中原肥新地中心天誉1012月营销的策略及执行计划

1、20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/新地中心新地中心天誉天誉10-1210-12月营销策略及执行计划月营销策略及执行计划20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/策略总纲策略总纲part2part2：下阶段营销策略及执行计划：下阶段营销策略及执行计划t thinking思路思路part1part1：营销推广回顾：营销推广回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划

2、大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part1part1：营销推广回顾：营销推广回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售线销售线客户线客户线推广线推广线活动线活动线part1：营销推广回顾：营销推广回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/目标2012年年9月月22日日首期房源开盘，首期房源开盘，

3、开盘周实现销售开盘周实现销售100套。套。硬目标：硬目标：软目标：软目标：树立项目高端市树立项目高端市场形象，占位合场形象，占位合肥豪宅领导者地肥豪宅领导者地位。位。开盘目标回顾开盘目标回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/首批推售计划首批推售计划u 通过最优质产品通过最优质产品4#高价入市，树立价值标杆；高价入市，树立价值标杆；u 通过通过5#市场高总价产品入市，实现项目快速跑量；市场高总价产品入市，实现项目快速跑量；u 为提高销售率制造热销势头，首批为提高销售率制造热销势头

4、，首批4、5#各推一个单元共各推一个单元共228户（不户（不含顶复）。首批推售单位建议含顶复）。首批推售单位建议4#2单元与单元与5#楼楼1单元；单元；u 通过与核心竞品楼盘华润凯旋门的产品对比，采用差异化引导的思通过与核心竞品楼盘华润凯旋门的产品对比，采用差异化引导的思路，以产品功能性和实用性取胜。路，以产品功能性和实用性取胜。楼号4号楼(45层)5号楼(40层)户型ababcd总计户型类型四房两厅三卫三房两厅三卫三房两厅两卫两房两厅一卫两房两厅一卫三房两厅两卫单位面积(）2082121609999190各户型套数404037373737228户型配比17.54%17.54%16.23%16

5、.23%16.23%16.23%100.00%各套型总面积(）8552.88534.45954.783766.973756.247111.0337676.2面积配比22.70%22.65%15.81%10.00%9.97%18.87%100.00%单元数2个单元，三梯两户2个单元，三梯四户20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开盘当日销售统计开盘当日销售统计截止至开盘当日，共实截止至开盘当日，共实现来访客户现来访客户1849组。组。截止至开盘当日，截止至开盘当日，共实现认筹共实现认

6、筹186组。组。开盘当日共来访开盘当日共来访认筹客户认筹客户120批。批。开盘当日开盘当日实现成交实现成交8080套套20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开盘当日销售统计开盘当日销售统计总销售套数总销售套数总销面积总销面积总销金额总销金额实际成交均价实际成交均价8011629.84143690755元12355元/平米4#销售套数销售套数销售面积销售面积销售金额销售金额实际成交均价实际成交均价合计销售合计销售03（212）61286.162108705216395元/平米13套0

7、4（208）71456.142602987517876元/平米5#销售套数销售套数销售面积销售面积销售金额销售金额实际成交均价实际成交均价合计销售合计销售01（190）152807.913320281111825元/平米67套02（99）181794.261813751610109元/平米03（99）191890.621917226410141元/平米04（160）152394.753027767312643元/平米u从开盘当日认购情况分析，5#楼1单元房源去化率约45%，4#楼2单元房源去化率约15%。u4#价格相对较高，剩余量较大，5#价格相对4#有较大优势， 5#1单元快速去化，是下阶段

8、工作的重点，在此基础上，带动4#2单元房源销售。u开盘当天，5#去化速度表现良好，4#去化在预期范围之内。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/最新销售数据统计（截止至最新销售数据统计（截止至10月月6日数据）日数据）总销售套数总销售套数总销面积总销面积总销金额总销金额实际成交均价实际成交均价11616637.35 205029988 12323.47634#销售套数销售套数销售面积销售面积销售金额销售金额实际成交均价实际成交均价楼栋实际成交均价楼栋实际成交均价总销售套数总销售套数

9、03（212）7套1500.9424801841元 16524元/17122元/13套04（208）6套1248.1222269091元17842元/5#销售套数销售套数销售面积销售面积销售金额销售金额实际成交均价实际成交均价楼栋实际成交均价楼栋实际成交均价总销售套数总销售套数01（190）25套4683.81 55501565 元11849元/11399元/103套02（99）25套2492.25 26206455 元10110元/03（99）26套2288.5623217993元 10145元/ 04（160）24套3832.08 47956705 元12514元/07（99）3套299.

