：空间因子、市场因子和区位因子，进而分析各因素对城市商业发展的

3、影响。1.空间因子空间因子对城市商业的影响体现在三方面。其一，南昌地铁一号线的修建，缩短了两地往返的时间距离，加强了南昌市空间的易达性。对于广大市民而言，南昌地铁的修建减少了交通出行时间，缓解了城区乘车疲劳，从感官上缩短了居民点与城市商业区的空间距离。其二，南昌地铁一号线的修建，拓展了商圈的空间范围。城市商圈，受制于传统交通方式的制约（以公交为主），往往只能吸引较小范围内的人。其三，地铁交通建设在城市商业内部结构、外部空间形态的形成和演化过程中，起着承上启下的作用。南昌地铁一号线的修建，深层次地促进、推动了城市商业空间的变革。2.市场因子市场因子对城市商业的发展举足轻重。地铁交通建设不仅为沿线

4、商业发展带来巨大客流量，也引导沿线人口集聚、市场需求和城区规划，有助于形成商业密集带。具体而言，南昌地铁一号线凭借运量大、速度快的优势，缩短了城市网络与用户需求之间的距离，引导了“客流”。同时受地铁商业经济的吸引，金融业、餐饮业、旅游业、商业等多种产业相互交错、有效合作、积极互动、紧密联系，共同构成集各种产业于一体的多元化商业经济模式，引导了“商流”。“客流”代表的是需求，“商流”代表的是供给，“客流”与“商流”的结合，使得整个地铁沿线形成一个区域化极具竞争实力的范围经济，使得相关企业联合生产的产出效益大于单独企业以相同资源生产的产出效益。3.区位因子地铁交通具有的极强的经济效应，大大了拓展了

5、其沿线地域的区位优势。地铁沿线商业空间普遍具有交通便利、附近人流密集的特点，在影响了传统商业的发展的同时，也催生了新商业形态的出现。南昌地铁一号线的修建，一方面改善了交通便捷条件，另一方面也改变了消费者出行方式，客观上降低了人们前往商业区进行购物的时间成本。在实际调研过程中，我们发现，地铁周围区域呈现“近商远住”的特点，即站点周围大多布局具有较高地租支付能力的商业和商务办公场所，距站点较远的区域则多为住宅区。同时，由于地铁站点的设立，一些原本不适合商业发展的区域也纷纷布局了小型商业服务点，如便利店、餐饮店、经济型旅馆等，以满足地铁乘客的不时之需。二、南昌地铁商业规划建议在以往的南昌地铁预测规划

6、中，把28.7公里长的南昌地铁1号线一期工程说成一条“黄金走廊”并不为过。根据南昌轨道交通1号线商业策划定位报告，位于红谷滩新区的地铁站点长江路站、珠江路站、八一桥西站、绿茵路站、会展路站、丰和站以及秋水广场站的商业定位分别是：示范居住区、中央生活中心、南昌西部区域最流行的餐饮娱乐休闲中心、成熟居住区、总部基地区、高端金融区、赣江景观区。在这里，白领阶层、高端商务人士和普通上班族、外地游客都能在这里找到适合自己的吃、住、玩和购物的场所，同时和北部滕王阁旅游联动发展，形成一个酒店和餐饮相结合的休闲新区。奥体中心站则是南昌的主题乐园区，集娱乐、休闲和居住为一体，有望打造成全省年轻人的主题公园和娱乐

7、中心、周末和假日的旅游目的地。然而现行的地铁规划过分强调地铁周边商业建设，而忽视了地铁商业的地上、地下空间的结合，忽略已有的轨道交通与将来2、3、4号线的有机结合，亦没有与其他交通方式，如公交、出租、火车等做到很好的有效连接。针对这些问题，我们此次调查组进行了深入探索与总结归纳，得到以下规划建议。1.地铁站点应与周围环境有机结合南昌地铁站点与周围环境相联合，有利于促进地铁商业发展。在交通上，应努力实现地铁与公交车、汽车、火车等交通方式的衔接，将居民区、商务区和大学城进行有效衔接，使地铁商业能够拥有更多的客源，促进地铁商业网点布局的发展；在用地上，重视地铁站口周边地理空间的合理开发利用，统一规划

