绿城3月绍兴县杨汛桥市场调研报告55p

1、绍兴县杨汛桥绍兴县杨汛桥市场调研报告市场调研报告20122012年年3 3月月城市概况城市概况市场分析市场分析总结总结目录目录杨汛桥镇区位杨汛桥镇区位杨汛桥镇地理位置优越，位于杭州市区、萧山、萧山国际机场、杨汛桥镇地理位置优越，位于杭州市区、萧山、萧山国际机场、柯桥、绍兴县的中间位置柯桥、绍兴县的中间位置p区位：区位：杨汛桥处于绍兴市西北角，与杭州萧山区相邻p距离：距离：距杭州市区约24公里；距杭州萧山国际机场约13公里；距萧山市区约14公里；距柯桥约15公里；距绍兴市区约31公里。规划中的地铁7号线新街站距杨汛桥镇直线距离约5公里，车行距离在10公里以内在绍兴市的区位在绍兴市的区位杨汛桥与周

2、边区域位置关系图杨汛桥与周边区域位置关系图在浙江省的区位在浙江省的区位绍兴县整体经济实力在绍兴市所辖绍兴县整体经济实力在绍兴市所辖6 6区区/ /县中居于首位，经济实县中居于首位，经济实力相对较强力相对较强绍兴县绍兴县诸暨市诸暨市上虞市上虞市嵊州市嵊州市越城区越城区新昌县新昌县776.1621.52436.25273.27215.33215.07绍兴县绍兴县gdpgdp2006200620102010年绍兴县年绍兴县gdpgdp及及gdpgdp增长情况（增长情况（gdpgdp单位亿元）单位亿元）20102010年绍兴市各区年绍兴市各区/ /县县gdpgdp（亿元）排名（亿元）排名绍兴县房地产开

3、发投资绍兴县房地产开发投资固定资固定资产投资产投资（亿元）（亿元）房地产开房地产开发投资发投资（亿元）（亿元）房地产开发投房地产开发投资占固定资产资占固定资产投资的比重投资的比重浙江省 12488303024.3%嵊州市 111.1 44.6 40.2%绍兴县 316.8 96.7 30.5%新昌县 78.7 17.0 21.6%上虞市 198.0 42.0 21.2%诸暨市 273.9 44.4 16.2%越城区 80.4 8.0 10.0%绍兴县绍兴县2006-20102006-2010年房地产开发投资占固定资产投资比重年房地产开发投资占固定资产投资比重绍兴县房地产开发投资占固定资产投资的

4、比重逐年稳步上升，绍兴县房地产开发投资占固定资产投资的比重逐年稳步上升，已超出浙江省平均水平已超出浙江省平均水平20102010年房地产开发投资和固定资年房地产开发投资和固定资产投资情况产投资情况绍兴县商品房销售面积绍兴县商品房销售面积商品房销售面商品房销售面积（万）积（万）商品房销售商品房销售额（亿元）额（亿元）均价（元均价（元/ /）绍兴县163.32125.047656 诸暨市125.6496.677694 上虞市102.2 59.0 5773 新昌县34.3 -0 越城区-嵊州市-绍兴县商品房销售面积及销售额保持较快增长，且在绍兴市内绍兴县商品房销售面积及销售额保持较快增长，且在绍兴市

5、内居于前列居于前列绍兴县绍兴县2006-20102006-2010年商品房销售面积及销售额年商品房销售面积及销售额20102010年房绍兴市商品房销售情况年房绍兴市商品房销售情况杨汛桥产业发展历程杨汛桥产业发展历程2001-2007年关键词：上市潮、盲目扩张关键词：上市潮、盲目扩张自2001年12月浙江玻璃在香港成功上市以来，杨汛桥镇共涌现出11家上市企业；融资渠道的灵活多样也给企业埋下了盲目扩张的隐患2008年关键词：相互担保融资、一损俱损关键词：相互担保融资、一损俱损几家上市企业之间关系紧密，相互担保借款动辄几十亿，2008年的经济危机引发整个纺织业陷入困境，华联三鑫首先倒下，连带其它对其

6、有债务担保的上市公司陷入财务困境关键词：恢复中、政府支持、企业自救关键词：恢复中、政府支持、企业自救企业自救：企业自救：变卖资产、重组、寻找接手方；政府支持：政府支持：1）工业用地转住宅/商业用地，变卖企业土地；2）政府退还企业以往几年税款；3）协调银行出台“不抽贷、不减贷”等为主要内容的同业公约2009年至今高速发展期高速发展期危机爆发期危机爆发期杨汛桥产业目前仍处于危机后的恢复阶段，杨汛桥产业目前仍处于危机后的恢复阶段，除宝业集团外，其它上市公司或涉及重组，或搬离杨汛桥除宝业集团外，其它上市公司或涉及重组，或搬离杨汛桥恢复期恢复期公司名称公司名称上市地上市地上市时间上市时间主营业务主营业务

