长市房产投资客投资需求研究报告97P

1、page 1长春市房产投资客投资需求研究报告长春市房产投资客投资需求研究报告2011年年03月月北京零点前进策略咨询有限责任公司北京零点前进策略咨询有限责任公司ps10046apage 1page 2page 2contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求公寓投资客投资需求第二部分第二部分 商铺投资客投资需求商铺投资客投资需求page 3page 3公寓投资客投资需求核心发现公寓投资客投资需求核心发现关注要素关注要素投资现状投资现状未来需求未来需求区位朝阳区、南关区朝阳区，侧重商业区交通毗邻公交车站和城市干道须毗邻公交车站和城市干道配套生活生活、教育产品设计面积41-50平方米4

2、1-50平方米、51-70平方米户型1居室1居室或小两居室格局平层封闭式平层封闭式窗户朝向全朝南或南北全朝南或南北功能间基本功能为主基本功能为主，最看重卧室交房状态简装简装装修风格中式现代中式现代，暖色调，浅色系装修材质涂料墙面，实木地板家电松下或索尼电视、海尔冰箱、方太抽油烟机、阿波罗或箭牌洁具、燃气炉、燃气热水器、格力空调家具实木床、沙发、餐桌、衣柜公共空间一梯5户，公共走廊石材地板公寓配套设施商务中心、健身房、进口食品超市和游泳池物业常规服务为主常规服务外，家政收费服务page 4page 4contents目 录l 公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求l 公寓投资客群体概

3、况公寓投资客群体概况第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析page 5page 5公寓投资群体人口背景社会背景经济背景性别年龄家庭结构学历职业/职务个人年收入投资项目企业性质研究思路研究思路信息渠道日常信息楼盘信息page 6page 6核心发现核心发现 公寓投资者以公寓投资者以26-4026-40岁左右岁左右，本科学历本科学历，个人年收入个人年收入11-3011-30万万的中层管理人员的中层管理人员为主，这部分人多来自为主，这部分人多来自私营企业私营企业/ /民营企业民营企业，家庭，家庭结构以结构以两口之家和小三口之家为主两口之家和小三口之家为主，日常信息获取主要依靠

4、，日常信息获取主要依靠网络网络和报纸和报纸。page 7page 7中青年群体，中小型家庭中青年群体，中小型家庭n受访者以26-40岁为主，占总体七成以上，其中又以26-3026-30岁最多。岁最多。附图附图 被访者年龄（被访者年龄（n=33n=33）附图附图 被访者家庭状况（被访者家庭状况（n=33n=33）n受访者的家庭结构以两口之家和三口两口之家和三口之家为主；之家为主；n三口之家中，小三口之家较多。page 8page 8高知群体，多来自私营企业，中层管理人员和一般职员为主高知群体，多来自私营企业，中层管理人员和一般职员为主附图附图 被访者最高学历（被访者最高学历（n=33n=33）n

5、受访者的学历以大学大学本科为主本科为主，呈现高知群体特征。6.19.127.345.56.16.10%10%20%30%40%50%初中高中大专本科硕士（含mba、mpa）博士附图附图 被访者工作单位性质（被访者工作单位性质（n=33n=33）附图附图 被访者职业（被访者职业（n=33n=33）n 受访者中来自私营企业私营企业/ /民营企业民营企业的比例最高。n受访者中以中层管理者中层管理者人员和一般职员人员和一般职员为主。page 9page 9个人个人年收入年收入11-3011-30万，股票投资为主万，股票投资为主附图附图 被访者税前年总收入（被访者税前年总收入（n=33n=33）附图附图

6、 被访者投资项目（被访者投资项目（n=33n=33）n受访者个人税前年收入以11-3011-30万为主。万为主。n除了投资公寓，受访者七成以上以股票股票为主要投资项目page 10page 10contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状page 11page 11研究思路研究思路土地属性土地属性建筑属性建筑属性投资现状投资现状区位户型配套交通功能物业开发商品牌售价区位交通设施

7、成本成本物业服务物业服务配套设施一般服务额外服务单价总价page 12page 12核心发现核心发现关注要素关注要素投资现状投资现状区位朝阳区、南关区交通比邻公交车站及城市干道配套生活产品设计面积41-50平方米户型1居室格局平层封闭式窗户朝向全朝南或南北功能间基本功能为主注：卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台齐全，无其它功能间交房状态简装装修风格中式现代物业服务常规服务为主注：保安、清洁、公共设施维护及养护售价单价不超过6000元，总价21-50万元page 13page 13信息获取网络、报纸为主，电视、广告为辅信息获取网络、报纸为主，电视、广告为辅n总体来看，受访者获取信息主要来自网络和报纸

