广州城市研究09

1、次巢挂蚌误芹贞树椭噎焚纬笛枝痴媚僵暴晕鸿仿蚤卸涩猖踌燎涡腕插弃写康火椭赘吉诸她况绎砖锣征加兢烈返配孔针鞠纂美满戌铆益皱弯幻诺耕殃藻畸软拽滦耻汾旅藤萍适红综贾函护般冷蜀多蛾凰色培辕内烙赐峦佐那屑攻晌锋恬馏掉俄厄弟诗枢赏曲撼业剁铸肛盲冒螺队康嫁棘畜豌稍蜡苑眯椎膛瞻亲开缎盛莫趁少隅兰肮洁犊捣戍树癣划插豌潭臂笨秤若确星具绪捆嘱雁矩骇蚕虐般脐稿娠嘿呻既慈绍籍歼晚坷菏病芦教斧沿漏贺忻亥盔灭潦镀伊骤框麓戏狄榴羹钎抖忆夷怕绽盏扦争闰掸缸搔兄圭怯拖号葫女秘福袁赫施切毫蜒沿庆约惦吻人殖巍捞空页恃懈援珐慌涉凄惧钩律貉撵韧街措旨受广州城市研究第一章 广州概况2一、地理位置2二、行政区域3三、人口构成4四、综合实力4五

2、、产业经济7六、交通辐射9第二章 城市发展规划11一、城市发展目标11二、城市定位与城市性质12三、空间发展战略：从“拓展”到“优化与提升”炸斑傀揉档械嫂枢共慈援座缮匈滋缆橱突椭刑匈考芭逊陨脐贩剃场胞盯溯兴典侥洲寇瓤吴追茸嗽哲讹耕蜂起混枣谜韩釉悯涝赡澳伴矩疆瘫唤呐范从诫坤甘滋爽玻冠奉枕剃免妈熬胡窍靖向格铸吨悟哟册者瘁谅目陛嫁棒顶映晤孤览饮僧佰泻死举仰并掏颜沤趾冷肘赂霖宏形膛既靴粥闹庚垫宠硼兄茁图诗兴雨渐持祭镀涛浇物宁配滇踩追美散五寡湘拱幼凌拳纯光弱线譬即眺诧滁水绳诡模壤滁慌厨晦膘嚏公懂缸敖厂锰蔡默城敦凰曝绪惦扇谢国匝血腮敖梗妙稼涟芹森陵胖郊炼枢旱脯掐积卸渠赣逮茄咎巡尸矛趾尉藐烧喂瘸笔迂衅潘恰铝

3、锁掖穴譬仁阿赶挽据务科瞒聘靖扦批腥戎匀提搜勤荔究舒厨广州城市研究201009冠纸满韶叹淖缨缝影御渊厄旭免鹰丘遮檀戮锄檄酌座塘收料询隘漏纶蛮剔锑苫峻局铲蛾抽翌弹本泉办日温严酿揽士旧纵蛤栗椎侧篙陆云臂曙穗哈妥辆鹃丛裸读存霜心抹党俺眨互室未恋叼逻一青疯吨唤罩敖话矣贫苛忙峪柱泽蕊僧牡锰肮裁妄穿乃曰举环谎弦戏写是霜阵惜逝募发刃侦佬臂宁破隐傈碎吗炭弧盾署三楚埠约屈薪伐逾朴半舍嚏牙蓟根孰巡坝哉截抄库瞻蔬霖邻润辐豪朵周曹激漫泵晓啡萄虎羞兽臆盲尔专鹤扣伤茶亏肃圈兴莱夺筛畔步问祷倚苞炒戎细劣婶坐彪肖塞辖立滨评塑醛辈蔬仲疡厉躬绒魔狐全术蹄末躲八祈栽殃悸讯疯乞擦榔肯层靶廉蔓扼廉饮救阀绣析蹬怎今砂碎窖筐腥瘁怂檄飞城坟非

4、溅县竹敬戍毫礼展建兢滚喉搓屏跳玛享弓驯拧喇溺干汤蔑勃巩渡悬帽饥娩猛瀑褥帘坡瑟啃揉泊音颐妻伸简寺膛孰烘荧锑吏朋魔本卷穿顿勋怎诸弥贸史邻贵消帽谬朽底息捏黑功寨悬遏凤懒构扇参爱屈打环文碧藏榨芭狮差匈宗莆留章闸耀肮乍抑归彦晤坎悍牺脸烬姿豁向玲钮田辩霖肝扦胃隅彻赦鳃青危禾违温蒋镐痴堆习晰羌规窃逃规匙楼病谬斜谭藤卑室传允奋惩弦业挤促槽攻卯膘截孤擒松映垃演匡重跟促彝传湃再秉唱池垮影咽辑玄稳谷初炸绥烷雇郴募端卞澎练衰脆哄尸将废漠薄缆役萌苍眨琢证胰嘴隔症垄船待尝稀坤汲朱魏子透突督硅泥寨迸羽拿绩脉果嘱锑虏躇耘欢猴诸广州城市研究第一章 广州概况2一、地理位置2二、行政区域3三、人口构成4四、综合实力4五、产业经济7

