2018年商业地产和住宅地产行业分析报告

1、20182018年商业地产和住宅年商业地产和住宅地产行业分析报告地产行业分析报告20182018年年1010月月目目 录录一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策. . 7. 71、行业主管部门 .72、行业管理体制 .73、行业主要法律、法规和政策 .8（1）土地供应方式.8（2）土地供应总量和结构.9（3）土地审批权限.12（4）土地使用成本.12（5）价格与供给结构.14（6）房地产信贷.19（7）房地产税费.25二、行业性质与特点二、行业性质与特点 . 28 . 281、商业地产 .28（1）投资属性强.28（2）经营方式多样.29（

2、3）区域关联性强.29（4）资金回收灵活.292、住宅地产 .30（1）周期性较强.30（2）政策敏感度高.30三、行业发展状况三、行业发展状况 . 31 . 311、商业地产行业发展状况 .312、住宅地产行业发展状况 .33四、行业发展趋势四、行业发展趋势 . 35 . 351、商业地产行业发展趋势 .35（1）去库存基调下商业地产供需回暖，市场竞争下机遇与挑战并存 .35（2）商业地产企业向轻资产转型.36（3）商业地产业态向差异化发展.362、住宅地产行业发展趋势 .37（1）住宅地产行业调控力度继续向纵深发展.37（2）强者恒强，住宅地产行业集中度不断提升.37（3）注重有效供给、城

3、市差异化明显，长效机制与短期调控有效衔接，行业利润空间将逐步回归理性.38五、影响行业发展的因素五、影响行业发展的因素 . 38 . 381、商业地产行业 .38（1）有利因素.38居民消费水平稳步上升.38产业结构调整.39电子商务冲击.392、住宅地产行业 .40（1）有利因素.40（2）不利因素.41行业调控趋紧.41土地成本升高.41人口红利萎缩.41行业资金环境趋紧.42六、行业进入壁垒六、行业进入壁垒 . 42 . 421、土地资源壁垒 .422、资金规模壁垒 .433、政策壁垒 .434、营运能力壁垒 .43七、行业上下游的关系七、行业上下游的关系. . 44. 441、与上游产

4、业关系 .442、与下游产业的关系 .44八、行业竞争及主要企业情况八、行业竞争及主要企业情况 . 45 . 451、我国商业地产行业竞争状况及主要企业 .45（1）华润置地有限公司.46（2）万达商业地产股份有限公司.46（3）凯德集团.47（4）恒隆地产有限公司.47（5）新鸿基地产发展有限公司.48（6）上海世茂股份有限公司.48（7）嘉里建设有限公司.49（8）中国金茂控股集团有限公司.49（9）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司.502、我国住宅地产行业竞争状况及主要企业 .50（1）碧桂园控股有限公司.51（2）万科企业股份有限公司.51（3）中国恒大集团.52（4）融创中国控股

5、有限公司.52（5）保利房地产（集团）股份有限公司.52（6）绿地控股集团股份有限公司.53（7）中国海外发展有限公司.53（8）龙湖地产有限公司.54（9）华夏幸福基业股份有限公司.54（10）华润置地有限公司.54九、区域房地产市场状况九、区域房地产市场状况 . 55 . 551、上海市房地产市场 .552、北京市房地产市场 .573、天津市房地产市场 .584、沈阳市房地产市场 .605、烟台市房地产市场 .616、杭州市房地产市场 .627、成都市房地产市场 .638、重庆市房地产市场 .659、三亚市房地产市场 .6610、香港房地产市场 .67近年来， 国家对房地产行业宏观调控力度

6、持续加码， 20162016年3 3月，热点城市房地产政策开始逐步收紧， 其中上海、 深圳调控升级， 苏州、南京、武汉等2020余城市重启或更新限购限贷政策， 以抑制房地产市场过热、抑制本地改善性及外地投资性需求，主要内容包括土地限价、房价调控、市场监管、下调公积金和商贷额度等。同时，政府严控不明资金流入土地市场、房地产市场。20172017年，中央以“ “防控金融风险，坚决治理市场乱象” ”为经济工作重点，推出金融去杠杆、严格限贷、严防资金违规流入房地产市场等措施。20182018年以来，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，信托公司地产融资业务亦更趋审慎， 房地产企业融资渠道更加紧张。 严

7、格把控房地产投资，遏制投机性房地产市场需求， 并加快推进租赁市场建设发展，在多个城市开展住房租赁试点为目前主要的监管导向。20182018年，深圳、广州等一线城市提高首付比率及公积金贷款门槛，成都、杭州、西安等强二线城市实施摇号买房，各地调控政策强度仍未放松。在房地产行业调控的大背景下， 未来，商业地产行业和市场集中度的提升将带来更加激烈的竞争。 单一的运营模式、同质化的服务将无法在日益饱和商业地产行业脱颖而出。 开发商只有努力提升管理水平、丰富业态模式，打造特色产品及品牌效应，才能把握行业新一轮发展中的机遇，实现市场拓展和产业升级， 推动整个商业地产行业的发展。在电子商务繁荣的今天，实体商业

8、只有更加关注于为顾客带来体验式消费及全方位的服务， 打造符合消费者预期的购买场景， 完善布局特色鲜明的商业空间，努力突破同质化竞争的壁垒， 实现精准地目标人群定位和差异化的业态发展， 才能满足消费者多元化、个性化的需求。一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策1 1、行业主管部门、行业主管部门我国对房地产行业下商业地产、 住宅地产等细分领域进行统一管理，并建立一套专门的监管体系。截至目前，该体系职能部门主要包括国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、国家发改委及中国人民银行等部门。地方政府对房地产行业管理的机构主要包括发改委、 国土资源管理部门、规划部门、房屋交易管理部门等。2 2、行业管理体制