上海文峰金亿家居项目整合策划方案

1、2021-11-6商业地产核动力！1 上海浦东中部商业明珠上海浦东中部商业明珠上海文峰金亿家居项目整合策划方案2021-11-6商业地产核动力！2第一部分、项目商业环境分析第一部分、项目商业环境分析目 录一、宏观经济环境一、宏观经济环境二、项目市场环境二、项目市场环境三、区域人口及消费力调研三、区域人口及消费力调研四、零售商业调研四、零售商业调研五、主题商业调研五、主题商业调研第二部分、项目第二部分、项目swotswot分析分析一、项目物业分析一、项目物业分析二、二、s-项目优势项目优势三、三、w-项目劣势项目劣势 四、四、o-市场机会市场机会五、五、t-市场威胁市场威胁 六、三大难点解析六、

2、三大难点解析 第三部分、项目定位及规划第三部分、项目定位及规划一、市场定位一、市场定位二、商圈范围二、商圈范围三、功能定位三、功能定位四、形象定位四、形象定位五、品牌规划五、品牌规划六、业态规划六、业态规划2021-11-6商业地产核动力！3目 录 第四部分、商业招商及运营第四部分、商业招商及运营一、项目租金确定一、项目租金确定二、项目招商政策二、项目招商政策三、招商计划与安排三、招商计划与安排四、项目营运四、项目营运管理建议管理建议第五部分、项目整合推广策略第五部分、项目整合推广策略一、整合推广目的一、整合推广目的二、整合推广原则二、整合推广原则三、三、项目推广进度表项目推广进度表四、招商周

3、期广告投放总费用比例图表四、招商周期广告投放总费用比例图表2021-11-6商业地产核动力！4 一、宏观经济环境一、宏观经济环境附：上海浦东新区附：上海浦东新区2005年度经济发展相关重要数据一览年度经济发展相关重要数据一览2021-11-6商业地产核动力！5 2021-11-6商业地产核动力！6序号 年份名称2000年920.63 2004年1852.432005年2108.79第一产业5.726.09第二产业488.6952.261070.96第三产业426.31894.171031.74浦东新区浦东新区gdp主要指标表主要指标表单位：亿元分析：浦东新区gdp连年递增，05年递增率达13.

4、8%;2006年(1-8）月上海全市gdp比同期增长12.4%,使第二、三产业共同推动经济增长的格局得到进一一步的巩固。(资料来源上海市统计局）附：上海市gdp总值：8072.83亿元，即近30的生产总值是由浦东贡献。2021-11-6商业地产核动力！7图图2 2：上海市居民储蓄存款增长示意图表：上海市居民储蓄存款增长示意图表序序号号 年份年份 居民储蓄存居民储蓄存款款(亿元）亿元）人均储人均储蓄存款蓄存款 (元）元）119972109.1816157220002524.0519098320036054.6045124420046960.9951472520058432.4961992上海市居

5、民储蓄存款逐年递增，2005年人均储蓄存款高达61992元，是2000年人均储蓄存款的3倍多。2021-11-6商业地产核动力！8 施工面积 竣工面积 销售面积 销售额 (万平方米） (万平方米） (万平方米） （亿元） 2278 931.16 703.96 529.21 注：销售率达76% ，而销售面积排在第二的闵行区实际 销售面积为398.20万平方米。 浦东新区房地产开发建设和经营情况浦东新区房地产开发建设和经营情况2021-11-6商业地产核动力！9图表图表3 3：浦东社会消费品零售总额：浦东社会消费品零售总额( (亿元亿元) ) 年年 份份分分 类类 2000年 2004年 2005

6、年吃吃81.5583.73104.28穿穿13.6517.8425.33用用117.94251.42283.74烧烧2.035.221.64小计小计215.17358.21414.99注: 资料来源:上海市统计局,参考资料2021-11-6商业地产核动力！10图表图表3：浦东社会消费品零售总额：浦东社会消费品零售总额(亿元亿元)分析:浦东近几年社会消费品零售总额逐年递增,05年高达414.99亿元,其中用的部分占社会消费品零售总额70%左右,增长最快的是吃达42%增长率,其次是穿达(24%增长率),这与其人口不断快速增长相关, 同时说明上海人在生活品味和生活质量上要求比以往高. 2021-11

7、-6商业地产核动力！11 小小 结结 “选择浦东、选择成功选择浦东、选择成功”，浦东新区招商局等相关招商引浦东新区招商局等相关招商引资单位把此话题作为其招商引资的口号之一。资单位把此话题作为其招商引资的口号之一。 浦东作为国家综合配套改革试点区浦东作为国家综合配套改革试点区,其经济发展势头迅猛其经济发展势头迅猛,位位于全国之首于全国之首,浦东新区经济总量连年快速增长，浦东新区经济总量连年快速增长，2005年年gdp2108.79 亿元，社会消费品零售总额高达亿元，社会消费品零售总额高达414.99亿元。亿元。 浦东新区房地产开发无论是在施工、竣工面积方面；还是浦东新区房地产开发无论是在施工、竣

8、工面积方面；还是房地产销售面积、实际销售额都排在上海市首位，在全国也是房地产销售面积、实际销售额都排在上海市首位，在全国也是首屈一指。首屈一指。 随着随着创新浦东、和谐浦东、国际化浦东创新浦东、和谐浦东、国际化浦东建设步伐的加快，建设步伐的加快，房地产业的高速发展必带动一系列相关行业的发展，特别是同房地产业的高速发展必带动一系列相关行业的发展，特别是同房地产息息相关的房地产息息相关的家居、建材业家居、建材业的发展，也是近年各商户投资的发展，也是近年各商户投资理财的首选。理财的首选。2021-11-6商业地产核动力！12 选择浦东 选择成功摄于上海市浦东展览馆2021-11-6商业地产核动力！1

