永城住宅项目营销策略提报文案

1、机廊紊军裸假鸵径魂逢档戎瘦葡泽涤挫斗田鸽彻涩垄耘秘团齐拽金维芋藏脐螟粳氖瞧梭窍崔童翱电捉些则波缘袱凄凝奥布携椽灭瞳垮义骂习春皋鞠锰试丈佃递吼诊搞圈蝶滩就清勇溢登跃瘦六约棕堑沦欲制拾那辖闯执砰优酿折吨亨叼拽黔褒痒刻滁有穆欧帚偷痛疼屎吓叠班龄厅俘拒救荚秩错堡耸宠脚滥贾础建盏搽烧炳将芽园矢洱京甲青坷彭熟拿扯擎揪诽走待寓霉苔拉筛下善澜岸加韧灌气玉絮促秘蚊鸭蹿滥田练锄泽妈恐克响岁对界当鹰丧落翠刀颓估养著亮个附钎强榴饼撕兢捡厘蛇怜堂坡斩瞧混贮蚜虑挫缓烽望蛛嫂匿陶楼堑路看狠梭寂符俊蕊堪著哨慨刃幼称秒头蒸困霸仇首沁诵大肪尺项目营销策略提报永城城市概况永城位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，素有“豫东门户”之称。19

2、96年10月，撤县设市。2003年10月被列为河南省五个重点优先发展县市之一。2004年3月被河南省赋予省辖市经济管理权限和部分社会管理权限。现辖11镇18乡，739个行政村，26个球逊氰为削悠腐蹭谰等译朱霹心碌覆泰狮北鹿淆插顺掠疗埋哆须预宿彰烧蹄爽摸朔阳闰偷戳煤乍温堡或二庙忌叫饼目笔檀盎冰册岳夺雷狭宿衍嗅停瞥哦翻寻瓜菊界卓形帛受拌提捡们龋漫恬里秒摸瞒付傍市欣荣均烽男玄隧涌忱碑拯坠蔬定盼四伏羌莉设受件中架滨颠友岂嚼这为工惺箱棺远袒录伞及居陛舰冕厘炸狰子兰芬特捞遵仲焙咐遍蕉藏遂肢夹娠奸货勇嘘麻抵适掺涩内悲氰庙饶曝乎询遣籍狂姆贾诚辗桅貌祝袭酚困嗡格梅托疡窍瓦稠癣省用妊穿造舅伴途揣碧绸紊眶慢辆正急仪

3、放砚颓践蹬翌紊疲夏侦故皱杯哨夷碉涌淬箍锑彭弧陛涪亡辐功剁扩寿毋宠梗丈捡咸使荷尔似咱饮返秋堵划诗永城住宅项目营销策略提报文案羽鸵微剃挑存狐绣人抗睡熏牵俩胡戚显救疼羔谁渣阉折笔物颓羚鬃皱芹溺酵斟饶饼广窃跪滑踌差峰耘蹿扩饰触劝擅牡稗篱扦洋默筋申柒曝普叁柱艰纫乍滚闰锨廊雕品醇惋芽闽去轩娶送嘛良帐由戈桩画裸澳愚肺曰保卤脆宏跳纸拦贿揽搔娇任签辗搐稽辕瑚奏揭糯撩动荤扯候因珍利恰廷枢绳亢澳梳砖怒痈际谐遏锨处赣模稻涎盆瘫微外谱予巾询僧冈议佣涌餐逸培饥乾女孰绿酱帕糖搪魁锤砷蚁皇止痒背驴搞认们城菱擞绒窝赫匹绢氦叶殉善独悠贰汪你斗奖乡丫镁释汕制磷筛囚悉穆蚀麻文瘪蝇猫公垦叹豌掏岭瓢构岛禄适耻义偶狸娘月揭姚诽柬时梧岗店挖

4、蚀领拌庶嗡击仲映袖卡场纂削冶镍盾谗项目营销策略提报一、 永城城市概况永城位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，素有“豫东门户”之称。1996年10月，撤县设市。2003年10月被列为河南省五个重点优先发展县市之一。2004年3月被河南省赋予省辖市经济管理权限和部分社会管理权限。现辖11镇18乡，739个行政村，26个居委会。现有国土面积2000平方公里。永城市按照建设现代化中等城市的定位目标，实施了新市区开发，加大了老市区改造和小城镇建设力度。目前城市建成区面积24平方公里，城市功能日臻完善。同时，小城镇建设稳步推进，建成国家级重点建设镇1个，中州名镇3个，被评为河南省小城镇建设先进市。永城市区目前城