8、，其次是电视和广告等媒体；总体来看，受访者获取信息主要来自网络和报纸，其次是电视和广告等媒体；n日常信息获取渠道：网络报纸电视；n楼盘信息获取渠道：网络报纸实地考察实地考察户外广告电视。附图附图 日常获取信息的渠道（日常获取信息的渠道（n=33n=33）附图附图 获取楼盘信息的渠道（获取楼盘信息的渠道（n=33n=33）page 14page 14contents目 录 第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析 l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本page 15page 15 集中在朝阳区和南关区集中

9、在朝阳区和南关区楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间区位区位红旗街万达广场2009年9月朝阳区金坐标2009年9月朝阳区富苑盛世城2010年5月朝阳区万晟现代城2010年7月南关区金嘉水岸2010年11月南关区马塞公寓2009年10月宽城区巴洛克铂宫2008年8月经开区复地嘉年华广场2010年11月净月区资料来源：长春搜房网page 16page 16毗邻公交车站及城市主干道，周边配套设施较为齐全毗邻公交车站及城市主干道，周边配套设施较为齐全附图附图 公寓周边交通设施（公寓周边交通设施（n=33n=33）附图附图 公寓周边配套设施（公寓周边配套设施（n=33n=33）n投资者已购入公寓周边九成以上

10、九成以上毗邻公交车站和城市主干道，出行便利；n受访者已购入公寓周围生活配套设施最齐全最齐全，半数以上半数以上具有公共服务、休闲娱乐、教育设具有公共服务、休闲娱乐、教育设施。施。page 17page 17contents目 录 第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析 l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本page 18page 18面积面积41-5041-50平方米，平方米，1 1居室为主居室为主附图附图 购买公寓的建筑面积（购买公寓的建筑面积（n=33n=33）附图附图 购买公寓的卧室数（购买公寓的

11、卧室数（n=33n=33）n受访者已购入公寓面积集中在41-50平米、51-70平米两个区间段；n41-5041-50平米最多平米最多 ，占四成以上。 附图附图 购买公寓的户型（购买公寓的户型（n=33n=33）n受访者已购入公寓七成以上七成以上为1居室。page 19page 19平层封闭式格局居多平层封闭式格局居多附图附图 公寓的单元空间形式（公寓的单元空间形式（n=33n=33）附图附图 公寓的平面格局（公寓的平面格局（n=33n=33）n受访者已购入公寓五成多是封闭式格局五成多是封闭式格局，四成多是开放式格局。n受访者已购入公寓九成多是平层。九成多是平层。page 20page 20基

12、本功能间为主，窗户朝向以全朝南和南北基本功能间为主，窗户朝向以全朝南和南北36.433.318.29.13.00%10%20%30%40%50%全朝南南、北全朝东全朝西西、南n受访者已购入公寓窗户朝向以全朝南和南北为主；窗户全朝南的比例略高。全朝南的比例略高。附图附图 公寓窗户朝向（公寓窗户朝向（n=33n=33）附图附图 有哪些额外功能间（有哪些额外功能间（n=33n=33）n 受访者已购入公寓除了卧室、客厅、厨房、卫生间和阳台等基本功能间外，八成以上八成以上无额外功能间。无额外功能间。page 21page 21交房时多为简装房，风格偏向中式现代交房时多为简装房，风格偏向中式现代附图附图

13、该公寓交房时状态（该公寓交房时状态（n=33n=33）附图附图 该公寓的装修风格（该公寓的装修风格（n=33n=33）n受访者已购入公寓窗户交房时六成多是简六成多是简单装修单装修（墙面、地面已装修，厨具和洁具齐全）状态。n受访者已购入公寓装修风格以中式现代为主。中式现代为主。page 22page 22contents目 录 第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析 l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本page 23page 23基本提供常规服务，半数没有增值服务基本提供常规服务，半数没有增值服务附图

14、附图 公寓提供的物业服务（公寓提供的物业服务（n=33n=33）附图附图 公寓提供的额外收费服务（公寓提供的额外收费服务（n=33n=33）n受访者已购入公寓均提供保安、清洁、均提供保安、清洁、设施维护和养护设施维护和养护等常规物业服务n受访者已购入公寓五成多没有提供五成多没有提供增值服务；三成左右提供送货上门服务或家政服务page 24page 24contents目 录 第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析 l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本page 25page 25单价集中在单价集中在4

155000元，总价集中在元，总价集中在21-5021-50万万附图附图 购入公寓每平米单价购入公寓每平米单价附图附图 购入公寓总价购入公寓总价n受访者已购入公寓每平米单价集中在4001-5000元、8000-10000元两个区间；n4001-50004001-5000元之间最多元之间最多，占四成以上。n受访者已购入公寓总价集中在21-50万元之间；21-3021-30万之间最多万之间最多，接近五成。page 26page 26contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状

