物业设备设施巡查要点及重点

1、物业设备设施巡查要点随着社会的发展，物业设备设施复朵程度越来越大。同时也要求设备管理人员掌 握更多的知识和技能才能管理好物业的设备设施。现在把设备设施巡查要点做一个总 结。为确保设备的性能良好，正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到'三 严''四会'。设备达到'三干净''四不漏''五良好'。'三严1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线 缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值 班制度，

2、认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节 省能耗和物耗。3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整 详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。'四会1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取 得木专业上岗证书和一定的等级证书。2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观 正常，部功能良好。3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法， 能准确及时地修复。'三干净设备干净、机房干净、作业场所干净。'四不漏不漏电

3、、不漏水、不漏油、不漏气。'五良好性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备房处为重点，主要有1变压器房2高低压配电房3发电机房4电梯机房5生活水泵房6消防水泵房7空 调主机房8空调风机房9消防气体间。变压器房巡查要点房间巡查要点：1、室温度不超过35度，墙上配挂温湿度计，房间较小室不能通过风机降温的 需要装设空调。2、室湿度在室温30度以上时不得超过85%,否则需要除湿处理。3、室墙面、地面干净整洁。4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室有 充足的照明满足巡查和维修需要。5、室空气清新定期送排风。6、门上有指

4、示和警示标识入户门槛有挡鼠板。7、室有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲是否通话正常。8、设备巡查记录木、外来人员出入登记木悬挂在进门的右边。9、上墙制度、文件齐全。变压器机附属设备巡査要点：10、变压器密闭外罩良好，附属设施齐全，不自带外罩的变压器隔离护栏完好。11、变压器震动和电磁噪声在允许围，没有异音。12、变压器温度在规定允许围，超过90度要密切关注并采取降温措施。13、变压器的二次侧电压在400伏以但不能低于380伏.二次侧电流在额定电流 以。14、变压器各部位外观应没有变色焦糊状。15、变压器没有绝缘糊焦味。16、每年年度保养要停电检查电绕组的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。高低

5、压配电房巡查要点房间巡查要点：1、室温度不超过30度，墙上配挂温湿度计，房间较小室不能通 过风机降低温度的需要装设空调。2、室湿度在室温接近30度时不得超过85%,否则需 要除湿处理。3、室墙面、地面干净整洁。4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其 它灯无人时关闭，打开照明开关室有充足的照明满足巡查和维修需要。5、保持室空气 清新定期送排风。6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。7、室有符合要求的 灭火器和应急灯，消防对讲是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬 挂在进门的右边。9、上墙制度、文件齐全10墙上要有准确清晰的配电系统图。高低压配电柜巡查要点：1、电配柜的电压在40

6、0伏以但不能低于380伏.电源进 线电流在额定电流以。2、配电柜设备应没有变色焦糊状。3、配电柜没有绝缘烧糊焦 味。4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。5、配电柜没有异常声响6、检查高 压配电柜旁直流屏，看显示参数是否正常。7、查看低压电容柜是否正常，无功补偿功 率因数不低于0.95并且运行在自动状态。8、定期用远红外测温仪测量低压母线接头, 温度不能超过60度，否则需要采取措施改进。9每年年度保养要停电检查母线、开关 等的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。上墙文件：设备房管理作业指导书、低压配电系统操作及保养作业指导书必须指 定责任人、应当悬挂或备有低压配电系统图，各开关应注明线路去向

7、，并与系统图对 应；各配电柜应当有二次线路图。保养记录：设备保养计划、变压器保养记录表、设备（设施）维修记录表、低压配电系统运行记录表、低压配电柜保养记录表其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。发电机房巡查要点房间巡查要点：1、室温度不超过35度，墙上配挂温湿度计，房间温度过高时通 过风机降低温度。2、室湿度在室温接近30度时不得超过85%,否则需要除湿处理。3、 室墙而、地而干净整洁。4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭， 打开照明开关室有充足的照明满足巡查和维修需要。5、室每周要有不少于半小时的送 排风。6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板

8、。7、室有符合要求的灭火器和应 急灯，如配有气体灭火系统需检查是否正常，消防对讲是否通话正常。8设备巡查记 录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。9、上墙制度、文件齐全。发电机及附属设备巡查要点：1、检查油箱、油路有没有漏油。2、检查蓄电池液 位是否正常，电池电压是否在正常围（27伏左右）。3、检查润滑油油位看是否缺油， 通过颜色初步判断机油老化程度。4、检查柴油箱油位，油位要保持在中高位，能满足发电机带负荷运行八小时。5、 检查冷却水箱是否缺水，水量过低需要补充蒸镉水加适量的防锈剂。6、通过保养记录 检查有没有每月试机运行，时间在10-15分钟，运行参数是否正常，联动的送排风设 备能正常

