9月岳阳德龙碧翠为豪廷市场调研和定位报告

1、中国地产营销实战军团！中国地产营销实战军团！谨呈：湖南德龙置业有限公司谨呈：湖南德龙置业有限公司德龙碧翠豪廷市场调研和定位报告2011cs-xc-09长沙先驰投资顾问有限公司长沙先驰投资顾问有限公司20112011年年9 9月月报告框架报告框架 第一部分第一部分市场调研问卷和访谈市场调研问卷和访谈第二部分第二部分第三部分第三部分第六部分第六部分第四部分第四部分第五部分第五部分第七部分第七部分城市概况城市概况市场分析市场分析项目分析项目分析项目发展策略项目发展策略项目定位项目定位项目规划建议项目规划建议第一部分第一部分 城市概况城市概况part 1纲要纲要 岳阳概况岳阳概况 城市属性城市属性 城

2、市定位城市定位 城市人口城市人口历史文化名城，中部六省十强城市之一，经济总量在湖南仅次于长沙。 岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，湘北（岳阳、常德、张家界、益阳）的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。 湖南第一地级市，湖南省综合实力最强的地级市。中部六省十强城市之一。 经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。 岳阳市区沿长江30公里地段分布着长炼、巴陵石化、岳阳纸业、华能电厂等一批大型企业。岳阳凭借区位优势具备接纳大运量、大耗水工业项目的基础条件，依托这优势，岳阳打造成为了湖南的临江重化工业区。岳阳概况城市属性岳阳城市环境优美，临水面积

3、广阔，是非常适宜人居的城市。 洞庭湖位于中国湖南省北部，长江荆江河段以南，是中国第三大湖，仅次于青海湖和鄱阳湖；也是中国第二大淡水湖，仅次于鄱阳湖；面积3,968平方千米（1998年），原为古云梦大泽的一部分，洞庭湖南纳湘、资、沅、澧四水汇入，北与长江相连，通过松滋、太平、藕池，调弦（1958年已封堵）“四口”吞纳长江洪水，湖水由东面的城陵矶附近注入长江，为长江最重要的调蓄湖泊，由于泥沙淤塞、围垦造田，洞庭湖现已分割为东洞庭湖、南洞庭湖、目平湖和七里湖等几部分。古人云：“八百里洞庭凭岳阳壮阔”，岳阳占据洞庭湖70%的水域。 岳阳市境内耕地449.34万亩，水面积451.68万亩，山地953.5

4、2万亩。 区域发展定位区域发展定位 岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市, 地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势，将建成为武汉、长沙之间的区域性经济次中心。 岳阳市功能定位岳阳市功能定位 国家历史文化名城、重点风景旅游和生态宜居城市，中部地区石化基地和重要物流中心。地理区位优越，发展前景好，未来城市核心功能特征：旅游名城、生态城、石化基地和物流中心。城市定位城市人口现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区

5、（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区（岳阳经济开发区于2010年6月正式升级为国家级经济开发区）、南湖风景区、屈原管理区。 各区县资料： 岳阳楼区面积 304平方千米，人口 55.8万。 君山区 面积 718平方千米，人口 24.5万。 云溪区 面积 417平方千米，人口 16.3万。 汨罗市 面积1670平方千米，人口 71万。 临湘市 面积1714平方千米，人口 48.5万。 岳阳县 面积2905平方千米，人口 76.4万。 华容县 面积1610平方千米，人口 72.2万。 湘阴县 面积1535平方千米，人口 69.7万。 平江县 面积4118平方千米，人口101.1万。 岳阳

6、总面积约15020平方公里，总人口约552万，其中市区面积约824.4平方公里，市区人口约97万，属中型城市行列。岳阳是一座历史文化名城，经济总量居全省第二位。岳阳环境优美，非常宜居。岳阳是生态旅游城市，城市发展空间大。岳阳城市人口众多，在全省排第六位。岳阳市区人口近100万，属于中型城市。城市概况小结第二部分第二部分 市场分析市场分析part 2纲要纲要 宏观市场分析宏观市场分析 中观市场分析中观市场分析 市场政策分析市场政策分析 微观市场分析微观市场分析宏观市场分析宏观市场分析 经济总量增长较快。据湖南省统计局初步认定，岳 阳市2010年地区生产总值1539.36亿元，增长 14.8%，增

7、速比去年提高0.8个百分点，分别高出全 国、全省平均水平4.5和0.3个百分点 。gdp排名1长沙2岳阳3常德4衡阳5株洲6郴州7湘潭8永州9邵阳10益阳11娄底12怀化13张家界gdp总量排名稳居湖南省第二位，呈快速增长之势。gdpn岳阳市人均gdp保持高速增长，近三年来增长速度均超过13%。n按常住人口计算，2010年人均gdp达28101元（约4391美元），比上年增长14.1%。 8000-20000美元美元 4000-8000美元美元 800-4000美元美元0-800美元美元启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均gdp与整体社会经济发展关系人均gdp保持高速增长，岳阳市整体社会经

8、济处于平稳发展期。人均gdp初期初期中期中期晚期晚期城市化进程演示城市化进程演示城市化率低于为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。 城市化率达为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长。 城市化率超过以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。 城市化进程加快，房地产发展空间大城市化进程加快，房地产发展空间大城市化率第二产业占主导并持续快速增长，表明岳阳尚处于工业化进程中第一阶段。未来城市经济尚有非常大的发展空间。 2010年，第一产业增加值215.53亿元，增长4.2%；第二产业增加 值834.23亿元，增长20.6%；第三产业增加值489.59亿元，增