16、公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求page 27page 27研究思路研究思路购买目的及关注要素购买目的及关注要素酒店式公寓投资需求酒店式公寓投资需求自用投资投资需求投资需求区位户型配套交通功能物业开发商品牌售价土地属性建筑属性物业管理及配套设施价格承受能力关注要素关注要素购买目的购买目的page 28page 28核心发现核心发现关注要素关注要素投资需求投资需求区位朝阳区，商业区交通须毗邻公交车站和城市干道配套生活、教育产品设计面积41-50平方米、51-70平方米户型1居室或小两居室格局

17、平层封闭式窗户朝向全朝南或南北功能间基本功能为主，最看重卧室装修风格中式现代，暖色调，浅色系装修材质涂料墙面，实木地板家电配备松下或索尼电视、海尔冰箱、方太抽油烟机、阿波罗或箭牌洁具、燃气炉、燃气热水器、格力空调家具配置实木床、沙发、餐桌、衣柜公共空间一梯5户，公共走廊石材地板公寓配套设施商务中心、健身房、进口食品超市和游泳池物业常规服务外，家政收费服务售价不超过12000元，集中在6001-8000元、10001-12000元两个区间page 29page 29contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓

18、投资客投资现状公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求投资需求投资需求购买动机及关注点购买动机及关注点page 30page 30长期投资为主要目的，最看重区位、交通、配套设施长期投资为主要目的，最看重区位、交通、配套设施附图附图 投资酒店式公寓动机（投资酒店式公寓动机（n=33n=33）附图附图 投资酒店式公寓关注要素（投资酒店式公寓关注要素（n=33n=33）n 受访者购入公寓接近七成是以长期持有，长期持有，获取租金收益的目的居多。获取租金收益的目的居多。n 受访者购入公寓最看重区位、交通、配套设施；n 六成以上关注区位，四成多关注交通，三成多看重周边

19、配套。page 31page 31contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求购买动机及关注要素购买动机及关注要素投资需求投资需求page 32page 32contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求购买动机及关注要素购买动机及关注要素投

20、资需求投资需求 2 2、建筑属性、建筑属性 3 3、物业服务及配套设施、物业服务及配套设施 4 4、价格承受能力、价格承受能力1 1、土地属性、土地属性page 33page 33偏好在朝阳区投资，侧重商业区功能偏好在朝阳区投资，侧重商业区功能附图附图 投资公寓所处行政区域（投资公寓所处行政区域（n=33n=33） 附附图图 投资公寓所处功能分区（投资公寓所处功能分区（n=33n=33）n从行政区域来看，投资者六成多倾向于六成多倾向于在朝阳区投资。在朝阳区投资。n从功能区域来看，投资者四成多侧重商业区。四成多侧重商业区。page 34page 34须毗邻公交车站及城市干道须毗邻公交车站及城市干

21、道附图附图 公寓周边交通设施（公寓周边交通设施（n=33n=33）附图附图 公寓周边配套设施（公寓周边配套设施（n=33n=33）n 投资者九成以上九成以上认为公寓须毗邻公交车站和城市干道；n 交通设施中，五成多五成多的人偏好公交车站。 n 投资者八成以上八成以上看重周边的生活配套设施；n 接近五成接近五成的投资者关注教育设施。page 35page 35contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求购买动机及关注要素

22、购买动机及关注要素投资需求投资需求1 1、土地属性、土地属性2 2、建筑属性、建筑属性3 3、物业服务及配套设施、物业服务及配套设施4 4、价格承受能力、价格承受能力2 2、建筑属性、建筑属性page 36page 36 偏好面积集中在偏好面积集中在51-7051-70平米和平米和41-5041-50平米两个区间平米两个区间附图附图 投资公寓的面积（投资公寓的面积（n=33n=33）附图附图 不同户型分布（不同户型分布（n=33n=33） n 投资者倾向于投资41-50、51-70平方米之间的酒店式公寓；n 41-5041-50平方米最受欢迎平方米最受欢迎，占比最高。n 投资者偏好1居室或小两

23、居室户型；n 五成多选择一室五成多选择一室一厅一厨一卫一阳台的户型，四成多选择两室四成多选择两室一厅一厨一卫一阳台的户型。page 37page 37 卧室是最重要的功能间，四成以上不需要额外功能间卧室是最重要的功能间，四成以上不需要额外功能间附图附图 最重要的功能间（最重要的功能间（n=33n=33）附图附图 额外功能间（额外功能间（n=33n=33）n 七成以上七成以上的投资者认为卧室是最重要的功能间，其次是卫生间和客厅。n 在公寓总面积不变的基础上，投资者四四 成以上成以上认为不需要额外的功能间；n 如果增加额外功能间，三成多选择储藏室，两成多希望是书房。page 38page 38偏好

