房地产估价报告

1、北京市通州区杨庄南里世纪星城65号楼1单元1201室房地产市场价格评估房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：北京市通州区杨庄南里世纪星城65号楼1单元 1201室房地产转让价格评估委 托 方：北京建筑大学估 价 方：北京花好月圆房地产评估有限公司估 价 人 员：程程、孙婧、何梦婷、白洋估价作业日期：2014年12月19日2014年12月30日估价报告编号：*评字2009第*号第一部分 致委托方函北京建筑大学：受贵学校委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对北京市通州区杨庄南里世纪星城65号楼1单元1201室房地产市场价格评估（建筑面积104.84平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的

2、是为委托方评定市场价值提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的转让价格参考。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2015年1月23日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：212.60万元大 写 金 额: 贰佰壹拾贰万陆千元整房地产单价：20278元/平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。 北京花好月圆房地产评估有限公司 法定代表人：程程、孙婧、何梦婷、白洋 2014年12月30日第二部分 估价师声明我们郑重声明：1.我

3、们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.孙婧、程程、白洋、何梦婷已对本估价对象进行了实地查勘。6.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2014年12月19日，提交报告之日为2014年12月30日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2014年12月30日至2015

4、年12月29日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。签发人员: *（注册房地产估价师） 审核人员：*（注册房地产估价师） 实地查勘、撰写人员：*（注册房地产估价师） 第三部分 估价的假设和限制条件一、本报告委托方为北京建筑大学，委估的房地产为北京市通州区杨庄南里世纪星城65号楼1单元1201室房地产市场价格评估（建筑面积104.84平方米）。根据委托方提供的商品房买卖合同记

5、载，房屋买受人为*，商品房用途为住宅。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。二、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、由于委托方已提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的房屋所有权证进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。四、本次评估为委托方进行评定市场价格目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，

6、无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。五、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。六、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用

7、状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。 第四部分 估价结果报告一、委托方北京建筑大学联系人：*联 系 电 话：*案件号：*二、估价方北京花好月圆房地产土地评估有限责任公司地址：北京市大兴区北京建筑大学法 人 代 表：程程、孙婧、何梦婷、白洋房地产评估资质级别：*级资质证书号：*号联 系 人：* 联系电话： 010-*三、估价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为北京市通州区杨庄南里世纪星城65

8、号楼1单元1201室房地产市场价格评估房地产，房屋建筑面积为104.84平方米，使用面积79.87平方米。商品房用途为住宅。通州区杨庄南里世纪星城65号楼为中层住宅楼，建成于2009年，钢混结构，总层数26层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分石材地面及墙面。估价对象位于12层，三室一厅一卫一厨，南北通透。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面无装修，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为铝合金窗、室内门

9、为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。2.估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为*，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为104.84平方米，土地使用年限自2003年2月28日至2073年2月27日。本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位状况（1）通州区基本概况估价对象位于北京市通州区，北京市通州区，位于北京市东南部，京杭大运河北端，环渤海经济圈中部的京,津、

10、唐三角区内，东南离渤海湾 100公里，是北京通往华北和东北地区的交通要道，位置优越，交通便捷。通顺公路可到达首都国际机场。通州是首都北京卫星城之一。 通州地处华北平原北部，平均海拔20米左右，地势平坦，土地肥沃，多河富水，四季分明。全区面积907平方公里，人口60 万，辖8个镇，12个乡， 2个地区办事处，4个街道办事处，476 个行政村，61个居民委员会。通州区工业开发区、永乐经济开发区、次渠工业区，交通条件优越，基础设施齐全，服务体系完善，为中外客商投资建业创造了良好的发展环境。 商业设施完善。人民商场、银地大厦、通州百货商场、西