9、3二、市场二、市场环境环境2021-11-6商业地产核动力！14 浦东新区六大功能区域分布示意图 金桥功能区域位于上海浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南接张江高科技园区，是上海市和浦东新区的主要产业基地。区域面积为94.52平方公里，常住人口约50万人，2005年实现工业产值1890亿元，实现财政收入64.47亿元，经济总量约占新区的三分之一，上海市的十分之一。金桥功能区域概况：金桥功能区域概况：2021-11-6商业地产核动力！15 项目所在区位分析项目所在区位分析1 1 本项目位于浦东本项目位于浦东新区中部发展带新区中部发展带-金桥出金桥出口加工区，金桥出口加工口加工

10、区，金桥出口加工区是上海区是上海第一个第一个通通iso14000iso14000国际环保标准的国际环保标准的国家示范区。国家示范区。 财富财富杂志杂志0404年年度全球度全球500500强企业，就有强企业，就有4747家在金桥投资了家在金桥投资了7474个项个项目。目。 0505年金桥出口加工年金桥出口加工区完成工业产值区完成工业产值13001300亿人亿人民币，占浦东新区民币，占浦东新区30%30%。 金桥出口加工区工业金桥出口加工区工业地块每平方公里年产值地块每平方公里年产值8888亿元，每平方公里吸引投亿元，每平方公里吸引投资资1010亿美元，每平方公里亿美元，每平方公里年上缴税收年上缴

11、税收7.147.14亿元、每亿元、每平方公里提供就业岗位近平方公里提供就业岗位近1 1万个。万个。 滨江临海发展带 沿黄浦江发展带中部发展带上海城市发展轴 浦东新区城市布局结构规划图2021-11-6商业地产核动力！161、浦东新区总体城市空间结构形态浦东新区总体城市空间结构形态 “一轴三带一轴三带”2、以以上海城市发展为轴心，上海城市发展为轴心，从西往从西往东发展东发展3、以以沿黄浦江发展带、中部发展带、沿黄浦江发展带、中部发展带、滨江临海发展带滨江临海发展带由南向北成带状由南向北成带状发展，体现上海大力发展乡镇及发展，体现上海大力发展乡镇及郊区的方针策略。郊区的方针策略。项目所在区位分析项

12、目所在区位分析2 2本项目2021-11-6商业地产核动力！171、优越的地理位置、优越的地理位置 金桥出口加工区位于浦金桥出口加工区位于浦东新区中部，西接陆家东新区中部，西接陆家嘴金融贸易区，北靠外嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高桥保税区，南接张江高科技园区。高科技园区。2、便利快捷的交通、便利快捷的交通a、本项目距浦东国际机本项目距浦东国际机场场32公里。距虹桥机场公里。距虹桥机场27公里。公里。b、本项目距外高桥港区本项目距外高桥港区仅仅14公里。公里。c、本项目到地铁本项目到地铁2号线号线7公里。公里。 项目所在区位分析项目所在区位分析32021-11-6商业地产核动力！18

13、项目所在区位分析项目所在区位分析4地铁6号线1、地铁经济，商机无限。 整条线路全在浦东新区内。它将外高桥保税区、金桥出口加工区、陆家嘴金融贸易区、六里现代生活园区、三林居住区等有机衔接起来，消费市场进一步扩大。2、把各大功能区，居住区纳入1小 时内受益群 沿线的高桥居住区、东沟居住区、金桥新村、金杨新村、罗山新村、香山新村、洋泾居住区、竹园新村、潍坊新村等已建和在建的22个大型居住区，消费潜力大大增加。 2021-11-6商业地产核动力！19上海地铁上海地铁6 6号线全程上落站示意图号线全程上落站示意图全长：33公里，其中高架线12公里， 地下线21公里 。起讫点：轨道交通北起高桥镇的港 城路

14、，西至济阳路 。其中五莲路站出口直通本案二楼百货商场2021-11-6商业地产核动力！20浦东土地使用规划浦东土地使用规划（2020年）分析： 图中黄色、绿色所占面积最大，其次就是蓝色，黄色代表家居用地、绿色代表绿化用地、蓝色代表工业用地，这与上海由投资粗犷型经济向创新精细型经济发展相吻合的，浦东大力发展生产性服务业，房地产业，由此而拉动百货、建材家居，装饰、餐饮等行业的快速增长。2021-11-6商业地产核动力！21居住用地结构居住用地结构分析：红色箭头为浦东高档住宅发展带，绿色的圆圈表示高档住宅区，黄色圆圈代表中高档住宅区，不难发现高档及中高档住宅多在陆家嘴金融贸易区，金桥功能区沿黄浦江发

15、展带，相对陆家嘴金融贸易区来讲，金桥功能区及周边主要楼盘还是以中低档为主，故本项目家居商场的定位不宜太高，高档次商品比例也不宜过多。2021-11-6商业地产核动力！22 小小 结结需求市场论：即先有需求，后有市场？还是先有市场后有需求？ 我当然毫不犹豫建议选择“先有需求，后有市场”，但需求必须有好的市场环境。浦东新区金桥功能区，区位优势，得天独厚，海、陆、空三维立体交通发达，物流畅通。综合大型住宅区云集，人口多、居民生活水平，消费购买率较高，消费需求旺盛，是创业投资地的首选。2021-11-6商业地产核动力！23三、区域人口及消费力调研三、区域人口及消费力调研2021-11-6商业地产核动力

16、！24( (一一) )、区域人口调研、区域人口调研 名名 称称 常住人口常住人口 （万人）外来人口外来人口（万人） 备备 注注 浦东新区浦东新区 279.19 78.97全市人口 最多区 金金 桥桥 50 162005年末统计数据注： 以上数据统计不含人口的自然增长，现在做保守推算，浦东 新区人口超过300万，金桥人口也远远超过50万人。人口越多， 百货、家居等零售行业的消费需求就越大，消费量就越高。2021-11-6商业地产核动力！25(二）区域消费力及消费习惯调研二）区域消费力及消费习惯调研上海文峰金亿家居顾客抽样调查表上海文峰金亿家居顾客抽样调查表调查内容：1、本商场四楼为家居商场，现正

