住户车位使用权问题研究

1、住户车位使用权问题研究摘 要：“老百姓购买汽车位显然是为了满足汽车的安全停放的需求, 因此，停车位的建筑设计必须达到基木的规范要求。”随着社会的发展， 人们越来越多的开始购车，与此同时住户车位权问题得到了广泛的关注， 本文笔者结合具体案例阐述了对于用户车位权一些问题的观点。关键词：车位；使用权研究一、案例简述：面对4根承重柱围成的狭窄车位，尹先生很是犯难，他的车是奥迪q7, 车宽1.98米，外加两个后视镜，根本“塞”不进宽2. 3米的车位。虽然 车位价格一直在涨，但尹先生还是想扔掉这个“烫手的山芋”,他状告开 发商，要求退还购买车位的本息。近日，福建省厦门市某区人民法院作出 一审判决，认定车位

2、违反汽车位建筑设计规范的标准，支持尹先生的 诉求。2007年5月，尹先生和开发商签订了一份商品房买卖合同，约定 购买新景中心1#地块地下室负一层002号车位，总价款21. 8万元。尹先 生当天就支付了首期款6. 8万元，一个月后，他通过银行按揭贷款支付了 余款15万元。签合同时，尹先生只是在图纸上看到车位的图样，合同上 写着车位建筑面积36. 02平方米，套内面积12.717平方米。等拿到车位, 尹先生有些懵了，车位是山4根承重柱围起来的一块空地，他的q7根本 停不进去，而且就算是中型轿车，没有人指挥也很难停进去。尹先生找 开发商理论，多次协商都没有满意的解决方案，于是，一纸诉状将开发商 告上

3、法院，要求解除合同、退还21.8万元款项和相应的利息3万余元。 开发商辩解说，签合同时已经把车位的面积写得很清楚，图纸上也标注车 位是在4根柱子屮间，车位符合约定大小，不存在违约的情况，所以尹先 生无权提出解除合同的耍求。这样的车位到底能不能正常使用？车主和 开发商都认为这是问题的关键，还提出要做相应的鉴定。经办法官认为， 根据生活经验法则直接到现场实地测量即可。于是组织双方当事人对002 号车位进行现场勘察，经实地测量，002号车位位于4根承重柱（每根占 地为75cmx70cm）之间，其中前两根承重柱的间距（即车位的宽度）为 2. 3米，后两根承重柱的间距为2. 28米。同时测量相邻两个车位

4、的宽度分 别为2.65米和2.6米。在本案之前，厦门市某法院审结了一起车库位置漂移的纠纷案件。与 尹先生不同的是，王女士购买的车位面积和宽度并没有缩水，但位置却漂 移了。王女士称，当时她购买车库的时候，认真研究了车路的总平面图， 精挑细选了一个单独的也是位于两个柱子之间的车库，车库位置划在中 间，旁边还有小空地，初学开车的王女士立即签了购买编号为71号车库 的买卖合同，并交了全款。可是，过了一些时间，王女士接到开发商的 交房通知，到实地一看，大为不满。原来，开发商将71号车库地面黄色 划线紧邻水泥柱-侧，又擅自在71号车库及旁边的空闲位置上增设了 21 号车库，王女士认为这样将给自己今后停车造

5、成不便，于是以此为由拒绝 收房，并向法院起诉开发商，要求按合同附件一平面图所标示的方位向原 告交付71号车库。开发商认为，他们提供给王女士的71号车库符合合同 附件约定的平面图明确标示的71号车库的位置、方位、空间和大小，并 没有影响71号车库的位置，也不影响王女士使用71号车库停放车辆的根 本目的的实现。厦门中院审理后认为，71号车库的黄线已明显偏向水泥柱 的一侧，与合同约定的位置不符，与合同约定的位置严重偏差，显而易见 的是给买受人王女士停车造成不便。相反，开发商作为出卖人因此添加了 一个车位而获利，所以，其行为己严重违背诚实信用的原则，构成根本性 违约。据此，判决开发商按照双方签订的商品

6、房买卖合同约定的合同 附件一平面图所标示的71号车库方位向王女士交付车库。二、笔者观点：车位必须满足汽车的安全停放需求。老百姓购买汽车位显然是为了满 足汽车的安全停放的需求，因此，停车位的建筑设计必须达到基本的规范 要求。目前，我国建设行政部门仅有汽车位建筑设计规范，所以车位 的规范要求可以参照该行业的标准。从目前的情况看，法院受理的案件主 要是住宅配套的车位纠纷，如交付的车位宽度不够、现实车位的位置与设 计图纸明显不符等等。笔者认为：“在尹先生这个案件中，虽然买卖合同 只约定了车位面积，没有对长度和宽度作出明确约定，但是参照汽车位 建筑设计规范的规定，以通常小型车的规范标准，其垂直通车道方向

7、的 最小停车带宽度为2. 4米,此外还应考虑行业标准车宽再加上两边的空余, 即汽车与汽车或墙、柱之间的净距离。因此，标准车位的宽度一般是在2. 5 米至2. 7米之间。，笔者认为，实际上，与尹先生购买的002号车位相邻 的车位宽度均在2.6米至2. 65米z间，与汽车位建筑设计规范的标 准要求基本相符。然而，根据现场勘察结果，002号车位的宽度仅为2.3 米，且位于4根承重柱之间，没有回旋余地，不具备实际使用功能。因此, 开发商交付的车位无法实现尹先生停车的止常使用功能，尹先生有权提出 解除合同的要求，并索要本金和利息。笔者认为，本案中，如果合同在约 定面积的基础上再明确车位的长度和宽度，车主

8、就会冇更直接的感观，马 上可以判断自己的车能否进出这种车位。当然了，防止此类纠纷的根本在 于开发商要熟知汽车位建筑设计规范，并严格按照设计规范来设置车 位，否则，最终会出现只能为小型车“特供”的不规范车位。笔者认为，对尹先生所买的车位，开发商交付的车位面积、位置看上 去没冇违反合同约定，但是，法官述进一步考虑的问题是该车位能否满足 一般家庭小型车辆的使用耍求？是否符合一般的建筑设计基木规范要 求？这是当事人进行交易的根本目的所在。经查，该车位的宽度为2. 3米, 参照汽车位建筑设计规范的要求宽度2. 4米看，显然是不符合行业标 准的。我国合同法规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目 的”尹先生据此有权请求法院判决解除合同，并要求开发商退回款项及相 应利息。对于后案王女士提起案件，笔者认为，开发商为了自己的利益， 移动了其车位的位置，使车位一边紧靠水泥柱，导致停放车辆存在严重的 困难与不便。开发商的行为违反了合同法规定的诚信义务即“当事人应当 按照约左全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用