7、公司现状公司现状浙江玻璃香港主板2001.12建材、玻璃仍在寻找重组方轻纺城上海主板2002.09综合类总部已搬往柯桥，并被地方国资控股永隆实业香港创业板2002.11梭织布研发、制造及销售永利集团重组精工钢构上海主板2003.06机械制造业总部已搬往柯桥宝业集团香港主板2003.06建筑、建材、房地产经营正常精工科技深圳中小企业板2003.06机械制造业总部已搬往柯桥浙江展望香港创业板2003.06汽车部件、万向节生产销售停牌、等待重组绅花纺织澳大利亚2009.07纺织品重组旺家纺织p杨汛桥现有杨汛桥现有8 8家上市公司现状：家上市公司现状：除宝业集团正常运转之外，其它上市公司或已搬离杨汛桥

8、，或涉及重组 杨汛桥是浙江百强乡镇第杨汛桥是浙江百强乡镇第1 1名，名，但目前仍处在经济恢复阶段，近年经济总量未见增长但目前仍处在经济恢复阶段，近年经济总量未见增长杨汛桥镇经济杨汛桥镇经济p经济实力：经济实力：2010年全国百强乡镇排名第17名，浙江百强乡镇第1名p支柱产业：支柱产业：建筑建材、纺织印染、经编家纺、五金机械p荣誉：荣誉：杨汛桥是国家可持续发展实验区、全国小城镇综合改革试点区、中国经编家纺名镇、全国环境优美镇和浙江省首批中心镇p人口：人口：杨汛桥本地人口大约4.5万,加上流动人口（产业工人）共约10万人杨汛桥镇杨汛桥镇2005-20092005-2009年地区生产总值（单位：亿元

9、）年地区生产总值（单位：亿元）说明：说明：2009年后数据暂未公布杨汛桥土地市场杨汛桥土地市场地块名称地块名称地块位置地块位置拍卖时间拍卖时间容积率容积率用地面用地面积（）积（）楼面价楼面价（元（元/ /）竞得单位竞得单位杨汛桥商贸城商住地块虹桥路以北，江南路以东 2009.05.273-3.6899681105.44浙江宝业房地产集团有限公司杨汛桥光宇2号住商地块杨汛桥镇麒麟村2009.06.261.5-258634859.5浙江玻璃股份有限公司杨汛桥2010-01住商地块西小江以西，104国道南复线以东2010.05.181-1.3378743162.31浙江宝业住宅产业化有限公司杨汛桥镇

10、庆盛商业办公地块 内环路以北，中心路以西 2010.08.271.41131231064.13浙江庆盛集团景观房地产开发有限公司杨汛桥镇河西岸住商地块杨江公路以北、河西岸居委会村路以西2011.08.122-2.283461416.03绍兴闻翔房地产开发有限公司杨汛桥2011-03住商地块杨江公路以北，上孙路以东2011.12.081.3-1.5 110021514浙江精筑房地产开发有限公司杨汛桥杨汛桥20112011年土地出让面积约年土地出让面积约1.91.9万，万，楼面地价约楼面地价约14001400元元/ /20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年

11、土地出让面积（）29713686025099719348各年楼面地价（元/）606 918 2589 1463 p杨汛桥镇2008-2011年土地出让面积及楼面价情况（说明：楼面价按容积率上限计算）p杨汛桥镇2009-2011年土地出让明细杨汛桥土地市场杨汛桥土地市场闻翔河西岸项目闻翔河西岸项目楼面价楼面价14161416元元/ /庆盛江桥项目庆盛江桥项目楼面价楼面价10641064元元/ /光宇光宇2 2号住商项目号住商项目楼面价楼面价859.5859.5元元/ /精筑住商项目精筑住商项目楼面价楼面价15141514元元/ /本项目本项目杨汛桥规划杨汛桥规划p杨汛桥镇定位：杨汛桥镇定位：长三

12、角工业强镇城市化发展的示范区，长三角次中心民营经济创业实验基地，特色产业制造基地和杭州城市群核心区的特色小城市p产业发展总体思路：产业发展总体思路：积极发展生态休闲农业、开拓先进制造业和提升第三产业规模和水平，其中第三产业的发展要以城镇改造为契机，通过改造提升杨汛桥城镇形象，搭建三产服务业发展的平台，增加杨汛桥镇人口吸引力和经济活力项目位于江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，项目位于江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主项目项目杨汛桥镇经济社会发展战略杨汛桥镇经济社会发展战略(2010-2020(2010