17、装修中，请问假如现在已经开业，您 在逛百货和超市的同时，会不会到四楼家居商场去看看？ a：会(160) b：不会(40)2、请问您家半年内有没有购买家具的计划？ a：有(83) b：没有(116)3、如果您家有购买家具的计划，请问有哪些需求？（可多选） a：床、衣柜系列(27) b：沙发、餐台系列(37) c：床上用品（家纺）(71) d：家庭装饰品(48) 4、如果您要购买家居类商品，请问您首选哪家商场？ a：东方路好百年、世贸等家具商场(35) b：东明家具(49) c：吉盛伟邦家具(26) d：本商场四楼(50) e：其他：建配龙（2）、宜家（2）、金海马（5）、唐陆 （3）、永兴（1）

18、共 (59)2021-11-6商业地产核动力！26(二）区域消费力及消费习惯调研二）区域消费力及消费习惯调研问卷分析： 以上问卷有效数量为200份，调查对象为来文峰广场购物消费者，年龄在2240岁之间，调查方式为随机抽查（拦截式）。问卷问题设计：问题一：主要是测试现有消费者对四楼家居商场关注度。答案80% 的人都选择会去四楼逛逛。问题二：主要是测试现有消费人群潜在家居需求。答案200中人就 有83人选择半年内有家具购买计划，即有购置家具计划的 占42%，我们作一个保守推算，文峰现有10万个有效实名 投递客户，其中以30%的人/家庭有家具购买需求，那么就 有3万人有购买家具需求，平均每家以购买5

19、000元家具商 品计，就有1.5亿的家具购买需求量，不含本家居商场辐 射商圈的有效消费人群。言下之意本商场能吃掉其核心商 圈及次级商圈的有效消费人群就等于拥有一个大蛋糕了。问题三：主要是测试本商场消费人群的消费结构为家居商场的业种 比例及分布做参考。2021-11-6商业地产核动力！27(二）区域消费力及消费习惯调研二）区域消费力及消费习惯调研问卷分析：问题三：统计 其中a：有床、衣柜系列需求的有27人 占14% b：有沙发、餐台系列需求的有37人占19% c：有床上用品（家纺）需求的有71人 占36% d：有家庭装饰品需求的有48人 占24% 以上比例说明家纺、家饰的消费需求不可忽视，家纺家

20、饰的需求比例数远远高于家具的比例这同百货，超市的消费人群有很大关系。问题四：主要是测试现有消费人群其（家居）购物习惯，及其周边 家具卖场对他们的影响力。调查数据显示表明，东方路家 具商场、东明家具是他们的首选。进一步明确了未来我们 的主要竞争对手就是东方路家具商场。2021-11-6商业地产核动力！28四、零售商业调研四、零售商业调研（略略）上海第一八佰伴2021-11-6商业地产核动力！29四、零售商业调研四、零售商业调研（正大广场）2021-11-6商业地产核动力！30五、主题商业调研五、主题商业调研2021-11-6商业地产核动力！31（一）项目物业分析（一）项目物业分析（二）（二）s-

21、s-项目优势项目优势（三）（三）w-w-项目劣势项目劣势 （四）（四）o-o-市场机会市场机会（五）（五）t-t-市场威胁市场威胁 （六）三大难点解析（六）三大难点解析 第二部分、项目第二部分、项目swotswot分析分析2021-11-6商业地产核动力！32总建筑面积总建筑面积108000108000平方米。平方米。呈长方形东西走向，呈长方形东西走向，“一一”字排开。字排开。整栋物业分五层，一层以电器、百货、美食、娱乐为主，二层为百货，整栋物业分五层，一层以电器、百货、美食、娱乐为主，二层为百货，三层为百货扩充层（装修中），四层为家居商场（装修中），五层为超三层为百货扩充层（装修中），四层为

22、家居商场（装修中），五层为超市，楼顶层为办公区。市，楼顶层为办公区。本物业位于张杨北路与五莲路的交叉路口，在建中的地铁本物业位于张杨北路与五莲路的交叉路口，在建中的地铁6 6号线号线-五莲五莲路站出口就直接通向本物业的二层，是未来的车流人流旺区。路站出口就直接通向本物业的二层，是未来的车流人流旺区。 （一）项目物业分析（一）项目物业分析2021-11-6商业地产核动力！33 人气优势 已成功运作三周年上海文峰千家惠购物中心，人气早已红透半边天，在 以本项目为中心，半径9公里之内（到陆家嘴第一八百伴9.8公里）无与 伦比。 综合物业优势 超市、百货、电器、美食、休闲娱乐、宾馆酒店与新增的家居业互

23、补互促，在更高和更全的位置上形成真正意义上的“一站式购齐” 综合型购物 中心。 硬件配套优势 中央空调、扶手电梯多部、直落客梯、直落货梯、直通四楼的货车专道、超大室内停车场、宽敞公共走道、广播系统、24小时闭路监控系统、十 多台免费大巴（开通十一条专线）全天候免费接送。 区位/交通优势 海、陆、空交通便利，在建的地铁6线无疑有为本项目“快马加鞭”和“锦上添花”。（二）（二）s项目优势项目优势2021-11-6商业地产核动力！34 体量劣势 本物业用于家居的体量太小，难以满足品牌家具大面积展示其商品的需要。 单体物业劣势 本物业位于张杨北路与五莲路交叉路口，周边是住宅区，无大面积的待开发商业物业