9、长 10.7%。 第二产业贡献率进一步提高，全市产业结构调整为14.0：54.2： 31.8，第一、三产业占gdp比重分别比上年下降0.9和2.3个百分 点，第二产业占gdp比重比上年提高3.2百个分点，对经济增长的 贡献率达到70.4%。其中工业增加值对经济增长贡献率提升到 65.7%。 岳阳产业结构（2010年）岳阳产业结构（2009年）三产结构调整 城市经济发展进程的两个阶段：第一阶段：第二产业在国民经济（gdp ）中的比重，以较快的速度增加，并逐渐超过50%；与之相应，第一产业的比重则以更快的速度下降。第二阶段：第三产业在国民经济（gdp ）中的比重，以较快的速度增加，并逐渐超过50%

10、；与之相应，第二产业的比重则以略慢一些的速度下降。 固定资产投资逐年递增，城市建设速度加快n 项目投资增量提质。全年共完成全社会固定资产投资782.16亿元，比上年增长27.7%，其中城 镇以上固定资产投资689.14亿元，增长26.9%。5000万元以上项目536个，其中新开工项目数 354个，完成投资377.76亿元，增长46.5%。n 岳阳固定资产投资主要用于城市建设、三大产业结构优化、房地产开发等。固定资产投资岳阳市2006-2010年固定资产投资与增长率n 岳阳人均消费性支出从2006年的 8845元上涨到2010年的12177元， 环比增幅37.7%。2006-2010城镇居民人均

11、消费类支出（元）岳阳人均可支配收入居湖南第四，人均消费性支出占湖南第三。城市收支情况2006-2010城镇居民人均可支配收入（元）n 岳阳人均可支配收入从2006年的 11726元上涨到2010年的17312 元，环比增幅47.6%。岳阳旅游业发达，成为岳阳重要经济支柱n 2010年，岳阳市接待入境旅游者12.81万人次，增长7.9%。n 2010年，全市接待国内旅游人数1452万人次，增长5.0% 。n 2010年，实现旅游总收入102.87亿元，增长25.8%，其中旅游创汇4052万美元，增长17.3%。旅游业城市规划城市布局一）市域：指岳阳市所辖行政区范围，总面 积为15019.2k。二

12、）城市规划区：具体包括岳阳市区、白云 镇相关二个村、岳阳县麻塘镇相 关七个村场、新开镇相关三个 村，总面积为1500k。三）中心城区：指城市的规划建设用地和 近郊地区，总面积为375 k。四）规划建设区：指本规划的城市建设用地 范围，总用地面积155k。中心城区用地发展方向：东扩南移项目处于城市重点发展区域，未来前景广阔。交通规划武广高铁的运营、岳阳长江大桥的建设将快速提升岳阳城市发展速度。铁路规划为“三纵一横”：“三纵”：即京广铁路、武广客运专线、岳长城际铁路 “一横”：即荆岳岳常岳九岳吉铁路公路规划为“三纵一横”：“三纵”：即随岳高速（京珠复线）、京珠高速、107国道 “一横”：即杭瑞高速

13、 宏观分析小结岳阳市gdp总量排名稳居湖南省第二位，且呈快速增长之势。岳阳城市进程加快，房地产发展空间大。岳阳市人均gdp保持高速增长，房地产进入快速发展阶段。岳阳市的产业结构中，第二产业占主导地位，对城市gdp贡献较大。岳阳市的中心城区用地发展方向为：东扩南移。市场政策分析市场政策分析 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的，非本地居民暂停发放购买住房贷款。 新政异地限购的打击力度极大，一旦实行，个别城市至少会蒸发40%的异地购房需求，使得商品房价格也失去了短期走高的重要支撑条件。贷款

14、对象新政前新政后备注省外购房者无须提供任何证明均可贷款购房须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明才能贷款像温州炒房团等外地投资者将大量撤离市场省内其他县市 无须提供任何证明均可贷款购房须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明才能贷款房地产政策省内市场在新政实行前后的变化政策内容：楼盘暂停三套以上房贷，限制外地购房，给市场降温。目前，岳阳第二套房贷第三套房贷不同银行在不同楼盘的执行情况有所不同，优质客户大部分仍可批到三套房贷，第三套房贷执行呈明紧暗松。但总的来说，岳阳房贷政策呈收紧趋势。第二套房认贷标准外地户口贷款标准可否贷第三套房中国银行对于第二套房认定标准以房产局出具房产证明为标准

15、，拥有第二套房产即为第二套房贷款，二套房贷款首付50%。（认房又认贷）省内外地户口可以贷款，首套按二套房利率首付50%。省外不可。不进行第三套房贷款。工商银行对于第二套房以房产局出具房产证明为标准，拥有第二套房产即为第二套房贷款，二套房贷款首付50%。（认房不认贷）外地户口可以贷款，首套按二套房利率首付50%。不进行第三套房贷款。农业银行对于第二套房以房产局出具房产证明为标准，拥有第二套房产即为第二套房贷款，二套房贷款首付50%。（认房又认贷）省内外地户口可以贷款，首套按二套房利率首付50%。省外不可。不进行第三套房贷款建设银行对于第二套房以房产局出具房产证明为标准，拥有第二套房产即为第二套房