13、-2020年年)-)-规划布局规划布局杨汛桥规划杨汛桥规划未来规划布局示意图：未来规划布局示意图：杭州瓜沥组团规划杭州瓜沥组团规划瓜沥组团是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主瓜沥组团是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。的综合性工业区和区域性物流中心。瓜沥组团北部为工业、物流区，南部为居住生活区，规划城市人口5万人。瓜沥组团钱清镇规划钱清镇规划p空间结构规划：空间结构规划： “一核四心，两轴六片”。“一核”指中国轻纺原料市场区；“四心”指行政、文体、商贸和产业四个特色专业服务中心；“两轴”指沿群贤路和钱清大道的两条东西、南北城镇发展轴；“六片”

14、指老镇区、新镇区和四个产业片。p产业发展总体思路：产业发展总体思路：调整农业产业结构，加强绿色农产品基地建设，注重生态农业技术应用，加强农业面源污染防治；提升强质纺织产业，积极拓展非纺产业，重点发展高新技术产业；大力发展钱清原料市场、生产性服务业和新兴服务业钱清镇城镇总体规划钱清镇城镇总体规划(2007-2020(2007-2020年年) )钱清镇是杭州湾南岸的重要城镇，绍兴县临杭城镇经济增长带钱清镇是杭州湾南岸的重要城镇，绍兴县临杭城镇经济增长带的主要组成，中国轻纺原料中心，现代品质工贸新城的主要组成，中国轻纺原料中心，现代品质工贸新城经济处于恢复中：经济处于恢复中：经历过2008年经济危机

15、对纺织业的冲击，杨汛桥的上市企业或涉及重组，或撤往柯桥，现在杨汛桥的经济仍处于恢复中地价不便宜：地价不便宜：杨汛桥镇2011年的楼面地价已超过1400元/，容积率一般在1.5-2之间，对于一个乡镇来说，地价相对较高未来规划利好：未来规划利好：项目位于规划中的江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主，项目未来规划利好城市概况小结：城市概况小结：城市概况城市概况市场分析市场分析总结总结杨汛桥镇房地产开发水平不高，楼盘体量一般不大杨汛桥镇房地产开发水平不高，楼盘体量一般不大p入市项目较少，杨汛桥镇在售住宅项目仅两个p区域房产市场发展水平不高，品质一般p随着供

16、应土地容积率的上升，市场整体供应逐步从多层产品向（小）高层转变；别墅和低密度产品较少市场概况市场概况未来商品房供应量未来商品房供应量20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年供应土地折算建筑面积（）119252 153950 67740 34864 各年楼面地价（元/）606 918 2589 1463 从近三年土地供应量估算，从近三年土地供应量估算，未来几年市场商品房供应量在未来几年市场商品房供应量在2020万左右万左右杨汛桥镇杨汛桥镇2008-20112008-2011年土地出让情况年土地出让情况说明：说明：供应土地折算的建筑面积和楼面价都按容积率上限

17、计算p2009年、2010年和2011年供应土地折算的建筑面积之和为256554，除宝业江湾绿园已在售外（总建面5.9万方），未来几年市场供应量约在19.7万左右市场项目分布市场项目分布区域类似项目主要分布在杨汛桥镇和钱清镇区域类似项目主要分布在杨汛桥镇和钱清镇宝业江湾绿园万豪国际大厦杨汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥镇政府万豪国际御景苑商贸一条街泰和园本项目钱清钱清萧山萧山在售在售未售未售杨汛桥商贸中心项目项目主力面积（）主力面积（）均价（元均价（元/ /）总价段（万元）总价段（万元）状态状态杨汛桥江湾绿园140-190 5000-700084-114在售万豪国际大厦50-1106

18、70034-74在售临江绿苑110-1405800-620066-84售完钱清镇清江嘉园130-1405800-600077-83在售梅盛阳光苑90-1406000-650056-88在售水岸名府120-1405500-600069-81在售盛世钱门120-1406000-650075-88待售市场项目总价面积段市场项目总价面积段- -高层高层高层产品主力户型面积多在高层产品主力户型面积多在120-140120-140之间，之间，均价在均价在60006000元元/ /左右，总价多在左右，总价多在60-8060-80万万/ /市场项目高层主力面积及总价情况市场项目高层主力面积及总价情况项目项目物

19、业类型物业类型主力面积（）主力面积（）均格均格总价（万元）总价（万元）区域区域项目属性项目属性水岸名府联排250-3001.1-1.2万元/288-345钱清在售盛世钱门联排260-2801.2-1.3万元/325-350钱清待售江湾绿园独栋、双拼双拼2951.3万元/双拼360-420杨汛桥在售独栋352-5062万元/独栋650万-1100市场项目总价面积段市场项目总价面积段- -低密度低密度市场独栋产品主力户型面积为市场独栋产品主力户型面积为350-600350-600，总价在，总价在650-1100650-1100万万/ /；其它类；其它类型低密度主力面积在型低密度主力面积在250-3