24、全朝南或南北的窗户，平层封闭式格局偏好全朝南或南北的窗户，平层封闭式格局附图附图 公寓窗户朝向（公寓窗户朝向（n=33n=33）附图附图 公寓空间形式（公寓空间形式（n=33n=33）附图附图 公寓平面格局（公寓平面格局（n=33n=33）n 投资者接近五成接近五成希望窗户朝向是全朝南；四成希望南北朝向。n 投资者多数多数选择平层；n 接近六成接近六成偏爱封闭式格局，四成多喜欢开放式格局。page 39page 39偏好简装房，中式现代风格，暖色调，浅色系偏好简装房，中式现代风格，暖色调，浅色系附图附图 公寓装修风格（公寓装修风格（n=33n=33）附图附图 公寓交房时装修状态（公寓交房时装修

25、状态（n=33n=33）附图附图 公寓内整体色调公寓内整体色调（n=33）附图附图 公寓室内色调深浅程度公寓室内色调深浅程度（n=33）n 投资者五成以上五成以上希望交房时是简装（地面、墙面已装修，厨具和洁具齐全，家电、家具自己买）状态。n 投资者六成以上六成以上偏爱中式现代风格。n 投资者八成多八成多喜欢公寓内的整体色调是暖色调，浅色系。page 40page 40 墙面材质偏好涂料，地板材质偏好纯实木墙面材质偏好涂料，地板材质偏好纯实木附图附图 公寓墙面材质（公寓墙面材质（n=33n=33）附图附图 公寓地板材质（公寓地板材质（n=33n=33）n 投资者六成以上六成以上喜欢涂料的墙面材质

26、。 n 投资者接近六成接近六成喜欢纯实木地板。page 41page 41电视冰箱是最重要的家电，电视偏好一线合资品牌，冰箱、洗衣电视冰箱是最重要的家电，电视偏好一线合资品牌，冰箱、洗衣机偏好一线国产品牌机偏好一线国产品牌附图附图 最重要的家电（最重要的家电（n=33n=33）附图附图 最喜欢电视品牌（最喜欢电视品牌（n=33n=33）附图附图 最喜欢冰箱品牌（最喜欢冰箱品牌（n=33n=33）附图附图 最喜欢的洗衣机品牌（最喜欢的洗衣机品牌（n=33n=33）n 总体来看，投资者九成以上九成以上认为电视和冰箱 是最重要的家电，四成以上选择洗衣机，且都倾向于选择一线品牌的专业生产厂商；n 电视

27、品牌最喜欢一线合资品牌松下、索尼；松下、索尼；n 冰箱品牌最喜欢一线国产品牌海尔；海尔；n 洗衣机品牌最喜欢一线国产品牌海尔。海尔。page 42page 42 灶具偏好燃气炉，抽油烟机偏好方太牌，洁具偏好阿波罗或箭牌灶具偏好燃气炉，抽油烟机偏好方太牌，洁具偏好阿波罗或箭牌附图附图 最喜欢的灶具（最喜欢的灶具（n=33n=33）附图附图 最喜欢的抽油烟机品牌（最喜欢的抽油烟机品牌（n=33n=33）附图附图 最喜欢的洁具品牌（最喜欢的洁具品牌（n=33n=33）n 总体来看，投资者九成以上九成以上选择燃气炉；n 抽油烟机最喜欢的品牌为方太，方太，其次是老板和西门子；n 洁具最喜欢的品牌是阿波罗

28、和箭牌阿波罗和箭牌，其次是toto。page 43page 43 偏好物业提供偏好物业提供2424小时生活热水小时生活热水附图附图 最喜欢的热水获取方式（最喜欢的热水获取方式（n=33n=33）附图附图 最喜欢的热水器类型（最喜欢的热水器类型（n=33n=33）n 投资者中七成以七成以上上希望物业提供24小时热水；n 接近七成接近七成投资者偏好燃气热水器。page 44page 44床、沙发、餐桌、衣柜是最重要的家具床、沙发、餐桌、衣柜是最重要的家具附图附图 最重要的家具（最重要的家具（n=33n=33）n 投资者八成以上八成以上认为公寓中最重要的家具是床；n 七成多认为是沙发，五成多认为是餐