11、友华联商厦、物美商城、通州商业大厦等分立通州新华大街两侧。八里桥交易市场、北方建材交易市场、运河源建材市场、北京农产品中心批发市场等多家专业市场。通州加快了旧城改造，新区建设。新华大街经过拓宽改造，街道宽阔，环境优美、设备齐全、都市气息浓厚。城内20余条公交线路，居民出行方便；供水、供电、邮政、电信、有线电视等市政基础设施齐全，基本满足居民生活需要。（2）估价对象区位状况位置：估价对象位于通州区杨庄南里世纪星城，紧邻京通高速，在建的两广高速，25分钟直达国贸，步行20钟到达八通线果园站、北苑站。社区成熟度：小区周边有广通小区、复兴里小区、新华联家园、翠屏西里，社区成熟度较高。自然环境和人文环境

12、：估价对象小区内绿化较好，小区附近有通州公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有交通银行（174米）、工商银行（291米）、国家开发银行（148米）、中国邮政储蓄银行（272米）、民生银行（385米）、杨庄综合门诊部（262米）、潞河医院（3100米）、通朝路中医院（633米）、通州市永顺镇中心小学（213米）、双鹿英教幼儿园（622米）、世纪星城幼儿园（419米），生活服务及教育设施较齐全。交通：小区地铁八通线果园站972米，通达性较好。小区附近有372、647、668、669、807路等多条公交车站，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程

13、度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。4.估价对象市场分析三、市场背景分析3.1宏观分析： 3.1.1北京经济分析：近五年，北京地区生产总值（GDP）年均增长8.8%，经济增长以“稳”为主成为新常态。城镇登记失业率始终控制在2%以下，就业人员年均增长3.1%。另外，近5年全市城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入实际增速分别为7.5%和9%。 3.1.2北京房地产市场北京房地产近年来一直成上升趋势，不容置疑的是，政策的良性影响在不断发酵。借助全年最佳卖房时机，开发商持续给出优惠以冲刺业绩。以2014年11月最后一周

14、为例，刚刚过去的7天，全市纯商品住宅吸引2360套入手，环比大涨54%，创造全年周最高销量。北京市场成交井喷，或将在年末真正发生。3.2 区域分析：3.2.1房地产开发投资保持增长，增幅收窄近5年来，全区房地产投资205.3亿元，占全社会固定资产投资的七成以上，同比增长36.3%。增幅收窄，较12年回落1.9个百分点。3.2.2房地产开复工、新开工、竣工面积三增长近5年来，房地产开复工面积为701.6万平方米，同比增长22.3%。其中，住宅开复工面积552.7万平方米，同比增长27.7%。近5年来，房地产新开工面积163.1万平方米，同比增长86.2%。其中，普通住房新开工104.9万平方,同

15、比增长60.2%。随着办公楼、商业经营用房和其他用房的增加，通州区房地产供应也开始朝多元化发展。房地产竣工面积为65.2万平方米，同比增长27.6%。3.2.3销售面积、销售额降幅继续扩大受国家房地产政策调控的影响，通州区销售面积、销售额全部下行。近5年来，每年全区商品房销售面积较去年同期下降47.6%，降幅比12年扩大1.2个百分点;商品房销售额135.1亿元，同比下降6.5%，降幅较1-9月扩大3.3个百分点。商品房销售面积、销售额同比降幅尽管继续扩大，但环比增幅仍保持正增长。3.2.4竣工面积增加以及销售市场低迷，待售面积增幅较大近5年来，通州区待售面积88.2万平方米，同比增长22.8

16、%。其中，住宅31.7万平方米，同比增长32.6%。 3.3 小区分析：四、估价目的本次估价为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的转告价格参考。五、估价时点2014年12月30日 六、价值定义本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2014年12月30日的转让市场价格。七、估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50899-2013；（4）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范GB/T18508-2001

17、；（5）京政发200232号文件北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知；（6）京国土房管出20021121号文件关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知；（7）其它相关法律法规。2.委托方提供的有关资料3.评估人员掌握市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则、谨慎原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。1、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对

18、象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。 2、合法原则 合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。本报告估价对象已办理房地产权证（通房权证市字第2013012588号）等产权证资料，证载用途为住宅。本报告按其法定住宅用途进行估价。 3、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使