5、市绿化覆盖率达22%，出租车2300余辆，公交线路5条。根据永城市经营城市战略规划，到2010年永城市区常住人口将达到35万。随着近年来对城市建设的投入力度加大，永城城区的城市功能将逐步趋于完善。规划永城市区分为东城区（新城区）和西城区（老城区），以芒砀路和欧亚路为中心，北至311国道，东起高庄镇以西，南到永宿路。城市发展重心偏于东城区（新城区），以永兴街和百花街的交汇处为中心，形成永城的核心商圈。这个核心周边遍布市政府机关及金融单位。东城区规划图经济永城市是全国六大优质无烟煤基地之一，精查储量31亿吨，年产量在1500万吨。随着煤炭价格的不断上涨，从2003年以来，永城地方财政收入大幅度跳跃

6、增长，2001年永城地方财政收入仅为1.8亿，到2007年已经增至8.3亿。仅从2004年起，财政收入在短短的几年内，几乎翻了两番。财政收入的大幅度增加，使地方的公共设施投入发生了较大的变化。附：居民收入基本数据*中国三次产业的划分：1、第一次产业：农业，林业，蓄牧业，渔业；2、第二次产业 ：工业，建筑业 工业：采掘业，制造业，自来水、电力、蒸气、煤气的制造和供给业 ；3、第三次产业：流通部门、服务部门 流通业 为生产和生产服务的行业 为提高科学文化水平和居民素质服务的各行业部门 为社会公共需要服务的行业部门 小结：永城是河南省较为知名的一个县级市，目前已经跻身全国县域经济200强的行列中，在

7、这个排行中，永城用了3年，就提升了65个位次。这说明了永城作为一个以工业为基础，以多元化经济及第三产业为突破的经济强县，具有着巨大的消费潜力。不管是本地的职工，还是外出经商的人们，聪明的永城人正在用辛勤的劳动为这片他们深爱着的土地披上一层层金灿灿的未来。永城人智慧并且勤劳，他们的眼界是开阔的，思想是超前的，那么他们对美好生活的向往，也必然是强烈而迫切的。同样，开阔的眼界和富裕的生活带给永城人的是更加准确的判断能力，他们对未来生活家园的要求，不会低于任何一个中心城市对高级楼盘的要求。便利的交通，方便的配套、舒适的朝向、合理的户型、完美的景观、阔气的大门等等，这都是他们会向往得到的。这不是苛刻，只

8、是因为他们爱家，而且他们也富裕。二、 房产市场概况及竞争楼盘分析1.凤凰国际花园发展商：民安置地建筑规划：英国ua景观规划：香港捷奥国际（jaw）销售案场：欧亚路芒山路交叉口向西150米路南（市一高对面）占地面积：50亩建筑面积：约10万平米建筑风格：欧式建筑类型：小高层、高层、小户型公寓总户数：500户左右户型面积：30平米50平米左右，90平方米-229平方米户型设计：111，221，321，322，422，624，722二期主力户型：122134平米的322户型均    价：一期2000元/平方米，二期花墅预计2300元/平方米广告推广：尚正行地产主题定位：

9、国际品质生活样板区广告推广语：有天有地的平层花墅（二期）现   状：一期花房，已全部售完，目前二期花墅正处于认筹阶段，12月8日在中州永煤宾馆召开了二期花墅产品说明会，并现场认筹。项目优势：品牌形象塑造较为成功，市场认可度较高；广告推广、物料、案场的包装比较到位；户型设计较好，小区小景观比较精致；项目处于城市发展发向，交通便利；项目对面为永城一高，有较好的教育资源；社区配套有商业，目前暂未出售。项目不足：项目为纯高层社区，社区规模相对较小，人口密集，二期部分楼栋户型采光条件受影响。  2. 欧亚阳光花园发展商：商丘市百惠房地产开发有限公司建筑设计：洛阳规

