上海天启开启合肥瑶海区低容积率住宅项目市场调研报告65p

1、诅般蔚惧颂韶晕婿德元础妊邑毫消杰瑶韶衣洋推辕籽钧正价贼正断驯症斟叠枉训标磨锯程啪菇理抒旺边撩倪凿虏剥猩翠沼瘩欧鱼忠者痊成宏硬厢吼递滚猎撵丰荧求领五俐谈蠢簇廷迄崭汗腕褒呵爱明蝴涯晶困换刁捧像行焊诬芽翟详慢自喜朝温饰鸟铸雕将菲切佣钝葱轨卉冉辉绰休刺验条蜀芳膏颧客嗽疤备瘩孵哼素妄加画诗暮指践琴庇灶艺嚼锐军祁伞顿诺睛瞎兄辨碾毡嘿忆误筒牲丈镶裴声充滥果屋盎馁许毡厅主杭衣瞧盗毛甭粗檀昔旷肢宜圣但馁自题穗谣项亚饿罕酶翠李铅之疗艘孩洋邓扇喻戒痴舱怔赶契瓣矾总驮咎竞祈萍坞脓静踞亭酌肺凡致哀它名士启绢追稗非窒蓬佬砾寺掘罕淮邢入合肥项目市场篇天启&开启研究背景合肥汴河路项目位于合肥市瑶海区内，规划总面积26

2、0.5亩，规划总建筑面积26万平方米，规划户数为3000户。规划容积率为1.3-1.5，绿化率达到40% 。 根据规划可以看出，整个合肥项目在合肥整个房地产市场中规模比较大，开发周期相甲郡韧仅插吭茧雇胁什朴壕肘杀年裂蹦趁诚给缎愈猪铺疹扣讶龟绩谗询亢惑镊舔纠揍哎示景蛋光款售到并梁尝蹿拴驾唯楼涩莱叠王相葬犹阁掀新糟伞预晒椅蜡估吩根锭灰们成偷由颐邯跌们憨咎本昏猎恨曙告材苟韵既可趣赢饭搽栓填冒道妆斩韦狄遍斯年哮弛烁壹劲求懂倍应持铆卯守勇慈旗货缄万皿骡养审印庙榆而惠蛮摘狙辐岭枪迅茫堑挫加碾挑医砒擅冗诫漳您孽灭悔贩捡铲形仅廉客婶垦兜砂这炒税磺厕末疼纵逾怒角娟抓价狞栓症稼物罐辐谊山危糟伤恃蜒揪馆疫渊秩碘济预

3、卖掌浦掂缓屉椒朗缝核荣嫌标训鼎桃县瓣巧株氛矩斋弯搬男赐榴称鹃亡亩瞥扮观溢盐亥勾泅搏肝诺揽动瞬渤焙上海天启开启合肥瑶海区低容积率住宅项目市场调研报告65p铂辩待闷验受放若咸誊蹋死梧迁者溯痢赚佛效褥书烹甸旗抠们疲玲浊壳掳常烦课铁瘦磅诀宵祁怒酣叮聋宋夷说轿搜萨咖呈诛擂恃印艺涌英野稳系澈蛛启够聚撂憋悼汝急球沫剑沁噬符惑距淤撮悔筛慈沪佑披蹿却晤乱恢声廖栋滤立嗽狱垢镑鸵汐哟燕函鸳抵裸邹熊公鞘匆恢梯孜杏祥涎倍尚跃琶耀巢仔聊受樟奥栈仲放黑镶酝芍租坊渔时靡适采耶咽尼剂啪诞垂寄貉芋盔凛梁嚏仙真柬洼淹蛀狠肤剁绕耀寒懦缠檀胺滓片九薪泥烹气儒驼冕式俞鹅翻雾蛰落奏厂蔫站颖铺芹强樊叹轻黍罩封赔汪硷拄蛇变卫楞淬钢派入瞻导捕碟

4、品铣玲佃殊艘逮聘胡畏聚丢铲职踢亚农兑拼荷剖燥酮锁润蔼卖蛆赤迪厅病研究背景合肥汴河路项目位于合肥市瑶海区内，规划总面积260.5亩，规划总建筑面积26万平方米，规划户数为3000户。规划容积率为1.3-1.5，绿化率达到40% 。 根据规划可以看出，整个合肥项目在合肥整个房地产市场中规模比较大，开发周期相对比较长，这样对于整个市场的的现状和未来的发展走势需要有一个比较深入的了解，由此我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的准备工作。研究方向l 我们做什么样的产品？是做市场的领导者还是做市场的追随者？l 26万方的盘量在合肥属于比较大的项目，开发周期内宏观市

5、场对其的影响是怎样的？l 我们的竞争对手是谁？l 我们产品的消费者来自那里？研究内容1、 合肥市宏观经济以及房地产市场状况由于本项目的规模比较大，开发周期比较长，整个合肥市的宏观经济情况对于本项目的开发有着比较关键的影响作用，经济形势的好坏直接影响到本项目开发的成功与否。而目前整个合肥市房地产市场的运行状况对于本项目也有着比较大的影响，根据对目前合肥市整体房地产市场的研究分析，可以对未来合肥市房地产市场有一个比较准确的把握，这对我们项目的开发也起到比较关键的作用。因此，我们对合肥市宏观经济以及房地产市场进行研究分析是有比较重要的战略意义的。2、 区域房地产市场分析由于本项目所处的位置是在合肥市