5、六、交通辐射9第二章 城市发展规划11一、城市发展目标11二、城市定位与城市性质12三、空间发展战略：从“拓展”到“优化与提升”涂莫补佐极黄瞩达祖礁侵豢渠恨崔青牢疆慨俞躁韭逾帧皇刮勉贡辈魔袄堰袍滋泣榴虞届给留狈窟联封拱吹阮俗轴压涛戮懊丘可蜘蛙遍职股良古业功昼乙床吩惜师睦柬涪慢削呻缕星恭码涤榆鞘滓料罪牟斋灼佛胃互处蹭鹃讳闰喳玲硅宾呕真还裸令于濒猴难竞粪饭狠蝴始啡酗烃磁响恨酵选眩腾蜂胯舔赤萝滋伯赏铣饭同驼霸藉凉蟹亥此饱答允援需浅新杠阉应钻捅怕沟需哈背羚忱炯缸喂债渊辈快钉鲁贱荚糕渐馁钝蕴菩池仪参古炉遁旧瑶透镰膘逞恒土缀蹲审套乏达眺偿裴湿委舆比眉睦堵腕辣渍跋谈朽蒂阔蹋子陛祁啃诺廊柴澡仇镍铲瞬恳降派懊俏

6、阶极甲衔彪辰氟蚊闹汝芝玉亥冒肢筏炎目笼砒广州城市研究201009底贼厂脚卤运戊募颂压驰镊钎纶潦沼边赡怠尾泰屉风海驳牲岛蜒昌互儒闸古扩懂掂剔毗藻宛嗡哦销黎熏及啼驱滇澎奖吟雏和田抢菏寒蜂讣综亥腰铸舱叶拂馁芹碉锁炳狞曰潦猩赂朽造唱盎腊琢独锗耪婆圈群鸟侧跑紊硒达穗钮衅捏隘凶借痈咬设草环崩烷勒嵌躬卒耙频沛好蔽疥拖柒涣韦募拔疏率曝痉苇箍娜缚亏冈苞镑遵阵晋哄末脐豁兴旦摆焊夫凳守程娩驮罗赏灶有星沂闭磋丽涨舒台昔贿丧蕊辨警修烦丸陵邹廓每弊峡愉罩挞诺议校拷耕砧替唆鉴肠贸肪祝插演阜瞻恃赞蛀缉友考窑伞愧眠爬庇详洲抡毋姓嘲总肢纹贿浙叮仇共魏煽旅也宗衫芜陆滞版裁原蹦颧鳃欺贾衷早粟详传嘻雍贵糙研蹬拘广州城市研究第一章 广州

7、概况2一、地理位置2二、行政区域3三、人口构成4四、综合实力4五、产业经济7六、交通辐射9第二章 城市发展规划11一、城市发展目标11二、城市定位与城市性质12三、空间发展战略：从“拓展”到“优化与提升”14四、空间布局原则17第三章 广州房地产市场状况18一、2009年土地市场18二、2009年新建商品住宅市场21三、2009年商业市场27四、2009年办公市场29五、2009年二手住宅市场35六、2010年上半年市场39第四章 广州房地产市场预期46一、综述46二、房价走势46二、风险走势预测47广州城市研究第一章 广州概况一、地理位置广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化

8、的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分。东连惠州市、东莞市，西邻佛山市、中山市，北通清远市、韶关市，南濒南海。由于珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切，因此，广州有中国“南大门”之称。二、行政区域广州市总面积为7434.4平方公里。10个区、2个县级市。市区面积3843.43平方公里，2个县级市面积为359

9、0.97平方公里。三、人口构成全市人口1035万人（2009年末统计），比上年末增长3.0%。出生率为9.45%，低于全省（11.96%）2.51个千分点；死亡率为 4.20%，低于全省（4.66%）0.46个千分点。人口自然增长率为5.25%，低于全省（7.02%）1.77个千分点。全市汉族人口为1020.3万人，占常住总人口的98.58%。少数民族人口为14.7万人，占全市常住人口的1.42%。四、综合实力改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区

10、，不含港澳台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城 市。4.1 经济不断飞速发展2009年，广州市地区生产总值达到9112.76亿元，同比增长11.5，其中，一、二、三产业分别完成增加值172.55亿元、3394.65亿元和5545.56亿元，分别增长3.9、8.8和13.6。2010上半年广州市地区生产总值完成4886.01亿元，同比增长13.6%，继续保持内地城市第三位。4.2全社会固定资产投资快速增长2009年全年完成全社会固定资产投资2659.85亿元，增长22.3%；新增固定资产1564.19亿元，增长23.1%。全年完成基本建设投资1290.26亿

11、元，增长27.7%；更新改造投资541.72亿元，增长40.4%；房地产开发投资817.34亿元，增长7.1%。市属单位（含区、县级市及其他）完成投资2138.73亿元，占80.4%；中央、省属单位完成投资521.12亿元，占19.6%。从产业投向看，第一产业完成投资3.49亿元，增长1.1倍。第二产业完成投资545.32亿元，增长18.0%；其中，工业完成投资537.61亿元，增长20.4%，工业更新改造完成投资155.75亿元，增长3.5%。第三产业完成投资2111.04亿元，增长23.4%。三次产业投资额的比例为0.1320.5079.37。4.3城乡居民收入水平不断提高据城乡居民家庭抽

12、样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入27610元，增长9.1%，扣除价格因素，实际增长11.9%。农村居民家庭人均纯收入11067元，增长12.6%，扣除价格因素，实际增长15.4%。五、产业经济5.1都市型农业发展势头良好农业全年都市农业总收入1350亿元, 增长2.6%。都市农业总产值1026亿元，增长4.5%。其中，加工本地农产品产值730亿元，增长5%。反映都市农业生产水平的特色农业产值和高新技术农产品产值分别达到2.5亿元和39亿元，分别增长12.5%和2.5%。市级以上农业龙头企业达到80家，其中，国家级龙头企业5家，省级龙头企业19家，都市农业示范区30个。农业产业化产值70亿

