成都旅游地产 中铁二局“百草园”项目前期顾问报告161p

1、本报告是严格保密的。中铁二局中铁二局“百草园百草园”项项目前期顾问报告目前期顾问报告谨呈：中铁二局房地产开发有限公司2007.5本报告是严格保密的。前言：关于本案的缘起前言：关于本案的缘起 与传统前期策划报告有所不同之处，本提案中我们尽量契合中铁二局“城市运营商城市运营商”的角度去思考问题，同时抱有对成都、对青城山这些中国地产开发中的极优质资源极优质资源项目的一种虔诚的敬畏心态，找出中国旅游养生度假区域开发模式。中国旅游养生度假区域开发模式。 在我们看来，本项目不能单纯看作借势旅游资源的复合地产项目，而应更多着眼于青城山区域形象、区域价值提升；中青城山区域形象、区域价值提升；中国传统文化的深度

2、挖掘与发扬光大国传统文化的深度挖掘与发扬光大方面的贡献。房地产开发，仅仅是在这种贡献之中的一种物质载体罢了。 本报告是严格保密的。本报告需解决的问题本报告需解决的问题初步研究“百草园”的开发经营模式我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。问题问题 1 1问题问题 2 2366亩地的定位及开发思路本报告是严格保密的。我们解决问题的技术思路我们解决问题的技术思路宏观层面宏观层面 / 战略层面战略层面 百草园发展模式 百草园价值挖掘与再造百草园增值设施与功能中观层面中观层面 / / 策略层面策略层面 366项目定位366项目意向初探366项目容积率的分布366项目案名初步建议g 分析思路

3、g 结果构成青城山历史、现状青城山历史、现状青城山未来发展规划青城山未来发展规划对青城山未来发展的研判对青城山未来发展的研判与百草园项目相关的结论与百草园项目相关的结论青城山研究青城山研究 模式研究 案例研究青城山地产市场格局青城山地产市场格局青城山地产发展阶段青城山地产发展阶段对青城山地产未来发展的研判对青城山地产未来发展的研判与百草园项目相关的结论与百草园项目相关的结论区域房地产市场研究区域房地产市场研究 模式研究 案例研究 模式研究 案例研究 模式研究 案例研究 项目资源分析项目资源分析后续专题研究后续专题研究本报告是严格保密的。青城山旅游发展的过去、现状与未来青城山旅游发展的过去、现状

4、与未来本报告是严格保密的。申遗前的青城山旅游业申遗前的青城山旅游业过去青城前山仍停留在观光旅游，直上直下的模式中。青城后山虽然逐渐成为旅游目的地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈，没有超过成都市及周边区县的价格优势和区位优势 。道教文化观光旅游是青城山景区旅游的文化主线，是青城山旅游产业的“魂”。旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。 本报告是严格保密的。青城山旅游经济发展相对其它同等旅游胜青城山旅游经济发展相对其它同等旅游胜地较为缓慢地较为缓慢现在2006年青城山旅游综合收入1.6亿元，仅占都江堰市旅游综合收入13亿元的12.5%左右，只占全省旅游综合收入560亿元的0.28%左

5、右，青城山旅游经济增长速度与川内旅游区相比，明显低于乐山、峨眉山的发展速度 。单位：亿元青城山旅游经济实力发展缓慢，表面原因是景区旅游留不住人，旅游消费水平低。青城山旅游经济实力发展缓慢，表面原因是景区旅游留不住人，旅游消费水平低。本报告是严格保密的。青城山旅游经济发展相对缓慢的深层次原青城山旅游经济发展相对缓慢的深层次原因因现在青城山旅游资源的开发利用滞后，尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参与性活动。青城前山仍停留在观光游，直上直下；青城后山虽然渐成旅游目的地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈。按照建设部风景名胜区管理暂行条例，核心景区只能做减法，不允许任何新的建设行为；二级景区建

6、设也受到条例纲性限制。“门票青城山”受遗产保护地和景区条例约束。青城山景区旅游中游人基础要素的消费所占的比例远远高于提高要素的消费比例。购物、娱乐没有形成相应的优势产业。特别是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成独特的市场吸引力。第一，景区相关管理条例纲性制约第二，旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。第三，旅游产业结构发展不协调，旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。 本报告是严格保密的。未来都江堰及青城山要成为大成都的都江堰及青城山要成为大成都的“国际国际性旅游休闲度假区性旅游休闲度假区” 成都产业空间发展布局：成都产业空间发展布局：一轴：

7、一轴：都市旅游区和都江堰青城山国际休闲度假区。两翼：两翼：龙门山和邛崃山南北山地生态旅游系统三个圈层：三个圈层：中心游憩区、环城游憩圈层和龙门山邛崃山观光度假带。四个板块：四个板块：都市旅游区、都江堰青城山精品旅游区、城镇文化旅游网节点、龙门山邛崃山生态旅游带“四个板块”产业支撑体系建设本报告是严格保密的。未来“斥资斥资10亿亿 青城山都江堰建中国最佳青城山都江堰建中国最佳度假区度假区”豪森温泉酒店青城山都江堰国际休闲度假旅游区概念规划之青城山组团百草园中华元谷“九心合一”游客集散中心青城高尔夫改造等美仑国际旅游学院及五星级酒店道教文化博物馆景区创5a提升青城山青城山都江堰国际休闲都江堰国际休

8、闲度假旅游区概念规划规划度假旅游区概念规划规划远景：远景：通过12年的努力，使青城山都江堰软硬件打造初步与国际接轨，建成在亚洲地区具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区；再通过23年的努力，使之成为具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。本报告是严格保密的。青城山将是青城山将是“中国式养生中国式养生”的核心启动的核心启动区域区域未来以青城前山门片区为前台，主要强化娱乐功能片区片区 1 1片区片区 2 2以青城前山片区，主要强化深度观光功能和养生文化集中展示与研习功能片区片区 3 3以青城后山片区为后台，主要强化休闲度假功能和道教养生、中医养生的深度体验本报告是严格保密的。青城山的定位：从观光旅