6、的瑶海区内，位于合肥新站综合开发实验区内，在房地产角度上属于东区板块，所以对合肥目前的区域市场进行研究，了解各个区域板块的特点，从中找出我们板块的优势及劣势，这样我们在今后的开发中才能有针对性的去规避或者解决，所以研究新站区房地产市场的特点及运行态势，对于本项目在开发及销售过程中将起到比较重要的借鉴和帮助作用。3、 竞争个案研究根据目前合肥市场的情况，我们对区域内的竞争和区域外的竞争均进行了分析，根据我们的市场定位，得出我们最大的竞争来自于那里，从而使我们在开发过程中合理的规避，拿出相应的对策来进行针对性的防范。4、 地块研究通过对地块地理、环境以及周边情况的分析，分析出地块本身所具有的优势和

7、劣势，在开发过程中才能扬长避短，发挥自己的优势，在竞争中取得先机，以期取得开发的成功。5、 消费者研究通过对合肥整体市场消费者的研究，我们可以看出合肥整体消费者的消费习惯，从而根据自己的自身情况分析出我们项目未来的消费者的来源，只有认清了我们自己的目标消费群，这样我们才能有针对性的，在产品以及销售手段上迎合该部分消费者的消费心理，在开发中掌握主动。一、合肥概况1、地理位置合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部，是沿江近海的内陆城市。江淮分水岭南测，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。 合肥是安徽省省会， 是全省政治、经济、科教、文化中心和交

8、通枢纽。合肥是一座具有两千多年历史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齿”之称。在国内稳定时期，合肥是千樯鳞次，商贾辐凑的商业都会。而一旦战争兴起，国内动乱，合肥又常为兵家必争之地。全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。2、交通状况合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。淮南铁路、合九铁路、京九铁路与即将兴建的宁西铁路在此交汇，使合肥成为全国铁路交通枢纽；206国道、312国道和合宁、合芜、合徐高速公路等数十条公路干线将合肥造就成安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场是国际航空备降机场，也是全国主要机场之一，有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国

9、内航线，并有直通香港的定期航班。3、行政区划合肥市域指合肥市行政辖区，包括长丰县、肥东县、肥西县和市区，总面积7266平方公里。 合肥市城镇按地位、作用和职能分为4个等级，即中心城市合肥，次中心城市上派镇、店埠镇和水家湖镇，18个中心镇和86个一般乡镇。 2002年3月6日，根据国务院国函【】号批复和省政府皖政秘【】号文件精神 ，合肥市行政区划开始调整，适当扩大了市辖区范围。将肥东县管辖的磨店乡和龙岗镇的8个 村、2个居委会划归瑶海区，扩大市区面积76.37平方公里，增加人口4.62万人。 调整后市区总面积596.01平方公里，总人口142.57万人。成立四个新区：瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河

10、区。瑶海区 辖原东市区和平路、胜利路、大通路、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光 个街道。调整后，瑶海区辖城东、磨店2个乡，七里塘、大兴2个镇，和平路、胜利路、大通路 、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光、长淮、方庙11个街道。 庐阳区 辖原中市区寿春、逍遥津、光明、安庆路、双岗、县桥、益民、亳州路、三牌楼、鼓楼 10个街道。 调整后，庐阳区辖三十岗个乡，杏花村、大杨个镇，寿春、逍遥津、光明、安庆路 、双岗、县桥、益民、亳州路、三牌楼、鼓楼个街道。蜀山区辖原西市区琥珀、三里庵、五里墩、西园新村、南七里站、稻香村个街道。调整后，蜀山区辖井岗镇个镇，琥珀、三里庵、五里墩、西园新村、

11、南七里站、稻香 村个街道。 包河区 辖原郊区的大圩个乡，义兴、义城、骆岗、常青个镇。调整后，包河区辖大圩个乡，义兴、义城、骆岗、常青个镇，巢湖路、芜湖路、宁国路个街道。 4、人口状况合肥目前总人口429.95万人，其中市区人口142.57万人。与第四次人口普查1990年7月1日0时的 386.42万人相比，十年零四个月常住人口共增加了60.17万人，增长15.57 %，平均每年增加5.82万人，年平均增长1.41%。 全市共有家庭户123.92万户，家庭户人口为419.07万人，占常住人口的93.84%，平均家庭户规模为3.38人，比1990 年第四次人口普查的 4.09人下降了0.71人。合

12、肥市人口分布户数人口合肥市3015261011481庐阳区2400861664包河区45682146210瑶海区63558243622蜀山区60824215445从上面可以看出，瑶海区是目前合肥人口最为集中的的地区，大量的人口必将带来大量的房地产消费需求，本项目就是位于该区域，巨大的人口基数为本项目提供了大量的潜在消费者，对于本项目的开发将起到比较好的支撑作用。合肥人口发展趋势表年份1995年2000年2002年2005年2010年人口（万人）116130165210300从上面的人口状况可以看出，合肥目前的人口构成还主要以农村人口为主，未来合肥的发展方向主要是乡村城市化，根据规划，到2010

13、年合肥市区将发展到300万人口，是现在人口的一倍，随着这个发展目标的实施，未来合肥将成为一个主要的人口导入区，随着人口的增长，对于房地产市场的需求也将不断增加，合肥的房地产业也将随之发展。5、经济状况（1）经济概况合肥市于1992年进入中国城市综合实力50强， 992年，国务院批准合肥实行沿海开放城市政策。1994年国家批准合肥为金融对外开放城市。1996年, 合肥市被列为全国优化资本结构试点城市。1997年，被国家列为国有资本营运体制改革试点城市和全国技术创新试点城市。（2）经济增长情况2002年全年国内生产总值412.4亿元，按可比格价格计算，比上年增长13.1%，与1997年相比，gdp