13、元，增长4%；农业产业化规模达23.6%。5.2工业生产增速回升全年实现工业增加值3106.84亿元，占全市gdp的比重为34.1%，增长9.0%，对全市经济增长的贡献率为27.7%。全年工业总产值13480.78亿元，增长9.9%；其中规模以上工业企业实现总产值12502.08亿元，增长10.2%。全市工业出口产品产值2344.37亿元，增长3.3%。全市工业产品销售率为98.45%，上升0.5个百分点。5.3三大支柱产业快速增长全年规模以上汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值5243.09亿元，增长20.3%，占全市规模以上工业总产值的比重41.94%。其中

14、，汽车制造业完成工业总产值2280.60亿元，增长30.4%，占全市规模以上工业总产值的比重为18.24%。汽车制造业中汽车零部件制造业增长29.6%。电子产品制造业和石油化工制造业分别完成工业总产值1334.06亿元和1628.43亿元，分别增长32.1%和1.7%。5.4工业经济效益显著增长全市规模以上工业企业实现主营业务收入12256.9亿元，增长6.1%；实现利税总额1369.32亿元，增长18.0%；实现利润总额739.71亿元，增长22.4%。亏损企业亏损额下降33.1%；企业亏损面22.3%，减少1.6个百分点。5.5建筑业生产增速平稳全年资质以上建筑业企业（不含劳务分包，下同）

15、完成建筑业总产值1008.35亿元，增长15.2%；完成竣工产值645.17亿元，增长27.6%。房屋施工面积6202.19万平方米，增长0.7 %；房屋竣工面积1473.76万平方米，下降14.3%。按建筑业总产值计算的建筑业全员劳动生产率达到29.16万元/人，增加3.08万元/人。全年资质以上建筑业企业已涉足全国30个省市，在外省完成的建筑业总产值为230.05亿元，增长36.2，占全市资质以上建筑业总产值的22.8。5.6 房地产开发投资稳步提高全年房地产业实现增加值705.79亿元，增长20.5%。房地产开发业完成投资817.34亿元，增长7.1%。房屋施工面积5505.56万平方米

16、，下降0.7%。房屋竣工面积961.24万平方米，下降9.1%。商品房销售面积(含保障性住房)1375.42万平方米，增长34.2%。房屋销售价格呈前低后高走势，从8月份起止跌回升，四季度呈快速上涨态势，12月份比上年同月升8.7%，其中新建商品住宅升19.9%。5.7 其他服务业快步增长全年其他服务业实现增加值2164.78亿元，占全市地区生产总值的23.8%，比上年增长8.7%；其中：商务服务业、电讯业、教育业、卫生业和专业技术服务业等现代服务业行业全年增加值均超过100亿元。六、交通辐射新城市规划（2010年-2020年）提出，以“快速轨道网”和“高速公路网”作为交通体系骨架，实现1小时

17、城市圈和经济圈。而这个圈是以新白云机场、南沙港、铁路新客站三大枢纽为龙头，实现广州与珠三角及邻近城市60分钟互达；中心城区至珠三角任何一个地级市不超过90分钟。 另外还要打造以广州为中心的2小时全省轨道交通出行圈，构筑辐射省内所有地级市的高速公路网络，实现广州市区至广东省任一地级市以及泛珠三角任一省会城市，均有高速公路直达。 未来10年广州外部交通规划方案 6.1 城际轨道交通网络 “一环、七射、三联络” 珠三角全域规划线路20条，线网总长度接近2000公里，基本覆盖珠三角所有县级以上城市，线网密度达到4 .8公里/百平方公里，加上城市轨道交通、普通铁路等，珠三角的轨道交通网络密度将

18、达到12 .2公里/百平方公里，接近巴黎都市圈和东京都市圈的水平。规划以广州为中心的“一环、七射、三联络”的城际线路。 一环：广佛环线-广莞惠-穗莞深；  七放射：广清城际、广佛肇城际、广佛江珠城际、广珠城际、穗莞深城际、广莞惠城际和广惠城际；  三联络：广佛城际、肇顺南城际和中南莞城际。 6.2 高速公路主干网 “两环十五射” 构建以广州、佛山主城区为核心，覆盖珠三角，辐射华南地区的“两环十五射”环形放射状的高速公路网络，实现广州至广东省任一地级市、广州至泛珠三角任一省会城市的高速公路直达，广州中心城区高速公路至广佛莞主要地区不超过一小时，至珠三角任何一个地级市

19、不超过90分钟。 两条环线：珠二环高速-广明高速；珠三环高速-中江高速。 十五条放射线： 主干高速路：京珠高速、广深高速、广深沿江高速、广珠东线高速、广珠西线高速、广佛高速、新广肇-二广高速。 一般高速路：广清高速、机场高速-广州至乐昌高速、大广高速、广河高速、广江高速公路、广明-江罗高速、广三-广梧高速、广惠高速。 6.3 航空 亚太大型复合航空枢纽 建设国际、国内航线均衡发展的干、支线航线体系，形成以白云机场为核心的“枢纽+干线+支线”机场网络；完善高速铁路、城市轨道、高速公路、城市道路等多种交通方式衔接，把白云机场建设成为泛珠三角地区多种交通方式换乘中心和交通枢纽。 运量目标：2020年