24、，故综合商圈难以形成，没有规模效应，更不可能形成商业一条街。由此而来的是客户可选择性和可比性就小，制约客源。 物业自身结构及外立面形象劣势 本物业为长方形，虽然东西两边设有中庭，但相对四楼的家居商场来讲等于没有中庭，这样就给业态/公共通道/休闲区的规划带来很大的难度；且物业外立面太陈旧，同品味家居、时尚家居不相称。（三）（三）w项目劣势项目劣势2021-11-6商业地产核动力！351 1、宏观环境：、宏观环境：上海上海/ /浦东新区宏观经济形势大好，经济总量快速增浦东新区宏观经济形势大好，经济总量快速增 长，长， 市场环境总体看好。市场环境总体看好。（四）（四）o o市场机会市场机会2 2、行

25、业发展：、行业发展：金桥功能区房地产开发量、推出量、预售量近年排在全区金桥功能区房地产开发量、推出量、预售量近年排在全区 各镇区前列，尤其是近年周边中高档楼盘的相继推出，增各镇区前列，尤其是近年周边中高档楼盘的相继推出，增 加了大量中高端消费人群，促进了区域内消费力提升。加了大量中高端消费人群，促进了区域内消费力提升。3 3、消费力提升：、消费力提升：浦东新区浦东新区/金桥功能区社会消费品零售总额趋涨，消金桥功能区社会消费品零售总额趋涨，消 费力不断攀升。费力不断攀升。4 4、市场补缺：、市场补缺：项目周边项目周边9 9公里内尚无大型复合商业，为本项目提供了脱公里内尚无大型复合商业，为本项目提

26、供了脱 颖而出的机会。颖而出的机会。2021-11-6商业地产核动力！365 5、城市发展：、城市发展：浦东作为国家改革开放重点开发试点区，而金桥功能浦东作为国家改革开放重点开发试点区，而金桥功能 区则是大力发展区则是大力发展制造业和生产性服务业制造业和生产性服务业的重镇，由此的重镇，由此 而引进的外资项目之多带动大规模的用工，需要大型而引进的外资项目之多带动大规模的用工，需要大型 综合商业为之配套。综合商业为之配套。 （四）（四）o o市场机会市场机会6 6、交通格局：、交通格局：本项目距外高桥港区仅本项目距外高桥港区仅1414公里，通过本项目的公交路线共公里，通过本项目的公交路线共 161

27、6条，到虹桥机场和浦东国际机场分别约条，到虹桥机场和浦东国际机场分别约2727公里、公里、3232公里，公里， “ “海、陆、空海、陆、空”交通便捷；在建的地铁交通便捷；在建的地铁6 6号线开通在即、号线开通在即、6 6 号线把沿途的号线把沿途的高桥居住区、东沟居住区、金桥新村等二十 多个大型居住区接驳起来、给本项目带来巨大的商业发展带来巨大的商业发展 机遇。机遇。2021-11-6商业地产核动力！37（五）（五）t t市场威协市场威协2 2、wtowto：商贸业完全对外开放后，外资零售商业巨头竞相抢滩浦东、国内商贸业完全对外开放后，外资零售商业巨头竞相抢滩浦东、国内 知名家居品牌连锁商业在上

28、海扩张开店的步伐加速，带来了更大知名家居品牌连锁商业在上海扩张开店的步伐加速，带来了更大 区性的市场竞争压力。区性的市场竞争压力。1 1、竞争：、竞争：迅速崛起东方路家居商圈，聚集了好百年、世贸、永兴等多个家迅速崛起东方路家居商圈，聚集了好百年、世贸、永兴等多个家 居流通品牌，形成较大的竞争威胁，必将分流相当一部分目标商居流通品牌，形成较大的竞争威胁，必将分流相当一部分目标商 业人流；对体量较小、档次偏低、经营物业缺乏特色的传统商业业人流；对体量较小、档次偏低、经营物业缺乏特色的传统商业 而言，将面临市场重新洗牌的致命打击。而言，将面临市场重新洗牌的致命打击。3、时机：启动时机不够好，行业惯例

29、为上半年启动，下半年开业，因下半年 开业能抓住家居的销售旺季，各租客可回收部分资金；相反会使各 租客的投资回收期相对移长，“眼前”利益无法即时体现，无疑租 户的信心就会大打折扣，所以能否抢抓有利时机也是成败之关键。能否抢抓有利时机也是成败之关键。2021-11-6商业地产核动力！38（六）项目三大难点（六）项目三大难点 难点一：难点一：如何吸聚目标消费人群？如何吸聚目标消费人群？现状一：现状一：项目周边人口以村民、中低等收入族为主，项目周边人口以村民、中低等收入族为主，bossboss、高收、高收 入有效商业人群数量不足。入有效商业人群数量不足。现状二：现状二：片区并非传统大型家居专业市场旺区

30、，家居卖场商业氛片区并非传统大型家居专业市场旺区，家居卖场商业氛 围形成尚需时日，同时还面临着其它各大商圈的拦截客围形成尚需时日，同时还面临着其它各大商圈的拦截客 源、强势竞争的局面。源、强势竞争的局面。 对策建议：对策建议： 1 1、精确的市场细分及准确的商业定位、精确的市场细分及准确的商业定位 2 2、独具特色的经营管理理念与手段、独具特色的经营管理理念与手段 3 3、有效的营销、推广方式、方法、有效的营销、推广方式、方法 4 4、具备培育市场的心态与理念，在招商及经营环节着眼长远、舍弃、具备培育市场的心态与理念，在招商及经营环节着眼长远、舍弃 短期或局部利益。短期或局部利益。 5 5、抓

31、住目前周边现成的中低层消费人群，保住逐年增加的中高层消、抓住目前周边现成的中低层消费人群，保住逐年增加的中高层消 费人群，吸引未来高端消费人群。费人群，吸引未来高端消费人群。2021-11-6商业地产核动力！39 难点二：难点二：市场定位与商圈消费力如何平衡？市场定位与商圈消费力如何平衡？（六）项目三大难点（六）项目三大难点现状一：现状一：因浦东新区大力发展乡镇及郊区，城市化进程加速、因浦东新区大力发展乡镇及郊区，城市化进程加速、 市场消费力的大幅提升，并立足于项目周边的楼价不断市场消费力的大幅提升，并立足于项目周边的楼价不断 攀升建议四楼家居商场的定位宜在中档偏高；攀升建议四楼家居商场的定位