20、00250-300，总价在，总价在300-420300-420万万市场项目低密度物业主力面积及总价情况市场项目低密度物业主力面积及总价情况宝业江湾绿园（在售）宝业江湾绿园（在售）开发商开发商绍兴县宝业现代房地产开发有限公司基础数据基础数据占地面积4.5万（67亩），总建面5.9万，容积率1.3产品类型产品类型独栋、双拼、高层房源数量房源数量244套（独栋20套、双拼16套、高层208套）主力户型主力户型独栋352-506、双拼295，高层141-189当前价格当前价格独栋均价2万元/（650-1100万元/套）、双拼均价1.3万元/（360-420万元/套）、高层5100-7100元/开盘时间

21、开盘时间2011年12月典型项目典型项目宝业江湾绿园万豪国际大厦杨汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥镇政府万豪国际御景苑商贸一条街泰和园本项目在售在售未售未售杨汛桥商贸中心宝业江湾绿园（在售）效果图宝业江湾绿园（在售）效果图独栋效果图独栋效果图高层效果图高层效果图立面材质：立面材质：全干挂石材装修标准：装修标准：毛坯鸟瞰图鸟瞰图典型项目典型项目宝业江湾绿园（在售）销售情况、客户来源宝业江湾绿园（在售）销售情况、客户来源p客户来源：客户来源：高层除本地客户外，萧山过来的比较多，占比约为20%；别墅客户以杨汛桥本地客户为主，外地客户占比较少p置业关注：置业关注：客户主要看重江景资源，这从临

22、江楼栋的销售情况明显较非临江楼栋好可以看出。萧山客户以自住为主，多为首次置业，自住客主要看重这边的低价格开盘时间开盘时间物业类型物业类型均价均价户型面积户型面积总套数总套数 销售情况销售情况第一期 2011年12月独栋2万元/353-50620售出5套，其中353和393的小独栋比较好卖双拼1.3万元/29516售出9套高层5100-7100元/141120售出约60套；其中141的比较好卖，售出约40套181、189 88其它：其它：1）从销售情况来看，临江高层和别墅比较好卖；2）该项目外地客户（含杭州）来买只能一次性付款，这限制了该项目对外地客户的吸引力典型项目典型项目31313333说明

23、：说明：31#楼和33#楼之外，其它楼栋均已对外销售p推盘情况：推盘情况：万豪国际大厦（在售）万豪国际大厦（在售）开发商开发商绍兴万豪置业有限公司建筑设计单位建筑设计单位浙江宝业建设设计院有限公司基础数据基础数据占地面积5869（8.8亩），总建筑面积4.5万，容积率7.6产品类型产品类型酒店式公寓、办公、商业房源数量房源数量194套主力户型主力户型55（120套）、110（48套）当前价格当前价格均价6700元/（含1000元/装修）开盘时间开盘时间2010年12月工程进度工程进度主体已完工，目前在做内部装修典型项目典型项目宝业江湾绿园万豪国际大厦杨汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥

24、镇政府万豪国际御景苑商贸一条街泰和园本项目在售在售未售未售杨汛桥商贸中心万豪国际大厦（在售）图片万豪国际大厦（在售）图片典型项目典型项目效果图效果图实景实景立面材质：立面材质：涂料土地年限：土地年限：40年业态分布：业态分布：共27层，1-6楼为商业裙楼，7-20层为酒店式公寓，21-27层为写字楼万豪国际大厦（在售）销售情况、客户来源万豪国际大厦（在售）销售情况、客户来源p客户来源：客户来源：p以杨汛桥本地客户为主，另外约有30%的客户来自于萧山，还有小部分客户来自于钱清p置业关注：置业关注：本土客户主要买来作过渡性自住和投资，萧山客户则以投资为主，自住客户较少开盘时间开盘时间物业类型物业类

25、型均价均价户型面积户型面积总套数总套数销售情况销售情况第一期 2010年12月酒店式公寓 6700元/55（7-11层）120剩余9套未售出110（12-15层）48售罄220（16-18层）18售罄330（19-20层）8售罄写字楼8000元/1300/间（21-27层） 7售罄（整间出售）其它：其它：该项目包含1000元/的精装修典型项目典型项目p推盘情况：推盘情况：杨汛桥商贸中心（售罄）杨汛桥商贸中心（售罄）开发商开发商浙江宝业房地产集团有限公司基础数据基础数据占地面积1万（55亩），总建面3.7万，容积率3.7产品类型产品类型商业、小高层房源数量房源数量110套主力户型主力户型90、1

