试论新形势下房地产企业资本营运

1、试论新形势下房地产企业资本营运摘要：近几十年来，房地产发展迅速，在国民经济 中所占的比重越来越大。房地产行业要想快速的发展在资本 的运行方式方面不仅要合理还要恰当，这也是房地产健康发 展的关键所在。文章针对房地产行业不仅讨论了资本营运方 面的理论知识还分析了为什么要加强资本运营。鉴于文章所 分析的理论知识和必要性，以某公司为例提出了在运营方面 的合理规划以及一些建设性意见。关键词：房地产企业；资本运营模式；模式创新房地产发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大， 近几年更是起着支柱作用。由于最近几十年的突飞猛进，我 国房地产的投资额也越来越大。然而快速发展的背后也隐藏 着问题，比较明显的是从2

2、003年至今，都存在的一个现象 就是个别地区对房地产的投资过热和房价高且持续上涨。而 这种现象在一些大中城市较为明显，像北、上、广这些一线 城市，房价大幅度的升高，随之中国的房势也出现了各种各 样的问题。例如：由于房价的快速上涨，房价上涨迅猛，导 致住房供不应求；有些人购房仅仅是为了投资，造成了很多 房屋都无人居住；还有部分人对地皮进行投资，致使地价一 路飙升；虽然对房地产的投资越来越多，但是这些资金均来 源于银行贷款等。政府部门为了能够更好地操控房地产行 业、控制好房地产的规模、使房势的价格处于稳定状态，制 定了一系列的规定和政策，以便于政府能够好好的调控市 场。因此，房地产企业企图利用加强

3、资本运营来打破现在的 局面，以求跨过这次危机，取得长远快速的发展。1房地产企业资本运营理论分析1.1资本运营的概念。所谓资本运营是指以利润最大化 和资本增值为目的，以价值管理为特征，将企业的各类资本, 在企业内部各部门之间，或与其他企业之间进行流动与重 组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以使 本企业的价值最大化。1. 2房地产企业的资本运营方式。房地产这个行业，资 本运营这个环节是很重要的，而资本运营又包括了几个方 面，主要有融资过程、投资过程以及资本结构优化过程。1.2. 1融资过程。房地产企业的融资方式有很多，主要 有商业银行贷款、房地产抵押融资、债券融资、房地产信托 融资以

4、及股权融资等方式。1. 2. 2投资活动。房地产企业的投资活动主要涉及投资 方向、投资方式以及项目投资所处区域等。1.2.3资本结构优化。房地产企业的资本结构优化是指 相关企业通过兼并收购、资产重组等方式，对企业的资本重 新组合，达到优化资本结构的过程。2房地产企业加强资本运营的必要性2. 1房地产行业最近几十年发展迅速，在国民经济中所 占的比重越来越大，而国家对房地产业发展干预措施较少， 因此，房地产企业在资本运营方面要给予加强。2003年8月 出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，在这 份文件中政府确定把房地产加入到能够推动国民经济快速 发展的支柱性产业行列中。2.2房地产企业会随着

5、土地政策的变化而变化，而关于 土地的这些政策也是资本运营得以正常运营的基础。2004年 国土资源部的71号文件终止了经营性土地协议出让这一方 式。到目前为止，以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让 成为土地供应的主要渠道。之后，闲置土地的管理成为了国 家管理的重点之一。随着国家关于土地政策的颁布，使得房 地产企业在土地储备方面有了一定的困难，一定程度上遏制 了炒房企业的发展，与之相反的是，对于那些资本运行能力 较强的房地产企业是一个很好的发展机会，有利于提高其竞 争力。2.3资本运营的主要来源就是信贷政策，而目前的资本 运营处于收紧状态，这也是影响资本运营的关键所在。2003 年，关于进一步加强

6、房地产信贷业务管理的通知，把房地 产行业的信贷要求提高了，因此国内的很多银行对房地产的 贷款要求也越来越严。2004年，国务院13号文件将房地产 开发项目的资本金比例提高到35%以上。信贷政策的收紧扼 住了房地产企业资本运营的命脉，资金链紧张的房地产企业 面临被淘汰的危险。3北京正阳恒瑞置业公司资本运营规划由于文章在上面所作出的关于资本运营的论述，根据这 些理论，文章对资本运营做出了一个规划。3.1市场运作上市。现在经济发展很迅速，科技的更新 换代也越来越快，市场更像是一场没有硝烟的战争，要想做 出来成就就必须要有资本，以此作为平台，使产业资本与金 融资本有机结合，促进企业健康快速发展。从现在

7、的情况来 看，企业市场能够不依赖其他机构且规范的进行，而且有自 己的财务。而这些条件是一个能否上市的基础，也是房地产 企业资本运营的一个重要发展方向。3.2发行企业债券。现在的公司都面临着一个共同的问 题那就是资金不足，而这个压力不仅会使项目工程款的资金 不充足还会带来一个更大的压力，那就是还贷。鉴于这种种 原因，现在的融资渠道不再局限于过去的方式，申请发行企 业债券，以筹集项目开发资金和补充企业流动资金。在与中信建投证券股份有限公司就公司发行企业债券 展开充分的论证后，笔者起草了公司发行企业债券方案，推 进公司发债前期工作。在政府等部门的支持下，通过国资系 统企业资源整合、资产划拨，某公司发

8、行企业债券的基本条 件已具备。下一步工作是确定募集资金投向及发行规模，确 定中介机构和债券发行方案，然后向国家发改委申报，最后 获得批文公开发行。3.3整合下属物业公司。在很多房地产企业中，有很多 下属公司是一种常见的现象，如果对这些下属的物业公司进 行整合，推动其建立现代化物业管理运营模式，就能形成区 域物业管理核心竞争力。物业公司整合的首要工作是推动其 建立现代企业制度，完善其法人治理结构，加强企业内部管 理。3.4提高房产经营效率。某房地产公司在日常运行中公 司收入最大的来源是租户所缴纳的租金，而这一项收入还是 可以再提高的。一旦把这些房产重新整顿，就可以连锁出租, 这种方式可以用最低的

9、成本获得最高的房屋租金。根据文章中以上所讨论，房地产虽然现在发展得很好， 但能否发展的长远主要依赖它的运营能力，这也是房地产能 否扩张的基础和关键。由于每个企业的情况不尽相同，因此 我们制定的每一个运营模式都要从企业的自身情况出发，而 不能套用。鉴于以上的种种情况，文章给出了几个观点：对公司的 账户进行严格的管理，多释放些现金以保障公司的正常运 营；积极开发其它的筹集资金的方法，进行融资方式的改革; 学习国际跨国集团的融资方式，与国际社会接轨；和其它的 企业进行相互合作，引入资金来帮助公司的发展。只要能够 很好地运用以上的方法来进行资本的运作，使企业一直拥有 充足的资金，这样就使企业在房地产企业发展的大潮中屹立 不倒，从而帮助企业向国际化的大集团靠拢，为公司以后的 发展奠定坚实的基础。参考文献1 王柏东，裴礼镜.房地产新政盘点与行业展望j.上 海国资，2009 (01).2 黎显扬新