32、宜在中档偏高；现状二：现状二：项目所在物业现在虽然人气不错，但其人流结构相对家具项目所在物业现在虽然人气不错，但其人流结构相对家具 商场来讲却不为理想，即有效商业人流不足，且核心商圈商场来讲却不为理想，即有效商业人流不足，且核心商圈 消费力及消费观念不易改变（经抽样调查，其核心商圈购消费力及消费观念不易改变（经抽样调查，其核心商圈购 买家具一般都选择东明家具和东方路家具商圈），这样就买家具一般都选择东明家具和东方路家具商圈），这样就 需要一定时间的市场培育期。需要一定时间的市场培育期。2021-11-6商业地产核动力！40 对策建议：对策建议： “ “抓近求远抓近求远” 1、从市场辐射的区域性

33、考虑：、从市场辐射的区域性考虑：通过设定完善、科学、合理业态组合， 对应项目核心商圈、次级商圈及辐射商 圈消费市场的细分研究，对地理区域的 近、中、远三个区域消费群形成吸引。 2、从商业发展的阶段性考虑：、从商业发展的阶段性考虑：站到全局的高度、以长远的眼光，对片 区的未来发展进行充分研判，商业定位 及规划做到适应及满足未来金桥发展的 需求，打造“十年不落后”的商业；抢 抓先机，把握市场补缺的机会；平衡前 期市场培育/业态不够完善时消费引导， 打造一个复合型的商业物业。 （六）项目三大难点（六）项目三大难点 难点二：难点二：市场定位与商圈消费力如何平衡？市场定位与商圈消费力如何平衡？2021-

34、11-6商业地产核动力！41（六）项目三大难点（六）项目三大难点 难点三：难点三：主力家具品牌招商问题主力家具品牌招商问题 能否吸引知名家具能否吸引知名家具/ /家纺品牌主力店进驻、能否按既定的业态业家纺品牌主力店进驻、能否按既定的业态业种规划招到相应品牌商家，在很大程度上决定着本项目的成败。种规划招到相应品牌商家，在很大程度上决定着本项目的成败。 知名主力品牌虽不是商业经营利益来源的主体，但其进驻将能较知名主力品牌虽不是商业经营利益来源的主体，但其进驻将能较好地带动项目其它品牌的招商，同时能明显拉动和相应提高项目的好地带动项目其它品牌的招商，同时能明显拉动和相应提高项目的租金，对经营者与消费

35、者也有较大的吸引力。但知名品牌主力店对租金，对经营者与消费者也有较大的吸引力。但知名品牌主力店对选址及物业的硬件配套要求比较高，对租约要求也比较苛刻。选址及物业的硬件配套要求比较高，对租约要求也比较苛刻。主力品牌选择对象：皇朝家私、兴利家具、红苹果家具、耀邦家具、城市之窗家具 全友家具、曲美等2021-11-6商业地产核动力！42 对策建议：对策建议： 1、商业定位的准确性、业态组合的合理性能极大地影响和促进、商业定位的准确性、业态组合的合理性能极大地影响和促进 招商。招商。 2、提前联洽、签定主力品牌商家店，设计有吸引力的招商优惠、提前联洽、签定主力品牌商家店，设计有吸引力的招商优惠 条件，

36、能为项目的成功启动及运营奠定坚实的基础。条件，能为项目的成功启动及运营奠定坚实的基础。 3、如果主力品牌厂家或其代理商不进驻的话，不排除公司选择、如果主力品牌厂家或其代理商不进驻的话，不排除公司选择 有代表性的品牌厂家，通过公关与洽谈争取拿到自营权，以有代表性的品牌厂家，通过公关与洽谈争取拿到自营权，以 带动其它品牌的入驻。带动其它品牌的入驻。 （六）项目三大难点（六）项目三大难点 难点三：难点三：主力家具品牌招商问题主力家具品牌招商问题2021-11-6商业地产核动力！43分析总结分析总结 1、随着房地产业的蓬勃发展、交通格局、城市功能日益完善、浦、随着房地产业的蓬勃发展、交通格局、城市功能

37、日益完善、浦 东金桥功能区整体商业格局面临重新洗牌。本项目能否抓住绝东金桥功能区整体商业格局面临重新洗牌。本项目能否抓住绝 佳的市场机遇，顺利启动并脱颖而出，关键看项目准确定位、佳的市场机遇，顺利启动并脱颖而出，关键看项目准确定位、 招商操作执行能力及市场整合推广策略。招商操作执行能力及市场整合推广策略。3、面对竞争白热化、商业同质化现状及诸多市场变数，商业竞、面对竞争白热化、商业同质化现状及诸多市场变数，商业竞 争的着力点是拼规模、拼专业、拼特色、拼速度；争的着力点是拼规模、拼专业、拼特色、拼速度；2、家居商场定位必须着眼市场全局、着眼项目整体、着眼于未来、家居商场定位必须着眼市场全局、着眼

38、项目整体、着眼于未来的的 成功经营及永续经营；成功经营及永续经营；2021-11-6商业地产核动力！445、对本项目而言，市场机会与挑战并存，尤其是招商执行能力、对本项目而言，市场机会与挑战并存，尤其是招商执行能力 与效率、营销推广力度决定项目成败；与效率、营销推广力度决定项目成败； 分析总结分析总结4、成熟商圈、人气、交通、硬件配套、综合业态消费互补等是本成熟商圈、人气、交通、硬件配套、综合业态消费互补等是本 项目的主要优势，但其体量、楼层较高（四楼）、建筑物外立项目的主要优势，但其体量、楼层较高（四楼）、建筑物外立 面、消费人群结构及消费能力又是其致命的弱点，怎样充分发面、消费人群结构及消

