月湖板块市场调研

1、 洋溢地产 洋溢地产月湖板块项目市场调研月湖板块项目市场调研长沙洋溢房地产营销策划有限公司长沙洋溢房地产营销策划有限公司 洋溢地产 洋溢地产目录 contentspart 1part 2part 3part 4长沙宏观经济分析长沙宏观经济分析长沙房地产市场整体分析长沙房地产市场整体分析月湖板块市场分析月湖板块市场分析区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究 洋溢地产 洋溢地产part 1长沙宏观经济分析长沙宏观经济分析 洋溢地产 洋溢地产2005年-2010年长沙市gdp产值情况（亿元）近几年来长沙 gdp 保持快速增长和人均 gdp 都保持两位数以上的增长速度，较

2、快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台，同时房地产业对 gdp 的增长起到很大推动作用。 洋溢地产 洋溢地产长沙市历年固定投资完成额度（亿元）近六年来，长沙市固定资产投资额保持稳步、快速增长 洋溢地产 洋溢地产长沙历年社会消费品零售总额（亿元）长沙市社会消费品零售总额增长迅速，居民消费逐年升温，市民消费意识强；人均消费性支出占可支配收入的比例较大，居民用于储蓄的部分有限，高消费、低储蓄是长沙居民普遍生活状态。 洋溢地产 洋溢地产近年来长沙人口数量（万人）近年来，随着长沙城市化进程加快，长沙市人口呈现稳步、快速地增长趋势。人口的快速增长，尤其是城市人口的增长为城市房地产发展提供

3、了强有力的基础，为房地产发展提供了强有力的市场保障。 洋溢地产 洋溢地产2005年-2010年长沙市城市居民人均可支配收入（元）长沙市人均可支配收入高，消费型城市特征十分明显。 洋溢地产 洋溢地产小结： 与其它中部城市相比，长沙可支配收入排名较前，但房价排名却偏后；长沙经济水平处于中等水平，未来的城市经济发展空间很大；长沙储蓄存款余额明显相对较少，消费水平比较高，消费支出大。 城市 gdp 及人均 gdp 均呈两位数的增长速度，经济高效、快速发展，城镇居民生活稳步提升，区域房地产价格偏低现象等种种数据表明，未来长沙房地产市场发展仍有较大的上涨空间。 洋溢地产 洋溢地产part 2长沙房地产市场

4、整体分析长沙房地产市场整体分析 洋溢地产 洋溢地产 长沙房地产重要动态【部分楼盘被要求限期整改】 5 月 31 日，长沙楼市“一房一价”政策实行“满月”，长沙市物价局派出 60 名人员对长沙市 42 家楼盘的明码标价情况进行检查，发现执行情况参差不齐。“此次检查中发现的不规范楼盘，将是我们的监控重点。我们将跟踪管理，限期整改。”长沙市物价局相关负责人表示，他们还会加强对商品房明码标价的监督检查，扩大检查范围，实行拉网式排查，对屡教不改、涉嫌价格欺诈的违规行为将从重处罚。 洋溢地产 洋溢地产【湖南 32 个违法用地市(县区)负责人被集中约谈】6 月 7 日，省政府在长沙召开全省 2010 年度土

5、地卫片执法检查警示约谈会议，32 个市(县、区)政府负责人作为被约谈对象到会。省委常委、常务副省长于来山对被约谈对象进行了集体谈话，他指出，各地各部门要高度重视土地卫片执法检查工作，各地政府主要领导要亲自抓，亲自部署落实，确保执法检查工作顺利实施、整改到位。 洋溢地产 洋溢地产【7月1日起长沙住房公积金最高可贷 50 万元】从长沙住房公积金管理中心获悉，7 月 1 日起，长沙市住房公积金个人住房贷款最高额度将由 40 万元调整为 50 万元（含县（市）。按照首套房首付三成、贷款七成计算，最高可买 71.43 万元的房子。【望城正式成为长沙第六区】据了解，经省政府报请国务院批准，中共长沙市委、长