8、、合理发展、立足长远，为未来预留发展空间。在考虑商业发展的情况下，尽量把地铁站口开到有人气、有商业氛围的地方，科学布局沿线商业网点的数量、规模、配套功能等，共同推进地铁商业发展。地铁商业发展潜力大，尚有很大的提升空间，因此规划应具有前瞻性，充分发挥地铁对商业的正向作用，同时将整个交通体系纳入考虑范围之内，合理规划路网系统，克服交通将人流直接带走的不足。2.地铁商业应注重“购物环境”理念随着商业群落的发展，商业建筑的体量越来越大，为了获得更多的商业空间而不断扩张，逐步占用了周围的开放空间和绿地，继而导致购物环境的品质下降，。美国城市土地研究学会（uli）曾指出，越来越多的顾客来到商业中心不是为了

9、购物，而是为了享受“购物环境”。商业活动通常与社会交往紧密联系，人们商业群落中交往、交流与休闲娱乐，因此，商业群落布局中应该预留出合适的开放空间与景观环境所需的场地，促使人们经常性的光顾，增加商业效益。在南昌地铁商业的规划过程中，我们不应盲目追求商业网点数量的增加，更应注重商业网点质量的提高，为商业中心预留出合适的公共空间和景观用地，以改善购物中心的整体环境，提高消费者的满意度。 3.地铁商业应提倡区域性多元化组合发展如果要在一张南昌地图上圈出南昌的商业中心，特点应该非常鲜明一大多小。中山路、八一大道区域集中了近 10 家大型购物中心，而城市其他区域没能形成较为集聚的商业中心。这也就不难解释节

10、假日中山路、象山路成为南昌交通最大“堵点”的原因。中山路、八一大道商业中心由于地处南昌市商业繁华区域，现已出现了严重的用地、交通矛盾。由于商业中心内大型商业设施数量多、规模大，加之市场已经趋于饱和，大量新增商业设施可能会使商业中心服务效率降低。青云谱片区现在除拥有沃尔玛解放西路点、好又多两家大型综合超市和仓储式会员店麦德龙商场外，缺少大型百货店。青山湖片区仍然只有之前已有的天虹商场和百货大楼大众城东店，近年来少有新增大型商业零售设施。因此，南昌市政府应根据地铁站点的具体位置，实行差异化战略，提倡地铁商业的区域化、多元化发展，实现了南昌商业中心由“点”到“线”的突围。4.地铁商业应注重立体商业的

11、开发地铁车站设计要和站点周边地下空间的开发利用同步进行，使轨道交通的效益更大发挥。如香港地铁站点与商业基本实现了无缝对接，铜锣湾的地铁站就连接了站口的几大商场，青衣站的站口更是一座商业联体，可谓是上三层、下三层，餐饮、购物、娱乐都能在地铁站里完成。地铁 1号线开通后，要逐步减少或停止中山路沿线公交停靠，鼓励市民通过轨道交通进入商圈。通过立体商业的开发，在南昌的地铁站里，乘客不仅能在候车的时候买到奶茶、报纸等，还可以直接在地铁站内购物、娱乐，甚至地铁站也可直接与周边大型商场相连，实现地下商圈与地面商业的有机结合。例如，在过往人流大的站点周围建设购物中心、百货店等中高端零售和生活服务网点。随着南昌