26、00、130当前价格当前价格已全部售罄，二手房均价约6000元/开盘时间开盘时间2009年12月典型项目典型项目宝业江湾绿园万豪国际大厦杨汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥镇政府万豪国际御景苑商贸一条街泰和园本项目在售在售未售未售杨汛桥商贸中心物业类型物业类型均价（元均价（元/ /）户型面积户型面积总套数总套数销售情况销售情况小高层 二手房均价60009010已售罄1009013010商业二手商铺均价1.5万88-150-杨汛桥商贸中心（售罄）杨汛桥商贸中心（售罄）典型项目典型项目杨汛桥商贸中心户型配比情况杨汛桥商贸中心户型配比情况效果图效果图实景实景总建面总建面1010万，主力户型为

27、联排万，主力户型为联排260-280260-280、多层和高层、多层和高层120-120-140140；将于；将于20122012年年1010月份面市月份面市开发商开发商绍兴铭洋置业有限公司建筑设计单位建筑设计单位浙江禾泽都林建筑规划设计有限公司 基础数据基础数据占地面积2.8万（42亩），总建筑面积10万，容积率3.6产品类型产品类型联排、多层、高层房源数量房源数量684套主力户型主力户型联排260-285、多层和高层85-160当前价格当前价格未定开盘时间开盘时间预计将于2012年10月左右开盘未来竞争项目未来竞争项目- -铭洋铭洋盛世钱门（待售）盛世钱门（待售）宝业江湾绿园万豪国际大厦杨

28、汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥镇政府万豪国际御景苑商贸一条街泰和园本项目在售在售未售未售杨汛桥商贸中心铭洋铭洋盛世钱门效果图盛世钱门效果图p物业类型：物业类型：6栋高层、2栋多层，共654套；10栋联排共30套未来竞争项目未来竞争项目- -铭洋铭洋盛世钱门（待售）盛世钱门（待售）宝业江湾绿园万豪国际大厦杨汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥镇政府万豪国际御景苑商贸一条街一期初步规划为中式古建筑风格的商贸一条街，一期初步规划为中式古建筑风格的商贸一条街，总建面为总建面为6.26.2万，目前处于筹建阶段万，目前处于筹建阶段p用地面积：用地面积：61593平方米p总建筑面积：总建筑

29、面积：62000平方米p容积率：容积率：1.0p建筑密度：建筑密度：51%p绿地率：绿地率：25%p机动车停车位：机动车停车位：300个未来竞争项目未来竞争项目- -杨汛桥商贸一条街（筹建）杨汛桥商贸一条街（筹建）规划图规划图泰和园本项目在售在售未售未售杨汛桥商贸中心项目由临街五联商铺和传统中式宅院组成，项目由临街五联商铺和传统中式宅院组成，其中商业其中商业2 2万，住宅万，住宅4 4万万未来竞争项目未来竞争项目- -杨汛桥商贸一条街（筹建）杨汛桥商贸一条街（筹建）未来竞争项目未来竞争项目- -泰和园（在建）泰和园（在建）宝业江湾绿园万豪国际大厦杨汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥镇政

30、府万豪国际御景苑商贸一条街基本指标基本指标占地面积5956，建筑面积26287规划业态规划业态2栋联排，地上4层；3栋住宅楼，地上8层；2栋住宅楼，地上11层；2栋商住楼，地上11层；地下室面积1795；1栋商业楼，地上3层；沿街商铺；工程进度工程进度2011年11月开工，工期480日历天，目前在打桩开发单位开发单位绍兴县杨汛桥展望新农村建设投资开发有限公司该项目规划住宅该项目规划住宅2 2万，商业万，商业60006000；现处于打桩阶段，根据工期要求，最快将于现处于打桩阶段，根据工期要求，最快将于20132013年上半年面年上半年面市市泰和园本项目在售在售未售未售杨汛桥商贸中心未来竞争项目未

31、来竞争项目- -万豪国际万豪国际御景苑（在建）御景苑（在建）该项目规划建筑面积该项目规划建筑面积1212万，万，其中住宅约其中住宅约1010万，目前处于打桩阶段万，目前处于打桩阶段宝业江湾绿园万豪国际大厦杨汛桥镇杨汛桥镇钱清镇政府铭洋盛世钱门杨汛桥镇政府万豪国际御景苑商贸一条街泰和园用地面积用地面积3万总建筑面积总建筑面积 120336（地下室面积10100）规划业态规划业态住宅约10万、商业约2万容积率容积率3.7装修情况装修情况毛坯工程进度工程进度目前处于打桩阶段开发单位开发单位绍兴万豪置业有限公司本项目在售在售未售未售杨汛桥商贸中心整体品质不高：整体品质不高：在售项目大多做工粗糙，整体品