6、沙市人民政府 6 月 21 日以长发201118 号文件明确，撤销望城县，设立长沙市望城区，望城正式成为长沙市第六区。 洋溢地产 洋溢地产【今年计划投资 292 亿元建 125 个重点工程项目】6 月 16 日，长沙市住房和城乡建设暨重点工程建设工作会议举行，会上下发了长沙市政府 2011 年市本级城建重大建设项目投资计划，明确今年长沙共安排城建重大建设项目 125 个，年度计划投资 292.7 亿元。长沙市委副书记、市长张剑飞强调，今年要特别强化重点工程安全质量管理，工程进度无论什么时候都要服从工程质量和安全。 洋溢地产 洋溢地产 长沙市楼市动态销售情况2010年-2011年长沙内五区销售网

7、签面积月度走势万25020015010050套21000180001500012000900060003000纯商品房 149.64 86.79 118.01 180.72 121.43 92.8984.92 100.14 122.08 195.5 173.11 189.15 194.31 76.3477.4476.63 108.78 93.26住宅139.1 76.6 107.21 164.67 114.22 82.8175.94 87.43 112.81 180.6 161.94 179 171.22 69.2770.3169.14 100.98 84.47住宅套数 12492 7442

8、9782 14728 10189 76637014 8747 10990 17301 15453 16914 16568 655464976177 9539 76191月2月 2011 年 6 月份商品房网签成交量为 93.26 万，环比上下降 14.3%；其中住宅成交 84.47 万，环比下降 16.3%，同比上升 2%。2011 年 6月住宅销售网签总套数为 7619 套，环比下跌 20.1%，同比下降 0.5%。房交会之后的 6 月，市场放量减少，成交量较 5 月有较大的下降，但是同比成交面积有微幅上升。3月4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 11年1月 2月 3

9、月 4月 5月 6月 洋溢地产 洋溢地产6 月全市仅 4 块工业用地挂牌成交，非工业用地共无成交土地市场土地市场 洋溢地产 2011 年 6 月长沙市内五区商品住宅成交均价为 7194 元/，环比上升 9.3%，本月由于长沙几大品质高端楼盘，如：万达、万科城的洋房以及保利等上市，促使商品房均价达到 7492 元/，商品住宅均价达到 7194 元/，住宅均价月度价格首次突破 7000 元大关。 洋溢地产小结：小结： 供销：2011年，长沙房地产市场虽受政策影响成交量有所下降，但从整体供销比来看，仍然延续着去年供不应求的状态；随着未来供应量的逐渐加大，加之调控政策的影响，预计下半年的销售压力将有所

10、加大。 价格：2011年，受到开福万达广场、运达中央广场以及保利国际广场的影响，成交均价有较大的上涨，6月成交均价首次突破7000元/，随着后市泊富、华远等项目的上市，市场均价还会有一定程度的上升。 洋溢地产 洋溢地产part 3月湖板块市场分析月湖板块市场分析 洋溢地产区域发展特征综述区域发展特征综述 月湖板块是长沙新城市扩建中的重要组成，在长沙市民心中是新城改造区，发展对比长沙其他区域相对滞后，主要表现为这一区域集中了大量的新住宅，由于入住率较低，导致商业及相关金融等生活配套不够完善。片区环境差，大量的工地开发建设，严重影响了区域内居民的生活。 居住人口多为新城人群、城中村原居民。居住人群

11、的组成决定了区域居住人群普遍收入较一般，置业能力一般。区域置业能力的限制以及区域自身配套条件的影响，一直制约着月湖板块的房地产开发，虽然在成交上一直不错，但由于离市区太远加上长沙交通现状，目前在主力置业群中并不是首选地段，相对南北市区，发展仍然滞后，档次品质较低。 目前区域内价格暂时还未配套、入住率等因素产生较大波动，同比长沙市其他区域基本差距不大，市场均价在6200元/平米-6500元/平米（毛坯）、精装户型8000元/平米。 洋溢地产区域房地产发展格局区域房地产发展格局本案湖景片区湖景片区万家丽路区万家丽路区江景区江景区 月湖板块住宅供应量主要集中在左边图上三个片区，目前市场以湖景区为最大