16、贷款，二套房贷款首付50%。（认房又认贷）省内外地户口可以贷款，首套按二套房利率首付50%。省外不可。原则上不进行第三套房贷款目前岳阳市个人贷款自8月起,全部严格执行国家政策,内容如上,包括交通银行商业银行等商业性银行。岳阳金融政策执行力度加强。岳阳金融应对政策政策后商品住宅销售呈上升趋势，目前成交量受政策影响较小。新政对岳阳楼市的影响 政策出台后，岳阳的商品房销售量不跌反升，作为三线城市的岳阳对政策敏感度不明显，主要原因在于： 1、岳阳外地置业人群及投资客户量非常少； 2、岳阳人虽然多数已有住房，但贷款购房客户量少，因 此即使再次购买商品房，受到的影响也会比较小。 从近年政府的调控方向及决心

17、来看，针对改善与投资客群的大户型产品将持续受到政府的重点调控。本项目尽可能规避风险的角度出发，不宜设置过量的大户型。市场政策小结中观市场分析中观市场分析岳阳市房地产开发力度加强，住房开发比重增大。房地产开发2007-2010年岳阳市房屋开发情况2010年岳阳市商品住房开发情况全市房屋施工面积801.6万，同比增长22.9%，其中新开工面积351.6万，同比增长5%；竣工面积192.6万，同比增长19.8%。全市商品住房新开工面积295.9万，占新开工总面积的84.2%，同比增长5.1%；商品住房竣工面积174万，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。商品房供应 2010年全年商品房上市

18、109.85万，10108套，同比分别增长28.8%、41.4%；其中商品住房上市105.35万，9586套，同比分别增长43.5%、63.1% 至2010年底，中心城区可面向市场销售的商品房面积有74.45万，比上年底减少18.71万；其中商品住房可售面积44.34万、可售套数3951套，分别比上年减少14.97万、655套。新建商品房供应增加，库存逐渐减少。商品房销售2010年岳阳市商品房增幅放缓，2010年销售量有所下降。2010年月成交量（套数）商品房销售面积走势从与同等规模城市的对比中可看出，岳阳的商品房成交总量相对偏小，市场空间较大。与同规模城市的比较株洲市区岳阳市区人口100万人

19、97万人2009年商品房销售面积266万178万2010年商品房销售面积285万128万从与类似城市株洲的对比中可看出，同样100万人口， 2010年株洲市商品房销售面积是岳阳的两倍。商品房价格2007-2010年商品住房成交均价走势价格上涨快速，当前已经逼近4000元/。供求特征户型供应（套数）比例（%）销销售（套数）比例（%）909025152515262619291929191990-14490-1446402640267677052705269691441446696697 7126012601212合计合计958695861001001024110241100100中小户型日趋成为市

20、场需求的热点。户型供应（）比例（%）销售（）比例（%）90907.127.129.009.008.558.559.139.1390-14490-14449.5949.5962.6462.6448.3648.3651.5951.5914414422.4522.4528.36 28.36 36.8236.8239.28 39.28 合计合计79.1679.16100.00 100.00 93.7393.73100.00 100.00 2009年住宅产品结构供求状况2010年住宅产品结构供求状况已经开始由原来的120平米以上中大户型占主导，逐渐转变为中小户型占主导。144平米以上的大户型比例在逐渐下

21、渐，90平米以下的小户型比例逐渐增多。户型户型供求特征商品住房成交价格在3000-4000元/之间的面积占比达41%；2000-3000元/，占比29%；2000元/以下的占22%；高于4000元/的占8%。2010年高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层住房在商品住房市场中逐渐成为主角。 住宅类型和价格比例住宅类型和价格比例 供应：岳阳的房地产开发正在快速升温，供给市场放大。 销售：受限于供应量、开发水平等因素的影响，整体成交量在湖 南同类城市中处于较低水平，消费者对商品房的购买热情也 没有被充分调动。 价格：城市房价处于洼地，未来成长空间大。 产品需求：中小户

22、型需求比例增大，并日趋受到市场追捧。 空间：岳阳城市经济实力较强，消费群可挖掘潜力大，商品房市 场发展空间大。中观分析小结中观分析小结微观市场分析微观市场分析住宅住宅岳阳房地产市场经过近几年的发展，住宅板块大致可以划分为商业街、老城区、南湖、开发区板块。商业街板块：岳阳商业最繁华的 地区，商业开发项目较为集中；老城区板块：老城市中心，区域发展较为成熟；南湖板块：紧邻南湖和南湖广场，是岳阳人心目中的高档居住区；开发区板块：依托对外交通和产业园发展起来的居住区，是未来城市发展的主要方向。住宅市场格局老城区板块商业街板块南湖板块开发区板块本项目岳阳商业集中地，内有岳阳楼景区和商业步行街，商业发达。1

23、）区位优势：商业繁华地带，经过多年发展已进入成熟阶段。 区位特点：商业街板块目前仍有几个项目在售，但是总体开发力度不大。2）板块现状：该区房地产物业主要以商业、商住项目为主。价格区间2700-3600元/平米。目前。多数的项目进入尾盘销售。客户主要来自私企老板、投资者等。商业街板块市场分析项目名称项目名称位置位置占地占地（）（）总建面总建面（）（）容积率容积率绿化率绿化率住宅均价住宅均价（元（元/ /）主推户型主推户型福隆福隆巴陵尚都巴陵尚都巴陵中路巴陵中路106106号号（原卫校）（原卫校）28923.28923.2 21414万万4 436.3 %36.3 %37393739一房、二房、四