12、地铁的渐行渐近，南昌的商业结构也将随之改变。地下交通造就了地下商圈，而地下商圈与城市地面的商业有机结合起来，将使南昌进入立体商业的时代。三、南昌地铁商业未来主要发展趋势现代商业普遍表明，商业定位在某种意义上重要程度高于地段位置。尤其是在同质化发展较为普遍的今天，只有达到定位准确，才能实现地铁商业的繁荣，很多地铁商业都在发展过中不断改变着自身定位以符合消费者需求，创造差异化，避免同质化，来强化自身市场地位。根据实际调研情况，我们得出了南昌地铁商业未来发展的主要趋势。1.南昌地铁商业应立足长远，准确定位南昌地铁商业的定位要立足长远，对目标客户群进行分析，根据目标消费者的真实而持久的需求进行定位，打

13、造地铁商业的经营档次和综合形象。从人的需求发展方向来看，有形商业和无形商业相互匹配，才能满足消费者多样化的需求。而业态组合直接关系到商业在留住客流方面的能力，同时也对地铁商业的定位起到积极的展示作用。在业态组合中，主力店选择往往会成为商业开发的重点，因为主力店需具有极强的号召力，促进人气集聚，释放广告效应和收获经济效益，成为商业整体业态活力的源点。将商业定位与业态组合实现良好的衔接，才能将商业的整体形象展示出来。许多地铁商业在发展史上都有着不断调整商业定位与业态组合的经历，这是地铁商业产生的集聚效应所带来的必然结果，也是地铁商业未来所必须进行的抉择。2.南昌地铁商业应实行差异化的发展战略地铁商

14、业的差异化战略将强化地铁商业的集聚效应，使商业在城市实现高度集中，形成城市核心商圈。当地铁进一步发展，“商业均等化”效应进一步凸显之时，本地客流的流动将会降低，此时城市商业如果不能及时吸纳外界人口，则必须通过差异化来促进客流的流动，以维持城市商业的活跃，不能有效实施差异化战略的地铁商圈，将会面临生存的问题。通过对地铁商业进行合理的定位，发挥不同区域地铁商业的个性特色，实现南昌商业的差异化、特色化的发展路径，形成南昌城市商圈相辅相成的发展路径，促进南昌地铁商业的可持续发展。同时，根据地铁商业的定位，发展连锁超市、便利店、百货、购物中心、专卖店等多种业态，结合丰富的业种匹配，配合区域内的文化积淀与

15、商业积淀，打造特色化经营，增强地铁商业的特色化吸引力，同时，鼓励多种经营方式并存的发展方式，为地铁商业发展注入活力，丰富地铁商业的经营机制。3.南昌地铁应重视对地下商业空间的开发对地下附属空間进行大量以地铁站为枢纽的综合节点线性开发，在商业上具有许多有利条件，如较为固定的大量人流、完全步行化的空间、不受气候影响。地下商业项目需要提供几个动力，一是交通优势，二是更方便，三是弥补地上的不足，有特色吸引力。当地上空间被充分开发且不能满足商业发展需求时，地下商业的开发将成为一种必然的选择，当前大部分的地上商业都未得到充分开发，因此，地下商业的定位大多是为了弥补地上商业的不足。在南昌地铁商业的开发实践中

16、，我们要认识到南昌地铁商业要结合地上地下空间，因为地铁站点与城市商业空间布局是两个独立且相互联系的复杂体系，需要进一步理清相互间的关系及相互的特性，尤其要注重结合土地利用的特点建立相关模型，以便更好的指导实践。此外，地铁地下商业业种业态的设置应当以客流量和消费潜力为依据，与其所在商业区的商贸服务业发展定位相一致，同时在设计的过程中要要选择适合和有利于南昌市交通和土地利用协调发展的思路。参考文献：1张柯，韩小燕.地铁经济对郑州商业经济的影响及其运作模式的探索j.企业导报2014（ 24）：53-542张小英，马扬艳.广州市地铁开发对沿线商业业态空间的影响j.地理科学进展2008.11（27.6）；104-1113王宇渠，陈忠暖.覃水娇地铁站点可达性、客流与站点商圈零售商业结构关系研究以广州市为例j.人文地理2015（4）；66-714graham r gramption economic developm