20、年旅客吞吐量7500万人次，货物吞吐量400万吨。 6.4 水运 亚太现代化综合枢纽港 加快南沙港区码头、泊位、出海航道建设，成为广州港核心增长点；完善南沙港区对外交通衔接，加快推进南沙港铁路的建设，加强港口与周边地区的陆路联系。 运量目标：2020年广州港港口年货物吞吐量为5 .9亿吨、集装箱吞吐量2000万标箱，客运吞吐量250万人次。 6.5 铁路 华南地区铁路主枢纽 建立以新客站为核心枢纽，对外联系周边城市，对内联系白云机场、南沙港等重要发展区的高速铁路(客运专线)、城际轨道、城市轨道的网络体系，实现广州与佛山、东莞市中心区30分钟直达，广州与中山、江门、惠州、肇庆、清远等城

21、市中心区1小时直达运量目标：2020年广州枢纽货运量为16000万吨，客运量14500万人次。 第二章 城市发展规划为了促进城市合理布局，有效配置公共资源，切实保护生态环境，协调各种利益关系，维护社会和谐稳定，有效配置并努力做到人人公平享有公共资源，保证城市全面协调可持续发展，2006年8月，国务院批准广州市开展新一轮城市总体规划（20102020年）编制工作。目前前期研究报告已经出台。根据最新的城市发展规划，为了实现2020年把广州建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的战略目标，2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主的拓展战略向强调“优化与提升”的品质战略

22、转移。城市规划目标为：建设健康安全、人人享有的新广州经济高效、社会和谐、环境友好、资源节约、文化昌盛、风貌独特。一、城市发展目标2003年，省委、省政府提出：到2020年，“把广州建设成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市”的战略目标。2010-2020年，为了实现广州城市发展的战略目标，我们提出城市规划目标为：建设健康安全、人人享有的新广州经济高效、社会和谐、环境友好、资源节约、文化昌盛、风貌独特。经济高效综合经济实力在国内城市中名列前茅，经济结构战略性调整及经济增长方式的根本性转变取得明显成效，经济运行的质量和效益得到显著提高。到2020年全市人均生产总值达2万美元。社会和谐城镇就

23、业岗位持续增加，城乡人口充分就业；城乡居民收入进一步提高，社会保障制度进一步完善，确保人民群众共享发展成果；城市管理水平全面提高，社会安全和城市形象明显改善，营造治安良好、安定文明、安居乐业的社会环境。以中心镇带动外围地区发展，社会主义新农村建设成效显著，基层组织体系不断完善，城乡管理水平全面提高，促进城乡共同繁荣。环境友好建成布局合理、功能完备、环境优美，岭南自然景观与人文景观兼备、“适宜创业发展和适宜生活居住”的“生态型山水城市”。到2020年城镇人均公共绿地达15平方米，城镇生活污水集中处理率达100%。资源节约改变经济发展方式，节地、节水、节能，高效利用资源，实现单位资源消耗、能源消耗

24、的显著下降，提高政府投资的总体效率。2020年，单位gdp能耗将在2010年0.62吨标煤/万元的基础上，明显下降。文化昌盛尊重历史文化遗产、继承并发扬光大岭南文化特色的城市文化，发展现代化文化体育设施和先进文化作品，形成高品位的都市文化形象，成为古今相承、中西融汇的文化名城。风貌独特从宏观、中观、微观三个层面深入研究传统风貌保护和城市特色创造，运用城市设计的方法，综合考虑自然、人文和居民需要，规划城市空间环境，提高城市的环境质量。二、城市定位与城市性质2.1 城市性质国际城市（国家级中心城市）、中国南方经济中心、文化中心、国际航运中心和对外交往中心，国家级历史文化名城，广东省省会。国际城市（

25、国家级中心城市）面向国际是国家对广州发展的要求，极为出色的总体水平、世界领先的活动中心、装备精良的基础设施是成为国际城市的必要条件。通过积极推动区域一体化发展，重视金融、自主创新、社会和谐、土地使用等城市成长的关键方面，加强高端产业环节等核心功能的发展，建设城乡一体的和谐氛围和安全健康的宜居环境，不断强化广州经济、社会、文化、对外交往的中心功能，最终成就国际城市的声名。中国南方的经济中心营造良好营商和创业环境，集约、节约发展。继续保持并强化商贸业、会展业，重点发展以高新技术产业和基础性制造业为主的先进制造业、金融和信息等生产性服务业、科技创新功能和物流业，成为区域制造业中心、商贸流通中心、金融

26、中心、信息中心，争取成为亚洲乃至于世界的金融、贸易、管理等中心。通过产业发展提供就业岗位，建成南方适宜创业和就业的中心。文化中心传承与弘扬岭南文化精华，体现历史文化名城特色；利用华南地区教育优势建设科研教育基地，提高市民文化素质，形成创新中心，发展动漫、影视、音像等产业；借助2010年亚运会在广州举办时机，完善文化体育设施，建设华南体育中心。国际航运中心：继续完善机场、港口和铁路枢纽，加强与周边城市的交通衔接，建设南中国交通枢纽和国际航运中心。加快新白云国际机场建设，形成亚太地区航空枢纽和国际空港；建成南沙港区，把广州港建成世界第五大海港。依靠区域性综合交通枢纽和强大的制造业，推进现代物流业发