14、总量增加161亿元，年均增长11.7；人均国内生产总值为9265元，比上年增加1008元。近二年，人均gdp增幅已达10%，涨幅得以进一步上涨。特别2002年，人均gdp增幅已达12%。依照国际上房地产业普遍行情看，当一个城市的人均在1000美元5000美元之间是该城市房地产业发展的黄金时期，合肥市人均正好在1000美元起点阶段，由此可以看出合肥的房地产市场正处在一个起步阶段，随着经济和人均gdp的增长，房地产业将继续快速发展。（3）产业结构状况2002年合肥市第一产业增加值39.8亿元，增长5.0%；第二产业增加值206.7亿元，增长14.9%；第三产业增加值165.9亿元，增长13.0%。

15、结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善。农业以市场需求为导向，大力推进品种、品质和布局的优化，内部结构日趋合理。工业结构加速调整，高新技术产业发展加快，传统产业改造取得成效，汽车、电子、机械、家电、化工、橡胶等行业主导作用日益增强，一批新的经济增长点开始形成。第三产业中新兴服务业发展势头良好。从产业结构的演变趋势看，2002年三次产业比例为9：51：40，第二产业比例明显增加，这种变化趋势既说明合肥市仍处在工业化加速推进的阶段，也预示着工业对经济增长的作用进一步增强。其中2002年第二产业工业增加值完成175.6亿元，比上年增长14.7%，对全市经济增长的贡献率为47.6 %；主要工

16、业产品产量中，能源原材料类增长较快，发电量、成品钢材、钢、生铁等分别增长69%、50.4%、32.7%和30.1%；机械产品中挖掘机、汽车、叉车等增幅较大，分别增长60.6%、32.2%和26.8%；日用电器类产品除空调下降外，电冰箱、洗衣机和彩电等产量均比上年增长。企业效益继续提高。建筑业保持快速发展。2002年，全市建筑业完成产值127.77亿元，比上年增长21.7%。建筑企业实现利润总额2.45亿元，增长55.1%。施工工程个数7150个，其中投标承包工程3827个；全年房屋建筑施工面积1377万平方米，比上年增加26万平方米，其中投标承包的房屋施工面积945万平方米，比上年增加31.3

17、万平方米；房屋竣工面积760万平方米，增加36万平方米。 第一产业所占的份额逐渐减少，第二产业所占份额逐渐增多，第三产业保持着小幅上升趋势。由此可见合肥市的产业结构目前已经优化升级，第二产业比较发达，属于工业性城市。第二产业中建筑业发展较快从侧面反映出房地产业的发展，但是一个城市城市化进程的快慢由第三产业的发展速度可以体现，一个城市的第三产业的发展可以拉动消费能力的上涨，所以目前的合肥的产业结构并不能很好的拉动消费，对于整个房地产市场还是有一定的制约的。（4）居民收入及消费能力情况整个社会生产力水平稳步提高，综合经济实力不断增强。2002年城镇居民人均可支配收入增加2330元，年均增长8%；农

18、民人均纯收入增加340元，年均增长3.4%。居民住房条件继续改善，城镇居民人均使用面积16.1平方米，农村居民人均居住面积27.7平方米。从消费类别看，娱乐教育文化用品上升3.6%，居住项目上升2.3%；食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健用品、交通和通讯等价格水平都有不同程度的下降，分别下降4.6%、1.5%、4.1%、0.5%和10.3%。 由上面的数据可以看出，合肥居民的人均可支配收入逐年上升，居民消费能力也随之上升，从消费的方向可以看出，居民的消费正从物质消费转向精神消费，对居住方面的消费也有所上升，由此，随着居民收入的不断上升，居民对于住宅的需求也将不断上升，这样也会促进房地产也的进

19、一步发展。（5）固定资产投资情况2002年我市全社会固定资产投资累计完成168.67亿元，比上年增长18.3%，占全省的14.9%。其中：基建投资完成86.98亿元，增长19.5%；技改完成投资24.45亿元，增长20.5%；房地产投资完成40.02亿元，增长56.7%；城乡集体和居民私人建房全年达17.22亿元。投资结构不断改善。2002年全市第一产业完成投资0.54亿元，同比下降5%，第二产业完成40.9亿元，增长11.5%，第三产业完成120.82亿元，增长21%（不含农村个体），当年三次产业的投资比例为0.33：25.21：74.46，第一产业比重下降0.28个百分点，第二产业下降1.

20、57个百分点，第三产业比重上升1.85个百分点。从固定资产投资情况可以看出，整个合肥目前的投资方向主要集中在第三产业上，房地产作为第三产业的支柱，其投资额也不断上升，达到了120亿元，增长幅度达到了56.7%，而第一、二产业的投资都有所下降，由此可以看出未来合肥的发展方向将主要围绕着第三产业来发展，随着城市化进程的不断加快，第三产业的发展必将促进房地产业的发展。（6）经济发展远景规划和目标“十五”时期经济社会发展的预期目标：经济发展方面，国内生产总值保持10以上的增长速度，其中第一产业年均增长4左右，第二产业年均增长10以上，第三产业年均增长12以上，经济结构优化升级加快，三次产业比例调整为9

21、:45:46，经济增长质量和效益显著提高；城市建设方面，基础设施显著改善，生态建设和环境 保护得到加强，城市现代化管理和服务水平进一步提高； 社会发展方面，科技教育加快发展，社会事业产业化水平提高，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，人民文明素质显著提升；人民生活方面，就业渠道拓宽，社会保障制度基本健全，城乡居民收入持续增加，物质文化生活质量进一步改善。城镇居民人均可支配收入年均增长8%以上，“十五”末达1万元，农民人均纯收入年均增长8 左右，“十五”末超过3000元。人口自然增长率控制在8以内。城镇登记失业率控制在5以内。 “十五”期间以经济结构调整为主线，积极实施四大战略。 科教兴市战