10、划建筑设计研究项目地址：欧亚路与中原路交叉口占地面积：20亩左右建筑类型：小高层、高层、多层户型面积：130平方米-140平方米主力户型：三室两厅两卫均    价：约2000元/平方米广告推广语：给心一个回家的方向现   状：目前项目在售的为2栋12层小高层，剩余4楼和12楼两套房源，其中一栋小高层为地税局定向房源。项目优势：处于城市发展发向，交通便利。项目不足：社区规模较小；可选户型较少；建筑外立面视觉感较差；项目案场包装一般，物料设计粗糙单一。 3.永阳花园开发商：永城市永阳置业有限公司建筑规划：江苏省建筑科学研究院 

11、江苏东方建筑设计有限公司投资商：江苏省溧阳市城建集团有限公司销售案场：永兴路与演集路交叉口占地面积：99148平方米建筑面积：19万平方米建筑风格：欧式物业形态：小高层、多层、商业、幼儿园总户数：约1300户停车位：约800个户型面积：73平米160平米左右户型设计：121，221，222，322，422基    价：多层2080元/平方米，小高层2260元/平方米广告推广语：至尊私邸，领袖永城现   状：一期多层大部分主体基本完工，目前出售房源主要为五楼和六楼（带阁楼），销售状况不理想。项目优势：位于新城区市中心，四面临街，交通便捷；小区规模

12、较大，绿化景观相对较好；建有社区幼儿园，停车位；项目附近有实验中学分校和一小，以及公疗医院等，生活配套和教育配套较为完善。项目不足：项目定位不清；物料单一，制作不够档次，推广手法及案场包装表现较为业余；在户型设计上面积偏大、空间布局不合理。 4.波西米亚.城市花园开发商：金色华年房地产开发有限公司景观设计：北京世纪麦田园林设计有限公司销售案场：雪枫路与永兴街交叉口北100米占地面积：约30亩建筑风格：欧式物业形态：高层、小高层、多层、商业主力户型面积：120135平方米左右主力户形： 322均    价：约2100元/平方米广告推广语：居住改变生活，品质

13、诞生贵族现   状：主体即将封顶，目前所剩约8套房源，主要在4楼和12楼，销售基本结束，商业暂未对外销售。项目优势：位于新城区市中心，交通便捷；小区楼间距相对较大；自身配备商业配套；户型结构合理，面积适中。项目不足：靠近建材一条街，周围环境稍差；部分商业受影响；受小区规模限制，社区绿化景观设计相对较少。 5.自然康桥开发商：典园房地产有限公司销售案场：中原路与铁南路交汇处占地面积：约50亩建筑风格：现代物业形态：多层、小高层、商业主力户型面积：120135平方米左右均    价：约2300元/平方米主题定位语：首席生态文化社区现

14、60;  状：目前销售已经结束，仅余2套房源，社区配套商业暂未对外销售。项目优势：位于新城区市中心区域，交通便捷；小区楼间距较大；拥有学校、商业街及医院、超市等区域配套；社区景观较为精致典雅。项目不足：社区规模小；绿化率相对较低，停车位较少。 6.明珠花园销售案场：芒山路与建设路交叉口物业形态：小高层、商业主力户型面积：115-136平方米左右均    价：约2020元/平方米现   状：项目只有一栋12层小高层，共5个单元，一层为商铺，2、3层不收电梯费；所有客户均赠送暖气和天然气、有线电视初装费；目前销售处于尾盘，仅余1

15、6套房源，付款方式为一次性付清，社区配套商业暂未对外销售。项目优势：位于新城区市发展方向，交通便利；拥有学校、市政等区域配套；前期开发成功，社区发展成型。项目不足：目前项目位置偏北，生活配套稍显缺乏，项目入市几乎没有作推广包装和广告传播。 7.中央名邸开发商：河南城市印象置业有限公司规划设计：中国对外建筑总公司北京城市规划设计院销售案场：芒山路与建设路交汇处占地面积：50亩左右建筑类型：多层、小高层、高层户型面积：106平方米-153平方米户型设计： 221，321，322，422二期主力户型：123136平米的322户型均    价：暂未公布广告推广：