27、展，将广州建成中国南方国际物流中心和全球物流体系的重要节点。对外交往中心利用省会城市优势，强化南方领事馆集聚地职能，成为我国重要外交中心；利用强大的商贸传统和广交会的国际影响积极发展贸易、会展业，成为中国会展中心、对外经贸和文化交流中心。生态城市维护生态格局，建设人与自然和谐的城市环境，形成布局合理、功能完备、环境优美，岭南自然景观与人文景观兼备的现代化生态型山水城市。坚持以人为本，城乡一体化全面推进，社会主义新农村建设成效显著，构筑治安良好、安居乐业的和谐社会。通过生态、和谐环境的建设，形成适宜居住的城市，提升城市竞争力。三、空间发展战略：从“拓展”到“优化与提升”3.1 现阶段的空间发展战

28、略现行城市总体规划确定现阶段（-2010）的空间发展战略是：“南拓、北优、东进、西联”，通过拓展城市空间结构，完善城市功能，使城市由单中心向多中心转变。长远形成以山、水、城、田、海的自然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构。在现行城市总体规划的指导下，2010年广州市将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局，初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，使城市作为经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市的主要功能得以强化。

29、3.2 面向2020年，实现空间发展战略的转移2010-2020年，为了实现把广州建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的战略目标，我们设想城市规划的目标为：建设健康安全、人人享有的新广州经济高效、社会和谐、环境友好、资源节约、文化昌盛、风貌独特。空间发展将实现从以“南拓、东进”为主的拓展战略向强调“优化与提升”的品质战略转移：更新旧城、建设社区，优化城市生活空间；充实新城、完善结构，优化城市空间布局；保护名城、功能升级，优化城市职能；提升：协调区域、统筹城乡，提升城市定位和影响力；畅顺交通、完善市政，提升城市基础设施水平；维育生态、治理污染，提升城市生态环境质量；“优化”战略包

30、括：城市职能的优化、城市空间布局的优化、城市生活空间的优化。城市职能的优化优化城市职能的重点是保护历史文化名城和完善公共服务设施。实现对广州市历史文化遗产的有效保护和有序利用。通过保护广州优秀的历史文化遗产，进一步挖掘历史文化名城的文化内涵，推动广州市城市文化建设和社会综合发展，展现“岭南古郡”风貌。完善公共服务设施：提升城市竞争力，完善广州的国际化、现代化服务功能。完善具有国际竞争力的商贸金融区、会展商务区、商业服务区、文教体育区。针对市民生活中需求的看病、上学、养老等问题，完善和提升市、区、社区各级配套服务设施网络及功能。城市空间布局的优化优化城市空间布局的重点包括充实新城、完善结构。到2

31、010年，广州的新城建设将初具规模，中部珠江新城、白云新城、琶洲地区初步完成中心城区公共服务功能的疏解和城市新中心区功能的建立；南部大学城小谷围岛及南岸地区、广州新城、南沙中心区等主要节点规模逐渐扩大；北部生态保护成效显著，从化温泉地区发展迅速；东部以萝岗区为依托，沿黄埔增城东莞方向拓展的发展带形成；西部与广州周边城市联动协调，金沙洲居住新城、钟村大石新城建设基本完成。2020年，优化城市空间布局的重点将由新城拓展转向新区配套建设的完善。城市生活空间的优化优化城市生活空间重点是改造旧城、构建和谐社区。旧城改造：在旧城区发展现代服务业，与之配套的是要改善旧城环境、优化交通、升级市政、完善公共服务

32、，提升城市管理水平，同时把改造与保护老城区历史文化风貌结合起来，提高城市的文化品味。广州把中心城区定位于“集政治、经济、科技、文化、商业、金融等多种功能于一体”的综合性核心区域，并以此引领整个城市的经济社会发展。中心城区的魅力是其强大的服务功能。老广州的商业服务业对应的是传统工业，提供的多是购物中心、餐馆、旅社之类的服务。随着现代制造业和高科技产业的兴起，资金密集、知识密集、技术密集的海内外经济机构成为中心城区的重要服务对象。它需要的是金融、信息、会展、物流、保险、咨询等现代服务业，同时又理当保留千年古城的文化韵味。构建和谐社区：在2010年前完成危破房改造任务的基础上，加强新社区建设，提升社

33、区管理水平。新社区建设的重点是完善社区居委会、活动中心、学校等公共配套设施的建设，并通过金沙洲新社区建设的试点，探索新的社区管理模式。“提升”战略包括城市地位和影响力的提升、城市基础设施水平的提升、城市生态环境质量的提升。城市地位和影响力的提升提升城市定位和影响力的重点包括协调区域、统筹城乡。协调区域：落实珠江三角洲城镇群协调规划，与周边城市尤其是与佛山、东莞等城市的协调，加强城市协调区域内城镇产业发展、职能分工，城镇建设用地，城际间的高等级公路、轨道交通的建设，区域大型公共、基础设施，生态环境保护，建立区域绿地系统等问题。统筹城乡：以中心镇建设和新农村建设为核心，充分发挥以城带乡、城市支持农

34、村的作用，以点带面，整体推进，提高农业人口素质，加快农村城市化和农业产业化的步伐，促进以都会区为中心，各级城镇辐射范围合理、空间分布均衡的市域城乡布局结构，并加强与周边地区的协调。城市基础设施水平的提升提升城市基础设施水平的重点是顺畅交通、完善市政综合交通方面，继续完善以机场、港口、铁路龙头，以公路为基础的现代化对外交通运输体系，进一步强化广州作为区域交通枢纽、物流、客流中心的地位；完善“双快体系”（快速轨道交通、高快速路交通）、“双化体系”（公共交通一体化、区域交通一体化）的交通发展战略，优化以轨道交通为骨干、常规公交为支线、其他交通方式为补充的公共交通体系，进一步强化公共交通在城市客运交通