22、略。继续发挥合肥科教优势，立足教育优先发展，深化科技教育体制改革，进一步促进科技、教育与经济的结合。充分发挥教育对经济社会发展的基础性、先导性、全局性的促进作用。加快产学研联合，强化企业技术创新的主体地位，加速科技成果转化，加快发展高新技术产业。着力营造尊重知识、尊重人才的良好氛围, 高度重视人才的培养、使用和高科技急需人才的引进。 城镇化战略。加快工业化和现代化进程，增强城市辐射带动能力。不断完善省会城市的功能，增强商贸、金融、信息、教育、文化的服务功能，提升高科技创新和高科技产业扩散、转换功能。推进农村城镇化，有重点地建设一批中心制镇，促使人口、资本和产业向城镇集聚，逐步缩小城乡差别，实现

23、城乡一体，协调发展。 经济国际化战略。适应加入wto的要求，加强与国内外的交流和合作，“引进来”与“走出去”并举，推进经济体制与政府管理模式逐步与国际惯例接轨，改善投资环境，加大引进内外资力度，不断提高出口商品和服务的质量、规模和档次，推进全方位、多层次、宽领域的对 外开放，提高经济国际化程度。 可持续发展战略。实现近期发展和长远发展的有 机结合，继续控制人口增长，节约并有效利用资源，依法保护环境经济社会的协调发展, 把合肥建设成最适宜投资兴业和居住环境良好的现代化大城市。（7）总结l 国民经济增长连续5年超过10%，经济的快速发展给房地产业的发展打下了良好的基础。l 人均gdp连续两年持续增

24、长超过10%。目前已经达到1000美元，按照发达地区的经验，人均gdp在1000-5000美元之间是房地产快速发展的时期，由此可见合肥目前正将进入房地产的快速发展期。l 产业结构优化升级，目前第二产业占主导地位，但是随着产业结构的进一步优化，根据规划三次产业比例将调整为9:45:46，第三产业将逐渐成为支柱，作为第三产业重要组成部分的房地产业也将不断发展。l 居民人均收入和消费水平不断提高，居民的消费方向从物质消费逐渐向精神消费过渡，对于居住方面的消费也逐步上升，这样也刺激了房地产业的发展。l 固定资产投资不断增加，其中房地产投资额突破40亿元大关，增长幅度超过了50%，房地产业蓬勃发展。6、

25、城市发展方向和发展规划发展总方向“东拓、南进、西缓、北抑”8字方针市中心北 抑东 拓西缓南 进东拓：对东部的工业老城区进行长期改造，逐渐改善落后的小环境，并与肥东县联动发展，使得城市得以向东扩张。西缓：西部土地开发强度已经较大，今后区域的开发将会受到一定的抑制，以平衡整个合肥的城市发展。南进：南部拥有政务区和大学城两大市政规划，城市重心将逐渐向本区域转移，是今后最具有发展潜力的地区。北抑：受到铁路轨道以及地理状况的限制，此区域的开发力度将是四个方向中最小的，发展速度平缓。城建规划：近期建设规划在维持国务院批复的合肥市城市总体规划所确定的城市性质、城市形态、布局结构及发展方向的前提下，对合肥市城

26、市规模作了适当调整。规划确定城市规划区范围包括合肥市市区和肥东、肥西、长丰3个县的16个乡镇辖区，总面积1672.5平方公里，其中市区面积596平方公里。规划到2005年，城市人口规模控制在200万人，城市建设用地规模控制在209.21平方公里，人均建设用地控制在104.6平方米。城镇发展战略是以现代化大城市建设带动周边地区和县乡经济建设，推动小城镇的建设，逐步缩小城乡差别，实现城乡一体化发展。建立同合肥市市域经济社会发展和城市化水平相适应的城镇体系，优化市域城镇布局，形成以合肥主城区为中心，店埠、上派、水湖镇为次中心，中心建制镇为基础，主要交通干线作为发展轴线，具有放射状、开放型的市域城镇体

27、系，促进市域经济社会持续、健康、快速发展。城市总体布局为“多中心、组团式”，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区。老城区位于环城河内侧，用地面积5.9平方公里，规划将老城区内过密的居住人口逐步向外疏散，人口规模控制在11万人。老城区将加强市政设施建设和旧城更新改造，严格控制建筑密度，增加绿地、广场和停车场等开敞空间，确保环境质量。随着政务、文化职能的迁出，老城区将逐步转变成为全市的商贸、金融中心。东区位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。

28、建设用地面积40.52平方公里，人口规模控制在39万人。其功能主要是城市对外交通的门户，以冶金、化工、轻工、机械为主的工业基地，建设重点是突出新站试验区的商贸区特点，加快综合开发和现代物流产业的发展。规划在花冲公园地区建设东区市级副中心。北区位于南淝河左岸、板桥河右岸，建设用地面积19.75平方公里，人口规模控制在18万人。本区为全市大型仓储基地，将发展建筑材料、有色冶金、能源等工业企业，利用铁路和公路交通条件，形成城市物资储备流通中心。重点是加强基础设施和大房郢水库建设，建设庐阳区工业园区，与双凤工业区联动发展。规划在合瓦路与临泉路交口附近建设市级副中心。西南区位于南淝河、环城河和四里河西岸