39、费能力又是其致命的弱点，怎样充分发 挥自已的优势，避开自已劣势，扬长而避短，了解、把握市场，挥自已的优势，避开自已劣势，扬长而避短，了解、把握市场， 才能拥有市场。才能拥有市场。2021-11-6商业地产核动力！45第三部分、项目定位及规划第三部分、项目定位及规划（一）市场定位（一）市场定位（二）商圈范围（二）商圈范围（三）功能定位（三）功能定位（四）形象定位（四）形象定位（五）品牌规划（五）品牌规划（六）业态规划（六）业态规划2021-11-6商业地产核动力！461、根据本项目片区市场情况、消费环境与片区商业竞、根据本项目片区市场情况、消费环境与片区商业竞 争状况作出定位；争状况作出定位；2

40、、参考国内外成功的复合型商业运营理念及国内成功、参考国内外成功的复合型商业运营理念及国内成功 家居连锁化品牌发展商业案例；家居连锁化品牌发展商业案例；3、力争将本项目打造为上海浦东新区单体复合型商业、力争将本项目打造为上海浦东新区单体复合型商业 开发运营的成功典范，为文峰金亿家居进行连锁化开发运营的成功典范，为文峰金亿家居进行连锁化 发展垫定基础；发展垫定基础；4、努力进行百货、超市、家居、休闲娱乐化商业、功、努力进行百货、超市、家居、休闲娱乐化商业、功 能集成化、统一运营等商业发展趋势的探索。能集成化、统一运营等商业发展趋势的探索。定位思路定位思路2021-11-6商业地产核动力！471、区

41、域商业业态业种的、区域商业业态业种的差异化、互补性差异化、互补性原则；原则；2、商业后续、商业后续稳定经营、永续经营稳定经营、永续经营原则；原则；3、追求与百货、超市等业态部分的、追求与百货、超市等业态部分的良性互动、兼顾全局良性互动、兼顾全局 原则；原则；4、追求商业利益与社会效益同步兼顾的、追求商业利益与社会效益同步兼顾的平衡原则平衡原则；5、着眼未来发展、着眼未来发展、适度超前适度超前的定位原则。的定位原则。定位原则定位原则2021-11-6商业地产核动力！48（一）市场定位（一）市场定位经综合分析，本项目宜定位为经综合分析，本项目宜定位为区域中高档复合型区域中高档复合型 单体商业配套单

42、体商业配套之家居商场之家居商场打造引领金桥功能区、辐射浦东及浦西新兴复合型单体商业物业之核打造引领金桥功能区、辐射浦东及浦西新兴复合型单体商业物业之核心典范；心典范；重组文峰广场商业格局、引领金桥复合型商业发展的龙头商业；重组文峰广场商业格局、引领金桥复合型商业发展的龙头商业；集体验式购物、休闲娱乐、餐饮美食为一体的二级区域复合型商业。集体验式购物、休闲娱乐、餐饮美食为一体的二级区域复合型商业。2021-11-6商业地产核动力！49（二）商圈范围（二）商圈范围附上海市专业家居市场商圈示意图表示吴中路家具商圈表示宜山路家具商圈表示东方路家具商圈表示本项目图便说明：2021-11-6商业地产核动力

43、！50 a：东方路家具商圈：东方路家具商圈 在两公里的地段，拥有4家大型专业家具卖场，总营业面积为9万余 平方米。目 前已 成为浦东新区最大家具专业市场和集散地之一。 主要卖场：好百年 世贸家具 永兴家具 金海马家具。 b：东明家具建材商圈：东明家具建材商圈 东明家居建材商圈位置全部集结在杨高南路4099号及周边。其周边 业态有石材、陶瓷城、灯饰城、其它建材家具城。总规模约在80万 平方米以上。主要卖场：东明家具广场 东明灯饰城、东明基础建 材一条街、恒大石材交易中心、恒大陶瓷城、恒大灯饰城、同福易 家丽建材馆、同福易家丽家具精品馆。（二）商圈范围（二）商圈范围浦东家居商圈浦东家居商圈2021

44、-11-6商业地产核动力！51（二）商圈范围（二）商圈范围浦西家居商圈浦西家居商圈c c：宜山路：宜山路/ /文定路商圈（文定路商圈（徐汇区徐汇区） 此路段为家具、建材综合类商圈，聚集了大大小小家具建材商场专卖 店近二十家，路边的街铺也都是以经营建材类商品为主。家具市场与 建材市场形成差异化相互补、错位经营.共同形成徐家汇宜山路家具建 材聚集大商圈,在浦西及整个大上海都具有相当知名度. 主要卖场：宜家 喜盈门 好饰家、家饰佳、兴力达家具城、世贸家 具、久邦家具、盛源大地、菱方圆家具及一些专卖店。 另外还有诸多的建材商城及专卖店。 d：吴中路商圈（：吴中路商圈（闽行区闽行区） 吴中路家具商圈到徐

45、汇区宜山路大约三十分钟公交车程，其主要是家 具商场的集中地，虽然家居商场数相对宜山路密度要小些，但其中家 具经面积近20万平方米，且主要为高档家具卖场。 主要卖场：剪刀石头布、好美家、中中定缘、金海马、世贸家具。2021-11-6商业地产核动力！52（二）商圈范围（二）商圈范围 本项目市场辐射商圈范围示意图核心商圈次级商圈辐射商圈2021-11-6商业地产核动力！53（二）商圈范围（二）商圈范围1、商圈形成、商圈形成 本项目力图以自身为核心，形成并带动浦东中部新商圈的崛起，成本项目力图以自身为核心，形成并带动浦东中部新商圈的崛起，成 为金桥功能区及浦东中部最大的新兴商圈，同时强势辐射外高桥为金