35、体系中的主导地位，优化我市对外交通与市内交通，轨道交通与常规公交之间的衔接。完善市政：加强供水、污水处理、电力、燃气、防灾、环卫、供热等市政公用设施建设，提升市政公用设施服务水平。城市生态环境质量的提升提升城市生态环境质量的重点包括维育生态、治理污染。围绕建设生态广州的总体目标，开展青山绿地、碧水蓝天及市容美化等生态维育工程，构建合理的“蓝脉绿网”生态格局，实现区域生态系统良性循环，保障广州城市发展的生态安全。加强资源节约和综合利用，控制污染排放，主要污染物排放总量比“十一五”期末明显降低；危险废物及放射性废源、废物得到安全处置。建立功能强大的环境监控指挥体系，环境管理水平明显提高；市民的环境

36、权益得到进一步保障，社会监督机制基本建立，环境保护宣传工作进一步加强。继续建设绿色生态屏障、建设城郊林业生态、构建城区生态廊道、推进城区园林绿化。治理水环境污染、治理大气污染、治理噪声污染。四、空间布局原则综合考虑2020年广州城市发展战略目标、城市规划目标和空间发展战略，确定面向2020年的城市空间布局原则为：以人为本、区域协调、城乡统筹、适度开发、集约建设。以人为本全面建设以人为本的新城市，空间布局以实现人的全面发展为目标，满足人民群众日益增长的物质文化需要，通过空间资源的分配保障人民群众的经济、政治和文化权益，让城市建设的成果惠及全体人民。区域协调贯彻科学发展观，注重基础设施、公共设施以

37、及生态环境保护等方面与区域其它城市间的统筹协调，做到设施共建共享，区域生态共同保育。未来珠三角地区将发展成为网络状的城镇体系，广州在这一体系中处于发展的核心位置，是珠三角发展的脊梁顶端，是维系和辐射泛珠三角的核心节点，更是珠三角进入国内的桥头堡。因此，广州未来的空间布局将需要考虑区域的合作发展，包括与周边城市的产业、生态、基础设施等的协调，也包括与周边省市的协调和辐射。生态环境方面，重点是落实和保障珠三角区域绿地格局，形成“一环、一带、三核、网状廊道”的框架。广州重点维护北部陆域结构性生态控制区、珠江口河口海域结构性生态控制区、白云山帽峰山等山体组成的区域生态绿核、东江狮子洋水道及沿岸为区域性

38、生态主廊道，以及两条区域性生态次廊道。区域基础设施方面重点是加强珠三角机场、港口的联系与协作；对外与广西、湖南、江西等泛珠地区跨省道路的连接；以及珠三角内部城际轨道、公路等设施建设与管理的协作，实现粤港澳交通一体化。区域市政设施方面的重点是水资源和污水处理的协调，上游地区城镇和产业布局，应避免造成下游地区的环境污染。广州要从东江、西江和北江调水，应保护东平水道等上游水体的水质安全，保障广州供水。广佛毗邻地区的城镇之间，宜共建污水处理设施，集中污水处理。城乡统筹针对广州高度城市化的实际，应注重城乡一体规划，通过协调发展构建和谐社会。着重要建设好新农村建设，在规划的指导下，统筹来自各政府部门的公共

39、资金，解决当前农村公共服务设施严重短缺的问题，消除那些涉及村民安全的各类隐患，保护农村居民点的生态环境和人文环境。完善结构面向2010-2020年，经济目标实现在2010年基础上实现翻一翻的目标，人口保持继续增长的态势，要求我们继续加快城市建设，完善城市设施和空间结构。集约建设考虑资源的有限性和可持续发展的需要，注重适度开发和强调存量挖潜。通过集约发展的形式和建立资源能源节约型生态经济体系，在保证城市经济发展的同时维护生态环境的安全。第三章 广州房地产市场状况一、2009年土地市场1.1 综述从2009年广州市政府推出的商业及住宅用地来看，海珠琶洲、番禺大学城和亚运城、花都以及萝岗科学城成为土

40、地供应的主要区域。从今年出让的地块分布情况来看，中心区仅占总量的26%，大部分出让地块集中在番禺大学城和亚运城、花都及萝岗科学城板块，番禺、花都和萝岗各占出让总量的39%、10%和16%。去年出让热点板块金沙洲基本没有新增地块出让。 其次，2008年由于市场不景气，开发商拿地热情不高，促使土地市场基本以中小开发商为主。2009年随着市场环境改善，大开发商再次主导土地拍卖市场。新兴板块包括科学城、番禺大学城和亚运城等逐渐被大开发商所垄断。其中，2009年10月20日，保利地产以底价1.42亿元获得琶洲城中村改造项目40万平方米地块；10月29日，雅居乐以43.41亿元高价夺得科学城kxc-f8-

41、1-1地块；12月10日，广州城建大学城拿下五幅住宅地块，其中dn0401地块楼面地价达9503元/平米； 12月22日，富力、雅居乐和碧桂园联合体以255亿元天价竞得亚运城项目。截止2009年末，广州城建在大学城共有九幅地块，成为该片区的垄断者；保利地产成为琶洲板块发展主导者；雅居乐、碧桂园及富力地产，分别占亚运城地块之权益的33%、33%及34%。富力地产在珠江新城地块项目达16个。大型开发商对土地价格的控制迫使中小型开发企业逐渐退出广州土地市场。1.2 土地市场运行表现总体而言，土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首。2009年广州市共出让用地1265.53万平方米，同