9、游到养生度假青城山的定位：从观光旅游到养生度假青城山已不再只是依赖自然资源的观光式旅游区，而应该是集深度观光、娱乐、养生、休闲、度假等功能为一体的国际旅游度假区。2000以前纯粹观光旅游2007以后养生度假成都以及周边地区游客为主吸引更多外省和外国游客申遗之前餐饮娱乐观光登山旅游养生度假医疗疗养登山旅游休闲度假餐饮娱乐外省以及国外游客增多，但仍以成都及周边地区客户为主20002006农家乐式的娱乐本报告是严格保密的。青城山房地产发展综述青城山房地产发展综述本报告是严格保密的。我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额1991-2003年，我

10、国房地产业增加值平均只占gdp的1.8%20042010201320162019 20222022546789101120072025 2028 2031 2034增长弹性=1.5增长弹性=1.4增长弹性=1.31991-2001年，我国房地产业增加值对gdp增长弹性为1.09，未来十几年，房地产业增长弹性将上升到1.3，甚至1.5（即（即gdpgdp增长增长1%1%，房地产业产出增长，房地产业产出增长1.3%1.3%或或1.5%1.5%）美国40年来的稳定线地产行业前景：快速发展可持续数十年地产行业前景：快速发展可持续数十年本报告是严格保密的。微观视角下：房地产业的增长空间巨大微观视角下：房

11、地产业的增长空间巨大我国人均住宅使用面积的未来增长空间我国人均住宅使用面积的未来增长空间2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8平方米2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右（建筑面积30平方米左右）本报告是严格保密的。20062006年，都江堰市及青城山地区固定资产投资额在年，都江堰市及青城山地区固定资产投资额在20052005年年高位基础上仍然保持快速增长，投资规模稳步扩大，投资结高位基础上仍然保持快速增长，投资规模稳步扩大，投资结构日趋优化。构日趋优化。（单位：亿元） 对比2005年，2006年固定资产投资总额继续保持快速正常的态势。但房地产开发投资所占固定资

12、产投资总额的比例相对较少，只占中投资总额的11.26%。本报告是严格保密的。20062006年，都江堰市及青城山地区房地产开发投资虽然占固年，都江堰市及青城山地区房地产开发投资虽然占固定资产投资总额的份数不多，但却也保持了较快的增长。定资产投资总额的份数不多，但却也保持了较快的增长。（单位：亿元）单位：万平方米较2005年相比，都江堰市及青城山房地产投资各项数据均远远高于2005年，可见2006年都江堰市整个房地产行业处于上升高峰期。本报告是严格保密的。2007上半年第一梯度价格（青城前山山脚）11000元/平方米第二梯度价格（青城后山山间）6000元/平方米第三梯度价格（近青城山/106省道

13、旁）4000+元/平方米第四梯度价格（出106省道往都江堰方向）3500元/平方米各梯度价格比（第一梯度为100）100：55：36 ：32前山山脚前山山脚106省道旁省道旁后山山间后山山间商品住宅价格梯度商品住宅价格梯度近都江堰市近都江堰市从2005年至今，青城山商品住宅房的房价平均增长超过500元，增长幅度每年大于10。当前青城前山占据都江堰市房价风向标，青城山住宅价格受与旅游风景区价值的影响日趋明显。青城山商品房价格继续走高，价格自然受青城山商品房价格继续走高，价格自然受资源影响比较大。资源影响比较大。本报告是严格保密的。小结小结房地产业快速发展可持续10年结论结论 1 1房地产业的增长

14、空间巨大结论结论 2 2青城山固定资产投资总额持续稳步上涨结论结论 3 3青城山房地产投资占固定资产投资份额不多，但仍持续增长结论结论 4 4本报告是严格保密的。我们解决问题的技术思路我们解决问题的技术思路宏观层面宏观层面 / 战略层面战略层面 百草园发展模式 百草园价值挖掘与再造百草园增值设施与功能中观层面中观层面 / / 策略层面策略层面 366项目定位366项目意向初探366项目容积率的分布366项目案名初步建议g 分析思路g 结果构成青城山历史、现状青城山历史、现状青城山未来发展规划青城山未来发展规划对青城山未来发展的研判对青城山未来发展的研判与百草园项目相关的结论与百草园项目相关的结

15、论青城山研究青城山研究 模式研究 案例研究青城山地产市场格局青城山地产市场格局青城山地产发展阶段青城山地产发展阶段对青城山地产未来发展的研判对青城山地产未来发展的研判与百草园项目相关的结论与百草园项目相关的结论区域房地产市场研究区域房地产市场研究 模式研究 案例研究 模式研究 案例研究 模式研究 案例研究 项目资源分析项目资源分析后续专题研究后续专题研究本报告是严格保密的。区域房地产市场研究区域房地产市场研究本报告是严格保密的。青城山地产格局：板块发展各具特色青城山地产格局：板块发展各具特色高端物业高端物业高端及中高端物业高端及中高端物业中低端物业中低端物业中高端为主中高端为主青城前山山脚青城