19、用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法批准用途为住宅，建筑设计、平面布局及配套均按住宅用途进行，与批准用途相符，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则。本报告按住宅用途进行估价。 4、替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。本次估价选取了多个近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来确定估价对象的客观价格。 5、估价时点原则 估价时

20、点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。本报告的估价时点为现场查看之日。 6、谨慎原则 按房地产抵押估价指导意见要求，谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的

21、风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告的估价结果为抵押价值，将遵守谨慎原则进行估价。九、估价方法根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房（用于出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻

22、近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或：比准价格可比实例价格××××2、收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累

23、加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。 V=式中： a-房地产第一年末的年净收益 r-房地产的资本化率 g-未来净收益年增长的比率 n-房地产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对待估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2014年12月30日的市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：212.60万元大 写 金 额: 贰佰壹拾贰万陆仟元整房地产单价：20278元/平方米十一、估价

24、人员姓 名 注 册 号 签 名何梦婷 * 何梦婷程程 * 程程孙婧 * 孙婧白洋 * 白洋十二、估价作业日期2014年12月19日至2014年12月30日十三、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2014年12月30日至2015年12月29日。第五部分 估价技术报告一、个别因素分析1.估价对象基本状况本次估价对象为北京市通州区杨庄南里世纪星城65号楼1单元1201室房地产市场价格评估房地产，房屋建筑面积为104.84平方米，商品房用途为住宅。通州区杨庄南里世纪星城65号楼为中层住宅楼，建成于2009年，钢混结构，总层数26层，外墙面

25、贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分石材地面及墙面。估价对象位于12层，三室一厅一卫一厨，南北通透。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面无装修，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为铝合金窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。2.估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为鹿

26、文德，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为104.84平方米，土地使用年限自2003年2月28日至2073年2月27日。本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。二、区域因素分析1、通州区基本概况估价对象位于北京市通州区，北京市通州区，位于北京市东南部，京杭大运河北端，环渤海经济圈中部的京,津、唐三角区内，东南离渤海湾 100公里，是北京通往华北和东北地区的交通要道，位置优越，交通便捷。通顺公路可到达首都国际机场。通州是首都北京卫星城之一。 通州地处华北平原北部，平均海拔20米左右，地势平

27、坦，土地肥沃，多河富水，四季分明。全区面积907平方公里，人口60 万，辖8个镇，12个乡， 2个地区办事处，4个街道办事处，476 个行政村，61个居民委员会。通州区工业开发区、永乐经济开发区、次渠工业区，交通条件优越，基础设施齐全，服务体系完善，为中外客商投资建业创造了良好的发展环境。 商业设施完善。人民商场、银地大厦、通州百货商场、西友华联商厦、物美商城、通州商业大厦等分立通州新华大街两侧。八里桥交易市场、北方建材交易市场、运河源建材市场、北京农产品中心批发市场等多家专业市场。通州加快了旧城改造，新区建设。新华大街经过拓宽改造，街道宽阔，环境优美、

28、设备齐全、都市气息浓厚。城内20余条公交线路，居民出行方便；供水、供电、邮政、电信、有线电视等市政基础设施齐全，基本满足居民生活需要。 2、估价对象区位状况位置：估价对象位于通州区杨庄南里世纪星城，紧邻京通高速，在建的两广高速，25分钟直达国贸，步行20钟到达八通线果园站、北苑站。社区成熟度：小区周边有广通小区、复兴里小区、新华联家园、翠屏西里，社区成熟度较高。自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有通州公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有交通银行（174米）、工商银行（291米）、国家开发银行（148米）、中国邮政储蓄银行（272米）、

29、民生银行（385米）、杨庄综合门诊部（262米）、潞河医院（3100米）、通朝路中医院（633米）、通州市永顺镇中心小学（213米）、双鹿英教幼儿园（622米）、世纪星城幼儿园（419米），生活服务及教育设施较齐全。交通：小区地铁八通线果园站约972米，通达性较好。小区附近有372、647、668、669、807路等多条公交车站，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。三、市场背景分析3.1宏观分析： 3.1.1北京经济分析：近五年，北京地区生产总值（GDP）

