城市地产项目立项管理流程范例

1、城市地产项目立项作业指引编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第1页共10页城市地产项目立项作业指引修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1城市地产项目立项作业指引编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第2页共10页立项管理流程- 城市地产项目地产片区公司地产事业部战略运营中心专业预审组经营管理委员会事业部目标园区外划项目拓展计划计展项目拓展执行拓展计划拓项目可行性研究度年项目取得预案后5 个工作日内12 地产事业部总经提出拓展立项申请理审核并签字拓展立项申请文件项8立7 地产事业部土地 /项目获取展接收并执行决议项目策划拓目项策划方

2、案后5 个工作日910 地产事业部总提出预沟通申请经理审核并签字预沟通汇报文件通1514 地产事业部沟项目规划设计接收并执行决议预目项规划方案后10 个工作日内1617 地产事业部总提出成功标尺申请经理审核并签字成功标尺申请文件3个21成功标尺22 地产事业部总工申请文件修正经理审核并签字作成功标尺日申请文件（修正)内尺标2726 地产事业部接收功项目实施并执行决议成目项3审核文件资料4 专业预审组织决策专题会流程6 下达拓展立项决2个议及项目编号工作日内11 审核文件资料组织预沟通专题会213 下达预沟通个工会议决议作日内18 审核文件资料完整合规后收件NO19 专业预审流程专业预审意见20

3、 预审意见汇总进行立项修正沟通YES23 编制预审报告，组织立项专题会2个工作25下达成功标尺日内年度拓展计划审批5项目投资决策12项目目标定位决策5个工作日内24项目成功标尺批复2城市地产项目立项作业指引一、指引概述编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第3页共10页1.1目的为确保地产事业部与公司保持战略一致，从项目源头保障战略目标落实，实现房地产开发项目投资论证规范化、制度化，明确项目立项各阶段地产事业部和总部的权责,特制定本操作指引。1.2适用范围适用于公司的城市地产项目（事业部在公司开发的园区外进行的房地产开发项目）。1.3总部立项标准公司拟投资的城市地产项

4、目，均需在总部立项，如分期开发，则各期分别立项。1.4分类概述1.4.1年度拓展计划审批 .地产事业部根据事业部目标，提出城市地产项目拓展计划； .战略运营中心组织专题会，由经营管理委员对城市地产项目拓展计划予以论证及审批。 .地产事业部执行拓展计划，完成新项目的信息收集、初步可行性研究及项目取得预案。1.4.2项目拓展立项阶段地产事业部在完成城市地产项目取得预案后5 个工作日内将项目取得预案及投资测算上报至战略运营中心并进行拓展立项申请。战略运营中心需根据经营管理委员会的指示组织开展相应的预审工作，原则上受理立项申请后即转入项目投资决策专题会的组织程序。通过决策专题会，由经营管理委员会对开发

5、主体公司、交易方案及策略、项目开发/融资/人力计划等进行论证决策，准予拓展立项并下达拓展立项决议。项目预沟通阶段地产事业部在完成城市地产项目策划方案后5 个工作日内，将项目预沟通汇报文件及投资测算上报战略运营中心进行项目预沟通申请。通过预沟通专题会，由经营管理委员会对项目财务进度目标、客户产品定位进行论证决策，下达预沟通决议。项目成功标尺阶段地产事业部在完成城市地产项目规划设计方案后个工作日内，将项目成功标尺汇报文件及投资测算上报战略运营中心进行项目成功标尺申请，经过专业预审流程，通过立项专题会，由经营管理委员在预审报告基础上，对项目财务进度指标、工程及营销等关键业务策略进行论证决策，确3城市

6、地产项目立项作业指引定并下发项目成功标尺。1.5项目立项前置条件项目拓展立项前置条件：完成项目取得预案；项目预沟通前置条件：完成项目策划方案；项目成功标尺前置条件：完成项目规划设计方案。1.6管理组织与职责经营管理委员会：项目管理的最高机构（非常设）。具体职责如下： .指导、监督公司的项目管理工作； . 审议批准项目管理方案及相关制度流程； . 审议批准项目管理工作的重大异议问题； . 审批各类项目的内部立项。具体人员组成如下： . 常务委员：总裁、运营副总裁、财务总监； . 其他委员：融资副总裁、人力资源副总裁、各事业部总经理；常务委员参与所有项目的立项审批，其他委员参与相关项目的立项审批。

7、编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第4页共10页专业预审组：立项的专业预审机构（非常设）。具体职责如下： . 负责审核项目指标及相关方案； . 负责提供书面预审意见及建议； . 参与预审沟通，指导立项申请单位修正立项文件。具体人员组成如下： . 常务成员： 总部专业人员 （总部职能部门相关业务总监、经理） ； .其他成员：由 事业部专业人员（各事业部相关业务总经理/ 总监、经理）和外部专家 组成；常务成员参与所有项目的立项预审，其他成员参与相关项目的专项预审。参与项目预审的具体人员及分组，由战略运营中心在受理事业部立项申请后2 个工作日 内，依据项目类型与阶段特点