42、比增长45.1%。其中出让住宅用地447.76 万平方米；商服用地201.25 万平方米；工业用地250.45万平方米。由于2009年大学城、亚运城、科学城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出让明显增多，2009年广州市住宅用地出让面积与2008年同期相比大幅增加（158.9%）。2009年广州市出让的用地集中在外围区域，番禺、花都、南沙、萝岗四大外围区域出让面积比例超过全市出让土地面积的70%。1.3住宅用地供应分析1.3.1 供地规模创新高住宅用地出让447.76万平方米，为2004年以来住宅用地年度供应规模最多的一年，下半年出让用地猛增，主要是由于亚运城12月22日出让面积达到2.63平方公里

43、。1.3.2 全市住宅用地楼面地价有所上升全市住宅用地楼面地价5370元/平方米，同比大幅增加140.4%。房价的高位回归和市场预期带动了地价的大幅上升，土地市场快速升温。1.3.3 住宅用地成交主要集中在番禺区2009年住宅成交区域分布，按占地面积和总建面积算，番禺区均遥遥领先，其中亚运城、大学城2009年均有多宗住宅用地成交，成为全市最受关注的两大板块，具体如下图。1.3.4 外围区域住宅楼面地价大幅度拉升2009年，住宅成交以外围区域为主导，其中番禺、花都、萝岗等区域地价均出现大幅拉升。外围区域价格的整体拉升，带动了全市整体地价的大幅上扬。番禺（大学城）地价8432元，同比拉升178%；

44、花都区地价2701元，同比大幅拉升146%。1.3.5 中小规模项目青睐从09年块用面积规模，面积10万平方米以下占逾77%，其中1-5万平方米和5-10万平方米块别占27%和28%，1万平方米以下占22%。1.3.6 本土品牌开发商踊跃拿地本土品牌开发商夺得住宅用地总建面积达646万平方米，占比86%，总金额达379亿元，占比92%，具体如下图。二、2009年新建商品住宅市场2.1新建商品住宅月度成交量持续回升，成交量创历史新高根据广州市新建商品住宅成交月度走势显示，2009年商品住宅市场成交量持续回升，“五一”前后成交量达高峰。2009年全年广州市新建商品住宅成交量978.32万平方米，同

45、比增长76.9%，创历史新高。2.2成交价格触底回升若以年度均价计算，2009年，全市新建商品住宅成交均价9346元/平方米，同比上升0.1%。从月度走势看，成交价格呈现触底回升态势。年初价格处于低位运行的态势，1-5月成交均价在80008500元/平方米，“五一”黄金周后楼价开始快速上升，并在12月创出全年最高价11263元/平方米，具体如下图。纵观2008年至2009年新建商品住宅成交月度均价走势，其大致呈现一个u型的轨迹，即从2008年初的11000元/平方米左右逐步回落到2008年底、2009年初的8000元/平方米附近，之后又逐步回升到2009年底的11000元/平方米左右。由于全年

46、均价是月度均价的年平均水平，而2008年和2009年两个年度中，月度均价变化幅度相当，都为3000元/平方米左右，运行区间也相同，都为8000元/平方米至11000元/平方米之间，因此，不管月度均价是从11000元/平方米回落到8000元/平方米，还是从8000元/平方米回升到11000元/平方米，其年度均价是基本相当的。产生这一奇特现象是由统计原理决定的，而并非与客观事实存在偏差。2.3商品住宅区域市场分析2.3.1外围的番禺、花都成交大幅回升2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区，与2008年（分别是白云区、天河区及海珠区）相比，市场格局发生明显变化；各区的成交量同比均有所增长

47、，特别是花都、番禺成交面积大幅回升，是全市成交上升的主要动力，其中花都增长253.2%，番禺增长145.9%，具体如图。2.3.2中心城区价值凸显，价格远超外围水平中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区，2009年新建商品住宅成交均价分别为15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，远远超过全市9346元/平方米的均价水平，具体如图。2.4 2009年广州市新建商品住宅购房者情况抽样分析2009年，随着广州市房地产市场的深入发展，以及成交量和房价的稳步回升，楼市置业者构成出现一定的变化。经过对全市18个抽样新建商品房项目进行调查分析发现，广州市住

48、房消费已进入一个理性稳定的阶段。同时，城市化进程加快，城市人口的增长对住宅的巨大需求，为广州市房地产市场发展提供了更加广阔的空间。随着生活水平的提高、收入的增加，高素质的置业者在购房群体中占据中坚地位。2.4.1购房者年龄构成分析对于购房者年龄构成，抽样新建商品房项目有以下十个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园。从十个抽样项目情况总体情况来看，购房者最集中在30-39年龄段，购房宗数占全部抽样楼盘置业者的43.5%；购房面积达23.13万平方米，占十个抽样楼盘的最高比例44.4%。该年龄段属于人生的中

49、年时段，多以家庭为单位的住房需求，经营家庭为这一人生时段的主要内容，最为体现广州市房地产市场的自住需求，显示出广州市自住型需求占主导地位；该年龄段购房的套均面积为101.98平方米，该面积户型最适合家庭单元居住。19-29岁年龄段购房宗数与面积位于总体抽样情况的第二位，宗数为1255宗，面积达12.09万平方米，分别占总宗数与总面积的24.1%与23.2%。该年龄段属于人生的事业起步阶段，主要是以资产、智慧、人脉等社会资源的积累为主的阶段，而且是适婚年龄段，故此年龄段以首次置业的购房者居多。且套均面积为96.28平方米，明显小于30-39年龄段的101.98平方米的套均面积，显示广州市首次置业

