中地行9月口天伦誉海湾的项目宏观市场分析

1、二一年九月二一年九月海口天伦海口天伦誉海湾项目誉海湾项目宏观市场宏观市场全国房地产市场走势全国房地产市场走势宏观市场解读宏观市场解读宏观政策解读宏观政策解读截止截止20102010年年8 8月，中央就房地产市场调控出月，中央就房地产市场调控出台了台了2020余个相关政策余个相关政策2010年年1-8月份国家房产宏观调控政策月份国家房产宏观调控政策最新出台国家房产宏观调控政策最新出台国家房产宏观调控政策宏观政策解读宏观政策解读9 9 月月13 13 日，在天津举办的日，在天津举办的20102010世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝总世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝总理强调，稳定房价和提供住房保障是

2、各级政府的重要职责。要进一步规理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。房供给结构，满足多层次的住房需求。9 9 月月27 27 日，国土资源部、住房和城乡建设部发布日，国土

3、资源部、住房和城乡建设部发布关于进一步加强房地关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知产用地和建设管理调控的通知。通知通知指出：统一思想，加强部门指出：统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。通知通知中强中强调加大对保障性住房的土地供应调加大对保障性住房的土地供应9 9

4、 月月29 29 日，央行、银监会联合发布日，央行、银监会联合发布关于完善差别化住房信贷政策有关关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知问题的通知暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购房供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%30%及以上；对贷款购及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%50%、

5、贷款利率不低、贷款利率不低于基准利率于基准利率1.11.1倍的规定以及其他相关规定。倍的规定以及其他相关规定。温家宝：稳定房价温家宝：稳定房价和提供住房保障是和提供住房保障是各级政府的重要职各级政府的重要职责。责。国土资源部住房和国土资源部住房和城乡建设部：进一城乡建设部：进一步加强房地产用地步加强房地产用地和建设管理和建设管理央行、银监会：关央行、银监会：关于完善差别化住房于完善差别化住房信贷政策有关问题信贷政策有关问题的通知的通知宏观政策解读宏观政策解读海南省地方调控政策海南省地方调控政策宏观政策解读宏观政策解读加大房地产市场供给、抑制不合理需求，是当前调控政策的重点加大房地产市场供给、抑

6、制不合理需求，是当前调控政策的重点全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至深化落实深化落实“新国十条新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务，加大落实力度仍是当前的中心任务未来调控政策的走向房价调控不可避免未来调控政策的走向房价调控不可避免新出台国家房产宏观调控政策新出台国家房产宏观调控政策中地行观点：宏观市场解读宏观市场解读1-9月中国月中国105个城市土地市场交易情况个城市土地市场交易情况9 9月初以来商品住宅销售面积明显月初以来商品住宅销售面积明显回升。这表明在新政出台导致人们回升。这表明在新政出台导致人们普遍观望、市场冷却一

7、段时间后，普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动，市场积累了一价格出现一定松动，市场积累了一定量的需求需要释放，因此导致交定量的需求需要释放，因此导致交易量的回升易量的回升市场交易量明显回升的情况下，一市场交易量明显回升的情况下，一线无大幅度上涨，而表现为平稳态线无大幅度上涨，而表现为平稳态势。说明调控政策在其中起着重要势。说明调控政策在其中起着重要的制衡作用。的制衡作用。20102010年年1-91-9月一线城市商品住宅销售情况月一线城市商品住宅销售情况20102010年年1-91-9月一线城市商品住宅价格情况月一线城市商品住宅价格情况宏观市场解读宏观市场解读20102010年年1-

8、91-9月全国月全国105105个城市土地市场交易表（部分主要城市）个城市土地市场交易表（部分主要城市）小节：从表中可得一线城市中绝大比例的住宅土地推出量远高于成交量，二三线城市成交率高过一小节：从表中可得一线城市中绝大比例的住宅土地推出量远高于成交量，二三线城市成交率高过一线城市，但整个市场态势较低迷；销售情况呈线城市，但整个市场态势较低迷；销售情况呈w,w,九月以后市场整体回暖，态势看好；销售价格二三九月以后市场整体回暖，态势看好；销售价格二三线城市交易量明显回升后，又出现缩量现象，表明二三仍处于不稳定中线城市交易量明显回升后，又出现缩量现象，表明二三仍处于不稳定中。二、三线城市商品住宅成

