房地产成本费用的归集与分配[企业成本管理]

1、成本费用的归集与分配1、成本科目的设置v 成本对象确定以后，在“开发成本成本对象”明细科目下按成本核算的内容（项目）设置二级明细科目进行核算。（可设置多栏式明细帐）开发成本成本对象土地征用费及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费开发间接费 （1）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。v （2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文

2、地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 v （3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 v （4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 v （5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 v （6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将

3、其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 2、成本核算的一般程序 v （1）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。v （2）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 v （3）对期前已完

4、工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。v （4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 v （5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。v 成本核算方法：制造成本法v

5、归集分配：属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。3、共同（间接）成本分配方法v （1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。v 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 v 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 v 2）建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 v 一次性开发

6、的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。v 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 v （3）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 v （4）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。4、特定分配方法：v （1）土地成本分配：一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。v （2）公共配套设施成本：按建筑面积法进行分配。 v （3）借款费用：

7、按直接成本法或按预算造价法进行分配。v 其它项目：企业自行确定分配方法例：某开发企业取得开发用地15000，土地出让金1500万元，发生拆迁补偿支出990万元，土地平整支出50万元。该块土地分两期开发建设，一期计划建造商品房屋6幢，占地面积5000，1-3号楼为一楼一底商业用房，占地面积1500，建筑面积3000，4-6号楼为普通住宅，占地面积1200，建筑面积2400。一期道路800，绿化用地1450，物业用房50。v 确定成本对象v 根据成本对象确定的原则，可以将一期项目划分为7个成本对象，即：1-3号商业用房、4-6号普通住宅、物业用房。v 成本对象报备（1）支付土地费用：借：开发成本土

8、地开发成本土地出让金 15000000 征用及拆迁补偿费 9900000 房屋开发成本前期工程费 500000 贷：银行存款 25400000v 缴纳土地受让契税60万元，印花税7500元。借：开发成本土地开发成本契税 600000 管理费用印花税 7500 贷：银行存款 607500v 收到勘察设计院设计文件，取得发票，支付勘察费计10万元；收到建筑设计院设计图纸，支付设计费14.8万元，商业用房按设计概算1%收取设计费，其他用房按20元/。商业用房设计概算6000000元，设计费6万元。借：开发成本房屋开发成本前期工程费 100000 商业1号楼前期工程费 20000 商业2号楼前期工程费

9、 20000 商业3号楼前期工程费 20000 住宅4号楼前期工程费 16000 住宅5号楼前期工程费 16000 住宅6号楼前期工程费 16000 贷：银行存款 248000v 甲建安公司报来1号楼竣工决算书，总造价210万元，已预付工程款160万元，扣除2%质量保证金后，付清余款，已取得全部发票；报来4号楼工程决算书，总造价100万元，已预付工程款70万元，扣除2%质量保证金后，付清余款并取得发票。乙建安公司报来3号楼竣工决算书，总造价220万元，预付工程款180万元，已开具发票，质量保证金2%，余款发票未开。v 帐务处理：借：开发成本商业1号楼建筑安装工程费 2100000 商业3号楼建

10、筑安装工程费 2200000 住宅4号楼建筑安装工程费 1000000 贷：其他应付款甲建安公司质量保证金 62000 乙建安公司质量保证金 44000 应付帐款乙建安公司 356000 预付帐款甲建安公司 2300000 乙建安公司 1800000 银行存款 738000v 丙建安公司报来1期道路及水电管网、绿化工程决算书，小区道路工程决算15万元，水电管网10万元，绿化20万元，支付全部工程款并取得发票。丁公司报来物业用房（单独建造）决算，造价40万元，付清工程款并取得发票。v 帐务处理：借：开发成本房屋开发成本基础设施建设费 450000 公共配套设施费 400000 贷：银行存款 85

11、0000v 支付工资10万元，其中：公司管理人员3万元，销售部3万元，工程部4万元。v 帐务处理：借：开发成本房屋开发成本开发间接费 40000 销售费用工资 30000 管理费用工资 30000 贷：应付工资（应付职工薪酬） 100000借：应付工资（应付职工薪酬） 100000 贷：银行存款（现金/库存现金） 100000v 因资金不足，向银行借款500万元，期限1年,月息6，共支付利息36万元，同时向股东和自然人借款240万元（假定不涉嫌非法集资），年息10%，支付利息24万元（取得地税部门开具的发票）。该企业注册资本5000万元，实收资本4500万元。v 帐务处理：借：开发成本房屋开发

12、成本开发间接费-利息 600000 贷：银行存款 600000v 5、共同（间接）成本分配举例v 1）土地应先在项目两期分摊，分配方法：占地面积法。开发期占地面积分配比例元/应分摊土地费用（万元）1期500017008502期1000017001700合计1500017002550然后在1期成本对象之间分摊，分摊方法：占地面积法成本对象占地面积分配比例应分摊土地费用1号楼5003148.1415740802号楼5003148.1415740803号楼5003148.1415740704号楼4003148.1412592565号楼4003148.1412592576号楼4003148.14125