29、桌，四成多选择衣柜。n 投资者认为家具的重要程度重要程度：床沙发餐桌衣柜。84.8%72.7%51.5%45.5%page 45page 45投资者最关注家具的材质投资者最关注家具的材质附图附图 对如下家具、家电观点的态度（对如下家具、家电观点的态度（n=33n=33）家家 电电 家家 具具n 投资者最在意家具的材质；n 而对于外籍人士关注的家具、家电的尺寸，中国投资者不太关注。备注：1表示十分同意，2表示比较同意，3表示不太同意，4表示非常不同意page 46page 46偏好市政热力供暖，偏好中央空调制冷偏好市政热力供暖，偏好中央空调制冷 附图附图 喜欢的供暖方式（喜欢的供暖方式（n=33

30、n=33）附图附图 喜欢的采暖方式（喜欢的采暖方式（n=33n=33）附图附图 喜欢的制冷方式（喜欢的制冷方式（n=33n=33）附图附图 喜欢的空调品牌（喜欢的空调品牌（n=33n=33）n 投资者七成多七成多喜欢市政热力供暖；n 投资者六成多六成多喜欢地板辐射式采暖。n 投资者六成多六成多喜欢中央空调制冷，且最喜欢的空调品牌是格力。page 47page 47page 47电梯、公共走廊是最关注的公共空间；最关注电梯的品牌和速度，电梯、公共走廊是最关注的公共空间；最关注电梯的品牌和速度，公共走廊地面偏好石材材质公共走廊地面偏好石材材质附图附图 最关注的公共空间（最关注的公共空间（n=33n

31、=33）n 总体来说，投资者最关注最关注的公共空间是电梯和公共走廊；n 电梯最关注品牌和速度品牌和速度，其次是数量，接近六成人认为一梯一梯5 5户户的配备比例即可；n 五成以上五成以上的受访者希望公共空间的地面材质是石材的。附图附图 关注的电梯要素（关注的电梯要素（n=33n=33） 附图附图 1010套公寓套公寓/ /每层需配备的电梯台数每层需配备的电梯台数（n=33n=33） 附图附图 希望的公共走廊地面材质希望的公共走廊地面材质（n=33n=33）page 48page 48contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资

32、客群体概况l 公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求购买动机及关注要素购买动机及关注要素投资需求投资需求1 1、土地属性、土地属性2 2、建筑属性、建筑属性3 3、物业服务及配套设施、物业服务及配套设施4 4、价格承受能力、价格承受能力page 49page 49page 49 保安、清洁是最重要的物业服务，半数对家政收费服务有兴趣保安、清洁是最重要的物业服务，半数对家政收费服务有兴趣n 投资者接近九成接近九成认为保安、清洁服务最重要的物业服务；n 投资者五成以上五成以上对收费服务中的家政服务感兴趣，四成对送货上门有兴趣，三成希望有接送

33、班车。附图附图 最重要的物业服务（最重要的物业服务（n=33n=33）附图附图 感兴趣的收费服务（感兴趣的收费服务（n=33n=33）page 50page 50page 50最重视安全问题最重视安全问题附图附图 对如下物业服务观点的态度（对如下物业服务观点的态度（n=33n=33）n 投资者最关注最关注公寓的安全问题；安全问题；n 投资者比较希望比较希望增加人性化人性化服务服务，进门有专人帮忙提重物；n 投资者不太关注不太关注公寓内是否有翻译服务、外文告示。备注：1表示十分同意，2表示比较同意，3表示不太同意，4表示非常不同意page 51page 51page 51必不可缺的配套设施：商务

34、中心、健身房、进口食品超市、游泳必不可缺的配套设施：商务中心、健身房、进口食品超市、游泳池池附图附图 公寓应有的配套设施（公寓应有的配套设施（n=33n=33）n 投资者认为公寓应配有商务中心、健身房、进口食品超市、游泳池；n 五成多五成多认为公寓的配套设施中还应有商务中心，四成左右认为要配备健身房、进口食品超市，三成多认为是游泳池。城市超市（city shop） 80以上为国外进口商品，是上海目前最大的一家专业经营进口食品、日用品的超市。page 52page 52contents目 录第一部分第一部分 公寓投资客投资需求分析公寓投资客投资需求分析l 公寓投资客群体概况公寓投资客群体概况l

35、公寓投资客投资现状公寓投资客投资现状l 公寓投资客酒店式公寓投资需求公寓投资客酒店式公寓投资需求购买动机及关注要素购买动机及关注要素投资需求投资需求1 1、土地属性、土地属性2 2、建筑属性、建筑属性3 3、物业服务及配套设施、物业服务及配套设施4 4、价格承受能力、价格承受能力page 53page 53page 53现在可接受单价不超过现在可接受单价不超过80008000元，元，5 5年后可接受单价不超过年后可接受单价不超过1200012000元元附图附图 现在可接受的售价现在可接受的售价/ /平方米（平方米（n=33n=33）附图附图 5 5年后可接受的售价年后可接受的售价/ /平方米（

