诌议房地产开发项目施工建设阶段成本控制

1、谄议房地产开发项目施工建设阶段成本控制【摘要】开发商通过项目开发来赚取利润，而成本又是决 定利润的关键，所以成本控制就显得至关重要。房地产项目 成本组成复杂，要想有效控制建设成本，是一件很复杂的事。 施工建设阶段是项目资金大量流动的阶段，工程结算又是控 制项目成本的关键。【关键词】成本控制；施工建设阶段；工程结算在项目开发过程中，项目成本控制是至关重要的。由于 房地产项目的成本构成大致包括土地出让金、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接 费用、销售推广费用、财务费用、税费9个项目，项目多， 使得成本控制做起来十分困难。本文就施工建设成本超支进 行分析，并介绍一些技

2、术、组织、质量等方面的控制措施。1施工建设阶段成本超支问题分析项目施工建设阶段是工程项目建设施工的过程。在此阶 段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出 不突破预算，解决施工中出现的争议，签付工程进度款，确 保整个开发项目实现既定目标。从成本控制的角度看，虽然 这个阶段对总的投资影响已经较小，但不必要的浪费却很容 易发生，极易造成投资的超支。因而，施工阶段的成本控制 工作，在工程建设成本管理中仍然是非常重要的环节。施工阶段成本超支的主要原因：1.1设计变更，功能和建设标准的提高。1.2工程范围的扩大，工作量大幅度增加。1.3施工方案的合理性偏差。1.4工程进度款不到位，付款延期，承

3、包方索赔事件。1.5外部环境干扰，天气因素影响，材料价格大幅上涨, 不可抗力事件等。1. 6合同条款存在缺陷。2施工建设阶段的成本控制在施工阶段进行成本控制的基本思想是把计划投资概 算作为投资控制的目标值，在工程施工中定期地进行投资实 际发生值与目标值的比对，通过比较及时发现实际支出额与 投资控制目标值之间的偏差，分析产生该偏差的原因，并采 取有效措施及时纠正，以保证投资控制目标的实现。2. 1规范管理制度公司实行以开发项目为中心的项目管理体制，项目部负 责项目发展的组织、执行、控制、协调，实行项目经理负责 制，建立一整套严密的成本控制管制度理，用统一、明确的 规范来约束和指导所有项目参建人员

4、的工作，加强参建人员 成本控制意识，共同努力，才能更好地达到成本控制的目的, 保证项目完成预期利润。在日常工程施工管理中，首先要尽 量减少设计变更，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设 计标准，增加建设内容，在建设中除非发生不变更会影响项 目功能的正常发挥，或是项目无法继续施工下去，否则尽量 不要变更。如发生变更，要按设计变更管理严格处理必须发 生的设计变更，必须通过设计单位、建设单位、总监理工程 师共同确认签字后方为有效。其次要严格工程变更审批，同 样工程变更管理需要有一套严谨的办法来约束审批流程，工 程部、监理单位、设计单位、施工单位根据工程情况均可提 出工程变更要求。无论任何一方提出工程

5、变更，工程部均应 在规定期限内进行经济、技术评估并组织工程审核部审计人 员，对变更要求进行评估，分析论证变更的经济合理性、技 术性以及工程变更后会对项目产生的包括进度、质量、成本 方面的影响。2.2动态监控施工阶段的成本控制是一个动态的过程，要实行全面监 控。项目总经理组织项目部编制项目年度预算、月度预算， 经工程审核部、财务部审核并报公司总经理批准后执行；年 度预算的调整由工程部经理发起，经财务部、工程审核部审 核后报公司总经理批准：工程部经理负责监督项目预算执行 情况，财务人员根据财务报表对项目部预算执行情况进行财 务监督，工程审核人员负责对工程部成本预算执行情况进行 监督；公司管理层对工