9、工作7、发电机控制开关是否在自动状态。8、检查配电开关和电缆及接线端 子是否正常。生活水泵房（配电控制室）巡查要点房间巡查要点：1、室温度不超过35度，墙上配挂温湿度计，温度高时可以开风 机通风降温。2、室湿度在室温高于30度时不得超过85%,否则需要除湿处理。3、室 墙面、地面干净整洁。4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打 开照明开关室有充足的照明满足巡查和维修需要。5、保持室空气清新定期送排风。6、 门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。7、室有符合要求的灭火器和应急灯，消防 对讲是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记木悬挂在进门的右边。9、 上墙制度、文件齐

10、全10、墙上要有准确清晰的供水系统图。水池、水泵等设备设施巡查要点：1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测 合格证。2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。3、水池溢流管口、排气管口、排 水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。4、水池液位管要有标高，水管装无毒色球便 于观察水位。5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。6、检查水泵 和阀门是否漏水。7水泵及配套电机震动和运行声音正常。8设备运行参数在正常围。 9、设备、设施外观正常、干净。10、控制柜门有控制系统图。11、电机、控制柜没有 异味。12、检查集水坑排水泵设备是否正常。13、控制柜元器件没有变色现象。14、 柜及外引线路

11、接头没有松动现象。上墙文件：设备房管理作业指导书、给排水系统操作及保养作业指导书、悬挂管 网走向图、指定责任人保养记录：设备保养计划、控制柜保养记录表、水箱（池）清洗加药记录表、给 排水系统设施月检表、设备（设施）维修记录表、水箱（池）清洗消毒计划表、 水泵运行记录表、水泵月保养记录表其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。消防水泵房（配电控制室）巡查要点房间巡查要点：1、室温度不超过35度，墙上配挂温湿度计，温度高时可以开风 机通风降温。2、室湿度在室温高于30度时不得超过85%,否则需要除湿处理。3、室 墙面、地面干净整洁。4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其

12、它灯无人时关闭，打 开照明开关室有充足的照明满足巡查和维修需要。5、室每周要有不少于半小时的送排 风。6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。7、室有符合要求的灭火器和应急 灯，消防对讲是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记木悬挂在进门的右 边。9、上墙制度、文件齐全10、墙上要有准确清晰的消防供水系统图。水池、水泵及管道阀门巡查要点：1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测 合格。2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。3、水池溢流管口、排气管口、排水 管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。4、水池液位管要有标高，水管装无毒色球便于 观察水位。5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备

13、要有设备卡。6、水泵和阀门 是否漏水。7水泵及配套电机震动和运行声音正常。8设备运行参数在正常围。9、设 备、设施外观正常、干净。10、控制柜门有控制系统图。11、电机、控制柜没有异味。 12、检查集水坑排水泵设备是否正常。13、控制柜元器件没有变色现象。14、柜及外 引线路接头没有松动现象。中控室（含消防控制室）：上墙文件：设备房管理作业指导书、监控中心管理作业指导书、安防系统运 行和维护保养作业指导书、突发事件处理作业指导书、灭火应急管理作业指导书、 监控点分布图、指定责任人保养记录：设备保养计划、设备（设施）维修记录表、闭路监控系统月保养 记录表、消防检查和保养记录表其它：温度计、消防设

14、施电梯机房巡查要点房间巡查要点：1、室温度不超过35度，墙上配挂温湿度计，房间较小室不能通 过风机降温的需要装设空调。2、室湿度在室温30度以上时不得超过85%,否则需要除 湿处理。3、室墙面、地面干净整洁。4、进门上方安装三或五瓦的长明节能灯，其它 灯无人时关闭，打开照明开关室有充足的照明满足巡查和维修需要。5、室空气清新定 期排风。6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。7、救援工具齐全，有操作说 明。8、室有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲和电梯对讲是否通话正常。9、 设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。10、上墙制度、文件齐全电梯曳引机及附属设施巡查要点：1、检查电

15、梯曳引机、减速器、限速器、控制柜、 电源柜是否有灰尘，是否有异音。2、检查电梯曳引机、控制柜是否有糊焦味。3、检 查减速器油位是否正常。4、钢丝绳平层标识是否清晰。5、检查电梯钢丝绳、曳引轮 磨损是否超过标准。6、润滑部位是否缺油。7、电梯轿厢选层按钮显示功能是否正常。 8、电梯门机系统安全触板、光幕功能有效，开关门速度无异常。9、电梯轿厢照明灯、 应急照明灯对讲、视频监控是否正常。10、电梯轿厢的导靴磨损有无异常。11、层门 三角锁灵活可靠、安全标识清晰。12、井道行程开关、平层开关、减速开关、限位开 关、极限开关工作正常。13、井道照明是否正常。14、底坑缓冲器开关、油位是否正 常。底坑安全开关、急停开关功能正常。15、补偿链离底坑距离符合标准，对重框架 与缓冲器距离符合标准。上墙文件：设备房管理作业指导书沢电梯维护保养作业指导书、指定责任人 保养记录：设备保养计划、设备（设施）维修记录表沢电梯周检表、电梯季检 表其它：温度计、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线、