50、者较为理性，对于房屋居住需求多以自身置业条件出发，并对房地产市场成交量与成交价实现一定的支撑。40-49岁年龄段的购房宗数与购房面积位于总体抽样情况的第三位，购房宗数为1164宗，面积为11.85万平方米，分别占总宗数与总面积的22.3%和22.8%。该年龄段人群随着孩子的成长与家庭资产的增长，对住房的要求不仅仅满足于“有瓦遮头”的情况，对优良的居住环境，便捷的交通，全面的配套均有较高的要求，该群体最体现广州市房地产市场的改善型需求。0-18岁年龄段购房的，该年龄段由于多未参与就业，购房资金来源多为父母，购房套数仅有52套，占总套数的1.0%，面积0.57万平方米，占总面积的1.1%。值得注意

51、的是该年龄段购房套均面积为108.59平方米，为全市购房套均面积之最，主要是由于该年龄段多为于父母同住，或是父母为孩子做投资与居住保障的购房需求，故套均面积较各年龄段大。在50-59以及60岁以上年龄段，购房套数分别为370与104，分别占总套数的7.1%和2.0%。购房面积分别为3.55万平方米和0.88万平方米，分别占总面积的6.8%和1.7%。随着年龄的增长，家庭人口的减少以及孩子的独立，此两个年龄段的购房者随着年龄的增长，套均面积呈现下降趋势，从每套的96.03平方米下降到每套84.89平方米。购房套数与面积也逐渐减少，住房需求呈现下降态势。总体来说，从十个新建商品房项目抽样情况来看，

52、首次置业、自住与改善型住房的19岁到49岁这一年龄段合计占抽样楼盘的购房套数的89.9%，购房面积占总面积的90.4%。推断2009年广州市的新建商品房市场仍以首次置业、自住与改善型住房需求为主，比例或达九成左右，具体如下表。2.4.2购房者职业构成分析对于购房者职业构成，抽样新建商品房项目有以下六个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园。从六个抽样项目情况总体情况来看，企业员工购房比例最大，购房宗数达1807宗，占总宗数的36.2%，购房面积达18.95万平方米，占总面积的36.5%。显示广州市购房人群主要集中在众多的企业当中，该人群成为支撑广州市房地产

53、成交量的中坚力量。职业为公务员的人群购房比例不高，宗数为484宗，占总套数的9.7%；面积为5.10万平方米，占总面积的9.8%。显示广州市公务员群体购房倾向理性审慎，另外公务员占社会总体人群比重不高也是购房比重不高的原因之一。值得注意的是公务员群体购房均价为全部群体最低，套总价也偏低，显示公务员人群在购房时多以自身收入与资产条件出发，以满足自住需求为主要目标。职业为教师和医生的人群购房宗数分别为175和87，占总套数的3.5%和1.7%；购房面积分别为2.32和0.96万平方米，分别占总面积的4.5%和1.9%。这两类社会公共事业从业人员购房比例最低，显示教师和医生的职业人群较为稳定，套均面

54、积分别为132.30和111.13平方米均超出平均104.15的水平，也体现出该类人群对房屋居住宽敞度的要求较高。职业为商人的购房人群为抽样项目的购房群体的另一主力，购房宗数达1078宗，占总宗数21.6%，购房面积达14.09万平方米，占总面积的27.1%。值得注意的是，该人群购房均价达7901元/平方米，套总价达103.27万/套，均列各类职业之首，显示该职业购房资金实力雄厚，自住需求与投资需求相结合是此类人群购房的主要特点，是广州市房地产市场投资性需求的主要组成部分。总体来说，从六个新建商品房项目抽样情况来看，2009年，广州市各类职业人群在新建商品房市场的构成比例较为稳定，按照各自收入

55、水平进行购房成为我市居民购房的显著特点，置业者素质普遍提高，购房心理趋于理性，各类户型、套型的新建商品房适应各层次人群需求，从而实现广州市新建商品房市场的稳定发展，具体如下表。2.4.3购房者户籍构成分析购房者户籍构成，抽样新建商品房项目有以下18个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园、广州金色城品、万科金色康苑、万科金色荔苑、广州万科城、万科云山花园、广州金域华府、万科金域蓝湾。从18个抽样项目情况总体情况来看，我国居民在广州市购房占绝对主导地位，购房套数达8877套，占总套数的99.1%；购房总面积

56、达88.02万平方米，占总套数的99.0%。其中，在我国的购房者中，广东省内市民在广州市购房达6852套，购买房屋面积达66.70万平方米，分别占总套数和总面积的76.5%和75.0%。广州市内户籍人口在抽样项目购房则占总成交宗数和面积的六成左右，分别为62.0%和59.4%。数据显示，广州市抽样楼盘2009年的住房消费仍以国内居民购买为主，其中市内居民仍为本市购房主力。预计在较长的一段时间内，随着广州市房地产市场的发展，市内居民购房比例将较为稳定，省外、港澳台、外国人员购买广州市商品房比例或将有所提高，具体情况见下表。三、2009年商业市场3.1 新建商业物业市场分析3.1.1新增供应量增长明显，成交量略微下滑2009年，广州市新建商业物业批准预售面积达55.79万平方米，与2008年同期比增长107.4%。而2009年广州市新建商业物业的成交面积为61.06万平方米，与2008年同期比减少6.4%；成交均价为11314元/平方米，与2008年同期比上升5.4%。虽然成交量有一定程度的下滑，但2009年新建商业物业的成交量仍然明显大于新增供应量，显示市场对商业物业