9、交量有所上二、三线城市商品住宅成交量有所上升，但并未出现大幅度上升的局面，升，但并未出现大幅度上升的局面，仍属正常范围。商品住宅市场的销售仍属正常范围。商品住宅市场的销售表明，房地产市场仍在调整中，但是，表明，房地产市场仍在调整中，但是，地价不断上涨，房价上涨预期增大。地价不断上涨，房价上涨预期增大。20102010年年5-95-9月二三线城市销售面积环比增长率月二三线城市销售面积环比增长率宏观市场解读宏观市场解读1-9月中国月中国105个城市土地市场交易情况个城市土地市场交易情况月度供应量月度供应量1-91-9月全国月全国105105城市土地城市土地住宅用地供应量逐渐趋稳，1-91-9月全国

10、105 105 个城市住宅用地累计供应量同比增加58%58%月度成交量月度成交量1-91-9月全国月全国105105城市土地城市土地成交量自4 4月起开始低位徘徊，但1-9 1-9 月全国105105个城市住宅用地累计成交量同比增加47%47%自4月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，则维持在10%范围以内。9月，全国105个城市共推出住宅用地3509.8万平方米，环比增加22%，同比增幅则仅4%。自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、9两个月更出现同比负增长的现象。9月，全国105个城市共成交住宅用地2177.7 万平方米，环比增加16%，同比则下降18

11、%，成交量远低于上年同期水平。宏观市场解读宏观市场解读1-9月中国月中国105个城市土地市场交易情况个城市土地市场交易情况新政新政的冲击和长时的冲击和长时间的政策空转激发间的政策空转激发的逆势抄底心理给的逆势抄底心理给土地市场交易增加土地市场交易增加了诸多不确定性因了诸多不确定性因素，也为素，也为市场市场各方提供了相各方提供了相当的博弈空间，从当的博弈空间，从而导致而导致2010 2010 年各年各月楼面均价水平出月楼面均价水平出现一系列波动，从现一系列波动，从而形成而形成“ ww形形”的的“双谷底双谷底”走势。重缺乏连续走势。重缺乏连续性、性、从同比变化来看，从同比变化来看，2010 201

12、0 年年1-9 1-9 月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于出一种类似于“w w 形形”的的“双谷底双谷底”走势，谷底同样是走势，谷底同样是4 4月和月和7 7月。月。九月房市开始普遍回暖九月房市开始普遍回暖海口市场解读海口市场解读p海南房地产市场已经过一个周期的发展：p88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫p93年宏观调控后，94年滑入低谷p97、98年开始复苏p01、02年开始起步发展p04年，房地产总开发量达400万平米，其中60是烂尾楼改造。海南房地产市场再次进入稳定发展时期p08年，成交均价已回

13、复到历史高位水平，09年上半年，均价突破5000关口发展周期发展周期海口房地产经过发展周海口房地产经过发展周期的低谷及复期，现正期的低谷及复期，现正步入稳定发展期步入稳定发展期 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 084000年份房价海口房地产市场发展趋势图高速发展期 急速下滑期 低谷期复苏期发展期3000200010005000海口市场解读海口市场解读发展周期发展周期p09年年底海口房价在5000元左右p10年初海口房地产市场响应建设国际旅游岛号召，房价出现大幅度攀升p10年4月海口房地产受国家调控影响价格由

14、8500均价跌落至6000左右p10年4月，海口房地产市场开始回暖，至5月恢复2月均价8500水平p10年5月，海口房地产市场开始出现较大波动，至8月初p10年9月-10月，海口市房地产价格出现回暖海口房地产市场经历海口房地产市场经历了金九银十，和全国了金九银十，和全国房地产市场回暖的趋房地产市场回暖的趋势，价格趋于稳定势，价格趋于稳定09年10月-10年10月海口房地产走势图海口市场解读海口市场解读整体市场整体市场以岛外客户为主的西海岸西海岸片区聚集了大量一线一线品牌开发商的大规模项目。富力、中原等大型地产商纷纷到海口考察，有意大规模拿地。以岛外客户为主的东海岸东海岸片区仅有鲁能独挑大梁。异地二线二线品牌开发商主要集中在海甸岛海甸岛片区。首创首创 4000多亩多亩联华联华1600亩亩万科万科 浪琴湾浪琴湾长信长信泰达比华泰达比华利山庄利山庄新世界新世界美丽沙美丽沙宝安宝安 江南城江南城万隆万隆 新埠岛新埠岛鲁能海鲁能海蓝椰风蓝椰风新建桥新建桥荣域荣域西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；海甸岛的区域价值将会进一步提升；海甸岛的区域价值将会进一步提升；三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间；三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间；异地品牌开发商的