10、463027453 元10110元/u自9月22日开盘以来，截止到10月6日,共销售106套，总销售面积16637.35 ，总销售金额￥205029988元 。u4#楼共销售13套，销售均价17122元/；5#楼共销售103套，销售均价11399元/。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售线销售线客户线客户线推广线推广线活动线活动线part1：营销推广回顾：营销推广回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免

11、费更新，淘宝店铺：http:/http:/来电来访客户分析来电来访客户分析/来电情况来电情况u分析：分析：自自4 4月份入场以来，截止到月份入场以来，截止到9 9月月30,30,共计来电客户共计来电客户11861186。4848月每月来电逐渐上月每月来电逐渐上升，升，9 9月份来电略有下降。月份来电略有下降。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/来电来访客户分析来电来访客户分析/来访情况来访情况u分析：分析：自自4 4月份入场以来，截止到月份入场以来，截止到9 9月月3030日日,

12、 ,共计来访客户共计来访客户18491849组。自四月份进场以来，组。自四月份进场以来，推广线逐渐成熟，月来访量呈现上升状态。推广线逐渐成熟，月来访量呈现上升状态。9 9月份相比月份相比8 8月份来访客户略有下降。月份来访客户略有下降。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/总体成交概况总体成交概况成交面积成交面积99160190204-216总销量销售套数销售套数54242513116销售面积（平米）销售面积（平米）16637.35销售金额（元）销售金额（

13、元）205029988元元u截止至截止至1010月月6 6日，新地中心日，新地中心天誉共成交天誉共成交116116套，销售面积共套，销售面积共16637.3516637.35，销售金额共，销售金额共205029988205029988元。元。u9999户型销售所占比例最大，累计销售户型销售所占比例最大，累计销售5454套，成交占比约套，成交占比约45%45%。160160、190190户型去户型去化较为均衡。化较为均衡。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析

14、/成交楼栋分析成交楼栋分析4#5#13103u分析：分析：截止到截止到1010月月6 6日认购客户来看，成交楼栋是日认购客户来看，成交楼栋是5#5#的客户较多，占比的客户较多，占比90%90%左右，左右，成交成交4#4#的较少，仅占比的较少，仅占比12%12%。 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析自9月22日-10月6日日认购客户116批，其中成交99平米的客户共计54批，以下为99平米成交客户的详细分析。客户居住区域分析客

15、户居住区域分析 包河区滨湖庐阳区蜀山区政务区省内其它市外省3212113116u分析：截止到10月6日认购客户来看，购买99的客户大部分为合肥市内，其中庐阳区、蜀山区居多，分别占比25%、23%，省内市其他县市也较多，占比23%，外省占比13%，在认购客户中都占有一定比例。由此可见，外地客户也是我们后期营销工作的重点。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析购房客户认知渠道分析购房客户认知渠道分析dm直邮报广电转访短信户外/led

16、/分众路过网络友介转分析：截止到10月6日认购客户来看，购买99的客户通过短信、报广、户外、网络等多种媒体渠道了解到项目信息，来电、来访到最终成交，媒体渠道均有涉及，其中友介相对来说效果最好，在此，特别建议老带新方案的启动，与此同时，有效的媒体手段像短信、dm直邮、户外等在后期推广中建议继续投放。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析购房关注点购房关注点房型综合体项目精装修五星级会所126820u分析：