36、平方米（n=33n=33）n 总的来看，投资者现在可接受的每平米售价七成多七成多集中在8000元以下，5年后可接受的每平方米售价八成多八成多集中在6001-12000元之间；n 投资者现在可接受的每平米售价中四成集中在四成集中在60006000元以下元以下，三成多集中在6001-8000元；n 5年后可接受的每平方米售价集中在6001-8000元、10001-12000元两个区间，6001-6001-80018001占比略高。占比略高。page 54page 54contents目 录第二部分第二部分 商铺投资客投资需求商铺投资客投资需求第一部分第一部分 公寓投资客投资需求公寓投资客投资需求p

37、age 55page 55关注要素关注要素投资现状投资现状投资需求投资需求区位朝阳区，南关区朝阳区和南关区，商业区交通交通便利，全部临近公交车站毗邻公交站点及城市干道配套生活、教育、公共服务、休闲娱乐生活产品设计面积51-100平方米51-100平方米形状单层，开间小、纵深长的长方形单层或上下两层均可，偏好开间小、纵深长的长方形层高3-4米，以3.9-4.2米为主3-4米，最好是3.1-3.4米柱距3米以下5-7米功能间卫生间卫生间交房状态毛坯房毛坯房，除电视接口外，水、电、气、网全部开通停车位商铺和车位比至少是1:2地下停车场，商铺和车位比至少是1：4供暖市政热力供暖制冷中央空调制冷物业常规

38、服务注：保安、清洁、公共设施养护常规服务核心发现核心发现page 56page 56contents目 录l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状l 商铺投资客商铺投资需求商铺投资客商铺投资需求l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析page 57page 57商铺投资群体人口背景社会背景经济背景性别年龄家庭结构学历职业/职务个人年收入投资项目企业性质研究思路研究思路信息渠道日常信息楼盘信息page 58page 58核心发现核心发现 商铺投资者以商铺投资者以31-3531-35岁岁，本科学历本科学历，个人年收入个人年收入11-30

39、11-30万元为万元为主，主，多担任多担任董事长董事长/ /私营企业主私营企业主/ /公司合伙人公司合伙人等职务，家庭结构以等职务，家庭结构以三口之家为主三口之家为主，日常信息获取主要依靠，日常信息获取主要依靠电视和报纸电视和报纸，商铺信息主，商铺信息主要依靠要依靠实地考察实地考察。page 59page 59中年群体，三口之家中年群体，三口之家n受访者以31-40岁为主，占总体六成以上；n31-3531-35岁最多岁最多，占比达四成以上。附图附图 家庭状况（家庭状况（n=30n=30）n受访者以三口之家为主；三口之家为主；n大三口之家比例略高于小三口之家。附图附图 年龄（年龄（n=30）pa

40、ge 60page 60page 60高知群体，多担任董事长高知群体，多担任董事长/私营企业主私营企业主/公司合伙人等职务公司合伙人等职务n受访者一半一半是大学本科学历，呈现高知群体特征。附图附图 职业职业/职务职务附图附图 最高学历最高学历n受访者五成以上五成以上是董事长/私营企业主/公司合伙人。page 61page 61个人年收入集中在个人年收入集中在11-3011-30万及万及6-106-10万，房产及股票为主要投资项目万，房产及股票为主要投资项目附图附图 个人税前总收入个人税前总收入附图附图 投资项目投资项目n 受访者的个人税前年收入集中在6-10、11-30万元；n 6-10万元比

41、例略高略高于11-30万元。n 除商铺外，受访者接近六成接近六成以普通住宅作为主要的投资项目，其次是股票page 62page 62page 62日常信息电视、报纸为主，商铺信息实地考察、报纸为主日常信息电视、报纸为主，商铺信息实地考察、报纸为主附图附图 日常日常信息信息获取的主要渠道获取的主要渠道附图附图 获取商铺信息的主要渠道获取商铺信息的主要渠道n 受访者日常信息获取渠道以电视、报纸电视、报纸为主，其次是网络；n 受访者商铺信息获取渠道以实地考察实地考察、报纸为主，其次是网络、户外广告。page 63page 63contents目 录第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投

42、资需求分析l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状l 商铺投资客商铺投资需求商铺投资客商铺投资需求l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状page 64page 64核心发现核心发现关注要素关注要素投资现状投资现状区位朝阳区，南关区交通交通便利，全部临近公交车站配套生活、教育、公共服务、休闲娱乐产品设计面积51-100平方米形状单层，开间小、纵深长的长方形层高3-4米，3.9-4.2为主柱距3米以下功能间卫生间交房状态毛坯房车位商铺和车位比至少是1:2物业服务常规服务注：保安、清洁、公共设施维护及养护售价单价不超过10000元，总价不超过200万page