13、9257合计27003148.148500000借：开发成本1号楼土地征用及拆迁补偿费 1574080 2号楼土地征用及拆迁补偿费 1574080 3号楼土地征用及拆迁补偿费 1574070 4号楼土地征用及拆迁补偿费 1259256 5号楼土地征用及拆迁补偿费 1259257 6号楼土地征用及拆迁补偿费 1259257 贷：开发成本土地开发成本 8500000v 2）前期工程费应先在1、2期之间进行分配，分配方法可按占地面积法。开发期占地面积分配比例平整费用1期5000402000002期1000040400000合计1500040600000v 1期分摊的前期工程费再在1期各成本对象中进行

14、分配，分配方法企业可自行确定。假定用预算造价法。成本对象预算造价分配比例前期工程费1号楼20023%460002号楼20023%460003号楼20023%460004号楼9010.33%206605号楼9010.33%206606号楼9010.34%20680合计870100200000借：开发成本1号楼前期工程费 46000 2号楼前期工程费 46000 3号楼前期工程费 46000 4号楼前期工程费 20660 5号楼前期工程费 20660 6号楼前期工程费 20680 贷：开发成本房屋开发成本前期工程费 200000v 3）对于同一施工单位同时开工建设几个成本对象，并统一办理竣工结算的

15、，其建筑安装工程费应当按照合理方法予以分配。一般按直接成本法或预算造价法予以分配。v （4）基础设施建设费分摊方法由企业自行确定。假定按建筑面积法。成本对象建筑面积分摊比例基础设施费1号楼100083.33833302号楼100083.33833303号楼100083.33833304号楼80083.33666645号楼80083.33666646号楼80083.3366682合计540083.33450000借：开发成本1号楼基础设施费 83330 2号楼基础设施费 83330 3号楼基础设施费 83330 4号楼基础设施费 66664 5号楼基础设施费 66664 6号楼基础设施费 666

16、82贷：开发成本房屋开发成本基础设施费 450000 v （5）配套设施费按建筑面积法分配。成本对象建筑面积分配比例配套设施费1号楼100074.07740702号楼100074.07740703号楼100074.07740704号楼80074.07592565号楼80074.07592566号楼80074.0759278合计540074.07400000借：开发成本1号楼配套设施费 74070 2号楼配套设施费 74070 3号楼配套设施费 74070 4号楼配套设施费 59256 5号楼配套设施费 59256 6号楼配套设施费 59278 贷：开发成本房屋开发成本配套设施费 400000

17、v （6）开发间接费中利息费用按直接成本法或按预算造价法进行分配。 成本对象预算造价分配比例利息费用1号楼2000.0691380002号楼2000.0691380003号楼2000.0691380004号楼900.069621005号楼900.069621006号楼900.06961800合计8700.069600000v 对于其它开发间接费企业可确定分配方法。假定采用建筑面积法。成本对象建筑面积分摊比例开发间接费1号楼10007.40774072号楼10007.40774073号楼10007.40774074号楼8007.40759255号楼8007.40759256号楼8007.4075

18、929合计54007.40740000借：开发成本1号楼开发间接费 145407 2号楼开发间接费 145407 3号楼开发间接费 145407 4号楼开发间接费 68025 5号楼开发间接费 68025 6号楼开发间接费 67729 贷：开发成本房屋开发成本开发间接费 640000v 注意：v （1）借款费用在开发产品完工前应当资本化处理，开发产品完工以后计入期间费用。v （2）区别会计成本与计税成本。对于资本化的利息费用，会计按准则（制度）分摊计入开发产品成本，在税收处理上，对于不允许税前扣除的利息费用，年度汇算清缴申报时应予以调整。v 关于利息支出v 条例第三十八条企业在生产经营活动中发

19、生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。v 财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税2008121号2008-09-19 v 现将企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除的政策问题通知如下：v 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

20、v 企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：v （一）金融企业，为5：1；v （二）其他企业，为2：1.v 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。v 三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。v 四、企业自关联方取得的不符合规定的利

21、息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。v 对财税2008121号的几个理解v 如何计算可扣除的利息支出v 首先要计算企业接受关联方债权性投资与其权益性投资比例 v 企业从其关联方接受的债权性投资与企业接受的权益性投资的比例年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和，其中：各月平均关联债权投资（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2 ；各月平均权益投资（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2 v 超出比例部分的利息支出不得扣除v 特别纳税调整实施办法（试行）国税发20092号v 第八十五条 所得税法第四十六条所称不得在计算应纳税所得额时扣除的利息支出应按以下公式计算： 不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息×（1-标准比例/关联债资比例），其中：标准比例是指财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121号）规定的比例。v 第八十七条 所得税法第四十六条所称的利息支出包括直接或间接关联债权投资实际支付的利息、担保费、抵押费和其他具有利息性质的费用。 v 国家税务总局