17、截止到10月6日认购客户来看，购买99客户主要关注精装修、房型、会所功能，分别占比29%、26%、22%，其中精装修是主要购房诱因。其次是城市综合体配套，分别占比12%左右。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析购房用途购房用途投资婚房为子女购房为父母购房改善性住房82101221u分析：截止到10月6日认购客户来看，购买99客户改善性住房、为父母/子女购房，分别占比39%、23%、19%，其次是投资客，占比15%，另有两批是用

18、来作为婚房，由此可见，购买99客户中大部分是刚需客户。 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析购房次数购房次数 u分析：截止到10月6日认购客户来看，首次置业者、多次置业者比例相当，分别占比50%。 首次多次242420132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析成交客户年

19、龄分析成交客户年龄分析u分析：截止到10月6日认购客户年龄来看，30-35岁客户所占比例最高，达到22%，2530岁之间年轻人也有一定比例，占比29%。 20-25岁25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50-55岁55-65岁68116672220132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析成交客户职业分析成交客户职业分析u分析：截止到10月6日认购99平米认购客户职业分析来看，56%的客户为个体，除此，事业单位、

20、企业高管跟随其后，分别占比15%，剩余的8%为职员，6%的为公务员。 个体公务员企业高管事业单位职员27377420132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/99成交客户分析成交客户分析客户认购楼层分析客户认购楼层分析u分析：截止到10月6日认购客户选择楼层来看，选择11-20层和21-30层的客户分别占比35%，而选择31-40层与4-10层的客户相对较少，分别为17%、13%。4-10层11-20层21-30层31-40层51616620132013房地产营销

21、策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析自9月22日-10月6日认购客户116批，其中成交160-190平米的客户共计49批，以下为160-190平米成交客户的详细分析。客户居住区域分析客户居住区域分析 u分析：截止到10月6日认购客户居住区域来看，购买160-190的客户大部分为合肥市内，其中蜀山区居多，占比24%，而其省内其他县市，占比32%，外省占比13%，外地总占比45%，将近一半的比例为外地客户，后期客户挖掘中在以省内为重点的基础上，重

22、点挖掘外地客户。其他包河区庐阳区蜀山区政务区省内其它市外省21811314620132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析购房客户认知渠道分析购房客户认知渠道分析u分析：截止到10月6日认购客户知晓途径来看，购买160-190的客户，除去39%的路过客户，友介位居其次，后期建议启动老带新计划，后期还将有更多的友介客户成交。而短信、户外在此面积段成交的客户中，均占比13%。电转访/网络短信户外/led/分众路过友介6661810

23、20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析购房关注点分析购房关注点分析u分析：截止到10月6日认购客户关注点来看，购买160-190客户主要关注湖景资源，占比37%，对此会所、面积段房型的认可度分别占比18%、16%，精装修17%紧随其后。通过图表客户看出，湖景价值是客户购房的主要诱因。湖景房型综合体项目精装修五星级会所188671020132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：

24、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析购房用途分析购房用途分析u分析：截止到10月6日认购客户购房用途来看，购买160-190客户，以改善型住房为主，占比76%，投资客最少，仅占比4%，除此，也有一定数量客户为子女购房和婚房用途。 投资婚房为子女购房改善性住房2363420132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析购房次数分析购房次数分析u

25、分析：截止到10月6日认购客户购房次数来看，购买160-190的客户，以多次置业为主，有31%的客户为首次置业。 首次多次143120132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析成交客户年龄分析成交客户年龄分析u分析：截止到10月6日认购客户年龄分析来看，40岁-45岁之间为购房主力，占比28%，35-40岁、45-50岁成交客户分别占比13%。20-25岁25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50-55岁

26、55-65岁26661262520132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析成交客户职业分析成交客户职业分析u分析：截止到10月6日认购客户职业分析来看，71%的客户为个体，事业单位跟随其后，占比13%，除此，公务员、企业高管、职员均有涉及。 个体公务员企业高管事业单位职员32336120132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht

27、tp:/成交客户分析成交客户分析/160-190成交客户分析成交客户分析客户认购楼层分析客户认购楼层分析u分析：截止到10月6日认购客户选择楼层来看，选择21-30层和13-20层的客户分别占比44%，27%，相对较多，除此，31-45层的客户占比22%，4-12层的相对较少，仅为7%。4-12层13-20层21-30层31-45层312201020132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/204-216成交客户分析成交客户分析自9月22日-10月6日认购客户11

28、6批，其中成交204-216平米的客户共计13批，以下为204-216平米成交客户的详细分析。客户居住区域分析客户居住区域分析u分析：截止到10月6日认购客户居住区域来看，购买204-216的客户大部分为合肥市内，其中庐阳区居多，占比46%，而其它省内地市，占比8%，外省占比8%。庐阳区蜀山区政务区省内其它市外省6321120132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/204-216成交客户分析成交客户分析购房客户认知渠道分析购房客户认知渠道分析u分析：截止到10月

29、6日认购客户认知途径来看，购买204-216的客户除去路过的，23%的成交客户为户外，除此，短信、友介，各有1批和2批成交客户。短信户外/led/分众路过友介137220132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/204-216成交客户分析成交客户分析购房关注点分析购房关注点分析u分析：截止到10月6日认购客户关注点来看，购买204-216客户主要关注湖景、精装修，均占比27%，对项目综合体认可度、五星级会所的认可点，均占比17%，最后是对房型的关注，占比13% 湖

30、景房型综合体项目精装修五星级会所8458520132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/204-216成交客户分析成交客户分析购房用途分析购房用途分析u分析：截止到10月6日认购客户购房用途来看，购买204-216客户主要是改善性住房，占比84%，除此有两批客户均为婚房和为子女购房。婚房为子女购房改善性住房111120132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/

31、成交客户分析成交客户分析/204-216成交客户分析成交客户分析成交客户年龄分析成交客户年龄分析20-25岁25-30岁40-45岁45-50岁2146u分析：截止到10月6日认购204-216客户年龄分析，40-50岁客户为主力，占比77%，其余剩下3批客户中，20-25岁两批，25-30岁一批。 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/204-216成交客户分析成交客户分析成交客户职业分析成交客户职业分析分析：分析：截止到截止到1010月月6 6日认购日

32、认购204-216204-216平米客户职业分析来看，平米客户职业分析来看，1313批客批客户均为为个体经营企业主。户均为为个体经营企业主。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析/204-216成交客户分析成交客户分析客户认购楼层分析客户认购楼层分析13-20层21-30层31-45层265u分析：截止到10月6日认购204-216客户选择楼层来看，选择21-30层和31-45层的客户分别占比47%，38%，选择的客户较多，13-20层的客户占比15%。20

33、132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户特征分析客户特征分析三线客户：三线客户：9999户型客户户型客户二线客户：二线客户：160160、190190户型客户户型客户一线客户：一线客户：204212204212户型客户户型客户新地中心新地中心天誉目前成交客户根据需求面积、单价接受程度天誉目前成交客户根据需求面积、单价接受程度可分为三个层级。可分为三个层级。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

34、ttp:/http:/客户特征分析客户特征分析领袖派领袖派（一线客户）：（一线客户）：u购买产品：购买产品：4#4#楼楼204-212204-212房源房源u客户特征：客户特征：顶级配车，拥有雄厚的经济实力和至高社会地位，他们不需顶级配车，拥有雄厚的经济实力和至高社会地位，他们不需要再去证明什么，更在意的是享受生活；要再去证明什么，更在意的是享受生活；u需求特征：需求特征：以改善居住条件为主要置业目的，喜欢项目的湖景资源、会以改善居住条件为主要置业目的，喜欢项目的湖景资源、会所以及综合体配套；所以及综合体配套；u反馈问题：反馈问题：业主圈层要求业主圈层要求-希望发展商多举办圈层活动，搭建业主互

35、希望发展商多举办圈层活动，搭建业主互动平台，营造良好社区氛围动平台，营造良好社区氛围20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户特征分析客户特征分析实力派实力派（二线客户）：（二线客户）：u购买产品：购买产品：5#1605#160、190190户型户型u客户特征：客户特征：处于事业蓬勃发展、迫近巅峰的阶段，是社会的中流砥柱；处于事业蓬勃发展、迫近巅峰的阶段，是社会的中流砥柱；他们追求高品质生活，在朋友面前同样追求面子等。他们追求高品质生活，在朋友面前同样追求面子等。u需求特征：需求特