32、质感一般，从立面材质来看，以涂料和釉面砖为主，石材应用较少，整体品质不高中小房企为主：中小房企为主：除宝业集团相对规模较大之外，市场多以中小房企为主经济型户型为主：经济型户型为主：高层产品主力户型面积多在120-140，均价在6000元/左右；低密度物业户型面积多在250-300，均价在1.1万/本地客户为主，萧山客户为辅：本地客户为主，萧山客户为辅：一般70%的客户来自于本地，有20%左右的客户来自于萧山，购买普通住宅的萧山客户以自住为主，多是首次置业，他们主要看重这边的低价格市场分析小结：市场分析小结：城市概况城市概况市场分析市场分析总结总结总结：总结：威胁威胁当地经济仍处于恢复中，中高端

33、客户实力存疑：当地经济仍处于恢复中，中高端客户实力存疑：经历过2008年经济危机对纺织业的冲击，杨汛桥的上市企业或涉及重组，或撤往柯桥，现在杨汛桥的经济仍处于恢复中机会机会市场物业品质不高，高品质物业稀缺：市场物业品质不高，高品质物业稀缺：市场多以中小房企为主，楼盘品质整体较低，产品品质存在很大的提升空间客户容量的可扩展性：客户容量的可扩展性：杨汛桥有部分客户来源于萧山，若做好目标客群营销，则客户具有很好的可扩展性未来规划利好：未来规划利好：项目位于规划中的江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主，项目未来规划利好谢谢谢谢说明：说明：该部分数据来源于第

34、三方机构对绍兴市和绍兴县房交会现场咨询者的访谈附件：客户分析附件：客户分析 为了解杨汛桥市场客户的购房需求，某第三方机构借房交会进行针对性的需求调研，以一对一面访的方式在绍兴市和绍兴县房交会现场发出问卷260份，回收有回收有效问卷效问卷251251份份，通过对问卷结果进行分析，对市场的客户有以下认识。价格成为第一障碍，市场看空观望情绪浓价格成为第一障碍，市场看空观望情绪浓 此次参加房交会的客户中看房选房的比例达到54%， 八成客户认为目前房价过高，楼市政策不明朗，购房时间延长，预计1年内购房的只占到了四成，近五成的购房者等待楼市抄底，以最低价入市，观望和等底情绪浓厚。 目前，购房者以刚需为主，

35、七成购房者是婚房或改善性置业，43%的购房者已拥有一套住宅，三套及三套以上的占到10%。购房者年龄层主要集中在20-40岁之间，78%为绍兴本地的职业者，外地客户偏少，尤其是外省的购房者。自住改善需求为首，本地客户占主流自住改善需求为首，本地客户占主流 房型选择上，以两房三房居多，两房比例为33%，三房比例相对较高，占到了45%。四成购房者意向购买面积则主要集中在100-140，100-150万元的总价预算是市场接受度最高的，首付30-50万元是多数购房客户的基本心理预期。 两房三房、两房三房、100-150100-150万元总价接受度最高万元总价接受度最高私营企业主最具购买力，年轻白领为主流

36、私营企业主最具购买力，年轻白领为主流 被访者中，公司的普通员工比例最高达到了24%，企业中高层占到13%。由于绍兴的产业结构等原因，私营业主比例达8%。自由职业者和全职太太等看房者达两成，离退休人员是购房者的重要组成，多是为自己老年生活改善生活环境，或是为子女看房。购房者的家庭结构以三口之家为主，其次，未婚和新婚夫妇占到了三成。 通过问卷数据分析，购房者仍对柯桥城区和越城区认知度较大，两区存在较强购房互动需求，镜湖、袍江、迪荡成为三大新兴区域，兰亭、平水、钱清等周边镇级配套也相对完善，唯有杨汛桥相对独立，研究认为其基本难以吸引外围需求，除非有杨汛桥地缘倾向。各区域本地化需求较强，杨汛桥相对独立

37、各区域本地化需求较强，杨汛桥相对独立n 对象对象我们选取了杨汛桥、绍兴柯桥部分人员作为访谈对象，对象涵盖小企业主、企业中高层、政府官员、房产中介从业人员、职业炒房者等，合计12人n 方法方法 面对面交流，探讨受访者对市场、产品、价格等各方面的相关意愿深访说明深访说明n关于置业地域：关于置业地域：回乡置业意愿较强，外溢需求较小回乡置业意愿较强，外溢需求较小l调查发现，域外置业意愿较强，置业动机兼有投资与自住，不少访谈对象已在萧山或柯桥拥有部分房产；l但区域乡土观念重，回乡置业愿望强，只是市场缺乏好的产品；l而域外对象杨汛桥置业意愿较低，包括公寓、排屋别墅及商业各物业。n关于产品：关于产品：注重物