16、前山山脚低密度高端物业，以双拼和两层公寓为主，紧靠青城山，尽享天然自然资源，空气负氧离子含量高，是养生之绝佳场所。建在山间的住宅，只是旅游资源未有前山丰富，因此价格比不过前山。别墅为主，但酒店式公寓住宅为中产阶级也提供了度假与投资的机会。公寓式别墅为主，多是60到90平米的小面积，适合投资及短期旅游度假，居住密度相对纯别墅项目较高。楼盘品质较高，以连排和叠拼为主，也有小高层。面积相对较大，因距都江堰、青城山旅游景区相对较远，因此均价也较其它区域楼盘低。青城后山山间青城后山山间近青城镇近青城镇/106/106省道旁省道旁106106省道与都江堰市交界处省道与都江堰市交界处代表楼盘：代表楼盘：中国

17、青城中国青城代表楼盘：代表楼盘：天下青城天下青城代表楼盘：代表楼盘：碧水青城碧水青城蜀秀青城蜀秀青城代表楼盘：代表楼盘：泓坊河畔泓坊河畔本报告是严格保密的。青城前山及青城前山及青城镇区域青城镇区域该片区为青城山楼盘比较集中也是最多的片区，其土地开发资源基本已经用完。围绕青城山山脚做文章是该片区楼盘最大的卖点及优势。106106省道东侧省道东侧区域区域以“上善栖”为代表的楼盘，其位置离青城山相对较远，但可开发土地较多，且开发量较大，楼盘配套相对可以比较完善。青城后山区域青城后山区域楼盘多建于山间，需开车行驶一段山路才可到达，空气质量和环境非常怡人，但周边配套和娱乐匮乏。106106省道进都省道进

18、都江堰市区域江堰市区域楼盘位置远离青城山和都江堰风景区，但楼盘品质相对较高，且均价都低于以上三个区域。106省道往都江堰方向青城前山及青城镇片区106省道东侧青城后山片区青城山地产板块：呈点、片状发展青城山地产板块：呈点、片状发展本报告是严格保密的。青城前山及青城镇区域青城前山及青城镇区域：依托青城山自然资源，多个楼盘共同打造休闲度假：依托青城山自然资源，多个楼盘共同打造休闲度假区。区。项目名称项目名称中国青城（二期中国青城（二期. .青城美墅）青城美墅）碧水青城碧水青城蜀秀青城蜀秀青城基本情况占地256亩，独栋、双拼、双层公寓住宅，200多户，洋房风格。占地191亩，联排、小户型公寓，共83

19、7户（在售二期四区100多户），川西民居风格。占地36亩，联排、小户型公寓含底商，共162户，川西民居风格产 品主力户型：双拼130-150平米；户型配比：湖边独栋：289.43m2占 1.8%；联体别墅：118.24149.56m2占45左右；公寓：77.9879.81m2占50左右畅销户型：双层公寓，面积较小，实用，切总价不高；滞销户型：独栋别墅，单价总价太高；公寓2层剩余7、8户，无花园主力户型：80-90m2左右户型户型配比：40平米左右跃层；60平米左右跃层公寓；80-120平米以上联排别墅畅销户型：60平米左右跃层，够用，且总价低。滞销户型：100以上平米户型，总价高。主力户型：5

20、5-60平米小户型户型配比：a型联排：120.82m2占11.1；a1联排：89.42m2占14.8；c型联排别墅：74.19m2占14.8；小户型：55m2左右占59.3畅销户型：55m2左右小户型，总价低滞销户型：商铺楼上二层，主要是沿街价 格最高价：17000元/平米最低价：8000元/平米最高价：6900元/平米最低价：4300元/平米均价：4600元/平米最低价：3600元/平米销售状况2006年5月开盘，2007年1月开盘，销售率为80%多二期四区2007年五月1日开盘总销售率70%2006年8月开盘，销售率80%青城山旅游风景区自然风光依托资源产品形式3层公寓为主，临街含底商客户

21、/价格均价4500元/平米左右（除“中国青城”外），客户多为养老者未来供应未来可开发土地较少。本报告是严格保密的。青城前山及青城镇区域青城前山及青城镇区域：邻近青城山脚，依托青城山旅游风景区及自然资源，多个：邻近青城山脚，依托青城山旅游风景区及自然资源，多个楼盘共同打造娱乐休闲度假区。楼盘共同打造娱乐休闲度假区。项目名称项目名称四季青城四季青城青城雅舍青城雅舍基本情况占地40亩左右，双拼、叠拼，酒店式公寓住宅，300多户，洋房风格。占地42亩，联排、小户型公寓，共248户，川西民居风格。产 品主力户型：叠拼；主力户型：套一：50-60平米户型配比：套一：50-54m2占70%；套二：65m2左

22、右占28%；顶跃147m2约占2%畅销户型：除滞销户型的所有都畅销。滞销户型：二层套一，没有花园，且层高比三层矮很多价 格-均价：4000/平米销售状况2004年3月开盘，95%2005年底（2006年7月31日交房）92%客 户-成都市及周边城市中、老年人配 套会所欠缺青城山旅游风景区自然风光依托资源产品形式3层公寓为主，临街含底商客户/价格均价4500元/平米左右（除“中国青城”外），客户多为养老者未来供应未来可开发土地较少。本报告是严格保密的。106106省道东侧区域：距青城山旅游风景区较远，山水资源较为缺乏，省道东侧区域：距青城山旅游风景区较远，山水资源较为缺乏，但可开发用地较大但可开

23、发用地较大项目名称项目名称上善栖上善栖基本情况占地227亩，联排、顶跃、小户型公寓住宅，共780户（一期180多户），川西民居风格。产 品面积区间：57-180平米户型配比：a型：84.797.78m2；b型：96.2126.34m2；c型：102.15117.84m2；d型：57.6180.48m2；e型：179.08m2价 格未售销售状况未售客户-配套学校、青城山镇此区域楼盘均开发量比较大，暂无在售楼盘。相对较少，交通依赖106省道。依托资源产品形式小面积双拼或连排别墅为主。客户/价格未来供应未来供应量相对较大。 珠江地产2007新作“珠江逸景.天生墅”将于年底开盘，“青城白鹭洲”已建成，

