房地产价格影响因素探究

1、房地产价格影响因素探究【摘要】房地产业作为国民经济中支柱产业，对经济的 发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较 快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增 长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的 趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国 民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题己经成为 一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本论文从房 地产价格的相关理论出发，主要从影响房地产价格的有关因 素的角度展开分析，分析各因素对房价的影响。【关键词】房地产；价格；影响因素引言进入21世纪以来，中国的房地产业飞速发展，房地产 总体规模不断扩大，但区

2、域发展不平衡。在国家减少土地供 给的情况下，房地产价格不断创出新高，甚至部分地区涨幅 过大。房地产价格的走高，一方面是土地价格上升和建筑材 料升级换代等成本上涨的原因，另一方面是自住房制度改革 以来不断释放的住房需求拉动的结果，包括因我国实际利率 为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。尽管美元加息、 中国利率不可避免的进入上升通道，但在居民强大的购房需 求刺激下，房地产价格仍将处于上升通道，涨速会有所回落。 按照欧美国家的经验，当房价收入比超过6倍时，通常被认 为房价已经过高，房价收入比超过10倍则被认为房价有严 重的泡沫。按照此标准来衡量，中国部分城市(尤其是北京、 上海、深圳等一线城市)的

3、房价早在2003年前就已经出现 严重的泡沫，而2009年底的房价已经让人难以理解了，因 为北京、上海的房价收入比已经超过15倍。因此房地产价 格的波动不仅关系到居民的生活水平，而且对整个社会经 济的发展具有重要的影响。分析房地产价格波动及其特征， 有助于全面、系统地了解房价波动规律，从而促进我国房 地产市场的持续健康发展。一、房地产价格变化特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分, 同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主 要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产 估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移 动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大

4、、流动性差、 用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地 产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相 比，房地产价格有其自身的特性：(1) 价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移 动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和 收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租 表 o(2) 形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有 比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别 差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长 期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时 必须根据房地产自身

5、的特点和市场状况，进行具体分析。(3) 房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区 性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在 一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价 格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房 地产价格难以标准化，个别性明显。(4) 市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求 对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也 很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远 远高于一般性商品。二、影响房产价格变化的因素分析1、国家的体制改革对房产的影响住房制度改革对房地产市场产生了重大影响在建国后 的40多年时间里，我国一直实行的是高

6、度福利化的住房制 度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分 房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使 用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此， 在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。1998年， 国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房 建设的通知，它表明我国新的住房政策开始实施。政策目 标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向 看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业 培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策， 也刺激着住宅产业的增长。例如居民购房时申请银行按揭贷 款，对按揭贷款实行利率优惠等。住房制度改革和

7、鼓励住房 消费的政策极大地刺激了房地产市场的发展。2、城市化的加快对房产价格的影响改革开放加快了中国城市化的进程。全国城市化的水平 由1978年的11.9%提高到1998年年30. 1%,平均每年增加 0.6个百分点，而同期世界城市化的水平平均每年只提高 0.25个百分点；城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均每 年净增1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进, 我国进入了加速城市化的阶段，2009年底人口城市化率达到 45. 68%,在十年时间里城市化率增加了 15个百分点。城市 人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。从经济增长的角度 看，人口从农村向城市转移之所以会带动经济增长

8、，是因为 农业劳动者转变为工人之后生产力水平的提高。城市化是迄 今为止推动中国房价上涨的主要因素，但未来城市化对中国 经济增长的贡献及对房地产市场的作用将降低。3、利率的调控与房产价格的关系理论上当存款利率上调时，会吸引其他投资市场中的部 分资金，作为新兴的房地产投资模式，也或多或少受到存款 利率的影响，主要表现为存款利率升高，会使得炒房群体减 少，从而对房地产价格产生一定影响，当然，就目前情况而 言，这种影响是微弱的，因为投资房地产的收益要远大于存 款的收益，并且投资房地产相对风险较低。贷款利率对房 地产价格的影响：贷款利率调整影响房地产的需求，从而 影响房地产价格；贷款利率影响房地产的供给

9、，从而影响房 地产价格。此外金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、 对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制 炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义，从而影响房地 产价格走势。4、货币汇率对房产价格的影响从上个世纪80年代日本和台湾的汇率改革的历史轨迹 看，汇率的升值导致了房地产价格的上涨，甚至产生严重的 房地产泡沫。自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了 大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投 机领域。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产 开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影 响国内的房地产市场，例如，2003年6月份之后，在国家采 取紧

10、缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转 向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。因为根据我 国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松， 外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自 由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各 种方式实现外资化。由于外资的作用，国家对房地产行业采 取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。在操 作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。外 资对房地产的影响依然存在，只要人民汇率升值的预期还存 在，国际资本就会通过各种渠道进入中国，在现行的外汇管 理制度下必然使外汇储备占款增加，进而导致货币投放增 加。截至2010年月底，中国的外汇储备占款已经超过了 20 万亿元人民币，流动性过剩的局面由此形成。货币的过度投 放必然产生通货膨胀的预期，投资买房成为应对通胀的重要 选择。要消除房地产价格的泡沫化趋势，就必须消除人民币 升值的预期，