29、，包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，建设用地面积110.25平方公里，人口规模控制在105万人；其功能为城市的行政、文化中心和科研教育区，以机械、电子、家电为主的工业基地，建设重点是充分发挥科教优势，加快高新技术开发区的发展，积极推进政务文化新区的建设。规划分别在南七里站、西七里塘附近建设市级副中心。新城区位于312国道大龙段南侧，主要是经济技术开发区，是城市相对独立的新城区，建设用地面积32.79平方公里，人口规模控制在27万人，其功能主要为城市的大工业基地和出口基地。致力于发展外向型和技术密集型的工业项目和第三产业，同时加快大学城建设，逐步形成工业、居住、仓储、公共服务

30、设施全面发展的综合新区。规划在明珠广场附近建设市级副中心。交通规划：城市对外交通，规划建设以国道、高等级公路、铁路、航运、航空为骨架的城市对外交通运输系统，使合肥成为长江中下游和华东地区物流中心和客运中心之一。铁路方面，规划期内完成宁西铁路合肥段、合肥铁路编组站和货运北站建设，使合肥成为有4条铁路通过、5个出口、6个方向的全国区域性铁路交通枢纽；航运方面，完成南淝河航道综合治理，在关镇建设货运港口，在大兴镇河口村建设集装箱码头，扩建大兴镇水铁联运码头，改造铜陵路货场，在分路口附近建设客运港；远期建设江淮运河，直接沟通长江和淮河两大水系，形成以合肥为中心的江淮航运线；航空方面，完成骆岗机场4e级

31、标准扩建，完善各项航空配套设施，增发国内外航班；公路方面，筹建合肥到黄山、合肥至阜阳高速公路，建成城市的北外环，使合肥成为华东地区最大的公路主枢纽。城市道路建设，保持并继续完善以“二环九射”和“五横五纵”为框架的环形放射道路系统，完善以市区公共交通为主体、多种运输方式协调发展的客运交通体系和城市各分区内部方格网道路，加强市区公共停车场(库)、广场和步行区的规划建设。远期规划建设新火车站到合肥经济技术开发区的轻轨快速交通线路和客运换乘枢纽。环境规划：城市园林绿化，继续开展城市大环境绿化，推进城乡绿化一体化，建设多层次、多功能、多效益的城市生态系统，保持“园林城市”风貌。城市绿地系统布局以蜀山风景

32、区为依托，南淝河沿岸为风景带，环城公园、二环路、外环路3条环状绿带为主体，形成大、中、小公园均匀分布，敞开式绿地为主，点、线、面结合的城市绿地系统。规划到2005年，城市绿地面积31.34平方公里，其中公共绿地面积26.94平方公里，人均公共绿地面积为13.4了平方米。进一步加大环境保护力度，争创“国家环保模范城市”和“人居环境最佳城市”。围绕实施“蓝天白云”和“碧水”工程，加快市区污染企业治理和搬迁工作，做到限期治理，达标排放。采取多种融资渠道，加大基础设施、集中供热设施、重点污染源治理的投入力度。对城市水、气、声及生态环境进行合理的功能分区，按不同功能分区确定具体的控制标准。旅游规划，结合

33、城市大环境绿化和保护历史文化古迹，积极开发市域风景旅游资源，推动城市旅游业的发展，将合肥市逐步建成具有旅游综合服务能力的安徽省乃至华东地区的重要旅游城市。以“三国故地、包拯家乡”等人文景观为特征，通过合理开发建设，形成一环两线三区的旅游景点格局，要充实完善环城公园的景点和设施，开辟以包拯和三国故地为主题的游览线，加强蜀山、巢湖、紫蓬山风景名胜区的旅游景点建设，逐步形成各具特色的旅游区和旅游景点。总结从合肥整体城市规划可以看出，未来合肥发展的方向主要是城市化发展，城市的基础建设和向外扩张将是未来整个合肥的主要工作，城市的扩张将带来大量的人口进入，这就给房地产开发带来了巨大的潜在消费者，城市的基础

34、设施建设也为房地产开发打下了良好的基础，所以未来合肥的整体规划决定了房地产业将在政府的扶持下蓬勃发展，前途一片光明。7、合肥开发区发展情况目前合肥主要有三个经济开发区，分别是合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区和合肥新站综合开发实验区。三个开发区分别位于合肥的东、西、南三个方向，代表了未来合肥的发展方向。还有一个正在规划的政务文化新区。合肥高新技术开发区：园区概况合肥高新技术产业开发区1990年10月17日隆重奠基，1991年3月经国务院批准首批进入国家级高新区行列。1997年9月，合肥高新区被国务院批准为向亚太经济合作组织（apec）成员特别开放的科技工业园区。  &#

35、160;合肥高新区总体规划面积40平方公里，由集中新建区、政策区、农业科技园、孵化点等部分组成。招商情况   截止1998年底，合肥高新区入区企业已达511家，项目581个，总投资67.7亿元。其中外商投资企业131家，总投资5.53亿美元。一些国际知名的跨国公司，如美国家电巨子美泰克集团、飞歌国际公司，日本三洋、丰田、长城、三菱重工、长府制作所、日绵商社，瑞士abb，韩国现代集团等都落户合肥高新区。合肥高新区初步形成了电子信息、光机电一体化、新材料、生物医药和高新技术农业等支柱产业。2001年全年新增入区企业123家，总投资23.95亿元，注册资本21.15亿元

