物流物流论文范文-谈谈冷观物流地产热潮来袭论文

1、物流物流论文范文:谈谈冷观物流地产热潮来袭论文随着物流产业的兴起、趋热，物流地产在发达地区急剧升温，迅速 成为地区经济发展的“新奶酪”。物流地产作为物流业务的不动产载 体，整合资源并推动物流产业市场化、专业化发展的基础动力，对加 快地区（或国家）整体经济发展、提升对外合作水平、增强国际竞争 力均起着基础性的推动作用，成为推动经济社会发展的重要“生力 军” o对此，通过实证分析研究，探索性地提出物流地产发展的可行 性策略，具有必要性和积极的现实价值。是机遇，也是挑战物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上 世纪80年代，至今为止已有30余年的历史，物流地产发达的国家以 欧洲和美国为

2、主。物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地 产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适地 点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产项目开 发企业要求建立与物流客户紧密合作关系，以其适当交易时间，通过 地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物流房地产经 营业务内容，经营项目主要包括有支持业务相关的物业和设施、房地 产项耳和配套物业设施。近年以来，随着住宅地产市场趋于饱和，房地产商们纷纷转向 其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起來。有 地产行业研究人员认为，物流地产投资热潮的袭来，并不仅受住宅地 产发展受限的影响，其中物流设

3、施的供不应求是各开发主体跃跃欲试 的原动力。近年来，北京、广州、济南等城市的仓储价格增长幅度较大， 在20%30%z间，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。 而随着全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三 角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现 “一库难求”的现象。由此，传统物流公司和电商企业 邙可里巴巴、 京东、卓越、当当、凡客等）也人举进军物流地产，由“轻资产”向 “重资产”转化。近年以来，随着我国经济的持续繁荣和物流产业的快速增长， 对高标准、专业化物流设施需求不断增加，使物流地产日益成为国内 外企业的投资热点。2014年4月下旬，平安不动产

4、斥巨资收购了 9 万平方米的成都空港物流园区项口。而3个月后，步步高集团宣布拟 投资10亿元打造数百亩的西南物流中心。一吋间将原木只是暗潮涌 动的物流地产推向市场的最前端。如今，楼市陷入低迷，养老和文旅 地产还未摆脱传统开发模式的窠臼。在此背景下，开发商、第三方物 流等社会资本加速涌入物流地产。另外，政策上的优惠，也在一定程度上刺激了物流地产的迅猛 发展。2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布关于物流 企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知，对物流企 业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，按所属土地等 级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。相比制造商、零售商和

5、第三方物流企业口建物流地产项冃，相比房地产商拥有土地资源，地 产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在 进行物流地产的开发时，需要避开盲目开发，因为根据目前状况，物 流仓储设施在5%的空置率下，才能保持10%的凹报，如果空置率达到 15%,利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商，还必须拥有 强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会 对后期的投资冋收造成关键影响。因此，物流地产不仅是我国房地产 商面对的良好机遇，更是对其综合实力的一种有力挑战。亟须解决的理由总体来看，当前我国的物流地产才刚刚起步，尚处于引入探索 和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，

6、但也逐渐暴露出一些亟 须解决的理由，主要有以下几点。其一，物流园区开发缺乏科学的市场调研和统一1 2下一页规划，一些地区重复建设，空置率较高，发展阻力困难重重。为了 适应物流产业发展的需要，从城市到乡镇，都在进行物流园区的规划 和建设，掀起了一场市地方政府主导的物流园区建设热潮。但是，rti 于急功近利的催化，物流园区建设缺乏科学的市场调研和合理规划， 脱离本地自然、经济条件和物流基础设施的实际情况，而且相关部门 各自规划、重复建设严重，很多规划出来的物流园区在一定程度上， 不能满足市场的真实需要。据调查，在物流园区建设发展的过程中， 普遍遇到来自规划不充分、征地困难、配套设施没有及时跟上、缺

7、乏 土地使用优惠政策、审批困难、物流品种混杂、资金不能及时到位、 发展空间十分有限等方面的阻力和理由。其二，政府对于物流地产的开发还缺乏相关政策标准，土地出 让政策不明确，土地使用不透明成本较高，使其市场化开发在一些地 区受到很大程度的限制。目前，我国政府对于物流地产的开发，还缺 乏明确的政策和相关规范标准，在物流地产开发实践中，存在着究竟 将其划入工业地产、商业地产，还是单独的物流地产的意识，工业用 地和物流用地混在一起。同时，由于国家的宏观调控和一些新的土地 出让政策的不确定性，致使土地使用存在不透明和不确定性，对投资 者信心造成不利影响。这无疑将削弱我国物流企业与物流地产发展的 后劲，影

8、响我国物流地产产业的形成与健康发展。其三，大部分物流设施由制造、流通或物流企业自建自用，物 流地产潜在开发主体缺乏充分的市场风险和口身能力评估，造成盲冃 投资开发现象。由于工商企业、物流企业与物流地产企业之间的社会 专业化分工程度比较低，大多数所谓“物流地产”都是由制造、流通 或者第三方物流企业自建自营自用，为自己的物流业务提供服务，使 用效率较低，占用企业大量资金，不利于企业核心业务和核心竞争力 的形成与提升，也会对社会专业化物流地产的形成和发展构成很大制 约。与此同时，潜在投资开发主体的盲目跟进投资热，没有进行充分 的市场风险分析和自身能力评估。在缺乏深入的行业了解和能力储备 的情况下，盲

9、目乐观跻身物流地产开发行列，必定会对物流地产企业 的发展留下重大隐忧。其四，本土投资开发企业缺乏专业化的物流地产开发和建设能 力，普遍出现物流圈地热和低标准分散化，经营状况尚未形成市场竟 争优势。在物流地产稳定而丰厚预期利润的吸引下，多种投资开发建 设主体涉足物流地产市场，其中许多进行专业化“物流地产”投资的 本土企业主耍目的不在于经营物流设施，而是进行大片土地圈占，主 要介入土地的一级开发。然后，通过招商把相应的地块出让给物流企 业，由承租企业根据自身需要，建立物流设施，其目的在于土地升值, 而不是通过物流设施服务本身的运营来获取利润。据了解，通过圈占 大片土地建立物流园区或物流中心，似乎成了本土企业物流地产发展 的普遍形态。此外，rtr于缺乏专业化的开发和建设能力，已建成的物 流地产一般规模较小，开发地域分散，呈点状布局，远未形成一定规 模的物流地产网络。而且高标准物业匮乏，设施