24、现内部销售，对外销售要等门前五星级酒店建成后再售。本报告是严格保密的。青城后山区域：以纯别墅为主的高档低密度住宅，结合娱乐健青城后山区域：以纯别墅为主的高档低密度住宅，结合娱乐健身项目对外销售。身项目对外销售。项目名称项目名称天下青城天下青城. .美墅半岛美墅半岛(b(b区区) )基本情况总占地800亩，多层酒店式公寓、独栋、联排（双拼）别墅，a区联排别墅176户、d区半山酒店820户、b区美墅半岛双拼独立别墅88户，洋房。产 品主力户型：联排双拼别墅300-380平米；酒店式公寓40-146平米户型配比：820户公寓，84套别墅（面积分布比较平均）畅销户型：酒店式公寓（现只剩2套120平米6

25、跃7）滞销户型：总价较贵的别墅价 格均价：6000元以上/平米（别墅）；4000元/平米销售状况山水公寓2006年3月18日；假日公寓2006年4月15日。b区双拼33%左右;d区公寓99%(剩2套6跃7)客 户度假享受型客户，多为家庭比较富于的外地人，以成都客户为主。配 套缺乏城南中心地带，教育、商业配套较于完善。依托资源产品形式都为多层，且开发相对集中，含底商。客户/价格电梯公寓客户以遂宁本市中高端人群为主，价格平台在1800元/平米以上。未来供应未来土地资源匮乏。本报告是严格保密的。106106省道进都江堰市区域：自然风景缺乏，但交通便利，近都省道进都江堰市区域：自然风景缺乏，但交通便利

26、，近都江堰市区，生活配套相对比较完善。江堰市区，生活配套相对比较完善。项目名称项目名称泓坊河畔泓坊河畔春语华璋春语华璋基本情况占地253亩，联排、叠拼、多层，共989户，川西民居风格。-产 品叠拼180-240平米；连排240 +平米；多层120+平米多以100-140平米别墅为主价 格预计最高价4000元/平米，最低价3600元/平米预计均价3300元/平米销售状况未售（2007年8月一期开盘）未售2007年开盘客 户-配 套-自然资源缺乏依托资源产品形式3层公寓为主，临街含底商客户/价格均价4500元/平米左右（除“中国青城”外），客户多为养老者未来供应未来可开发土地较少。本报告是严格保密

27、的。户型创新方向户型创新方向独栋别墅独栋别墅联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅叠拼别墅叠拼别墅多层多层别墅式公寓别墅式公寓碧水青城碧水青城 蜀秀青城蜀秀青城 青城雅舍青城雅舍 四季青城四季青城 中国青城中国青城 天下青城天下青城 泓坊河畔泓坊河畔 青城山房地产物业类型并不纯粹是别墅，别青城山房地产物业类型并不纯粹是别墅，别墅式公寓占据了主要市场份额。墅式公寓占据了主要市场份额。在大多数购房者眼中，青城山的房地产主要集中在别墅项目上，其实青城山的别墅项目很难直接定义为别墅。更多存在的是多层型物业，这主要是因为在青城山附近开发的房地产项目都有限高，最高不能超过12米。其次度假型房地产物业以小户型为主

28、，更适合购房者投资与短期居住。本报告是严格保密的。集中在青城前山片区大部分楼盘建筑风格单一，多以川西民居为主。楼盘档次相对较低西式风格中式风格低端中端高端中国青城天下青城四季青城泓坊河畔春语华璋碧水青城蜀秀青城青城雅舍上善栖建筑风格以中式为主，多为低端产品建筑风格以中式为主，多为低端产品本报告是严格保密的。楼盘几乎都是单纯的依赖青城山现有自然楼盘几乎都是单纯的依赖青城山现有自然资源作为其卖点资源作为其卖点从楼盘的名字，尤其是靠近青城山的楼盘，90所用案名都含有“青城”二字。这体现出除了青城山资源，楼盘自身已挖掘不出其他的什么噱头。从各楼盘广告语中我们也可以看到如果跳出青城山的旅游自然资源，楼盘

29、几乎就是一个空壳。青城前山及青城镇区域楼盘主广告语青城前山及青城镇区域楼盘主广告语106省道东侧区域楼盘广告语省道东侧区域楼盘广告语 中国青城中国青城 生命长青 碧水青城参天古木旁，一池碧水映 青城 蜀秀青城山间稀有之地 四季青城苔深不雨山常湿，林静无 风暑自清 青城雅舍自然着 休闲着 健康着 上善栖上善之地 诗意栖居青城后山区域楼盘主广告语青城后山区域楼盘主广告语106省道进都江堰市区域省道进都江堰市区域 天下青城得山.得水.得天下 半山.半岛.一别墅 泓坊河畔悠远 韵律 灵动 尊容 水郡天府渠首 洲屿之上 独立源墅本报告是严格保密的。从我们的市场抽样访谈调查可以看出，消费者在青城山购房的主

30、要目的还是自住（含未来养老型居住），纯投资行为很少。目前客户在青城山置业的主要目的是自住目前客户在青城山置业的主要目的是自住为什么购买青城山的房子？肖先生38岁（个体老板）李先生48岁（干部） 买青城山的房子就是自己用嘛，周末啊啥子的跟家人或朋友过来耍还是巴适。 这边房子不算贵，而且还是别墅，买一套以后养老，这个时候买肯定比以后买要便宜嘛。赵女士33岁（银行职员）谢女士谢女士4747（会计）（会计）周大爷周大爷6464岁（退休）岁（退休） 我一直都很喜欢青城山的环境，也一直梦想在这边买套房子，就跟我姐他们一起买了两套挨着的，有时间就一起过来住两天，调养哈身心嘛。 别墅是资源，买到不用放到那儿吗