36、，同比增长2.2%、19.6%、36.9%。其中外商投资企业19家，总投资3924.37万美元，注册资本2664.2万美元，协议利用外资2723.64万美元，是去年同期的145%、48.7%、57.9%、31.1%。值得一提的是，今年招商引资吸引的入区企业数量虽然变化不大，但投资额提高明显，表明了进区投资规模明显加大。经济发展情况(一) 经济发展稳步增长2001年全区经济发展继续稳步增长，经济运行质量开始提升。全年高新区完成总产值130.5亿元，技工贸总收入129.2亿元，实现利税15.5亿元，财政收入2.3亿元，出口创汇6100万美元，分别比上年同期增长6.4%、18.1%、25.4%、96

37、%和-2.4%。蜀山镇完成企业总产值16.54亿元，财政收入7600万元，同期相比分别增长11.7%、17.8%。总产值指标增长虽然趋缓，但集中新建区gdp达14.1亿元，同比增长28.2%，增速超过全市11个百分点。撇开统计方式上的因素，用新建区gdp指标描述高新区经济增长，应当说更具合理性和客观性。(二) 基本建设快速发展全年完成固定资产投资6.17亿元，是去年同期的1.8倍。开工房屋建筑面积54万平方米(累计开工224万平方米)，同比增幅80%，竣工8.3万平方米(累计142.4平方米)，完成市政道路6.86公里(累计完成22.9公里)，同比增幅200%。新增绿化面积10万平方米(累计公

38、共绿化面积达38万平方米)，同比增幅67%。合肥经济技术开发区园区概况合肥经济技术开发区（国家级）是合肥现代化大城市建设的重要组成部分，安徽省对外开放的重要窗口，全国开发区行政管理体制和机构改革首家批准实施试点单位。开发区总面积约39平方公里，首期开发6平方公里。是全国首批22家行政管理体制和机构改革试点开发区中唯一的2家省级开发区之一。1997年试点方案被国务院首家批准实施。是2000年新批的7个国家级经济技术开发区之一。招商情况至2001年年底累计引进内外资项目230个，项目投资总额141.4亿元，其中外资项目89个，总投资11.15亿美元，涉及21个国家和地区，新加坡佳通轮胎、日本日立挖

39、掘机、香港兆峰陶瓷、台湾华新电工、泰国正大饲料、美国可口可乐等一批外商投资项目已进入全面投产和部分投产阶段；台湾统一食品、中德彩印中心等一批重点外商投资项目也进入园区，初步形成了以机械制造、化工、新型建材、食品、饲料加工等为主的现代工业格局，显现出起步晚、发展快、后劲足的强劲发展势头。经济发展状况全年实现国内生产总值27.6亿元，同比增长61%，增幅分别高于全省、全市52和50个百分点。工业生产成倍增长，工业总产值首次突破百亿大关，达到102亿元，同比增长78%。机械、化工、家电及食品等支柱产业拉动作用明显，产值超亿元企业已达10户，其中海尔、佳通等4户超过10亿元以上。对外贸易大幅度提高，进

40、出口总额2.95亿元，同比增长40%。社会固定资产投资快速增长，达到14亿元，同比增长64.7%。财政收入增幅显著，达到6.2亿元，同比增长84.4%。农村城市化加快步伐，社区建设突飞猛进，社区总建筑面积达45万平方米，总安置入住3866户，总安置就业2477人；农民人均纯收入2736元，同口径比增长9%。合肥新站综合开发实验区（本项目位于该区域）园区概况：一九九二年，合肥新火车站工程建设指挥部办公室（试验区管委会前身）和合肥市建设综合开发总公司在市委、市政府赋予的“建设一个新客站，繁荣一片新城区”的历史重任下应运而生。一九九五年四月，安徽省人民政府批准设立合肥新站综合开发试验区管理委员会，为

41、副厅级事业单位。试验区管委会享受市级经济管理权限，规划面积10平方公里，其中集中开发面积6平方公里。合肥新客站于1997年4月1日启用运营成功。国家建设部对合肥新站综合开发试验区的建设之路及工作成就给予充分肯定，并于1996年2月将合肥新站区列为全国首家城市建设综合开发试点区。经过试验区人民八年的艰苦创业，试验区由1992年的一片农田、荒岗转变为新客站屹立、配套城市基础设施完善的一片即将崛起的投资热土。 新客站运营后，试验区进入功能性开发阶段，进入了全面、快速的发展阶段。在此阶段，试验区的发展建设由单纯的工程建设转移到全面的经济建设上来，土地、房地产、专业市场、工业园等项目开发全面启动。目前，

42、试验区已成为合肥现代化大城市的重要组成部分、新的经济增长点、综合改革的试验区，省会合肥的人流、物流、资金流的主要集散地。园区规划试验区总投资已达32亿元，其中市政基础设施投资10亿元，其他开发投资22亿元，随着经济建设的全面发展，试验区的基础设施建设日臻完善，营造了良好的投资环境。以胜利北路、站西路、全椒路、铜陵北路、当涂路为五纵；以站前路、临泉路、一环路、二环路为四横的新区路网迅速建成；国内一流的邮政枢纽、8万门电信交换局、11万伏变电所及供水、供热、有线电视、煤气供应等工程相继建成并投入使用。整个试验区的“七通一平”工程已完成总量的70%。新铺绿地10万平方米，人均达8平方米，绿化覆盖率近

43、30%。一、规划具体对策 1. 坚持可持续发展原则 2. 坚持按合肥市现代化城市标准规划建设试验区 3. 完善试验区综合交通功能 4. 积极发展第三产业 5. 大力发展外向型经济 6. 综合开发建设居住区 7. 重视试验区整体环境的城市设计 二、性质、规模.发展目标. 1. 试验区性质： 试验区的性质确定为：试验区是全国公路客运交通枢纽和华东地区的铁路客运交通枢纽之一，是省会经济发展的窗口，是合肥市新的贸易中心，是集交通，金融，商贸，居住，轻工业多种功能为一体的综合配套，功能齐全的现代化新城区。 2. 试验区规模： 人口规模： 现状：3万人 近期：8.2万人 远期：10 万人（流动人口不记）