8、予以协调组织。4城市地产项目立项作业指引编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第5页共10页战略运营中心：项目立项管理的常设机构.具体职责如下： .负责制订项目立项管理制度、操作指引并报批； . 负责提供立项申请、立项预审模板并指导模板的使用； . 负责组织立项专业预审，提供投资决策支持； . 负责组织立项专题会，跟进立项签批，发放立项决议及编号。二、立项管理原则、要求及考核2.1立项管理原则分阶段立项所有城市地产项目必须履行各阶段的立项程序，取得阶段批复后， 事业部方可进行下一阶段的工作。未立项不付款 .在经营管理委员会准予项目拓展立项后，战略运营中心给予项目编号，

9、财务管理中心依此编号将项目纳入预算管理。项目未取得拓展立项批复，其所有的款项支出均视同于预算外支出，需经总裁签批后方可执行。 . 在经营管理委员会批复项目成功标尺后，事业部方可进行工程施工总承包合同的签署及款项支出。项目未取得成功标尺批复，其工程总包合同相关款项的支出，均需经总裁签批后方可执行。项目拓展立项决定项目投资决策项目拓展立项是项目管理的启动标志，是全面预算的基础。项目拓展立项决议是公司投资论证及资源匹配的结论。项目预沟通确定项目战略项目预沟通决议是公司对拟投资地产项目战略的决策。项目成功标尺是项目评估考核的标准项目获得成功标尺批复后，批复表中的核心指标为项目必须达到的指标，直接关联相

10、关负责人的绩效考核成绩。项目已批复的核心指标，作为项目评估的标准，除特殊原因外，不作调整（特殊原因指因重大变更导致立项表无法执行，需总裁批准后调整）。立项预审提供决策支持5城市地产项目立项作业指引编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第6页共10页对项目的立项预审是以规避数据失真，提供决策支持为目标，预审意见由项目指标预审意见、方案预审意见、资源匹配意见、风险评估意见综合构成。定期检查并考核战略运营中心和财务管理中心联合对各事业部立项工作进行检查督导，立项检查结果纳入公司定期TOPK验收报告，并计入相关负责人的考核成绩。2.2立项管理要求时间要求A.立项申请时间要求：

11、事业部应在项目拓展立项、预沟通前置条件（见本指引1.5 ）满足后5 个工作日内 编制完成立项申请文件并上报；事业部应在项目成功标尺前置条件（见本指引1.5 ）满足后10 个工作日内 编制完成成功标尺申请文件并上报；B.预审时间要求：5 个工作日内战略运营中心应在受理立项申请1 个工作日内 协调成立专业预审组并转交立项申请文件；专业预审组应在接到立项申请文件3 个工作内 日出具预审意见；如预审意见为 “同意”，战略运营中心应在接到专业预审意见1 个工作日内 完成预审报告并申请立项专题会；如预审意见为 “项目需修正立项” ，战略运营中心应在接到专业预审意见1 个工作日内 将预审意见书面反馈给原申请

12、事业部；C. 立项修正时间要求： 3 个工作日内原申请事业部应在接到书面预审意见后3 个工作日内 修正文件并重新上报；D. 立项决议签批发放要求： 2 个工作日内战略运营中心应在立项专题会后2 个工作日内完成会议决议的编制、签批与发放。格式要求A. 立项文件编制格式立项申请文件必须按照立项操作指引所附的模板进行编制。6城市地产项目立项作业指引B. 立项文件上报格式编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第7页共10页事业部需同时上报纸质文件及对应电子版立项申请文件，其中纸质文件需由事业部总经理于首页签字确认。2.3立项受理标准战略运营中心只有在立项申请资料完整且形式符合

13、模板，同时项目核心经济指标达到立项受理标准的前提下，才能受理立项申请文件，否则驳回立项申请。具体标准如下：A. 文件完整且形式合规B. 核心经济指标的立项受理标准：项目拓展立项阶段，项目核心经济指标的立项受理标准为：净利率 12%以上， IRR30%以上，年自有资金回报率 30%以上；如经测算论证，核心经济指标确实达不到上述标准的项目，另行专项审批；集团将根据实际情况每年调整并发布项目核心经济指标的立项受理标准。项目成功标尺阶段，项目核心经济指标的立项受理标准为：符合项目预沟通决议。2.4考核事业部 / 总部部门的立项相关作业如违反本指引的原则，将给予相关事业部/ 总部部门通报批评并扣减该事业