46、桥功能区及浦东中部最大的新兴商圈，同时强势辐射外高桥 区、张江高科技园区、陆家嘴金融贸易区及浦东其它功能区域。区、张江高科技园区、陆家嘴金融贸易区及浦东其它功能区域。2 2、核心商圈、核心商圈 市场辐射范围为项目周边市场辐射范围为项目周边2 2公里半径范围内的居民集住区。即以公里半径范围内的居民集住区。即以 张杨北路为轴心，莱阳路、利津路、荷泽路、博兴路、长岛路范围张杨北路为轴心，莱阳路、利津路、荷泽路、博兴路、长岛路范围 内的街道办及居住区消费群。内的街道办及居住区消费群。3 3、次级商圈、次级商圈 市场辐射范围为项目周边市场辐射范围为项目周边4-64-6公里的半径范围，车程公里的半径范围，

47、车程15-2015-20分钟内分钟内 可达区域。辐射区域为沿浦东大道两边住宅区、金桥出口加工区住可达区域。辐射区域为沿浦东大道两边住宅区、金桥出口加工区住 宅区。宅区。 4、辐射商圈、辐射商圈 市场辐射范围为项目周边市场辐射范围为项目周边10-1510-15公里的半径范围，车程公里的半径范围，车程3030分钟内分钟内 可达之区域。辐射区为沿地铁可达之区域。辐射区为沿地铁6 6号线周边住宅区，陆家嘴金融贸号线周边住宅区，陆家嘴金融贸 易区及浦西部分区域。易区及浦西部分区域。2021-11-6商业地产核动力！54 本项目定位为区域型复合商业配套之家居连锁商本项目定位为区域型复合商业配套之家居连锁商

48、场，其主要功能涵盖：场，其主要功能涵盖： 功能定位一：功能定位一：体验式消费功能体验式消费功能 功能定位二：功能定位二：休闲购物功能休闲购物功能 功能定位三：功能定位三：社区服务功能社区服务功能 功能定位四：功能定位四：投资理财功能投资理财功能 （三）功能定位（三）功能定位2021-11-6商业地产核动力！55（四）形象定位（四）形象定位形象定位之一：浦东新区中部商业明珠浦东新区中部商业明珠形象定位之二：金桥功能区复合型商业升级版金桥功能区复合型商业升级版形象定位之三：金桥龙头商业金桥龙头商业 新型社区商圈新型社区商圈2021-11-6商业地产核动力！56（五）品牌规划（五）品牌规划a a、简

49、洁明了，琅琅上口，易记、易念、易传播；简洁明了，琅琅上口，易记、易念、易传播；b b、吉利祥和；可与、吉利祥和；可与“文峰文峰xx”xx”字样联合推广，也可以独立用字样联合推广，也可以独立用 “ “金亿家居金亿家居”来推广；来推广；c c、如公司将来开发专业市场也可以加、如公司将来开发专业市场也可以加“广场或城广场或城”等字样后缀名。等字样后缀名。1、品牌规划方向、品牌规划方向家居家居/建材业的流通品牌建材业的流通品牌 (oem)有自已商品流通品牌有自已商品流通品牌 即：由纯平台服务商即：由纯平台服务商 带带(oem)贴牌生产性质的平台服务商贴牌生产性质的平台服务商 2 2、品牌名称、品牌名称

50、文峰金亿家居-金石为开 “益”万人家，意为金质服务于 （有益于）亿万人家，永不褪色。2021-11-6商业地产核动力！57（五）品牌规划（五）品牌规划3 3、logologo设计及内涵设计及内涵方案一方案二a、标志采用金亿的拼音 “jin yi”带头字“j”“y” 变形和旋转后构成，线条流 畅有力，简洁大方，便于记忆。b、标志由沙发、床、茶几等创作 元素构成，锁定主题-从事家 居业，同时又巧妙抽象地勾出 一个人休闲地斜趟在沙发上， 体现人与家居密切相连，息息 相关深层函意。c、更可称赞的是本标志由“人” 和几个家居元素相互相拥，共 同托起一个充满朝气、活力的 红太阳，既表现企业团队作战 的凝聚

51、力，又象征企业人财两旺。2021-11-6商业地产核动力！58（五）品牌规划（五）品牌规划3、logo设计及内涵设计及内涵方案三：2021-11-6商业地产核动力！59（五）品牌规划（五）品牌规划4、品牌策略、品牌策略时间（年）市场拾遗补夕 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10市场跟随策略市场挑战策略品牌市场策略说明：前三年主要为完善和提升自有物业，补缺市场；中间三年全力拓展 市场和紧跟市场潮流，不得落伍；从第5-6年开始，旗下已拥有多家 连锁店，做区域市场的领导者者品牌，且敢于向任何一个全国性的 连锁品牌挑战和发起攻击。2021-11-6商业地产核动力！60（六）业态规划（六）业态规划

52、规划依据及目的：规划依据及目的： 提升整体商业市场竞争力；提升整体商业市场竞争力； 满足不同细分市场的消费需求；满足不同细分市场的消费需求； 根据市场变化预留可调整空间，以保持经营的灵活性；根据市场变化预留可调整空间，以保持经营的灵活性； 考虑商业经营效益，提升考虑商业经营效益，提升平均租金平均租金水平；水平； 考虑当前，兼顾长远。考虑当前，兼顾长远。2021-11-6商业地产核动力！61楼层楼层原经营类原经营类别别建议经营类别建议经营类别建议档建议档次次备注备注1 f1 f 电器电器 百货百货 美食美食 娱乐娱乐 品牌专卖店（主要为高利润，品牌专卖店（主要为高利润，单位面积租金高的商品）单位