12、供应区，万家丽路上项目基本已进入末期开发，项目体量不大。江景区只有少量的项目，目前在售的只有金色溪泉湾。 洋溢地产区域规划区域规划本案本案区域内规划信息：1、根据长沙市城乡规划局公布信息，目前三一大道浏阳河桥将进行重建。（左图1）2、浏阳河风光带二期主体工程完成75% 预计 国庆前可竣工。（红线图左图）3、长沙地铁5号线沿万家丽路从南走到北区域内规划形成住宅、商业、教育基地配上地铁交通形成城市高端生活区，为本案项目带来良好的发展前景。浏阳河大桥 洋溢地产区域销售现状区域销售现状 根据上表可看出目前片区内项目还是得到了购房者的认同，项目消化率处于正常水平；但也看出威尔士春天这种营销成功楼盘与卧琥

13、普通楼盘的差别所在。随着下半年市场推量的增加，市场可能面临严峻考验。项目名称项目名称开盘时间开盘时间现推房源现推房源成交套数成交套数销售率销售率恒大雅苑6月25日42020548%卧琥45830065%藏珑33622266%财富名园62055088%威尔士春天25821583%2010年12月2010年7月2010年6月2010年10月 洋溢地产区域未来的价格发展区域未来的价格发展伍家岭-月湖板块样本数据（截止5月份） 洋溢地产 洋溢地产 从上图可以看出，在成交均价与成交量上，月湖板块基本保持稳定态势，随着藏珑、恒大等高端项目推出精装房后，目前市场均价已达到8000元/平米（精装）的水平，这也

14、进一步显现出该区域价格有着提升的潜力。 伍家岭-月湖板块虽是新兴城区，但其自然资源优势显著，或成为未来人居生活典范；这也是月湖板块离市区偏远但价格一直能保持跟主城区同跑的原因。数据来源：长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市房地产开发协会的长沙市房地产开发预警预报信息系统。 洋溢地产part 4区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究 洋溢地产区域在售楼盘分布区域在售楼盘分布本案 洋溢地产威尔士春天基本信息威尔士春天基本信息建筑类别建筑类别板塔结合 高层区域区域开福区房屋价格房屋价格均价6200元/平物业类型物业类型普通住宅板块板块金鹰月湖板块 开盘时间开盘时间2010

15、-11装修状况装修状况毛坯房入住时间入住时间2011-12建筑面积建筑面积360000平米绿化率绿化率64%占地面积占地面积94119平米容积率容积率3.5物管公司物管公司水清木华物业物管费物管费1.6元/平/月物业地址物业地址开福万家丽北路212号（月湖公园以南） 威尔士春天威尔士春天 洋溢地产立面风格立面风格 新古典主义，又称欧式简约主义，是现代与古典的完美结合。新古典主义建筑创造了一种与现代主义建筑不同的人性化空间，把建筑从一种冷冰冰的物体，变为一种富有人情的自然空间，给人以最完美的视觉美感和居住舒适感。 洋溢地产园林景观园林景观 以中心湖为中心，以组团绿化为细胞，沿着景观中轴线向四周扩

16、散，并结合地块的原生坡地，绿化主题各不相同，如一幅随行的英伦画卷，风光各异，盛景尽收。3万平米中心英伦园林，户户观景 64%超高绿化率，别墅级的景观享受! 130米超宽楼间距，大空间、大尺度! 洋溢地产另另附附威威尔尔士士春春天天宣宣传传视视频频 洋溢地产面积：103.9平米超长客厅，让顾客感受自由相对应有了阳台这里稍显多余主卧和书房共用阳台，建筑学上巧妙的增加了使用面积威尔士春天威尔士春天 洋溢地产主力户型为87-117，这一区间所占比重最大威尔士春天威尔士春天 洋溢地产 具有长沙第一的绿化率 超宽楼间距项目区域交通便利 ，景观优美 最高售价达6800 小区物业规划完善 专利户型周边商业 生