14、部/ 总部部门管理负责人和项目负责人KQA分值 10 分，情节严重者可予以降薪、降职处理；事业部 / 总部部门的立项相关作业未达到本指引要求（要求见本指引2.2 ），将给予相关事业部/ 总部部门通报批评并扣减该事业部/ 部门负责人KQA分值 2 分，扣减该事业部/ 部门管理负责人KQA分值 5分；每年末及项目竣工决算后，战略运营中心组织对各项目进行评估，各项目负责人对项目进展及指标完成情况进行总结汇报，由经营管理委员会以项目成功标尺为标准进行评估，此评估成绩将作为项目负责人再次任用与发展（调动、晋升、降职、调薪等）的依据。三、立项作业要点及流程详细说明3.1项目拓展立项作业要点及流程说明作业要

15、点1)目的及意义： 公司在项目取得前从投资收益、资源匹配、 风险控制三方面，对项目投资测算、7城市地产项目立项作业指引编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第8页共10页交易方案及策略、项目资金人力匹配计划、风险控制策略的综合论证决策。2)时间： 地产事业部需在项目取得预案完成后5 个工作日内 编制完成并上报立项申请文件。3) 立项申请文件清单： . 项目取得预案（代可研） ； . 项目拓展立项测算表；4) 输出成果：拓展立项决议。5) 决策组织：经营管理委员会。6) 决策方式：由经营管理委员会采用会议方式决策。7)批准后，该项目将获得项目编号，仅能进行土地/ 项目获

16、取、市场调研、策划定位的工作。3.1.2流程详细说明（首页流程图步骤1-8 ）1) 地产事业部遵照立项管理制度、立项操作指引及模板，编制完成项目立项申请文件。2) 地产事业部立项申请文件经事业部总经理于首页签字后，上报至战略运营中心。3)战略运营中心审核立项申请文件，只有达到立项受理标准（标准见本指引2.3 ）才能受理立项申请，否则驳回；4) 对于城市地产项目拓展立项，战略运营中心需根据经营管理委员会的指示组织开展相应的预审工作，原则上受理立项申请后即转入项目投资决策专题会的组织程序。5) 经营管理委员会以投资决策专题会形式进行项目投资论证与决策。6) 战略运营中心在会后 2 个工作日内完成会

17、议决议的编制、签批与发放。7) 事业部接收并执行项目投资决策会议决议。8)项目完成拓展立项流程，转入土地/ 项目获取、项目策划等业务阶段。3.2项目预沟通作业要点及流程说明作业要点1)目的及意义： 公司对项目战略目标及定位等方面予以沟通论证，预沟通决议指导后续规划设计工作。2) 时间：地产事业部需在完成 项目策划方案后 5 个工作日内 发起项目目标及定位预沟通申请。3) 预沟通文件清单：项目预沟通汇报PPT。4) 输出成果：公司对项目财务及进度目标、客户及产品定位、建筑风格等的批复。8城市地产项目立项作业指引编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第9页共10页5) 决

18、策组织：经营管理委员会。6) 决策方式：由经营管理委员会采用会议方式决策。3.2.2 流程详细说明（首页流程图步骤9-15 ）1) 地产事业部遵照立项管理制度、立项操作指引及模板，编制完成项目预沟通文件；2) 地产事业部项目预沟通文件经事业部总经理于首页签字后，上报至战略运营中心。3)战略运营中心审核项目预沟通文件，只有达到立项受理标准（标准见本指引2.3 ）才能受理预沟通申请，否则驳回；受理申请即转入项目定位及预沟通专题会的组织程序。4) 经营管理委员会以预沟通专题会形式进行项目目标、定位的论证与决策。5) 战略运营中心在会后 2 个工作日内完成会议决议的编制、签批与发放。6) 事业部接收并

19、执行项目目标及定位预沟通会议决议。7) 项目完成预沟通流程，转入项目规划设计业务阶段。3.3项目成功标尺作业要点及流程说明作业要点1) 目的及意义：公司复核项目指标及定位、评审规划方案、开发营销等业务策略，确定项目成功标尺。2) 时间：在项目 规划设计方案完成后个工作日内发起成功标尺申请；3) 成功标尺申请文件清单： . 成功标尺汇报 PPT； . 项目成功标尺测算表；4) 输出成果：公司确认定位，认可规划方案及业务策略，确定并下达项目成功标尺。5) 决策组织：经营管理委员会。6) 决策方式：专业预审后由经营管理委员会采用会议方式决策。7) 预审组织：专业预审组。8) 预审要点：详见立项预审作业指引 ，另行发布。9) 评审标准：原则上优于拓展立项标准。10) 批准后，该项目可进行工程施工总承包合同的签署、项目后续开发及预算申请。3.3.2 流程详细说明（首页流程图步骤16-27 ）9城市地产项目立项作业指引编号：HXZB-LC-2-YY-10003B1 版号： B页码：第10页共10页1) 地产事业部遵照立项管理制度、立项操作指引及模板，编制完成项目