36、征：改善居住环境、投资为主要置业用途；喜欢项目的湖景资源改善居住环境、投资为主要置业用途；喜欢项目的湖景资源和会所、综合体配套等，但同时购房注重房子的性价比，出手谨慎。和会所、综合体配套等，但同时购房注重房子的性价比，出手谨慎。u反馈问题：反馈问题：业主圈层要求业主圈层要求-希望发展商多举办圈层活动，搭建业主互希望发展商多举办圈层活动，搭建业主互动平台，营造良好社区氛围。动平台，营造良好社区氛围。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户特征分析客户特征分析偶像派偶像派（三线客户）

37、：（三线客户）：u购买产品：购买产品：5#995#99户型户型u客户特征：客户特征：他们开大众、雪佛兰，属于社会的新财富阶层，可能经济并不他们开大众、雪佛兰，属于社会的新财富阶层，可能经济并不富裕，但对高档品牌产品却有着极大的兴趣。富裕，但对高档品牌产品却有着极大的兴趣。u需求特征：需求特征：首次置业自住或投资，他们追求有品质的生活，但对于价格非首次置业自住或投资，他们追求有品质的生活，但对于价格非常敏感，部分刚需客户购买本产品也许只是对于豪宅产品的一种趋之若鹜，常敏感，部分刚需客户购买本产品也许只是对于豪宅产品的一种趋之若鹜，像是在抅树上的鲜果，并带有某种炫耀的心理成分；或者是看好升值空间籍

38、像是在抅树上的鲜果，并带有某种炫耀的心理成分；或者是看好升值空间籍此投资。此投资。u反馈问题：反馈问题：关注配套完善程度，关注开发商品牌对于项目未来的兑现，关关注配套完善程度，关注开发商品牌对于项目未来的兑现，关注一切影响未来升值的条件。注一切影响未来升值的条件。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/典型客户个案分析典型客户个案分析/已成交客户已成交客户99已成交客户已成交客户姓名：赵娟置业需求：99基本情况：30岁左右，和老公目前居住于合肥市国建香榭水都职业：银行职员置业目的：首

39、次置业置业取向：地段、会所客户描述：经济实力并不富裕，在银行上班，自己也一直在对比在华润和新地中心，最终选择了购买新地中心，很喜欢这里的会所，比较关注物业费、学区、配套等以后生活配套服务。客户语录：喜欢这里的会所，价格对于我来说是贵了点，可喜欢也就买了。经济并不富裕，追求生活品质20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/典型客户个案分析典型客户个案分析/已成交客户已成交客户160已成交客户已成交客户姓名：王德勤置业需求：160基本情况：一家三口人，目前居住于蜀山区东至路职业：做酒生意置

40、业目的：改善型居住置业取向：会所，湖景，户型设计和尺度客户描述：王先生目前在合肥已有1套住房，开奥迪车，看过新地中心后觉得这里的会所，天鹅湖湖景都比较喜欢，看过160样板房后觉得房型还不错，做精装修收纳空间做的很好都比较满意。本人对于这样的高档项目比较感兴趣。客户语录：这里的会所真是富丽堂皇， 160这个客厅确实比较大，还能够看到天鹅湖。改善型换房需求，追求品味20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/典型客户个案分析典型客户个案分析/已成交客户已成交客户190已成交客户已成交客户姓名

41、：李前进置业需求：190基本情况：一家三口人，40多岁，外地人，老家在阜南县职业：五金生意置业目的：改善型置业取向：会所，湖景，综合体配套客户描述：客户目前在合肥已有1套住房，很喜欢会所里的设施配置，对于这里的综合体配套也很满意，刚开始想买200多户型，后来开盘觉得4#楼价格太贵就选择了5#楼190户型。觉得190户型相比4#楼户型性价比要高很多。客户语录：190户型虽然比200多户型湖景差了一点点，但是价格便宜了不少，性价比还是蛮高的。追求生活的品位，注重面子感20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：ht