30、年均增长8.8%，经济增长以“稳”为主成为新常态。城镇登记失业率始终控制在2%以下，就业人员年均增长3.1%。另外，近5年全市城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入实际增速分别为7.5%和9%。 3.1.2北京房地产市场北京房地产近年来一直成上升趋势，不容置疑的是，政策的良性影响在不断发酵。借助全年最佳卖房时机，开发商持续给出优惠以冲刺业绩。以2014年11月最后一周为例，刚刚过去的7天，全市纯商品住宅吸引2360套入手，环比大涨54%，创造全年周最高销量。北京市场成交井喷，或将在年末真正发生。3.2 区域分析：3.2.1房地产开发投资保持增长，增幅收窄近5年来，全区房地产投资205.3亿

31、元，占全社会固定资产投资的七成以上，同比增长36.3%。增幅收窄，较12年回落1.9个百分点。3.2.2房地产开复工、新开工、竣工面积三增长近5年来，房地产开复工面积为701.6万平方米，同比增长22.3%。其中，住宅开复工面积552.7万平方米，同比增长27.7%。近5年来，房地产新开工面积163.1万平方米，同比增长86.2%。其中，普通住房新开工104.9万平方,同比增长60.2%。随着办公楼、商业经营用房和其他用房的增加，通州区房地产供应也开始朝多元化发展。房地产竣工面积为65.2万平方米，同比增长27.6%。3.2.3销售面积、销售额降幅继续扩大受国家房地产政策调控的影响，通州区销售

32、面积、销售额全部下行。近5年来，每年全区商品房销售面积较去年同期下降47.6%，降幅比12年扩大1.2个百分点;商品房销售额135.1亿元，同比下降6.5%，降幅较1-9月扩大3.3个百分点。商品房销售面积、销售额同比降幅尽管继续扩大，但环比增幅仍保持正增长。3.2.4竣工面积增加以及销售市场低迷，待售面积增幅较大近5年来，通州区待售面积88.2万平方米，同比增长22.8%。其中，住宅31.7万平方米，同比增长32.6%。 3.3 小区分析：四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是

33、法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。 4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡

34、来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。五、估价方法的

35、选用根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房（出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位

36、价格。1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或：比准价格可比实例价格××××2、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：V=式中： a-房地产第一年末的年净收益 r-房地产的资本化率 g-未来净收益年增长的比率 n-房地

37、产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。六、估价测算过程 1、采用市场比较法测算估价对象房地产价格本次采用市场比较法的步骤为：1.1可比实例选择根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。(详见下文表1)项目 案例A 案例B 案例C可比案例世纪星城65#（22#）世纪星城64#（23#）世纪星城78#（18#）交易价格（元/建筑平方米） 19230 20115 25187层数 10/26(-2) 13/26(-2) 10/18结构钢混钢混钢混装修档次精装修精装修精装修1.2 修正因素选择结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择

38、影响房地产价格的主要因素有：建立价格可比基础：实例A、B、C付款方式均为在成交日一次付清，单价均为按单位建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元。交易时间因素：由于交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。房地产状况修正：1） 区位状况：繁华程度、交通便捷度、环境景观、临路状况、朝向、楼层。2） 权益状况：土地使用年限、城市规划限制条件。3）实物状况：面积大小、基础设施完备状况、土地平整程度、建筑物规模、建筑结构、工程质量1.3 编制因素条件说明表通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的

39、调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。表1 因素条件说明表项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3地址世纪星城65#（22#）世纪星城65#（22#）世纪星城64#（23#）世纪星城78#（18#）用途住宅住宅住宅住宅单价待估192302011525187交易日期2014年12月2014年6月2014年8月2014年9月交易情况正常正常正常正常房房地产状况修正区区域因素区域繁华度一般一般一般一般交通便捷度8个公交，2个地铁，方便8个公交，2个地铁，方便8个公交，2个地铁，方便8个公交，2个地铁，方便环境条件好好好好公用设施超市、医院、幼儿园、小学、银行超市、医院、幼儿

