城市轨道交通通道接口的费用收取模式研究

1、    城市轨道交通通道接口的费用收取模式研究    【摘 要】城市轨道交通的发展在给市民出行带来准点、便捷的同时，也给开发商、商业运营商带来了商机，提供了新的盈利模式。目前，轨道交通的通道接口成了开发商、运营商竞相争抢的香饽饽。而大多数轨道交通企业还没做好融入市场的准备，总是被动接受开通接口，因通道接口而带来的增值收益，成为了商家们的独享盛宴。【关键词】轨道交通；通道接口；收费一、绪论迄今为止，全国（不含港澳台）已有28座城市开通城市轨道交通，运营里程达到3600余公里；已有43座城市获批建设轨道交通，预计到2020年，规划建设轨道交通里程1万公里。城

2、市轨道交通的大发展给城市带来了巨大的外部效益，也给轨道交通周边的物业带来了巨大的活力，更是给开发商们带来了新的盈利增长点。习惯上人们将城市轨道交通作为政府的公益性项目，认为城市轨道交通就应该接到家门口，开发商们更是利用这一点：一方面打地铁牌进行炒作、销售，提升物业价值，另一方面通过各种手段逼迫轨道交通公司无偿对接项目。而轨道交通公司在不断修改设计，增加接口的同时；也增加了建设成本、管理成本。尤其是在线路开通、开发商全身而退、满载而归之后，新的产权人与地铁运营管理之间的矛盾显得尤为突出。如何实现规范管理，收益共享，目前仅有少数城市在提供通道接口时收取费用，但此类收费项目较为单一、标准相对较低，仍

3、缺少国家权威部门的统一规范。二、南京地铁通道接口费用收取现状南京地铁自2000年开工建设以来，历17年，实现7线运营，6线在建，运营里程258公里，开通车站139座的大发展局面。随着线路的不断延伸，通道接口的建设已由早期的买地建设，逐步过渡到个别商家愿意出资购买的局面。但由于自身缺乏相应的规范和重视，以及所面对商家的复杂性、能动性，在费用收取上还存在费种单一、费用收取低、各种减免多、附加条件多等问题。1.收费种类（1）一次性接口费对于以商业为主要目的通道接口，接口费按站点等级收取接口费；对于有利于地铁商业发展、有利于客流疏散、对地铁建设提供较大支持和帮助的申请人，按“一事一议”原则，予以减免。

4、（2）通道接口管理费按20万-50万元/年，管理期十年洽谈。2.费用收取现状（1）一次性接口费用收取少由于在费用收取上设定了3个减免条件，再加上各类以市政、公益、政府特批名义申办的项目，造成实际收取一次性接口费项目仅有5个，而这5个项目的费用还经历了各种减免、优惠，使得接口资源成了一句空话。（2）管理费收缴困难由于接口项目申请人与后期的实际使用人或产权人往往不是同一人，这给接口协议的执行带来困难，实际使用人不愿意承担接口管理费，而项目申请人早已曲终人散，管理费收缴成为空谈。（3）管理矛盾多因为实际使用人与地铁方无协议关系，因此原协议规定的有关运营管理规定成为一纸空文，地铁运营公司在垫付管理成本

5、的同时，还陷入到无法有效管理接口的困惑中，压力增大。随着接口开通时间的增长，市民认知度在不断提高，期望通过关闭接口来约束使用人变为不可能。三、相关研究和概念随着城市轨道交通線路的延伸，对地下空间开发利用的逐步被重视，地铁车站和城市轨道交通沿线地上、地下建筑物的连通需求日益增多。由此而产生的“通道接口资源费”、“通道接口管理费”等问题成为城市轨道交通企业的研究、关注的重点。1.国内现状国内城市对轨道交通“通道接口”一词的理解经历了从单一的通行需求到商业需求的转变，收费也经历了从无到有的逐步转变，但在管理上还存在产权界限不清带来的管理职责的模糊、遇事推诿的现象。（1）苏州市苏州市出台了苏州市轨道交

6、通地下对接接口项目管理办法，较明确对地下对接接口项目的工作流程、职责分工、接口分类、界面划分及费用标准，进行了界定。（2）南昌市南昌市轨道交通集团则将对接项目的性质分为“经营性商业、收费性公用事业、全额拨款事业”三类，分别按1000万元/个、500万元/个、200万元/个的标准收取通道接口资源费，同时对每个接口按年收取管理费25万元。（3）长沙市长沙市则因依法享有全市的地下空间开发权，而将通道接口资源费的收取与地下物业开发收益绑定，按国土局公布的基准地价划分收费的标准，对连接物业收取3005000万元不等的资源费。2.通道接口分类按项目性质分：通道接口分为公益性、商业性、公益与商业综合性三类。