38、业服务和商业配套，高端物业强调品质注重物业服务和商业配套，高端物业强调品质l对住宅项目的配套都很看重，主要是物业服务和商业配套，希望小区有好的治安管理和较为高端的商业配套如餐饮康体娱乐等；l建筑风格方面较偏爱中式，物业类型方面对高层产品有一定抗性；l对公寓产品而言需求较为普通，主要集中要点在功能性、舒适性，强调的是性价比；l对高端项目如排屋别墅而言，问题主要集中在产品的舒适性和品质感，对空间尺度需求偏大。n关于价格：关于价格：高端物业承受能力较强、公寓商业较为敏感高端物业承受能力较强、公寓商业较为敏感l高端物业承受能力较强，价格抗性较低，主要是要有好的产品；l普通公寓与商业，受置业属性限制，对

39、价格较为敏感，关注性价比。q：您在这边做生意多久了？杨汛桥家电购买情况怎么样？a：快12年了。这边的人太高档的不会来买的，除非朋友要，一般我们不进货的。有钱的都去萧山那边买的，杨汛桥那边消费高点。q：那童先生，杨汛桥这边的人去萧山那边买房子的多吗？a：蛮多的，我有两个朋友就在萧山那边买房子，孩子也在萧山那边读书。这里的人对于小孩子读书很重视的。q：那萧山人到杨汛桥来买房子的有吗？a：这个不知道，应该有。q：您这店铺是自己的吗？租金多少一年？a：不是我们自己的。我们这个租的比较早，120多平才5万多一年，价格还是蛮实惠的。q：您觉得的这边的商铺价格怎么样？a：高，比我们这里贵多了。q：您将来会考

40、虑买商铺吗？a：这个要看，发展的好的话肯定的，机会合适还是会考虑的。q：杨汛桥这边都哪些人比较多？a：这边厂里打工的人很多，但是最近走了一万多人很多，由于锡箔厂出事了。所以晚上这边治安很差。q：听说这几年杨汛桥这边的经济有所下滑是真的吗？a：外面都在说的，钱都流到个人口袋里去了。像旁边的浙江玻璃，前段时间就出问题了。玻璃厂那个谁的妹妹家里遭小偷，小偷随手拿了一袋钱，开始报案说30万警察没管，最终说出来是被偷了90万，后来警察也急了，结果抓到了小偷，小偷都说只是随便一拿家里还有很多，后来那个姐姐被抓进去了。q：杨汛桥这边个人还是很有钱的吧？a：是很有钱的，但是来路都不正当的，想炫富又不敢。q：您

41、觉得邮电局那边的位置怎么样？a：那边的位置好的，靠近中心了，比我们这里人要多。q：如果在那里有住宅和商铺，您会考虑购买吗？a：住宅我不会买了，家里有房子了，是自己家建的。商铺的话要看，如果好的话我也会考虑的。q：那您如果购买房子的话，你会买多大的？比较关注什么？a：房子么肯定越大越好咯，140平方米左右，关注的话物业服务很要紧，这边治安太差。q：杨汛桥这边业余生活都干嘛呢？a：都跑去萧山，基本不会在本地，杨汛桥低的高的饭店都开过，都开不起来。童先生童先生职业：家电行老板职业：家电行老板年龄：年龄：4040岁岁现居：杨汛桥现居：杨汛桥年收入：年收入：2020万左右万左右陈先生陈先生职业：经商、炒

42、股职业：经商、炒股年龄：年龄：4444岁岁 现居：杨汛桥现居：杨汛桥年收入：年收入：50-10050-100万万 q：杨汛桥这边商铺和住宅您觉得怎么样？a：这边商铺很好的，杨汛桥总鹅菜场那边的商铺都买不到，都是宝业他们内部搞掉的，我同学买了一层。杨汛桥这边有钱人多。q：您觉得邮局那边怎么样？a：那边位置好的。发展起来应该不错的。q：如果住宅的话，您比较关心哪些？a：规模大的话，物业好的话，买的人肯定多，这边临江绿苑刚开的都买不到，全部内部被定完了。主要杨汛桥这边也没有什么好的楼盘。a：说实话我们这里的人年轻的时候在外面赚钱，老了还是要回杨汛桥的。我们老子头回杨汛桥，孩子都在外面的。q：目前杨汛