42、tp:/http:/典型客户个案分析典型客户个案分析/已成交客户已成交客户204212已成交客户已成交客户姓名：刘博文置业需求：212基本情况：一家3口人，45-50岁之间，老家在宿州职业：食品生意置业目的：改善型住房置业取向：湖景，会所，综合体配套客户描述：刘先生做生意平时都比较忙，经常往返于深圳、合肥之间，以前去过香港，觉得新地中心这样的湖景豪宅只有在国际化都市里才会有。没想到合肥竟然也会有了。客户语录：这里的房子虽然相比其他地方是贵了很多，但是很稀缺，喜欢就一定要买。一线城市生活阅历，追求舒适的生活享受20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店

43、铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/典型客户个案分析典型客户个案分析/未成交客户未成交客户99未成交客户未成交客户姓名：王鼎置业需求：99基本情况：30岁左右，目前是事业单位上班对于项目认可点：会所、生活配套客户放弃购买原因：王先生在新地中心认过筹，最终选择放弃的原因还是觉得价格高于自己的承受范围之内。很喜欢这里的会所，本来觉得价格要是能便宜点就买了以后结婚用，最终感觉到买了以后生活压力会非常大，因此选择放弃。客户语录：开盘价格还是高于我的承受范围之内，物业费也比较高，即使买了以后生活压力还是非常大。价格高于心理承受范围值内，物业费也比较高20132013房地产营

44、销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/典型客户个案分析典型客户个案分析/未成交客户未成交客户160190 未成交客户未成交客户姓名：李云里置业需求：160、190基本情况：40岁左右，目前在合肥已有1套物业职业：电器生意对项目认可点：会所、湖景、房型客户放弃购买原因：虽然觉得这里很好，但是价格相比华润还是挺高的，以后房地产市场风向还不确定，就以后再等等看。客户语录：价格比华润都要高，现在市场环境还不好，我再等等看。购房心理缜密，出手较为谨慎20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！

45、每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/典型客户个案分析典型客户个案分析/未成交客户未成交客户204212未成交客户未成交客户姓名：赵先生置业需求：204基本情况：45岁左右，目前在合肥已有2套以上房子职业：服装生意对项目认可点：湖景、会所、综合体配套客户放弃购买原因：价格高于心理预期。客户本人确实比较喜欢天鹅湖湖景，但价格明显高于心理预期。客户语录：想买一套20层左右的房子，价格却要在16000以上，这个价格简直是天价，合肥没有哪个项目价格这么高。喜欢天鹅湖湖景，但觉得湖景不值这个价钱20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上

46、市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售线销售线客户线客户线推广线推广线活动线活动线part1：营销推广回顾：营销推广回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广回顾推广回顾/推广主题推广主题 天鹅湖岸 天工名宅 新地中心天誉十大价值体系 下一个天誉要等100年 极致湖景样板房即将绽放 全球智慧 一线湖景豪宅样板房开放，入会申请倒计中 全球智慧 一线湖景豪宅即将公开先拉势，拔升项目调性，提高客户关注度，再落地，详细阐述先拉势，

47、拔升项目调性，提高客户关注度，再落地，详细阐述产品信息，促进销售。产品信息，促进销售。推广主题脉络推广主题脉络树立形象树立形象 ，拉升价格，拉升价格解析产品，促进销售解析产品，促进销售20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广回顾推广回顾/平面表现平面表现20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广回顾推广回顾/平面表现平面表现 总结总结u5 5月份后贯彻始终的视觉形象具

48、有较强统一性，对项目在外形月份后贯彻始终的视觉形象具有较强统一性，对项目在外形象展示上具有较强的识别性。象展示上具有较强的识别性。u上阶段平面表现对项目形象、市场认知有一定支撑，但后期进上阶段平面表现对项目形象、市场认知有一定支撑，但后期进入开盘强销期后项目形象与产品价值应进一步深化。需以较强入开盘强销期后项目形象与产品价值应进一步深化。需以较强的品质感契合豪宅的气质，契合项目高端豪宅的气质；的品质感契合豪宅的气质，契合项目高端豪宅的气质；20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广