31、也赚钱嘛这边空气好嘛，黄先生黄先生4141岁（岁（it it业）业）刘女士刘女士4848岁（个体）岁（个体）秦先生秦先生4343（画家）（画家） 听朋友说这边房子可以，而且环境好，就过来看了哈，不算贵，就买了套比较小的，还是值得。 主要是留在那儿养老嘛。 这边风景好、安静，不管是在这儿生活还是工作都很舒服，房子呢也不大，比较实用。本报告是严格保密的。青城山地产现状小结青城山地产现状小结低层公寓（伪别墅）占据较大部分市场份额结论结论 1 1以“川西民居”建筑风格的低档物业为主结论结论 2 2楼盘基本只是单一的依赖青城山自然资源结论结论 3 3现青城山业主多以自住为主，少见纯投资结论结论 4 4本

32、报告是严格保密的。青城山未来市场的研究青城山未来市场的研究模式研究.分析结论.案例研究.分析结论.本报告是严格保密的。我国旅游房地产现状我国旅游房地产现状旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。 开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业

33、主以度假置业和投资置业为目的 。 项目开发的各方均衡机制永久居民的期望度假旅客的期望 先前游憩设施费用及其经营费用经营制度（品质的维护）开发小组本报告是严格保密的。旅游地产空间分布模型旅游地产空间分布模型以点构面，相互间存在一定距离，这样可以保证每个功能性场所与居住地形成功能的单独性，互不干扰。距离感在人们心中应该是“可到达距离”，而非“太远了不想去”。本报告是严格保密的。我国旅游房地产比较成型的几种开发模式我国旅游房地产比较成型的几种开发模式开发模式开发模式以旅游度假为目的的度假房地产开发与旅游相关的写字楼以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发旅游地产5种成型开发模式以提供第一居所为主要目的的

34、景区住宅开发经典案例：深圳华侨城经典案例：华侨城、宋城经典案例：西安大厦以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店经典案例：北京快乐假日大酒店本报告是严格保密的。旅游地产的阶段性开发旅游地产的阶段性开发产业链产业链附加值附加值高低上游产品研究丰富期孕育期增值期下游产品研究产品研究规模利润竞争孕育期小低竞争力小丰富期大中竞争力相对较大增值期住宅重点开发高竞争力大培育期修住宅最好为价格较低，顺应当时市场的住宅。住宅的重点开发应放在最后的增值期。主开发期是土地或区域的丰富期（配套设施的完善）。本报告是严格保密的。居住度假发展历程居住度假发展历程驱动因素驱动因素人均居住面积人均居住面积人均人均gdp私人小汽车

35、普及私人小汽车普及交通网络完善交通网络完善长假长假驾车家庭度假的发展驾车家庭度假的发展3000美元okokok家庭度假置业家庭度假置业30/人5000美元okokok度假物业发展的驱动因素模型度假物业发展的驱动因素模型06年底，成都私车拥有量仍继北京、广州之后，居全国第三位，居民家庭平均每百户拥有汽车9辆(私家车5辆)。 2005年底，成都市人均gdp达到2502美元，2010年 成都人均gdp将达5000美元 数据来源：数据来源：成都市成都市2006年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报 成都发展度假物业的条件已经成熟本报告是严格保密的。度假物业发展的驱动因素度假物业发展的

36、驱动因素环境：自然环境有出色之处项目开发时机：所在旅游区开发中后期背景：国家经济景气、法律支撑体系目标客户：高收入阶层度假物业发展的驱动因素本报告是严格保密的。某景观住宅旅游地产第一居所开发模型旅游地产第一居所开发模型主题：项目建设要有明确主题（如高尔夫），围绕主题进行开发资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值区位：距办公商业中心区不超过45分钟的行程可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高级公路、地铁本报告是严格保密的。商务度假开发时机模型商务度假开发时机模型商务文化观念的转变 商务度假开发时机模型拥有大跨国公司分支机构城市gdp达到人均3000美元以上城市以私有化企业为主

37、区位：距办公商业中心区不超过45分钟的行程企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源城市商务中心区形成集中的高租金写字楼为主本报告是严格保密的。要求具有专业化的管理服务团体 generic description of the 7 factors距离主要商业中心区不超过2小时车程。国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求要求装备完善的视听设备。设置完备的服务项目 必须设置有丰富的游憩休闲设施，如：高尔夫球场、网球场等要成规模开发开发地区要求良好风景资源，清幽安静 商务度假开发模型商务度假开发模型本报告是严格保密的。度假区开发案例研

38、究度假区开发案例研究成功案例成功案例sanctuary cove(澳大利亚)齐亚哇（kiawah）海角乐园（美国）失败案例失败案例深圳龙岗植物园本报告是严格保密的。sanctuary cove(sanctuary cove(澳大利亚澳大利亚) )概况概况: :著名的旅游度假胜地，位于澳大利亚黄金海岸北端，距离布鲁斯本50分钟车程，距离附近机场也仅45分钟车程，有澳大利亚最美的高尔夫球场。资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值交通可达性交通可达性: : 良好，可通过汽车、船、火车抵达。本报告是严格保密的。功能布局功能布局整个规划包括九大部分： marine village palms vil

39、lage cypress point banksias lakes justicia alpina&tristania felicia&wisteria schotia island country club 其中有些部分仍在建设中。现有功能已比较齐全，以高尔夫、游艇为核心，同时提供各种休闲娱乐活动。本报告是严格保密的。产品形态产品形态提供多种风格、多种类型的产品以满足客户的不同喜好。主要有别墅、联排别墅、多层洋房等，户型从2房到5房以上，少有单房。有些别墅还配独立的办公空间。别墅一般有私家泳池。本报告是严格保密的。市场定位市场定位“澳大利亚第一个综合旅游度假胜地，提供一种独特