17、活配套 缺乏 售楼部形象高档 项目小结项目小结 洋溢地产长大长大. .卧琥卧琥长大。卧琥基本信息长大。卧琥基本信息建筑类别建筑类别板塔结合票员小高层 高层区域区域开福区房屋价格房屋价格均价5800元/平物业类型物业类型普通住宅板块板块中心板块 开盘时间开盘时间2010-12装修状况装修状况毛坯房入住时间入住时间2012-7建筑面积建筑面积210000平米绿化率绿化率46%占地面积占地面积55903平米容积率容积率2.7物管公司物管公司京电物业物管费物管费1.5元/平/月物业地址物业地址开福万家丽北路与阳光路交汇处西南角 洋溢地产立面风格立面风格 长大卧琥的外立面设计还算不错，米黄色为主的外立面

18、给人感觉很结实耐看，时间长了也不会显旧，不过就是建筑形态显得有些过于沉闷了点，不晓得是不是因为追求质量而忽略了设计美感。 洋溢地产 长大卧琥打造的是中式园林设计，但进入了还未完工的部分园林参观时，觉得好像并没什么特色，很普通的园林规划设计让小编觉得没啥感觉，甚至有些细节方面显得很不精致，这和他们的主打品质建筑显得有些格格不入。园林景观园林景观 洋溢地产卧琥卧琥主力户型为94-128，这一区间所占比重最大 洋溢地产卧琥卧琥面积：125平米卧室采用落地窗，景观生活入户花园双阳台设计休闲生活 洋溢地产 具有紧接万家丽北路区位优势交通便利 ，景观优美 小区物业规划完善 周边商业 生活配套 缺乏 旁边有

19、加油站对其有所影响 项目小结项目小结 洋溢地产财富名园财富名园财富名园基本信息财富名园基本信息建筑类别建筑类别塔式区域区域开福区房屋价格房屋价格均价6300元/平物业类型物业类型普通住宅 商业楼板块板块开盘时间开盘时间2008-11装修状况装修状况毛坯房入住时间入住时间2009-10建筑面积建筑面积400000平米绿化率绿化率48.5%占地面积占地面积111647平米容积率容积率3.2物管公司物管公司水清木华物业物管费物管费1.6元/平/月物业地址物业地址三一大道与万家丽路交汇处（西湖楼对面） 洋溢地产立面风格立面风格新古典主义风格立面，给人一种高贵简洁的感觉新古典主义建筑创造了一种与现代主义

20、建筑不同的人性化空间，把建筑从一种冷冰冰的物体，变为一种富有人情的自然空间，给人以最完美的视觉美感和居住舒适感。 洋溢地产园林景观园林景观270度湖光美景 简洁中式园林设计给人心旷神怡 洋溢地产面积：143平米户型较为开阔带入户花园动静分区，舒适生活财富名园财富名园 洋溢地产主力户型为143-146，这一区间所占比重最大财富名园财富名园 洋溢地产 具有濒临月湖优美景观资源项目区域交通便利 户型偏大 小区物业规划完善 周边商业 生活配套 缺乏 离万家丽路稍远售楼部形象一般 项目小结项目小结 洋溢地产藏珑藏珑藏珑湖上国际花园基本信息藏珑湖上国际花园基本信息建筑类别建筑类别高层 别墅 洋房区域区域开

21、福区房屋价格房屋价格均价8300元/平物业类型物业类型公寓板块板块开盘时间开盘时间2009-04-18装修状况装修状况毛坯房入住时间入住时间2011-08-10建筑面积建筑面积540000平米绿化率绿化率40%占地面积占地面积334000平米容积率容积率1.85物管公司物管公司长沙双瑞物业管理有限公司 物管费物管费1.8元/平/月物业地址物业地址开福区洪山路188号（月湖公园北侧） 洋溢地产立面风格立面风格简约欧式风格 但色彩搭配美观感不强 洋溢地产园林景观园林景观 由南及北，由低矮的湖上独岛别墅过渡到花园洋房再过渡到高层住宅区，错落有致；并充考虑地形环境，以“水”为核心，从月湖引一条形态宜人的水脉贯穿整个小区，保证了景观资源的最大共享性和视觉的穿越性。 洋溢地产面积：127平米空中花园提高品质主卧面积超大藏珑藏珑 洋溢地产主力户型为39-127，这一