6、程预算、成本控制情况进行考核，采 用严格的成本目标管理系统，所有发生的成本变动信息都要 及时输入到成本管理的信息管理系统内，并且按照规定的流 程完成成本变动项目的审核手续。预算和实际发生额往往会有所偏差，因此项目管理工程 师应针对产生偏差的原因，将计划成本与记录的实际成本进 行对比，从而找出偏差，然后要深入分析偏差产生的原因， 最后采取必要措施减少成本偏差，把成本控制在目标的开支 范围之内，以保证投资收益的实现。2. 3合理优化深入分析工程的使用功能，合理确定工程质量标准。对 建筑产品进行功能的深入分析，保证必要的使用功能，去掉 不必要和过剩的功能，发现并补充不足的功能，使产品的功 能结构更加

7、合理，降低成本，节约投资。为控制工程成本， 在保证工程达到质量标准的前提下，开发单位和总包单位应 从经济和技术上进行比较分析，选择成本最低的、质量合格 的方案。把好建筑材料、设备进货关。在正确确定材料价格的同时，要把好材料质量关，虽然材料采购价格是成本控制的一 个重要组成部分，但材料的质量好坏直接影响到日后的故障 成本的支出，要对选用的材料从厂家、价格、质量、售后等 方面进行市场调查。选用材料定位后，筛选出4 5家符合要求的供货商，收集供货商资质和信誉信息，进行多方竞标, 确定最终供货商，在降低成本的同时兼顾了质量，可以从一 定程度上减少日后为维修而支出的费用。2. 4工程进度控制投资成本房地

8、产在项目建设施工阶段的目标是项目建设的高质 量、低成本和短工期三个大目标组成的体系，是一个互相影 响、互相制约的结合体，想同时达到项目三大建设目标的理 想状态是很难实现的，应根据开发项目的实际开发条件和定 位，制定切合实际的项目建设具体目标。工程进度控制是开发商现场工程师管理最为重要的工 作，它的快慢直接影响开发项目的资金运转速度，加快开发 项目进度所带来的投资效益主要体现在以下两个方面：2.4. 1能减少来自贷款筹集的建设资金利息支出，有利 于建设成本的降低。2.4.2能使开发项目提前进入预售阶段，回笼资金，从 而提高投资效益。认真编制工程施工进度计划，合理安排各个阶段的工程 进度，加强工程

9、计划调整及进度管理工作，确保工程建设有 节奏的均衡进行。在编制工程进度计划时，先要将全部工程 内容归纳和分解为单项工序或工程，计算每项工程内容所需 时间和工程量，按正常竣工的各项工程内容的制约关系和逻 辑顺序，排列施工先后次序，绘制一份保证能够提前完工的 工程进度计划。控制工程成本必须贯彻经济和技术相结合的 原则，既要保证工程质量又要降低工程造价，成本控制观念 应渗透到整个项目建设过程的每项工作中、每个参建人员的 头脑中去。2. 5工程结算和竣工决算阶段成本控制工程造价的动态结算就是要把各种因素动态渗透到结算过程中，使结算能真实地反映实际的消耗费用，工程结算 按动态结算能对成本进行更有效的控制

10、。而且，竣工结算也 要经过严格的审查。审核竣工结算时应该对隐蔽工程进行验 收签证和施工记录，手续完整，工程量与竣工图一致方可进 入结算。经批准的概预算是考核实际建设工程造价的依据，在分 析时可将决算报表中所提供的相关资料和实际数据与批准 的概预算指标进行对比，以反映出竣工项目单方造价和总造 价是节省还是超支了，在比较的基础上，总结经验教训以利 于今后改进。在核实建设工程造价，考核概预算执行情况时, 财务部门首先应积累概预算动态变化资料；其次，考查竣工 工程造价实际超支或节约的数额。为了便于进行分析比较， 可先对比整个工程的总概算，并分别将概算中设备器具费、 建筑安装工程费和其他工程费用逐一与竣工决算中实际工 程造价对比分析，找出出现超支和节约的具体内容和原因。3结语以上所列内容是工程造价对比分析的重点，应重点分 析。但对具体工程应进行具体分析，究竟选择哪些内容作为 分析、考核的重点，还得因地制宜，