49、回顾推广回顾/渠道效果渠道效果dm直邮短信户外/led 分众、广播路过网络友介转介报广181413331419成交客户中，路过、朋友介绍占比最高，后期将加大现场包装及维护老客户关成交客户中，路过、朋友介绍占比最高，后期将加大现场包装及维护老客户关系度。系度。u相比于竞品项目华润凯旋门，新地中相比于竞品项目华润凯旋门，新地中心心天誉现场外围包装展示性较差，后天誉现场外围包装展示性较差，后期需提高项目现场的包装展示。期需提高项目现场的包装展示。u项目成交客户中，因路过成交达到项目成交客户中，因路过成交达到3333批，朋友介绍同样达到了批，朋友介绍同样达到了1414批，后期将批，后期将加大维护老客户

50、关系度，提高老带新占加大维护老客户关系度，提高老带新占比。比。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广回顾推广回顾/渠道效果渠道效果渠道回顾（核心渠道）：渠道回顾（核心渠道）：户外户外dm直邮短信户外/led 分众、广播路过网络友介转介报广181423331419户外（包括户外（包括ledled）渠道评价：）渠道评价：u开盘前开盘前1 1个多月增加户外广告投放量，对项目的蓄客起到了很大的作用。个多月增加户外广告投放量，对项目的蓄客起到了很大的作用。成交客户中，户外成交客户达到成交

51、客户中，户外成交客户达到1414批，仅次于路过。批，仅次于路过。u重大节点更换户外画面，项目的形象（尤其是重大节点更换户外画面，项目的形象（尤其是ledled）树立和拔升起到了最）树立和拔升起到了最核心的作用，吸客持续性强。核心的作用，吸客持续性强。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广回顾推广回顾/渠道效果渠道效果渠道回顾（核心渠道）：渠道回顾（核心渠道）：报纸报纸dm直邮短信户外/led 分众、广播路过网络友介转介报广181423331419报广渠道评价：报广渠道评价：u报

52、广作为本项目的主要媒体渠道，因报广成交客户达到报广作为本项目的主要媒体渠道，因报广成交客户达到9 9批，报广持续投批，报广持续投放，拉升了项目形象，使项目持续保持市场关注度。放，拉升了项目形象，使项目持续保持市场关注度。u关键节点加大报广投放，具有一定吸客作用，有助于形象提升；相比而言，关键节点加大报广投放，具有一定吸客作用，有助于形象提升；相比而言，合肥晚报、新安晚报效果较好。合肥晚报、新安晚报效果较好。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广回顾推广回顾/渠道效果渠道效果渠道

53、回顾（核心渠道）：渠道回顾（核心渠道）：短信短信dm直邮短信户外/led 分众、广播路过网络友介转介报广181423331419短信渠道评价：短信渠道评价：u新地中心新地中心天誉因短信途径成交的客户达到天誉因短信途径成交的客户达到8 8批。批。u短信具有性价比高，精准锁定客户垂直到达，及时有效，是本项目吸客最短信具有性价比高，精准锁定客户垂直到达，及时有效，是本项目吸客最广的渠道之一。广的渠道之一。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/推广回顾推广回顾/渠道效果渠道效果渠道回顾（辅

54、助渠道）：渠道回顾（辅助渠道）：网络、网络、dm直邮、分众、广播、转介直邮、分众、广播、转介dm直邮短信户外/led 分众、广播路过网络友介转介报广181423331419辅助渠道评价：辅助渠道评价：u网络：网络：关键节点网络媒体投放，扩大了项目信息量的释放，同时一定程度关键节点网络媒体投放，扩大了项目信息量的释放，同时一定程度上达到了吸客作用。上达到了吸客作用。u分众、广播：分众、广播：开盘前使用分众、广播媒体载体增加了项目推广的覆盖面，开盘前使用分众、广播媒体载体增加了项目推广的覆盖面，但分众、广播同样具有成本高、性价比低的缺点。但分众、广播同样具有成本高、性价比低的缺点。u转介：转介：开