40、园、小学、银行超市、医院、幼儿园、小学、银行超市、医院、幼儿园、小学、银行人文景观好好好好朝向 南北 南北 朝南 南北基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平权益土地年限70707070限制条件无无无无实实物因素建成年代2009200920092009建筑结构钢混钢混钢混钢混平面布局三室一厅一厨一卫三室两厅一厨一卫两室两厅一厨一卫两室两厅一厨一卫装修精装修精装修精装修精装修楼层 2/26(-2) 10/26(-2) 13/26(-2) 10/18面积104.84104.84100.4598.491.4 编制比较因素条件指数表（详见表2）1.4.1交易情况修正房价网发布的数据显示，北京近半年二手

41、住宅截止2015-01-04二手房均价：35490元/平米。按照当前情况，以上三个可比实例中，三个可比实例均为正常价格，则其修正值均为100/100。1.4.2交易日期修正1） 根据收集的资料及数据情况，该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年6月2014年12月平均每月比上月下降0.44%。则第一个可比实例的修正值为100*（1-0.44%）5=97，第二个可比实例的修正值为100*（1-0.44%）3=98，第三个可比实例的修正值为100*（1-0.44%）2=99。1.4.3房地产状况修正区位：根据收集的资料及数据情况，因为所选的可比实例均为同一小区的其它交易实例，所以其区位状况一致

42、，其修正值均为100.权益：根据收集的资料及数据情况，因为所选的可比实例均为同一小区的其它交易实例，所以其区位状况一致，其修正值均为100.实物：根据收集的资料及数据情况，平面格局中估价对象为三室一厅格局，以此为100.则相应的可比实例1为100，可比实例2、3 为95.楼层情况中，可比实例3 的10/18为中层住宅楼，其楼层情况较之其他更好，其修正值为103，同样，可比实例2 因为所处楼层较高，其修正值为101，可比实例1与估价对象只相差一层楼，其差异可忽略不计，均为100。 表 2 比较因素条件指数表项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3单价待估192302011525187交易日期

43、100 97 98 99交易情况100100100100房地产状况区位修正区域繁华度100100100100交通便捷度100100100100环境条件100100100100公用设施100100100100人文景观100100100100朝向10010098100基础设施100100100100权益土地年限100100100100限制条件100100100100实物修正建成年代100100100100建筑结构100100100100平面布局1001009595装修100100100100楼层10010099102面积100100101103说明：1）交易情况中，以估价对象为100 2）据查，该

44、类房地产以人民币为基准的市场价格2014年6月2014年12月平均每月比上月下降0.44%1.5 因素修正系数表表 3 因素修正系数表项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3单价待估192302011525187交易日期100/10097/10098/10099/100交易情况100/100100/100100/100100/100房地产状况区位修正区域繁华度100/100100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100100/100公用设施100/100100/100100/102

45、100/100人文景观100/100100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/98100/100基础设施100/100100/100100/100100/100权益土地年限100/100100/100100/100100/100限制条件100/100100/100100/100100/100实物修正建成年代100/100100/100100/100100/100建筑结构100/100100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/95100/95装修100/100100/100100/100100/100楼层100/

46、100100/100100/99100/102面积100/100100/100100/101100/103修正系数10.971.030.99修正价格待估18653.120718.4524935.131.6 比较案例修正后的房地产价格计算根据以上三个比较案例分别求取的价格差异不大，取简单算术平均数为比较法评估的结果，则估价对象房地产单位建筑面积价格为：房地产单价（18653.1+20718.45+24935.13）÷321435.56（元/建筑平方米） 房地产总价=21435.56*104.84=2247304.11元2、采用收益法分析测算2.1 估算年潜在毛收入本次评估可获收益的住宅