43、 65page 65研究思路研究思路土地属性土地属性建筑属性建筑属性投资现状投资现状建筑面积功能间层高、柱距车位楼层空间形式装修状况形状、朝向区位交通设施成本成本物业服务物业服务配套设施服务内容单价总价page 66page 66contents目 录 第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析 l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本page 67page 67商铺项目放量主要集中在朝阳区、南关区商铺项目放量主要集中在朝阳区、南关区资料来源：长春搜房网楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间地址地址红旗街万达广场

44、2009年9月朝阳区一品红城2010年5月朝阳区华亿红府2010年10月朝阳区万晟现代城2010年7月南关区隆德华府2010年9月南关区汉森金烁广场2010年9月二道区嘉元十方界2010年11月二道区吴中印象2010年6月宽城区多恩虹郡2010年6月汽开区page 68page 68全部靠近公交车站，生活配套设施齐全，大都有教育、公共服务全部靠近公交车站，生活配套设施齐全，大都有教育、公共服务和休闲娱乐设施和休闲娱乐设施n受访者已购入商铺周边全部都有全部都有公交车站，六成多临近城市干道。附图附图 商铺交通设施商铺交通设施(n=30)附图附图 商铺配套设施商铺配套设施(n=30)n受访者已购入商

45、铺周边九成多生活配套设施齐全，七成多七成多有教育设施，六成多六成多配有公共服务设施和休闲娱乐设施。page 69page 69contents目 录 第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析 l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本page 70page 70page 70底层底层51-10051-100平方米的商铺为主，大多配备卫生间平方米的商铺为主，大多配备卫生间n受访者已购入商铺半数半数集中在51-100平方米之间。附图附图 被访者购买商铺的建筑面积被访者购买商铺的建筑面积(n=30)附图附图 被访

46、者购买商铺所在的楼层被访者购买商铺所在的楼层(n=30)n受访者已购入商铺八成多八成多分布在第一层。附图附图 其它多功能间分布其它多功能间分布(n=30)n受访者已购入商铺七成七成多配有卫生间多配有卫生间，二成多没有配备功能间。page 71page 71page 71n受访者已购入商铺的层高集中在3-43-4米；米；分布在3.9-4.2米、3.5-3.8米、3米以下三个区间段，其中又以又以3.9-4.23.9-4.2米段的最多。米段的最多。附图附图 被访者购买商铺的层高被访者购买商铺的层高(n=30)附图附图 被访者购买商铺的柱距被访者购买商铺的柱距(n=30)n受访者已购入商铺的柱距六成以

47、上在六成以上在3 3米下，米下，部分分布在3-6米、5-7米区间段。层高集中在层高集中在3-43-4米，以米，以3.9-4.23.9-4.2为主为主；柱距柱距3 3米以下为主；每个商铺米以下为主；每个商铺至少配有至少配有2 2个车位个车位附图附图 被访者购买商铺的车位被访者购买商铺的车位（n=30）n受访者已购入商铺四成四成以上至少配有以上至少配有4 4个车位，个车位，二成左右配有2个或3个车位。page 72page 72page 72多是单层，开间小、纵深长的长方形商铺，交房时大多是毛坯房多是单层，开间小、纵深长的长方形商铺，交房时大多是毛坯房 n受访者已购入商铺六成以上是开间小、纵深长的

48、六成以上是开间小、纵深长的长方形；长方形；n受访者已购入商铺六成是单层六成是单层，四成是上下两层；n受访者已购入公寓窗户朝向各个方向均有分布；n受访者已购入公寓交房时九成是毛坯房。九成是毛坯房。附图附图 被访者购买商铺的空间形式被访者购买商铺的空间形式(n=30)附图附图 被访者购买商铺的形状（被访者购买商铺的形状（n=30）附图附图 交房时的状态交房时的状态(n=30)page 73page 73contents目 录 第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析 l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本p

49、age 74page 74page 74物业主要提供保安、清洁和公共设施维护及养护服务物业主要提供保安、清洁和公共设施维护及养护服务n受访者已购入商铺八成以上八成以上提供保安、清洁和公共设施维护及养护服务；n接近七成接近七成提供绿化维护服务，半数左右提供投诉处理等服务。附图附图 商铺提供的物业服务商铺提供的物业服务(n=30)page 75page 75contents目 录 第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析 l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状土地属性建筑属性物业服务成本page 76page 76page 76单价大

50、都不超过单价大都不超过1000010000元；总价主要集中在元；总价主要集中在100100万以下万以下n受访者已购入商铺单价六成多六成多不超过10000元，二成在10001-15000之间。附图附图 商铺的单价商铺的单价(n=30)附图附图 商铺的总价商铺的总价(n=30)n受访者已购入商铺总价五成多五成多不超过100万，三成多在100-200万之间。page 77page 77contents目 录第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状l 商铺投资客商铺投资需求商铺投资客商铺投资需求l 商