55、盘前阶段，中原启动兄弟案场转介计划，带来成交开盘前阶段，中原启动兄弟案场转介计划，带来成交1 1组，转介具组，转介具有成本低的优势，后期将持续使用。有成本低的优势，后期将持续使用。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售线销售线客户线客户线推广线推广线活动线活动线part1：营销推广回顾：营销推广回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/活动回顾活动回顾前期活动回顾前

56、期活动回顾国之丹青艺术画展国之丹青艺术画展徽商大讲堂第徽商大讲堂第1季季赵晓论道赵晓论道城市综合体发展论坛城市综合体发展论坛名流夜宴名流夜宴样板房品鉴之旅样板房品鉴之旅新地中心大师级产品说明会新地中心大师级产品说明会20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/活动回顾活动回顾前期活动回顾前期活动回顾少儿疯狂英语秀少儿疯狂英语秀尚品人生投资理财沙龙尚品人生投资理财沙龙 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝

57、店铺：http:/http:/活动回顾活动回顾/效果评估效果评估活动效果评估活动效果评估活动效果评价：活动效果评价：u项目五星级会所开放结合国之丹青艺术会展活动对项目起势起到了很大的项目五星级会所开放结合国之丹青艺术会展活动对项目起势起到了很大的作用。作用。u本项目成交客户中，个体户所占比列达到本项目成交客户中，个体户所占比列达到63%63%，微商大讲堂活动客户群体，微商大讲堂活动客户群体与本项目目标客群相一致，后阶段将持续举行。与本项目目标客群相一致，后阶段将持续举行。u产品说明会活动使项目形象落地，为开盘前蓄客和客户洗脑起到了很大的产品说明会活动使项目形象落地，为开盘前蓄客和客户洗脑起到了

58、很大的作用。作用。u暖场活动的举行很大程度上提高了现场售楼部人气，暖场活动具有成本低、暖场活动的举行很大程度上提高了现场售楼部人气，暖场活动具有成本低、效果好的特点，后期将持续举行。效果好的特点，后期将持续举行。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销推广小结营销推广小结营销推广亮点营销推广亮点销售线：销售线：开盘周实现销售开盘周实现销售100套，在外界并不看好的情况下完套，在外界并不看好的情况下完成了销售任务，销售价格突破合肥豪宅价格天花板，领衔合肥豪成了销售任务，销售价格突破

59、合肥豪宅价格天花板，领衔合肥豪宅市场，并获得业内褒奖。宅市场，并获得业内褒奖。1客户线：客户线：认购客户以个体为主，经济实力强，居住地点涵盖认购客户以个体为主，经济实力强，居住地点涵盖合肥各区与外省市客户，与本项目豪宅目标客户相匹配。合肥各区与外省市客户，与本项目豪宅目标客户相匹配。2推广线：推广线：开盘前一直延用统一的视觉形象符号，契合豪宅气开盘前一直延用统一的视觉形象符号，契合豪宅气质，推广渠道多样，项目豪宅深入到合肥高端圈层中。质，推广渠道多样，项目豪宅深入到合肥高端圈层中。3活动线：活动线：开盘前部分大性活动在市场上建立起了高度的声音，开盘前部分大性活动在市场上建立起了高度的声音，使项

60、目在市场上建立起良好的口碑，后期将加大圈层性暖场活动。使项目在市场上建立起良好的口碑，后期将加大圈层性暖场活动。420132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销推广小结营销推广小结营销推广不足营销推广不足销售线：销售线：部分房源去化并不均衡，后期将加大去化情况一般部分房源去化并不均衡，后期将加大去化情况一般房源的销售。房源的销售。1推广线：推广线：目前推广诉求点以湖景为主，这也是客户最为接受目前推广诉求点以湖景为主，这也是客户最为接受的价值点，若后期长期以湖景为诉求点容易产生视觉疲惫，