40、的居住社区生活方式”。 定位一其住宅产品分为出售和出租两大类，兼顾长期居住及旅游度假短期逗留等人群。 定位二本报告是严格保密的。启示启示以高水准的高尔夫球会和游艇会为核心功能，形成具有居住功能的度假区。租、售结合，兼顾长期居住及旅游度假短期逗留等人群。与黄金海岸其它度假区形成差异性。abc本报告是严格保密的。kiawah island齐亚哇（齐亚哇（kiawah）海角乐园（美国）海角乐园（美国） 概况：齐亚哇海角乐园位于美国南卡罗来纳州以南的齐亚哇海岛上，占地1万英亩（约40.47平方公里），是美国南部沿海著名的大规模别墅度假村，拥有10英里（约16.1公里）长的沙滩（入选美国十大沙滩）和5千

41、英亩（20.24平方公里）的海边森林。本报告是严格保密的。功能布局功能布局主要由三大部分组成：设施齐全的度假村、高尔夫俱乐部以及会议中心。本报告是严格保密的。海景别墅湖景别墅海岸森林别墅沙滩别墅酒店客房平面产品形态产品形态提供多种风格、多种景观的别墅、度假公寓及酒店。本报告是严格保密的。目标客户目标客户三类主要市场：度假、居家、即将退休或退休后居住。典型买主是高收入高积蓄、年近50的中年人度假占55。购买度假别墅的买家可细分为三组，即投资者（50）、投资兼使用者（25）、使用者（25）。购买动机分别是：投资者，增值转售，避税，获取利益；投资兼使用者，与投资者大致相同，只是使用时间较长；休闲度假

42、，长期增值。居家占5。主要以25人的家庭为主，成人年龄绝大部分超过35岁。这类买家主要寻求的是：一个临近度假区，可以享受其优点而避开其缺点的环境，私密性和安全性是基本的考虑重点。养老占40。买家一般超过55岁，居住者通常只有2人。其购买动机主要是：安全性、开发计划的稳定性、游憩设施、医疗服务等配套设施，其次是区位、气候、别墅本身的设计。本报告是严格保密的。第一期：西海滩度假村第一期：西海滩度假村一期主要包括150间客房的旅馆和25栋别墅，酒店、沙滩为核心功能区。本报告是严格保密的。与同期的十大开发案相比，齐亚哇海角乐与同期的十大开发案相比，齐亚哇海角乐园的竞争力主要在于园的竞争力主要在于推陈出

43、新的项目开发，始终给消费者期待。具有独特风格的开发计划。别墅投资者的别墅出租，充分提高使用率。最迷人的沙滩、天然植栽以及最多未开发的滨海地区，而其它开发案多数面临沙滩被侵蚀的问题。与同期的十大开发案相比，齐亚哇海角乐园的竞争力主要在于本报告是严格保密的。启示启示充分整合核心资源（沙滩、海景、海岸森林、人工湖），提供多样化的产品，吸引多种类型的买家。核心功能区对项目的启动有重要意义。ab本报告是严格保密的。深圳龙岗植物园（失败案例）深圳龙岗植物园（失败案例）概况：概况：龙岗植物园位于深圳市龙岗区龙岗镇南部，占地2.56平方公里，主要经营高尔夫及开发度假别墅。 经深汕高速公路、机荷高速公路、北山大

44、道及深惠公路可达。 距离深圳罗湖口岸约1小时车程，距离惠阳市约30分钟车程。本报告是严格保密的。项目主要构成项目主要构成绿色俱乐部高尔夫球会、高尔夫练习场、养生堂绿色健康中心、龙湖钓鱼俱乐部、水上休闲木屋别墅、中西餐厅、豪华客房 已建成投入运营的有绿色俱乐部、高尔夫球会、钓鱼俱乐部、绿色养生堂、餐厅等。目前钓鱼俱乐部、绿色养生堂、餐厅、球车库等均采取承包经营方式。 绿色俱乐部以均价约8万元/人的会员证价格，已招收会员约1919人。 本报告是严格保密的。产品形态产品形态高尔夫别墅：政府批准10万平方米别墅用地，已建设17栋独立式木质别墅，售价13800元/平方米，单栋面积为180600平方米，售

45、出9栋，销售情况不理想。本报告是严格保密的。失败原因失败原因单一的度假别墅市场狭窄，与客户需求有偏差。（观澜高尔夫:别墅、大户型住宅滞销，小户型公寓热销）产品的设计（木质别墅）与国内实际情况不符。 （没有相关的技术法规；无法充分满足客户的安全感需求）abc该项目自然环境优美同时靠近龙岗中心城区，从区位与环境上看无论开发商务度假、高尔夫度假别墅公寓、高级居住别墅、以休闲为主体的运动娱乐等项目都有相当大的优势，但目前休闲运动娱乐项目经营及高尔夫度假别墅销售不理想，分析其原因如右图国内分时度假、别墅出租等市场尚不成熟，使别墅产品的投资功能大打折扣。本报告是严格保密的。案例研究结论案例研究结论多种形态

46、的产品组合有利于扩大目标客户群，但不同档次的产品间应有明显界限。每个成功的度假区都有其独特吸引力（关键价值点）。产品设计既要别具风格又要充分考虑客户心理（安全性、私密性等）度假产品开发要尊重片区开发时间规律，不可贸然超前案例研究结论度假与居住并非截然分开，两者可有机结合。本报告是严格保密的。我们解决问题的技术思路我们解决问题的技术思路宏观层面宏观层面 / 战略层面战略层面 百草园发展模式 百草园价值挖掘与再造百草园增值设施与功能中观层面中观层面 / / 策略层面策略层面 366项目定位366项目意向初探366项目容积率的分布366项目案名初步建议g 分析思路g 结果构成青城山历史、现状青城山历