43、桥人到萧山、柯桥买房子的人多吗？a：多的，我自己在柯桥和萧山就有几套房子，最近行情不好。q：这些物业你是自主还是投资？a：我们么投资的，住住还是杨汛桥这边方便，主要熟悉么。q：别墅你们比较在意哪些方面因素？a：环境、物业管理，这个是肯定的，如果有好的话，我也考虑要买的。q：一般多少总价的你们能够接受？a：这个是这样的，杨汛桥这边的人有钱的还是蛮多的，手上的闲钱还是多的，多少钱不是主要的，像宝业开的那个别墅29套，定的人有160多，全部被他们宝业内部的定了。q：什么建筑风格的你们比较能接受？中式的能接受吗？a：中式也不错的，毕竟我们绍兴这边文化历史也比较久了。外面现在欧式的太多了。q：杨汛桥这边

44、的商业氛围不是很好，你会选择到这边来消费吗？a：老婆都到坑山那边去保养做护理的，这边没有啊。感觉懒懒散散的，如果好点的话这么近肯定喜欢这边消费的。q：您平时注重养身保健吗？a：健康么肯定的，我们每年去浙医检查身体的，要2000多一次类。邵先生邵先生职业：商人职业：商人年龄：年龄：4040岁岁 现居：海宁现居：海宁 年收入：年收入：50-10050-100万万q：杨汛桥这边商铺和住宅您觉得怎么样？a：住宅肯定好的，听说上次宝业那边别墅买的很好，很多人抢。商贸城那边的商铺卖的很好。q：您觉得邮局那边怎么样？a：那位置绝对好的。q：如果住宅的话，您比较关心哪些？a：就是符合老百姓点么，不要太高，地方

45、大点。我们老百姓毕竟是老百姓，房子还是拿来住的，最好设计的合理点，空间大点。q：目前杨汛桥人到萧山、柯桥买房子的人多吗？a：很多，我在萧山买了1套，杨汛桥这边好的楼盘没有。q：这些物业你是自主还是投资？a：我买的比较早了，投资的，那时候大家都在买么，房子么不管怎么跌都总在的咯。q：别墅你们比较在意哪些方面因素？ a：环境肯定的，物业服务要好，现在这边的楼盘好的物业管理的不多。q：一般多少总价的你们能够接受？a：这个不好说，好的话，只要承受的起肯定会买的，你说我们退休了肯定还是需要一个地方养老对不对。自己家里建的房子物业管理没有，环境也差，肯定希望住开发商建的。q：什么建筑风格的你们比较能接受？

46、中式的能接受吗？a：能接受，像我们农村么，西式的房子有点土不土，洋不洋的。q：杨汛桥这边的商业氛围不是很好，你会选择到这边来消费吗？a：没有人来开发啊，好好的弄下，我们杨汛桥潜力还是很大的。q：您平时注重养身保健吗？a：我经常去杭州空军疗养院休养和检查身体的。在外面做生意辛苦，身体肯定都在意的。王先生王先生职业：经纺老板职业：经纺老板 年龄：年龄：4040岁岁 现居：杨汛桥现居：杨汛桥年收入：年收入：100100万以上万以上q：杨汛桥这边商铺和住宅您觉得怎么样？a：像我们杨汛桥这边的房子开发的本来就少，少么肯定就好。q：您觉得邮局那边怎么样？a：那边位置是好的，就是现在的比较乱。q：如果住宅的

47、话，您比较关心哪些？a：户型、朝向、风水，我们这边的人说懂也懂，说不懂么也不懂，但是风水很看重的。a：户型么要实用，宽敞点，住着舒服。q：目前杨汛桥人到萧山、柯桥买房子的人多吗？a：肯定多的，我们杨汛桥离萧山也近，我身边很多朋友都在那边买房子了，还有杭州。杭州房价高。q：这些物业你是自主还是投资？a：那边我们又不会去住的，肯定是投资的。q：别墅你们比较在意哪些方面因素？a：别墅么要大点，像宝业那边开的别墅最小的要300多方，买的人还是很多的。环境还要好点，以后我们退休养老住住舒服。q：一般多少总价的你们能够接受？a：我一个朋友在绍兴买了1000多万的房子，装修弄弄至少1500多玩吧，杨汛桥这边有钱，房子好自然有人来买的，价格合理点就行了。q：什么建筑风格的你们比较能接受？中式的能接受吗？a：中式可以的。q：杨汛桥这边的商业氛围不是很好，你会选择到这边来消费吗？a：你不要看看这里商业乱七八糟，那些五金店啊一年都几十万的哦。我觉得有规划点，档次高点的商业，消费的人还是很多的。我们杨汛桥在萧山一年都几亿的消费类，本地有好的话肯定在这边的么。q：您平时注重养身保健吗？a：我会定期去杭州做检查，我自己也在吃些滋补品的