24、一房、二房、四房房是房地产市场起步最早、发展较为成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势。1）区位优势:老城区区域，交通便利，生活配套齐全。 区位特点:这两年老城区的开发进入了快车道，楼盘开发较为密集。2）板块现状：老城区近几年的项目放量比较大，尤其是岳阳第一大盘的天伦城就位于此片区内。价格区间2500-3400元/。中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动。老城区板块市场分析项目项目位置位置占地占地（）总建面总建面（）容积率容积率绿化率绿化率住宅均价住宅均价 现主推房现主推房型型天伦城天伦城岳阳市金鹗中路市政府岳阳市金鹗中路市政府对面对面36.736.7万万8080万万1.801.8036

25、.60%36.60%3000(3000(住宅住宅) )60006000（sohosoho公寓）公寓）30-6030-60公公寓寓生态宜居区域，环境优美，是岳阳人心目中的高档社区。1）区位优势：环境优美，紧邻市区，配套设施齐全。 区位特点：南湖片区，紧邻南洞庭湖以及南湖广场是岳阳人心中的高档社区。2）板块现状：该区是岳阳房地产业的密集开发区域，但许多项目已接近尾盘。价格区间3000-4200元/平方米。生态、配套的齐全以及今后的发展潜力是客户置业的主要驱动因素。房地产开发项目普遍品质较高。南湖板块市场分析项目项目位置位置占地占地（）总建面总建面（）容积率容积率绿化率绿化率住宅均价住宅均价现主推户

26、型现主推户型晋兴晋兴岳州岳州帝苑帝苑岳阳市南湖广场岳阳市南湖广场博物馆旁博物馆旁13.313.3万万26.526.5万万1.99 1.99 未公布未公布一期一期47004700二期一批二期一批51005100二期二批未开盘二期二批未开盘130130和和140三房三房定位于城市产业中心，房地产开发主要依托于经济园区的发展，也是未来城市的扩展方向。1）区位优势：城市产业基地，未来的城市发展极。 区位特点：置业人群大多为：年轻人第一次置业/市区投资客/开发区内的企事业单位职工。2 2）板块现状：）板块现状：开发区以宜居的社区为主。价格区间2500-3200元/平方米。处于城市发展的主方向上，后续开发

27、规模较大。客户方面，主要以区域内的产业人员推动。价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动。该区域二房和小面积的三房销售效果较好。开发区板块市场分析项目项目位置位置占地占地（）（）总建面总建面（）（）容积率容积率绿化率绿化率住宅均价住宅均价（元（元/ /）主推户型主推户型港岳豪庭港岳豪庭 巴陵东路国家质量技术监督局旁巴陵东路国家质量技术监督局5万多万多4.32 4.32 35%35%3400340066-8166-81二房二房项目项目位置位置性性质质占地占地（）总建面总建面（）容积容积率率总套数总套数住宅均价住宅均价（元（元/ /）主推户型主推户型凯旋城凯旋城 文化

28、艺术会展文化艺术会展中心南面中心南面住住宅宅120120亩亩3030万万3.493.49160016003900390088二房二房120-143三房三房160-169四房四房威廉城邦威廉城邦南湖广场求索南湖广场求索路路 住住宅宅- - - - -4300430095-9995-99二房二房129-143129-143三房三房天邦天邦珍珠湾珍珠湾岳阳大道政协岳阳大道政协西南角西南角 住住宅宅110000110000- -3.43.4- -3200320094-12094-120二房二房138三房三房173四房四房福隆福隆巴陵尚巴陵尚都都巴陵中路巴陵中路106106号（原卫校）号（原卫校）商商住

29、住28923.228923.21414万万4 49439433739373950一房一房86-90二房二房120三房三房151-175四房四房天伦城天伦城岳阳市金鹗中岳阳市金鹗中路市政府对面路市政府对面商商住住36.736.7万万8080万万1.801.8040004000多多3000(3000(住宅住宅) )60006000（sohosoho公寓）公寓）30-6030-60公寓公寓港岳豪庭港岳豪庭 巴陵东路国家巴陵东路国家质量技术监督质量技术监督局旁局旁住住宅5万多万多4.32 4.32 - -3400340066-8166-81二房二房133-140133-140

30、三房三房晋兴晋兴岳州帝岳州帝苑苑岳阳市南湖广岳阳市南湖广场博物馆旁场博物馆旁别别墅墅13.313.3万万26.526.5万万1.99 1.99 25152515一期一期47004700二期一批二期一批51005100二期二批未开盘二期二批未开盘130130和和140140三房三房部分项目简介占地近500亩，总建筑面积为60万，共计居民4000多户基本情况基本情况物业管理费：1.1元/销售优惠：一次性付款97折 按揭99折均价3000元/公寓均价6000元/,下月开盘30-60小户型公寓项目分为a、b、c三个地块，开发周期为三至五年，现主推小户型公寓 岳阳市金鹗中路市政府对面 天伦城 其它情况其

31、它情况价格价格主推户型主推户型楼盘地址楼盘地址楼盘名称楼盘名称开发情况开发情况容积率容积率建筑密度建筑密度1.825.9%商业物业商业物业门面数188套内街门面售价4.2-4.3万元/ 临街门面4.8-5.8万/ 二楼门面1.2万/典型项目分析住宅市场小结 开发：岳阳住宅市场开发力度较强，楼市前景看好。 销售：岳阳住宅项目销售旺盛，销量增加明显。 品质：楼盘品质提升，特别是南湖片区住宅项目品质都较高。 价格：楼盘价格逐步攀升，现均价大约在3800-4300元/区间。 热点：开发区将成为住宅项目投资热点。商业商业岳阳楼商圈南湖广场商圈步行街商圈车站商圈五里牌商圈以巴陵路为轴岳阳商圈分布本项目岳阳