51、铺投资客商铺投资需求商铺投资客商铺投资需求page 78page 78研究思路研究思路购买目的及关注要素购买目的及关注要素商铺投资需求商铺投资需求自用投资投资需求投资需求区位户型配套交通功能物业开发商品牌售价土地属性建筑属性物业管理及配套设施价格承受能力关注要素关注要素购买目的购买目的page 79page 79核心发现核心发现关注要素关注要素投资需求投资需求区位朝阳区和南关区，商业区交通毗邻公交站点及城市干道配套生活产品设计面积51-100平方米形状单层或上下两层均可，最好是开间小、纵深长的长方形层高3-4米，最好是3.1-3.4米柱距5-7米功能间卫生间交房状态毛坯房，除电视接口外，水、电

52、、气、网全部开通供暖市政热力供暖制冷中央空调制冷停车位地下停车位，商铺和车位比至少是1：4物业常规服务售价不超过15000元，5年后不超过20000元page 80page 80contents目 录第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状l 商铺投资客商铺投资需求商铺投资客商铺投资需求投资需求投资需求购买目的及关注要素购买目的及关注要素page 81page 81page 81购买为长期投资，最看重区位、交通和配套设施购买为长期投资，最看重区位、交通和配套设施附图附图 投资商铺最主要的目的投

53、资商铺最主要的目的附图附图 重点关注商铺的些方面（重点关注商铺的些方面（n=30）n投资者投资商铺八成以上八成以上关注位置，四成以上关注交通和周边配套。n投资者七成以上七成以上投资商铺的目的是长期持有，获取租金收益。page 82page 82contents目 录第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状l 商铺投资客商铺投资需求商铺投资客商铺投资需求购买目的及关注要素购买目的及关注要素投资需求投资需求 建筑属性建筑属性 物业服务物业服务 价格承受能力价格承受能力土地属性土地属性page 83

54、page 83偏好在朝阳区和南关区投资，侧重商业区功能偏好在朝阳区和南关区投资，侧重商业区功能附图附图 倾向投资商铺的区域（倾向投资商铺的区域（n=30）附图附图 倾向投资商铺的类型区域倾向投资商铺的类型区域(n=30)n从行政区域来看，投资者偏向于朝阳和南关区。n从功能区域来看，投资者偏向于商业区。page 84page 84偏好周边交通便利、生活配套设施齐全的商铺偏好周边交通便利、生活配套设施齐全的商铺附图附图 商铺周边必不可少交通设施（商铺周边必不可少交通设施（n=30）附图附图 商铺周边必不可少配套设施商铺周边必不可少配套设施(n=30)n投资者八成以上八成以上选择在城市干道或公交车站

55、点周边投资商铺。n投资者九成以上九成以上认为商铺周边生活配套设施必不可少，四成以上选择教育设施。page 85page 85contents目 录第二部分第二部分 商铺投资客投资需求分析商铺投资客投资需求分析l 商铺投资客群体概况商铺投资客群体概况l 商铺投资客投资现状商铺投资客投资现状l 商铺投资客酒店式商铺投资需求商铺投资客酒店式商铺投资需求购买目的及关注要素购买目的及关注要素投资需求投资需求土地属性土地属性物业服务物业服务价格承受能力价格承受能力建筑属性建筑属性page 86page 86偏好偏好51-10051-100平方米、配备卫生间的商铺平方米、配备卫生间的商铺n投资者投资商铺面积

56、集中在51-100平方米、151-200平方米、100-150平方米三个区间段；n51-100平方米最多平方米最多投资者选择，占比四成多。附图附图 被访者考虑投资商铺的建筑面积被访者考虑投资商铺的建筑面积(n=30)附图附图 被访者希望的多功能间被访者希望的多功能间(n=30)n投资者八成以上八成以上希望商铺配有卫生间；三成多希望带有厨房。page 87page 87page 87层高偏好层高偏好3-43-4米，以米，以3.1-3.43.1-3.4米为主；柱距偏好米为主；柱距偏好5-75-7米米附图附图 被访者投资商铺希望的层高被访者投资商铺希望的层高(n=30)附图附图 被访者考虑投资商铺的柱距被访者考虑投资商铺的柱距(n=30)n投资者希望商铺层高集中在3.1-3.4米、3.5-3.8米、3.9-4.2米三个区间段；其中以3.1-3.4米最多。米最多。n投资者希望商铺柱距集中在5-7米、3-5米、8-11米三个区间段，其中以5-7米米最多最多，占比