47、史、现状青城山未来发展规划青城山未来发展规划对青城山未来发展的研判对青城山未来发展的研判与百草园项目相关的结论与百草园项目相关的结论青城山研究青城山研究 模式研究 案例研究青城山地产市场格局青城山地产市场格局青城山地产发展阶段青城山地产发展阶段对青城山地产未来发展的研判对青城山地产未来发展的研判与百草园项目相关的结论与百草园项目相关的结论区域房地产市场研究区域房地产市场研究 模式研究 案例研究 模式研究 案例研究 模式研究 案例研究 项目资源分析项目资源分析后续专题研究后续专题研究本报告是严格保密的。“百草园百草园”项目的整体规划与发展项目的整体规划与发展本报告是严格保密的。“百草园百草园”项

48、目主要经济技术指标项目主要经济技术指标总占地面积：13000亩建筑用地面积：606亩土地流转配套用地：200亩植物园核心用地：5000亩保护森林：8000亩实验基地：150亩（山谷属于建设用地）投资总额：78367万元 +9000万元/年富民新区用地：168亩366亩地中草药种植基地弹性土地空间酒店业开发青城山旅游风景区本报告是严格保密的。“百草园百草园”于青城山规划中的定位：于青城山规划中的定位：国际性的中国最好养生之地。国际性的中国最好养生之地。政府规划政府规划地理位置地理位置顺应市场顺应市场123围绕“中国式养生”为核心打造国际养生休闲旅游度假区处于青城山组团的第二片区与第三片区之间，承

49、载以强化中医养生、休闲度假功能随着中国老龄化人数增多，养老、调养以及纯粹养生度假的人群会越来越多本报告是严格保密的。366亩地主要经济技术指标及土地情况亩地主要经济技术指标及土地情况106省道 总占地面积：366亩 容积率：不大于0.5 限高：12米 环山渠供水，水资源丰 富 地势有缓坡 周边道路为共享资源 主规划中对配套无要求本报告是严格保密的。项目地块形状规整，规模较大，内部及四项目地块形状规整，规模较大，内部及四周多为耕地周多为耕地, ,视野开阔。视野开阔。项目内耕地面积广阔,易于规划和开发。项目地块活水资源丰富,切水质清彻见底。外围墙竹林活水资源活水资源水渠开发用地小径开发用地本报告是

50、严格保密的。366亩地主要经济技术指标及土地情况亩地主要经济技术指标及土地情况 行政区划上位于距都江堰市区12公里处青城山镇 距离青城前山山门2.7公里 位于106省道东侧 地势有缓坡366亩本报告是严格保密的。本项目虽处在青城山镇与大观镇之间,但此处是国家级旅游景区,且是乡镇区域,项目周围生活娱乐配套并不完善。虽然临近项目有刚刚建成的东软大学,但教育配套依旧无法与城市相比。项目靠近青城山,周围自然景观资源较为丰富。本项目周边配套缺乏本项目周边配套缺乏本报告是严格保密的。交通：项目与都江堰市以南交通：项目与都江堰市以南106省道约省道约15公公里处里处,交通主要依赖交通主要依赖106省道。省道

51、。至崇州市至崇州市青城山旅游风景区至都江堰市至都江堰市北106省道目前106省道为连接都江堰市、青城山旅游风景区以及崇州市的唯一主要干道.本项目所在地处于106省道东侧,交通主要依赖106省道。106省道道路情况良好,切交通状况也较为理想,只是道路限速60公里/小时,本项目距都江堰市区约15公里,因此驾车约需15至20分钟。366亩本报告是严格保密的。366亩地与亩地与“百草园百草园”的重要联系的重要联系“百草园百草园”366366亩亩366亩在整个“百草园”项目中是第一个开发项目作为旅游地产的一期房产开发，处于旅游地产开发的“孕育期”本报告是严格保密的。让我们先着眼于让我们先着眼于“百草园百

52、草园”开发模式研究开发模式研究类型一：度假及居住型类型一：度假及居住型项目项目类型二：会议型项目类型二：会议型项目本报告是严格保密的。类型一：度假及居住型项目类型一：度假及居住型项目案例一：亚美利亚海岛案例一：亚美利亚海岛农庄农庄 armenia armenia villagevillage案例二：卡那帕利海案例二：卡那帕利海滩度假村滩度假村 karnaphuli beachkarnaphuli beach本报告是严格保密的。尝试性的旅游度假区的功能构成公共设施区公共设施区行政经济管理机构商业服务金融信息贸易旅游接待及会议中心度假居住区度假居住区度假别墅度假公寓度假村休养所生活居住区（含基层服

53、务网点及必要的文教卫生设施）游乐观光区游乐观光区自然观光自然游乐文物古迹观光人工游乐等文化娱乐区文化娱乐区运动区运动区影视电子游戏、室内娱乐健康中心夜总会特色表演项目水上（江、河、湖、海）运动（包括游艇、赛艇、滑水冲浪、帆板、摩托艇）泳浴冰上运动沙滩运动陆上运动（包括高尔夫、赛马、球类等）轻加工工业区轻加工工业区本区后勤服务厂区工艺品以及土特产的加工、高科技项目传统的拳头产品（如老字号）生产、展示以及交易中心其他有特色或必其他有特色或必要的功能区要的功能区供应设施区供应设施区水、电交通环保、环卫邮电仓储蔬菜等副食品基地案例具体数据分析：产品及客户关系结构案例具体数据分析：产品及客户关系结构图图