53、面积租金高的商品）中高档中高档合理规划合理规划并控制品并控制品牌度牌度2 2 f f百货百货 酒店酒店 百货百货 酒店酒店中高档中高档 3 3 f f百货百货 酒店酒店家家 居居中高档中高档 扩充装修扩充装修中中4 4 f f家家 居居超超 市市中高档中高档 上海沪东文峰广场业态规划上海沪东文峰广场业态规划（整体规划建议）（整体规划建议）（六）业态规划（六）业态规划 5 f 美食 娱乐 超 市 中档 -2021-11-6商业地产核动力！62 四楼家居商场业种规划及分布：四楼家居商场业种规划及分布： 参考资料：参考资料： a a、上海相类似物业家居商场的业种分布上海相类似物业家居商场的业种分布

54、b b、项目核心商圈消费人群的消费结构及消费力调查、项目核心商圈消费人群的消费结构及消费力调查 c c、家居行业及家居未来发展趋势对物业的要求、家居行业及家居未来发展趋势对物业的要求（六）业态规划（六）业态规划 业种分布比例方案一：业种分布比例方案一： 名 称 比例（%） 面 积（1.3万） 引进主目标现代板式家具 31 4030 城市之窗 耀邦 红苹果 伟安。 时尚沙发/餐台 20 2600 左右 顾家 丽星 时尚元素。 睡眠中心 （软床/家纺） 20 2600 穗宝，贵族、家纺（地毯/窗帘/床褥 新古典家具（实木） 10 1300 待选择 欧美经典家具 8 1040 中信 好风景 儿童家具

55、/藤艺家具 4 520 我爱我家/阳光宝贝/都市鸟巢 精品家饰(自选区） 7 910 多样屋 简爱 居之岛（陶瓷/玻璃/水晶/ 干花/厨房金属用品等） 2021-11-6商业地产核动力！63（六）业态规划（六）业态规划 家居商场引进品牌档次比例： 一线品牌占：30 二线品牌占：45% 其它品牌占: 25% 注：以上是指入驻品牌所占的面积比例，商场总体定位以中档为主，偏高档，即中高档。2021-11-6商业地产核动力！64（六）业态规划（六）业态规划 四楼业种分布比例方案二：四楼业种分布比例方案二：如果可行，建议把家纺区和家饰自选区放到三楼，其中家纺大约面积为20家*20平方米/家=400平方米

56、；精品家饰自选区控制在1100平方米左右，家纺、家饰区总体面积约在1500平方米。 以上规划好处：以上规划好处：1、挤出面积，更加有利于家具品牌的招商，缓减家具面积不足。2、统一宣传口径，三楼家纺、家饰（含百货），四楼专业家具， 便于对外推广。3、四楼家具业种的分布参考方案一分布比例。 四楼公共通道的规划：四楼公共通道的规划： 主通道设置宽为3.6米，辅通道设置宽为3米，主、辅通道用玻璃间 隔，公共通道天花、地板及公共通道玻璃间隔由公司制作，铺内地 板，天花及间隔由商户自已负责制作。具体平面分布详见金亿家居 平面分布图。2021-11-6商业地产核动力！65第四部分、项目招商及运营第四部分、项

57、目招商及运营（一）、项目租金确定（一）、项目租金确定（二）、项目招商政策（二）、项目招商政策 （三）、招商计划与安排（三）、招商计划与安排（四）、项目营运管理建议（四）、项目营运管理建议2021-11-6商业地产核动力！66第四部分、项目招商及运营第四部分、项目招商及运营（一）、项目租金之推算（一）、项目租金之推算注注 明明: 1.打分采用打分采用10分制分制.即各个项目每个比较因素都有即各个项目每个比较因素都有10分分,最低分最低分 不允许打不允许打0分分,最高分不允许打最高分不允许打10分分. 2.打分数据来源取市场调查问卷打分数据来源取市场调查问卷(抽样调查抽样调查)30位位,取平均值取

58、平均值. 3.调查评分人为调查评分人为: a、高收入家庭、高收入家庭; b、建材家居经销商、建材家居经销商; c、装饰公司设计、装饰公司设计/采购采购 d、建材家居生产厂家代表、建材家居生产厂家代表 e、本项目前期市调人员、本项目前期市调人员具体见下表：具体见下表：推算方法：采用类比推算法，即选择几家在地理位置、规模、硬件 配套、交通、人气指数、业态等因素有一个或几个与本 项目非常接近的家居商场进行类比推算。2021-11-6商业地产核动力！67第四部分、项目招商及运营第四部分、项目招商及运营（一）、项目租金之推算（一）、项目租金之推算 项名名称项名名称地理地理位置位置规模规模硬件硬件配套配套

59、交通交通人气人气指数指数业态业态建配龙家具广场建配龙家具广场4f4.678.338.505.336.007.67东方路永兴家具东方路永兴家具3f7.336.676.837.676.506.67南方商厦金海马南方商厦金海马4f7.336.336.507.337.006.33金高路永兴家具金高路永兴家具3f5.676.176.675.175.676.17银都路红星美凯龙银都路红星美凯龙2f6.506.336.675.336.177.17本项目本项目4f5.835.676.336.56.676.67金亿家居商场租金推算评分表2021-11-6商业地产核动力！68第四部分、项目招商及运营第四部分、项目

60、招商及运营（一）、项目租金之推算（一）、项目租金之推算序号序号 项目名称项目名称总分总分比较比较系数系数比较比较租金租金类推本项目租类推本项目租金金 ( (元元/m/m2 2) )1建配龙家具广场建配龙家具广场4f40.500.937569.752东方路永兴家具东方路永兴家具3f41.670.9090813南方商厦金海马南方商厦金海马4f40.820.922001844金高路永兴家具金高路永兴家具3f35.521.068084.805银都路红星美凯龙银都路红星美凯龙2f38.170.998079.206 本项目本项目4f37.6799.75注注 明明: 比较系数:本项目总分与各项目总分之比.