47、用房建筑面积为104.84平方米。估价人员通过对估价对象周边类似住宅租金和对实地经营状况的调查了解，结合北京市通州区市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析。选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3用途住宅住宅住宅住宅出租单价待估430042004400面积10512610599平面布局三室一厅一厨一卫三室两厅一厨一卫两室一厅一厨一卫两室两厅一厨一卫装修 精装修 精装修 精装修 精装修设备设施齐全齐全齐全齐全楼层 12/26(-2)7/18 9/26(-2) 11/18建筑结构钢混钢混钢混钢

48、混朝向南北南北南北南北建成年代2009200520092009繁华程度一般一般一般一般交通便捷度方便方便方便方便环境条件好好好好人文景观好好好好基础设施七通一平，齐全七通一平，齐全七通一平，齐全七通一平，齐全公用设施超市、医院、幼儿园、小学、银行超市、医院、幼儿园、小学、银行超市、医院、幼儿园、小学、银行超市、医院、幼儿园、小学、银行距商业中心近近近近可比实例-世纪星城，月租金4300元/月，出租面积126平方米可比实例-世纪星城，月租金4200元/月，出租面积105平方米可比实例-世纪星城，月租金4400元/月，出租面积99平方米取三者平均值作为估价对象的租金水平，则估价对象租金标准为（43

49、00+4200+4400）/3=4300元/月。央视日前披露的一份统计数据显示，2008年北京单套房每月的平均租金价格是2010元，但之后逐年上涨，至今年一季度租金价格已经攀升至3660元，较2008年上涨82%，5年时间涨幅近乎一倍。令人称奇的是，5年来，北京房租平均涨幅竟然跑赢了房价。数据显示，2008年北京市商品住宅期房成交均价为1.28万元/平方米，而今年一季度商品住宅成交均价约为2.2万元/平方米，上涨幅度为71.87%，房价涨幅小于房租涨幅.由此确定估价对象在未来状态下，在未来收益年限内租金将保持稳定的状况，据预测，北京市通州区未来租金将会以每月5%的比例增长。估价对象月租金为43

50、00元/月,据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为： 4300*12=51600元/年。2.2 估算年有效毛收入根据估价人员对北京市住宅市场的调查，与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产，确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入为：51600×（1-5%）=49020（元） 2.3 年运营费用的测算运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括维修费、管理费、保险费以及税费等。（1）估算年管理费 管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括物业费、采暖费等，依行业标准,管理

51、费按照估价对象潜在毛收入的2%测算，则年管理费为：51600×2%=1032（元）（）估算年维修费估价对象系砖混一等结构，根据北京市房屋重置价格标准，估价对象建筑物的重置单价为5432.8元/平方米。依行业标准, 维修费用按建筑物重置价格的1.5计算，则年维修费用为：79.87×5432.8×1.5%=6508.76（元）（）估算年保险费依规定,年保险费按房屋现值的0.2%计算，依据国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2013）及北京市房屋重置价格标准，钢混结构残值率为0%，耐用年限为60年，则年保险费为：4000-4000/60×104.84&

52、#215;0.2%=824.74（元）（）估算年税费估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算，年税费为：49020×12%=5882.40（元）估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5%测算，则年税费为：49020×5%=2451（元）估算土地使用税，依北京市规定，按照估价对象占用土地面积3元/平方米计取，则土地使用税为：104.84×3=314.52（元）年税费为：5882.40+2451+314.52=8647.92（元）（）年运营费用合计 估价对

53、象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年运营费用为：1032+6508.76+824.74+8647.92=17013.42（元）2.4 估算年净收益 估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：49020-17013.42=32006.58（元）2.5 资本化率的确定 资本化率的本质是投资收益率，依据房地产估价规范（GB/T50291-2013），本次评估采用两种方法为资本化率计算，分别是市场抽取法和安全利率加风险调整值法。市场提取法，即搜集市场上两宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：V=，安全利率加风险调整值法，即以安全利率加上风险调整值作为资本化率，公式为：资本化率=安全利率+风险调整