54、本报告是严格保密的。案例一研究：案例一研究：亚美利亚海岛农庄armenia villagearmenia village项目定位（开发目标）：项目定位（开发目标）： 度假经营与居住置业相结合，主要为度假经营，高尔夫等多种娱乐经营 项目规模：项目规模： 占地900英亩（3.65平方公里） 项目主体：项目主体： 旅馆、度假公寓及别墅 本报告是严格保密的。美国佛罗里达杰克生维尔 亚美利亚海岛农庄 项目所在区位：项目所在区位：亚美利亚海岛农庄亚美利亚海岛农庄 从我们的市场抽样访谈调查可以看出，消费者在青城山购房的主要目的还是自住（含未来养老型居住），纯投资行为很少。项目所在区域概况：美国佛罗里达州，杰

55、克生维尔最北端30哩处的大西洋海岸（30 * 1.61约48.3公里）本报告是严格保密的。英亩数百分比（%）独栋别墅用地16018集合式别墅用地809商业空间用地354游憩设施用地24527公共地区用地26029未开发的集合式别墅用地12013土地使用计划土地使用计划 总密度：1.95建筑单元/英亩（共1755个）停车空间：至少每个别墅单元2个停车位本报告是严格保密的。项目主要构成（项目主要构成（70年代开发时计划数年代开发时计划数字）字）社区中心类：活动中心开放空间：长达4哩的海滩公园及野餐区运动： 27洞的高尔夫球场、2座海滩游泳池、1座水上运动、19座网球场、自行车道、慢跑道商业及购物：

56、8个店铺组成的购物村行政会议中心：1个码头设备其它：5间餐厅、560间独栋别墅、1190间居住单元的别墅公寓本报告是严格保密的。项目市场及客户群项目市场及客户群置业人群：来自佛罗里达州、乔治亚州以及东北走廊各州和中西部地区的度假者中高水准以上收入的专业人士吸引全国的各类协会和公司团体等大型组织 的会议活动 置业动机：旅游度假，会议度假、永久住家，退休养老，投资度假村的需求市场：散布各州，甚至远到欧洲其他国家 度假村的不动产买主，大多是中高所得的阶层，年龄在40岁以上置业方式：同时购买土地与别墅或公寓 本报告是严格保密的。永久居民的期望度假旅客的期望先前游憩设施费用及其经营费用经营制度（品质的维

57、护）开发小组开发模式开发模式度假村的经营与游憩设施之建造，开始阶段由开发者赞助，再推动开发者最感兴趣的部分土地买卖计划开发度假游憩区，必须将永久居民的期望、度假旅客的期望；先前游憩设施费用及其经营费用（未来不动产的不确定性）；经营制度（品质的维护）；等三种关系之间，谋求适当的平衡内部管理健全的开发小组非常重要本报告是严格保密的。地区开发成功经验借鉴地区开发成功经验借鉴为了增进度假区会议设施的使用强度，亚美利亚农庄将原先供作开会人士使用的24间旅馆客房增加到100间左右。而其他同样供开会者住宿的小型公寓，则可以进行买卖和出租，以便获得更多的利润 本报告是严格保密的。地区开发成功经验借鉴地区开发成

58、功经验借鉴售价越高的别墅，越易于管理，但是却可能比中等价位出租时，减少了许多游客，同时也消减了许多度假设备上的需求量 应尽可能让别墅区接近该农庄最迷人的地点，如海滩或其他自然景观，其实人们在购买别墅时，并不太考虑该别墅是否有便利的附属设施，主要以自然景色为重点 从市场的反应可知，在维护严格的环境设施或保育标准上的支出，是极为正常合理的 本报告是严格保密的。地区开发成功经验借鉴地区开发成功经验借鉴建议开发者最好先规划一个核心区，作为刚开始的活动场所，到市场状况真正普遍时，再扩大成“度假村”亚美利亚岛的最初开发速度太快了，别墅之投资人急于出售。最早大量开发别墅造成度假村面临困境，之后进行了资产重组

59、，投入大量资金建设游憩设施和服务设施取得了成功 亚美利亚岛农庄借设备的分散，虽然可以疏解活动量，但是却要相对较高的交通和管理费用。当游憩活动频繁时，这些分散的设备的确可以减少拥挤的程度，但是当整个活动量稀少的时候，这些众多的游憩设备就显得毫无活力可言 本报告是严格保密的。应该使投资者可以预测未来可观的长期应该使投资者可以预测未来可观的长期利润利润 可考虑承包整套的度假村计划，籍着将游憩设施费用并入住宿费等做法，发展成度假企业，并针对不同性质的旅行团，提供独特的度假计划 本报告是严格保密的。项目定位（开发目标）：项目定位（开发目标）： 自给自足的海岛型度假村 项目规模：项目规模： 占地1055英

60、亩（4.23平方公里） 项目主体：项目主体： 度假带给人们的就是一系列的印象：海，山，高尔夫，游泳，享受最美的自然。案例二研究：案例二研究：卡那帕利海滩度假村卡那帕利海滩度假村karnaphuli beachkarnaphuli beach本报告是严格保密的。项目所在区位：项目所在区位：卡那帕利海滩度假村卡那帕利海滩度假村项目所在区域概况：夏威夷地区除了鸥胡岛之外，第二大的度假中心。距离卡帕鲁的主要机场26哩，与与檀香山距离100哩，位于拉海那的一个古老的捕鲸渔港 美国夏威夷卡那帕利海滩度假村本报告是严格保密的。卡那帕利海滩度假村卡那帕利海滩度假村项目自然环境：卡那帕利海滩几乎都是干燥、晴朗的好天气。年降雨量