32、商业以步行街商圈为龙头，以巴陵路为轴，本项目距离主商业区有一定距离。u 岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心。u 其他商圈虽多，但是大多功能单一。商圈名称级别主要业态特点主要商业物业岳阳楼商圈特色商圈批发、零售景区商业、租金中等偏低、档次中等梅溪桥农贸市场、楚天家具城、汉森购物中心、商大福润多超市、商大家电、文庙步行商业街区、保利西街、左岸购物中心、步行街商圈市级商业中心零售、百货商业发达、百货扎堆、竞争激烈、人流量大、租金价格最高康星百货、新城百货、九州商厦、九龙商厦、岳东商城、吉盛精品家居、百盛时装城、通程电器、新一佳超市车站商圈市级副商业中心零售流动人口众多、整体档次偏低、知名连锁商家为主泰

33、和广场（沃尔玛为主力店）、苏宁电器、福润多超市五里牌商圈成长中商圈零售商业综合体多，租金价格较高，商业门面售价高武汉中商生活超市（2万）、心连心超市、华瑞购物广场、天伦城商业街（未开街）南湖广场商圈成长中商圈零售高档休闲商业、生活购物为主、租金一般南湖商业广场、世纪海联超市商圈特征分析步行街步行街该商圈目前辐射整个岳阳市，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。主要以百货以及临街精品服饰为主，餐饮休闲为辅。总体来说，商圈规划不合理，人流车流动线较为混乱。百货经营惨淡。除百盛外，档次均偏低。大众品牌、中档消费为主租金水平在150-300元/月/之间。典型项目分析租金：租金：50-10050-100元元

34、/ / /月月租金：租金：30-7030-70元元/ / /月月 项目周边1.5公里以内地段，白杨坡路商业业态以快餐、药房、烟酒、服饰等生活类业态为主；金鄂中路业态以酒店、休闲、特产专卖和旅行社等商务旅游服务类业态为主。白杨坡路周边商业门面多为私人门面，租金价格不高，为30-70元/月不等；金鄂中路门面因为临主干道，租金价格稍高，为50-100元/月不等。项目周边业态及租金项目商业参照项目周边1.5公里范围内暂时没有纯商业综合体项目，景源商务中心的裙楼部分有一些比较集中的写字楼配套商业。位置：项目对面景源商务中心裙楼楼层：共22层，其中商业5层面积：每层约2000主要商家：1f 青藏奇珍参茸店

35、 1-2f 阳光足浴 3f 新金钻贵族ktv 4f 丹桂坊休闲会所 5f 燕鲍翅海鲜酒楼 景源商务中心景源商务中心项目周边未来商业供应德郡德郡1+11+1商业广场商业广场规划图实景图性质：社区沿街底层商业位置：金鄂中路与白杨坡路交汇处 开发商：岳阳德士行置业有限公司 楼层：共18层，其中商业2层建筑面积：43196商业面积：10000规划业态：便利店、服装服饰、餐 饮休闲、箱包鞋帽、药 店等社区服务类业态停车位：100个左右 大势：岳阳商业发展潜力较大，许多商业项目都处于规划和 招商阶段。 产品：大型社区商业门面需求较旺盛，价格提升较快。 价格：商业门面平均出售价格约为20000-30000元

36、/，出租价 格约为80-150元/月/。天伦城项目临街门面均价已达 5万元/，内街也达到4万元/。 缺点和不足：目前各商圈大多位于老城区，道路设施较差， 停车位不足，交通动线设计不合理。 本区域市场机会：餐饮业、休闲服务、与写字楼相关的高端 服务商业是一个目前片区的机会点。商业市场小结建建 议议对项目商业的建议项目商业规模不大，可规划的空间较小。从将来写字楼和住宅项目的销售考虑，有必要提高商业的档次，引进知名的连锁品牌经营，与项目的整体形象相匹配。项目位于岳阳市新城中心区，未来的城市核心，虽然目前整体商业氛围不浓厚，作为写字楼项目，应有侧重点地着力发展自身的写字楼配套商业。写字楼写字楼岳阳经济

37、增长平稳，2006-2010年gdp平均年增长保持14%左右，房地产市场迅速发展。按照库兹涅茨的模 型判断，岳阳市房 地产市场处于高速 发展阶段。20062007200820092010岳阳人均gdp（人民币元）1434017799214102454328101岳阳人均gdp（美元）22402781334538354391按照世界发展银行的经济理论：一个国家的人均gdp与整体社会经济发展之间的对应关系 美元汇率取6.4计算库兹涅茨著作中宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系 8%高速发展800-4000us$4000-8000us$8000-20000us$快速发展平稳发展减缓发展写字楼

38、市场发展背景0-800us $启动期按照世界发展银行的理论判断，岳阳 市整体社会经济处于平稳发展期。写字楼市场发展格局写字楼市场发展格局步行街商业区老城中心区新城中心区未来的市政商务区岳阳市写字楼市场将逐渐由老城中心向开发区发展，将来必将以会展中心为龙头开发出一批专业写字楼项目。当一个城市中心在变化，产业结构在升级换代，那么其对写字楼将产生新的需求。城市城市传统传统cbdcbd新新cbdcbd北京（从繁华王府井到繁荣cbd）王府井指的是王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区北京商务中心核心位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。cbd核心区将建设成为北京c