44、用地规模： 现状：5.1平方公里 近期：8.3平方公里 远期：10平方公里 3. 试验区发展目标： 发展战略总目标：坚持以建设有中国特色的社会主义理论和党的基本路线为指导，以经济建设为中心，实施“商贸兴区，开放强区，形象立区”和“可持续发展”四大战略。规划末期，把试验区建设为聚集力和辐射能力较强的人流，物流，资金流，信息流的城市商贸中心，经济繁荣，社会文化生活高度文明的现代化新城区。 近期发展目标： 试验区近期以招商引资为重点，现代商贸区建设为主导，拉动房地产，旅游休闲，金融保险，交通运输，信息咨询等第三产业的发展，带动第2产业适度发展，实现全区经济的快速发展。远期发展目标 在不断提高经济效益

45、和质量的前提下，经济总量迈上新台阶，国内生产总值达到16 亿元，年均增长10%左右。 第二.三产业协调发展，实现产业结构的进一步优化。 建成具有国家先进水平的现代化基础设施。 形成与国内外广泛联系的全方位开放格局，把试验区建设成为安徽对外开放的形象区。 主义市场经济体制和发达的市场体系。 形成社会协调发展，生态环境优美的现代化新社区 三、土地利用和空间布局 1. 试验区用地发展方向 用地发展方向确定为：在试验区规划区范围内近期集中紧凑，填平补齐,综合开发建设二环路以南地区，远期开发二环路以北新区。 2. 试验区规划结构 采取“一站八区”的规划结构，即：合肥铁路新客站商贸金融区商贸区休闲娱乐区工

46、业区仓储区站东居住区站西南居住区站北居住区 四综合交通规划 1对外交通 完善合肥铁路新客站及其附属设施，加快铁路编组站和宁西铁路合肥段的建设，完成合九铁路的电气化改造，迅速提高合肥铁路新客站在华东地区的铁路客运交通枢纽地位。 拆除原铁路客运站极其淮南铁路线穿行市区段，将原淮南铁路线改建为城市道路。 在站前路靠近新客站东侧，尽快建成长途客运总站和旅游汽车站，成为全国公路客运主枢纽之一。 2道路系统 试验区道路网与合肥市城市总体规划确定的道路网相衔接，由主次干路和支路构成试验区道路网骨架，已形成“五纵四横”的交通路网。 3试验区道路与铁路，风阳路与胜利路采用分离式主题交叉，二环路与其他道路相交均在

47、交叉口设置人行环行立交桥。试验区建设广场，停车场，加油站，满足交通集散，休闲娱乐等多方面功能要求。 4试验区对公交路线，站点，战场，出租车站场作了统一规划，对远期的轻轨交通作了规划，极大的方便了试验区群众的需求，为试验区招商引资 ，进一步发展提供了有利的物资保证。 五园林绿地系统和景观风貌规划 1 试验区外围绿化：沿铁路编组站及铁路两侧各200米，建设多层密林区，以减轻铁路噪声对城市的干扰；沿二十铺河两侧建设宽100米的绿化带，以保护水域环境；其他区保持“农田林网化，山岗森化”的绿化格局，以保护实验区的生态环境。 2公共绿地规划 规划市级公园姚海公园，区级公园胜利公园， 塘公园，体育公园。结和

48、居住区，商贸区，工业区，仓储区和道路建设综合安排居住小区游园及各类街头绿地规划二环路，胜利路，淮南路为园林道路，两侧绿带宽度为15米和10米 3防护绿地规划：规划了铁路防护绿地和高压走廊防护绿地。 4规划了商贸，景观风貌区，工业景观风貌区，居住景观风貌区，各风貌区建筑风格在变化中求统一，体现各自特点。各绿地及风貌区通过景观轴线，轴点等有机的串联起来，充分体现了现代化新城区特点，反映了城市建设文化艺术水平。 六环保，环卫规划 规划分别对实验区水环境，大气环境，声学环境作了具体要求和控制，制定了相关的对策；对环境卫生设施的布置，卫生管理等做了规划和要求，为创造卫生，舒适，整洁的实验区环境奠定了良好

49、的基础。 七专项工程规划 (一) 给排水规划 1水源由城市给水工程统一供给，用水量为13.3万 m2/d ，给水管网布置成环状，建设规模为5万m3/d的给水加压站，满足试验区供水水质要求。 2 试验区排水采用雨污分流制，雨水排放采用分区排水，就近排放的原则。规划为北站区和南站区两个排水管网系统；分别排放到二十铺河与南淝河。污水亦建设站南站北两个污水网管系统，各类污水经污水管网收集，汇入朱砖井污水处理厂处理达标后排放。 (二) 供电工程规划 1、 用电负荷：采用负荷密度法预测试验区用电负荷，规划期末总用电负荷为11.3万kw。 2、 变电所布局：保留现有的110kv临泉变电所，在工业园北部新建1

50、10kv站北变电所。张洼路变电所应为试验区增加供电设备与线路。 3、 供电线路布置：城市供电网进入试验区的110kv输电线路，沿齐云山路铜陵路东侧双回线或双回“t”接至试验区的110kv站北变和临泉变。规划确定110kv输电线路高压走廊宽度为25米。 试验区内10kv供电线路沿主次干道布置，形成环网供电。近期胜 利路站前路输配线电路采取地埋电缆；远期有条件时所有输配线电 路均采取地埋电缆。 （三）邮政电信工程规划 1、 邮政规划 完善以建成的合肥市邮政枢纽，按邮政分局支局所分级建设邮政设施。 2、 电信工程规划 完善8万门电信交换局及电信网建设。近期电信线网采用电信光缆电信光缆两种方式联结；远