7、按连通条件分：通道接口可分为结合连通型、通道连通型两种类型：按相对于连通项目的重要程度分：通道接口可分为重要接口、关键接口、一般接口三类。四、基于南京地铁的“通道接口”费用收取模式的研究1.通道接口资源费（1）价格通道接口资源使用费设定基准价（a0）基准价按单个接口（宽度6米及以下）、车站等级a级设定，并根据报请项目所在车站等级（k1）、项目性质（k2）、土地性质（k3）、接口重要程度（k4）、接口宽度（k5）、项目收益面积（k6）、报请时点土地价值（k7）等因素进行修正。计算公式为：通道接口资源使用费a=a0 k1 k2 k3 k4 k5 k6 k7项目性质修正系数（k2）：通道接口分为公益

8、性、商业性、公益与商业综合性三类，详见表一土地性质修正系数（k3）：通道接口按土地性质分为商业、办公、住宅、市政、综合体五类，详见表二接口重要程度修正系数（k4）： 通道接口可分为重要接口、关键接口、一般接口三类，详见表三。接口宽度修正系数（k5）：接口宽度（净宽）6米及以下不做调整，超出6米按6米的标准宽度进行修正。k5=实际宽度÷标准宽度项目收益面积修正系数（k6）：以商业面积1万平方米、办公面积0.5万平方米、住宅面积2万平方米作为基准价面积，报请项目超出相应面积标准后，按基准价面积进行修正。详见表四。报请时点土地价值修正系数（k7）：基准价是以2017年3月份南京市主城区（含

9、江宁区东山副城）住宅土地平均出让楼面价2万元/平方米，非主城区住宅土地平均出让楼面价1万元/平方米为测算依据，报请项目在报请通道接口时，该时点的周边住宅土地出让楼面价若高于基准价设定标准，应按基准价标准进行修正。详见表五。通道接口资源使用费采用一次性收取的办法，在申请人与地铁集团的通道接口连通协议签订生效之日起15日内全额收取。2.通道接口管理费（1）费用收取：分两种收取方式。按年收取。第一年的管理费，申请人应于接口开通前提前30日支付，以后每一年于前一个使用年到期前提前30日支付。一次性收取。鉴于申请人在對报请项目投资开发完成后，其产权主体也会随之发生变化，给后期的管理费收取造成困难，因此可

10、以采取一次性提前收取方式，即在申请人与地铁集团的通道接口连通协议签订生效之日起15日内收取。通道接口管理费暂按10年一个管理周期计算，考虑到年金现值的因素，可以给予申请人8折优惠。3.通道接口及附属设施的建设费用（1）所有类型的通道接口以连通分界线为界，由申请人（产权所有人）承担连通工程及附属设施的投资费用并建设完成（包括绿化迁移恢复、杆管线改移、交通疏解、土建施工、设备安装及内部装饰等）。（2）若因通道接口方案造成城市轨道交通车站或出入口的设计方案调整而引起轨道交通投资费用增加的，增加的投资费用由申请人承担。（3）若因通道接口实施造成城市轨道交通车站原有墙面的破坏、设施设备的改移，车站布局的

11、调整，由此产生的费用由申请人承担。4.施工安全保证金申请人需向地铁集团缴纳施工安全保证金。安全保证金在连接通道接口正式贯通后，申请人施工零事故率并未造成地铁集团损失的情况下全额退还。5.配合协调费鉴于新增通道将增加地铁集团在车站布局、系统调整、客流组织、施工组织等方面的人员安排，申请人需支付配合协调费。6.结构监测费地铁集团负责对通道接口工程结构编制监测方案并组织实施，相应的监测费用由申请人承担。7.维护费用连接通道接口处，为该连接通道服务的所有设施设备（包括并不限于防火卷帘门、电动安保卷帘门、通风系统、监控系统、消防设施、应急照明、紧急疏散指示、导向标识等）在后续使用期内维护、更换费用应由申请人承担8.运营管理保证金申请人（产权所有人）应于通道接口启用前，向地铁集团缴纳运营管理保证金。当发生违反运营管理协议、违规及不当行为，地铁集团有权扣除相应保证金。如申请人的违约行为导致保证金扣除完毕，申请人须立即按保证金的等额予以续交。五、结语目前，全国都在大规模地开发地铁资源，尤其是车站商铺的挖掘。但车站商铺收益与其带来的消防安全风险以及存在租赁纠纷相比是不匹配的。而通道接口的建设不仅给市民带来了便利，给开发商带来了销售亮点，给商户带来了增值收益，也给地铁