39、bd的商务活动中枢、区域管理中枢、市政交通中枢、景观形象中枢和人气聚散中枢。它的建设必将推动区域内金融、保险、传媒、顾问咨询等行业的迅猛发展，大幅度提高就业水平，成为辐射整个北京的经济发展的动力源泉。上海（从南京西路到陆家嘴）南京西路是上海久负盛名的传统cbd中心 浦东陆家嘴cbd中心如今已聚集了全球130多家银行与金融机构、世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机构、跨国公司以及中介机构，它被称为“最典型的cbd中心”和“最具中国特色的cbd中心”。长沙市（从五一广场到芙蓉中路）五一广场商铺林立、知名百货、超市集中，是湖南省唯一的省级商圈芙蓉路从松桂园至侯家塘路段开发

40、了越来越多的专业写字楼项目，其中侯家塘广场的快速发展建设，大有成为长沙“客厅”之势。岳阳市(从步行街到金鄂中路）岳阳市步行街商圈是岳阳市最主要、最大的商圈，辐射整个岳阳市金鄂中路以市政府办公大楼为依托，兴起大批商务办公建筑。此区域区位优势明显、交通便利、配套设施齐全，成为城市发展新的核心区一些城市cbd变化：写字楼发展趋势写字楼发展趋势岳阳市现在用来做办公的物业主要集中在步行街周边、南湖大道两侧和市政府周边。世纪星大厦东方明珠大厦明辉大厦汇金国际大厦三辉大厦左岸巴陵摩登国际国际大厦国贸酒店巴陵石化康特大厦景源商务中心新三角商务大厦九丰大厦德赛商业广场步行街商业区老城中心区新城中心区写字楼区域分

41、布图写字楼区域分布图所在区域物业类型特点客户所处行业代表物业的名称步行街周边商住住宅1、租金便宜2、周边商业配套成熟3、非专业写字楼户型设计4、交通便利5、停车位严重缺乏6、基本无智能化设施7、办公环境较差8、客户流动性较高it、服装、广告媒体、教育培训、贸易、中介、家政九丰大厦、德赛商业广场新三角商务大厦、明辉大厦东方明珠大厦、世纪星大厦南湖路商住住宅酒店写字楼1、租金价格较高，物业费用也较高2、临主干道交通便利3、有一定停车位4、有简单监控系统5、办公环境稍好6、空置率较低保险、法律、教育培训、物业公司、房地产三辉大厦、左岸巴陵国际大厦、摩登国际国贸酒店、汇金国际金鄂中路写字楼1、区位好，

42、交通便利2、办公环境佳3、写字楼标准户型设计3、物业管理较严格4、一般都有专门为办公企业服务的停车位5、有一定办公智能化设施6、空置率较低银行、证券、保险、通讯、美容、房地产巴陵石化康特大厦景源商务中心写字楼区域特点写字楼区域特点名称大厦性质位置建面（）层数租金价格（元/月）出租率（%）周边配套明辉大厦商住相思路8万2015100银行、超市、公交、娱乐、休闲汇金国际商住南湖大道3万281590银行、超市、公交德赛商业广场商住步行街15万141012100银行、百货、超市、公交世纪星大厦商住云梦路2万101590银行、百货、超市、公交国贸酒店酒店南湖路4万283040-银行、超市、娱乐、休闲三辉

43、大厦写字楼南湖路与东茅岭路交汇处2.5万112025100银行、购物广场、娱乐、休闲左岸巴陵公寓南湖路与东茅岭路交汇处9万14202510银行、百货、购物广场、公交国际大厦酒店南湖路与东茅岭路交汇处-182025-银行、百货、购物广场、公交巴陵石化康特大厦写字楼金鄂中路与南湖路交汇处-171520-银行、酒店、公园、学校、体育馆、公交摩登国际写字楼五里牌15万21202590银行、电脑城、超市、娱乐、休闲景源商务中心写字楼金鄂中路-2227100银行、超市、公交、娱乐、休闲、餐饮东方明珠大厦商住德胜南路15万1012100银行、百货、购物街、娱乐、休闲、餐饮、公交新三角商务大厦商住巴陵西路3.

44、5万161590银行、超市、酒店、学校、公交九丰大厦商住步行街3万1013100银行、百货、超市、公交写字楼物业调查写字楼物业调查名称层高（m）电梯（台）电梯品牌车位（个）物业费（元/月）智能化硬件明辉大厦3.53-701.5简单监控系统汇金国际3.46-702简单监控系统德赛商业广场3.52-01.5-1.8无世纪星大厦3.22-401无国贸大厦3.52-简单监控系统三辉大厦3.25.22-1002简单监控系统左岸巴陵2.54.52xizi otsi701.2简单监控系统国际大厦4.54新马2802中央空调、简单监控系统碧灏花园3.52-802无巴陵石化康特大厦3.35.22迅达302简单监

45、控系统摩登国际3.66.54三菱2002.2中央空调、简单监控系统景源商务中心3.35.23toshiba1301.9中央空调、简单监控系统东方明珠大厦3.42-502简单监控系统新三角商务大厦3.52-401.5简单监控系统九丰大厦3.52-01.9无写字楼物业调查写字楼物业调查写字楼典型物业分析写字楼典型物业分析地理位置金鄂中路与南湖路交汇口东北角建筑面积未知交付日期2007年开发商鑫汇来实业发展有限公司层高 1层大厅：9-10m2-5层：4.2m6层以上：3.3m层数22电梯数3台大堂面积300车位地下100个地上30个单层面积840租金均价27元/月物管费1.9元/月车位地下400多个