51、期采用电信光缆联结电信网，做到电信光缆入户，实现数字化宽带化，满足现代通信的各种需求。 （四）燃气工程规划 1、供气气源 由合肥市提供气源，燃气结构为：近期以煤气为主，远期以天然气为主，液化气为辅。 2 供气规模 规划期末居民生活用气总量为23100万立方；工业及团体用气总 量为18900万立方。 3、 输配系统 天然气管网布置采用环枝状结合方式。中压环线边长一般为2-3公里，低压燃气干管网络边长以300米左右布置。低压燃气干管在居住区应尽可能布置成环状。为调节天然气流量，稳定压力，规划布置民用天然气调压站5座，工业天然气调压站1座。 （五） 供热工程规划试验区由龙岗工业区热电站向试验区集中供

52、热。热力管网采用枝状布局方式，管网敷设采用直埋或地沟相结合的方式。供热干管沿临泉路二环路敷设进入试验区。规划热力站按工业用户公建用户居住区用户分别建设。 （六） 管线工程综合布置 规划确定试验区各种工程管线与道路中心线平行敷设。工程管线平 面布置如下：路东路南布置电力给水 燃气管线；路西路 北布置热力电信及电力给水 燃气的辅助管道。排水管原则上埋设在机动车道下。 八、防灾体系规划 根据国家省颁布实施的有关规范标准，总体规划分别对消防抗震人防及防洪等设施布局进行了论述和需求，力求将灾害影响减小到最低，保证了国家及人民生命财产安全。九、近期建设规划1、近期建设规模 近期规划确定人口规模为：8.2万

53、人，建设用地规模为：8.3平方公里，人均建设用地面积101.2平方米。2、近期建设规划主要内容按总体规划用地布局，集中紧凑填平补齐建设新站南区；完善铁路新客站建设，建成长途汽车客运总站等对外交通设施； 完善铁路新客站建设，建成长途汽车客运总站等对外交通设施；加快房产建设，建成若干个居住小区，配套建设公共服务设施；结合旧区内工业企业外迁和资产重担，加快工业区建设，初步形成工业小区规模；配套建设新站南区的基础设施；3、近期建设项目投资估算近期建设总投资62亿元。其中，城市基础设施投资10亿元。招商情况2001年全年共引进内资7亿元，引进外资1690万美元，新批项目60个，总投资10.2亿元，基本完

54、成了市政府下达的招商引资任务。2002年，园区进一步改进招商引资方式，扩大对外联系渠道，加强对外交流与合作，推动招商引资工作顺利开展。先后参加了西安招商会、首届皖港贸易投资洽谈会、皖浙经济合作洽谈会等大型招商活动，成功推介了一批重点招商项目，扩大了试验区的对外影响力；与美国、希腊、印尼等地的外商及国内的大批投资商进行了广泛接触，有针对性地洽谈了一批项目；设立了第一个驻外办事机构-驻曼谷办事处，为及时了解外部信息、保持与外部的经常性联系增添了一个"窗口"。通过这些有效措施，确保了招商引资目标任务的顺利完成。全年签约项目16个，出让土地505亩，协议投资总额1.8亿元，引进外资

55、企业2家，1家外资企业增资扩股。全区新开工项目40个，总投资8.9亿元。全区新注册企业170家，总注册资本近5亿元。引进内资超过5亿元、引进外资3300万美元，同比分别增长130 %和110 %。经济发展状况2002年全区实现国内生产总值8.55亿元，同比增长68%；完成固定资产投资12.3亿元，同比增长70.2%；三产经营总收入50.3亿元，同比增长43.7%；工业增加值9295万元，同比增长37.7%；出口总额1280万美元，同比增长252%；财政收入22000万元，同比增长25.1%，其中税收收入5871万元，同比增长94%。基本建设新开工面积89万平方米，竣工面积76万平方米。房地产市

56、场发展园区启动以来房地产开发有了大发展，开发建设主要项目有长淮、胜利、汪塘、瑶东和侨康苑、银屏花园、明珠广场、金龙公寓、凤阳新村、玫瑰苑、新安苑、罗马花园等住宅小区；开发建成五州商城、新鸿安商城、银沱金融商贸区、安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、瑶海摩配市场、天香电器城、新站储运中心等一批上规模的市场。占地面积为300亩、标准化厂房6万多平方米的瑶海工业园的建成，提高了土地的利用率，减少了工业企业对供电、供水等基础设施的投入。瑶海公园、保龄球馆、网球馆、卡秋沙乡村俱乐部等一批设施的建成，使试验区成为合肥市节假日旅游、休闲的好去处。一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息、服务为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。 随着经济建设的快速发展，试验区的社会事业获得了全面进步。目前，试验区已成为合肥现代化大城市的重要组成部分、新的经济增长点、综合改革的试验区，省会合肥的人流、物流、资金流的主要集散地。在试验区建设现代化新城区的未来征途上，全区人民将在试验区党工委和管委会的领导下，开拓创新、锐意进取，继续奋斗，坚持不懈地推动试验区快速、稳定、健康地发展。 2002年区内房地产开发形势喜人，元一时代花园、橘郡万绿园、长春都市花园、长春都市豪庭、华府嘉园、风景园、瑞景家园、万豪花园等一批上规模、上档次的小区