46、、地上100多个硬件条件toshiba电梯、中央空调智能化硬件电子监控、自动喷淋、电子广告、电子门禁主要入驻企业岳阳市联通、昌言律师事务所、汎歌国际美容美体会所、新华人寿、岳阳房地产有限公司、民安保险有限公司周边商业配套酒店、超市、餐饮、娱乐休闲、购物等景源商务中心楼梯间电梯间20112011年以后年以后20062006年年20102010年年9090年代中期年代中期20052005年年8080年代年代9090年代中期年代中期第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段写字楼发展历程写字楼发展历程 该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部 门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼 开始由计

47、划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字 楼兴建方的现象。 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位 自用为主，多余部分对外出租。该批写字楼规划的起点低、品 质较差、功能欠缺。已经很不适应现代办公的需要。 写字楼开始有销售，进入了真正意义上的市场化。这 一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。 在高度上将打破原先的标准，在硬件配置上之 前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时 期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。商住混合办公商住混合办公优点：对价格较低、面积小的中小型企业需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，且出租流动率高商务

48、公寓商务公寓优点：受注重企业形象，但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低档酒店办公酒店办公优点：酒店级服务、优质的办公环境，接受度高，被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵。较少对外销售产权写字楼写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从07年景源商务中心开始，但完全意义上的高档写字楼的还没有出现酒店办公酒店办公写字楼写字楼商住混合商住混合商务公寓商务公寓岳阳商务市场岳阳商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比岳阳写字楼专业化程度较低，专业写字楼数量有限，写字楼

49、市场需要标杆之作。写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场售价写字楼市场售价名称物业性质面积（）楼层现售价（元/）当时售价（元/）物业购买时间摩登国际写字楼121.286380030002011摩登国际写字楼132.72205120-2010摩登国际写字楼1068500030002010保利西街商住22933485-君临新世界商住115174600-2011九盛家居城商住40094609-2006碧灏花园住宅100042400-东方明珠商住80074750- 岳阳二手纯写字楼物业售价在4800-5500元/区间。 岳阳市传统写字楼物业（包括商住楼和商务公寓）价格比纯写字楼物业价格要低，均价在42

50、00-5000元/区间。 根据写字楼物业的特点，要提升写字楼物业价格必须提升物业的整体档次，比如说硬件条件、智能办公设施、商务配套等，写字楼物业才更具有升值空间。岳阳写字楼二手交易情况岳阳写字楼二手交易情况写字楼市场租价写字楼市场租价名称物业性质面积（）楼层租价（元/月）物业购买时间左岸巴陵商住841145-新三角商务大厦商住10613122007碧灏花园住宅100045.5-君临新世界商临新世界商住1251018-世纪星大厦商住3004132001巴陵石化康特大厦写字楼480715-保利西街商住229313- 据调查，岳阳写字楼物业租金价格在10-35元/月区间。其

51、中南湖大道两侧写字楼物业租金最高在25-35元/月之间；步行街周边写字楼物业租金基本在15-25元/月之间。 岳阳市纯写字楼物业租金价格高于其它类型写字楼物业（包括商住楼和商务公寓）。 200以下单间面积的写字楼物业租金高于200以上单间面积的写字楼物业。 楼层在十五层以上的物业租金高于楼层在十五层以下的物业租金。岳阳写字楼租赁情况岳阳写字楼租赁情况 长沙运达国际广场大堂装修格调高雅电梯厅雍容华贵写字楼案例写字楼案例建筑面积31545单间写字楼面积区间138353租金均价90元/月物管费4元/月车位地下400多个，地上100多个硬件条件原装三菱电梯、中央空调、中空low-e玻璃幕墙智能化硬件中

52、央空调计费系统、停车场车位引导系统、写字楼布告系统、综合布线系统、闭路电视监控系统、火灾报警、自动喷淋系统主要入驻企业佳兆业、中粮地产、金地置业、大有期货、百威啤酒、加加酱油、3m公司、浦发银行、光大期货、南方水泥、友谊咨询周边商业配套五星级酒店、百货、餐饮、娱乐休闲、购物等未来竞争项目未来竞争项目1、中建岳阳中心开发商：中建地产地理位置：巴陵中路和建湘路交汇处东南角写字楼物业：2栋层数：25-28层优势：地段好，处于开发区和老城区的连接地带 交通便利，路网发达 周边居住人口和流动人口众多劣势：办公环境较差，周边商务配套不齐全2、岳阳市政府机关临街改造项目开发商：岳阳市鑫泓房地产有限公司地理位

53、置：金鄂中路市政府旁建筑面积：70515.3容积率：5.1写字楼物业：1栋；住宅：2栋层数：25-28层车位：地下328个，地面76个优势：区位优势明显，临金鄂中路，距市政府不到200米 办公环境好 大势：写字楼总体市场供小于求，岳阳传统写字楼空置率较低，预示着写字 楼市场需求比较旺盛。 需求：岳阳产业结构的改变和消费者需求的提高，需要新一代专业写字楼出 现，对写字楼的硬件条件和配套服务也提出了更高的要求。 竞争：岳阳市未来写字楼供应扩大，高端写字楼放量将明显增加，竞争格局 明显加剧，竞争激烈；中、高档商住类写字楼需求强劲。 产品：新城中心区写字楼形象昭示性强，立意高，建筑设计和商务配套都比

54、较规范齐全；其它区域写字楼在这些方面表现一般。 价格：南湖大道写字楼均价约为4800-5500元/，租金20-35元/月/；步行 街周边写字楼均价约为4200-5000元/，租金在15-25元/月/。 机会：岳阳市委市政府在招商引资、扩大开放上的鲜明态度和投资环境的改 善，导致外来投资企业逐年增加，投资市场活跃是岳阳写字楼市场的 主要支撑力量。中高端使用需求及投资需求为项目提供了空间。写字楼市场小结写字楼市场小结part 3第三部分第三部分 市场调研问卷和访谈市场调研问卷和访谈纲要纲要 写字楼市场调查问卷统计写字楼市场调查问卷统计 市场访谈市场访谈调查问卷统计1、被调查企业所处行业2、被调查企

55、业性质分析：在受调客群中，金融、贸易、法律、中介、培训行业最多、分别占到14%、10%、15%、10%、12%。分析：在受调客群中，其中民营企业最多，占74%。国有、合资、事业单位较少占15%；其余为选择的基本为私营小公司。调查问卷统计分析：在受调客群中，60%的公司办公室面积在150以下，公司规模不大。200以上的大公司在受调客群中只占24%。3、被调查企业现在的办公面积4、现在办公场所的性质分析：在受调客群中，接近半数的公司在商住类楼盘项目办公，占49%，说明岳阳的办公物业以商住类项目为主；写字楼和商务公寓有一定市场份额，分别占28%和21%。调查问卷统计5、办公场所的获取途径6、对现在办

56、公场所不满意的原因分析：在受调客群中，绝大部分公司都是租用办公室，占94%。只有6%的公司购买办公物业，说明写字楼物业的购买者绝大部分都不是物业的使用者。分析：在受调客群中，对现在办公场所不满意的因素非常多，主要集中在周边环境、地段、商务配套、物业服务等方面，分别占39%、19%、17%、19%。说明老城区的办公环境已经不能满足需求。调查问卷统计7、客户意向中的办公区域8、购买写字楼主要考虑的因素分析：在受调客群中，对购买写字楼所考虑的主要因素是价格、交通和地段，分别占28%、26%和17%。分析：在受调客群中，意向中的办公区域主要集中在城市的中心区，其中38%的受调者选择了老城中心区，即南湖

57、大道路段；46%的受调者选择了新城中心区，即金鄂中路路段。调查问卷统计9、客户对写字楼价格的接受程度10、写字楼的购买总价分析：在受调客群中，客户对高价产品接受程度不高，能够接受单价高于8000元/的客户只占19%，81%的受调者选择了8000元/以下。分析：在总价调查中，对购买写字楼所需花费的总价主要集中在200万元以下，占80%。调查问卷统计11、对于租金的意向12、对于物业管理费的接受程度分析：对于租金的意向，客户只有两种倾向，20元/月以下，和20-50元/月之间，分别占55%和45%。高于50元/月之上就不予考虑。分析：在受调客群中，对物业管理费的收取标准集中在4元/月之下，其中2元

58、/月占50%，2-4元/月占45%。调查问卷统计13、对写字楼面积的需求14、对写字楼装修程度的要求分析：在受调客群中，对100-200大小的写字楼需求最为旺盛，占55%；200-500占20%；100以下占15%；500以上的占10%。分析：在对写字楼装修程度的调查中，有61%以上受调者选择了全装修，这里的全装修是指写字楼公共部分的精装修、套内面积的简装修。另有29%的受调客户选择了套内毛胚，希望自己装修，保留公司自己的装修风格。姓名李总年龄50行业物业公司访谈时间2011年8月2日访谈地点景源商务中心访谈内容1、对岳阳写字楼市场的看法：岳阳现在缺少专业写字楼，写字楼项目在岳阳有市场。2、对

59、写字楼建造标准的看法：景源商务中心作为岳阳比较少的专业写字楼项目，是按照写字楼而不是商住楼的标准建造的，交房的时候是交的毛胚房。3、对岳阳写字楼操作策略的看法：景源采用的是低价入市的策略，开始租金比较低，空置率也比较高，但随着城市经济的发展，租金每年都在递增，空置率也下降了，现在已经没有空的了。4、竞争项目：现在在市政府旁边的那个岳阳市政府机关临街改造项目就是现在景源开发公司的老总搞的。在景源这个项目上他尝到了甜头，下一个项目也是完全按照写字楼标准来建造和运营。市场访谈姓名彭老板年龄45行业特产零售店访谈时间2011年8月3日访谈地点本项目周边访谈内容1、对本区域做写字楼项目的看法：本项目做写

60、字楼合适，周边商务旅游人士比较多。2、对本路段消费特点的看法：这个地段消费比较高，都集中在景源商务中心和龙源大酒店消费，车位也比较紧张。3、对岳阳市发展的看法：这几年岳阳市发展比较快，写字楼好像也不多，本地段做写字楼价位应该不低。市场访谈姓名刘先生年龄42行业装饰访谈时间2011年8月4日访谈地点九盛大厦访谈内容1、对岳阳现有写字楼的看法：现在岳阳市没有一个很上档次的写字楼，现在公司对办公的环境要求越来越高了，九盛在岳阳算比较正规的了。对于装饰公司来说，写字楼的内部装潢一定要豪华，这是给客户看的。写字楼一定要配备充足的停车位，最好是免费提供服务。因为装饰公司的客户很大一部分是开车来访，九盛在停