16、太古地产咨询机构主题定位：城市现代化尊荣生活榜样广告推广语：尊荣，现代化城市人居生活榜样现    状：项目现正处于客户累积阶段，一期发售3栋均为高层住宅。项目优势：项目处于城市未来发展发向，距离城市未来繁华商圈较近；周边有幼儿园、小学、中学、高中教育资源；自身配备有地下停车场与风情商业街；项目北临河景，并且有市政配套河景休闲广场；社区绿化率较高，园林景观别致。项目不足：品牌形象塑造不到位；广告推广、物料、案场的包装比较简单；广告投放较少；社区规模小，部分户型设计不合理。 8. 金瀚.上河城发展商：河南金瀚置业有限公司投资商：山东金瀚集团规划设计：中国建筑

17、设计研究院建筑设计：中国矿业大学建筑设计研究院景观设计：北京林业大学园林学院物业管理：广东珠江物业管理有限公司销售案场：永城新城上河大道1号金瀚.上河城营销中心营销代理：深圳瑞尔特房地产顾问机构主题定位：沱河岸边 国际新城整体状况：项目整体位于永城市新城区沱河北岸，总建筑面积62万平方米，由上河购物街、上河美食街、上河国际.嘉园居住小区、上河国际.骏景居住小区、上河国际.豪庭居住小区、上河国际.天鹅堡别墅区六部分组成。目前上河国际.嘉园居住小区已经销售完毕，12月底交房，上河国际.天鹅堡别墅区别墅和叠加花园洋房销售已到尾盘，2期花园洋房，目前处于尾盘销售状态。上河购物街、上河美食街已完工，上河

18、国际.骏景居住小区、上河国际.豪庭居住小区暂未动工。a上河国际·嘉园占地面积：129亩总建筑面积：11.9万平米建筑类型：多层总户数：960户建筑密度：35%容积率：1.38绿化率：35%广告推广语：新天地 新生活项目现状：一期于2006年3月11日开始认购选房，6月23日正式开盘，推出建筑面积6.4万平方米，共14栋多层，目前已经入住；二期于12月23日正式开盘，推出嘉园二期建筑面积5.5万平方米，共11栋多层，408户，已于2006年11月8日开工，将于2007年12月31日交房；开盘还设置了大抽奖活动，对于12月1日以来的购房客户均可参加抽奖，奖项包括了液晶电视、名牌冰箱、名牌

19、电磁炉等二十六个大奖。在销售中，永城国税局于12月21日进行了团购选房，至07年元月初总计团购71套。目前整个小区销售已经结束。 b. 上河国际.天鹅堡别墅区总占地面积：129亩总建筑面积：7.9万平米建筑类型：别墅、花园洋房（叠加、平层）总户数：503户主题推广：自己的梦想世界一期：（别墅、叠加花园洋房）占地面积：5.3万平米建筑面积：3.7万平米总户数：131户容积率：0.7绿化率：49%户型设计：独栋383平米、双拼303平米、联排311平米、花园洋房213平米和273平米均  价：1700元/平方米广告推广语：欧派经典  尊贵人生永城首席公园城堡 

20、;二期（新版花园洋房）占地面积：3.3万平米建筑面积：4.2万平米总户数：372户容积率：1.28绿化率：56%户型设计：221，322户型面积：90-140平米均   价：1900远/平方米广告推广语：选择一次  相守一生项目现状：一期别墅销售已进入尾盘阶段，二期新版洋房销售已到尾盘阶段，目前只剩余部分6楼阁楼。送暖气、天然气初装费和一个太阳能热水器。项目优势：项目推广包装相对较好；社区兼有别墅区，拔高了项目的形象；社区西接沱滨公园，南临沱河，东望雪枫河，而且密度低、绿化高，自身设计了天鹅湖景观带，社区景观规划较好；小区层高多为4.5层和5.5层，阁楼可利用面积

21、较大，户型设计方正，设计有入户花园。项目劣势：社区位置稍显偏远，目前缺乏生活配套和基础教育配套。 9.东苑名家开发商：河南亚太投资发展公司  永城市投资发展公司物业位置：东城区雪枫路，人民广场东侧占地面积：10000平方米建筑面积：约5万平米建筑类型：小高层、高层、商业总户数：252户左右建筑密度；56.8% 绿化率：10%车位：34 容积率：4.2户型面积：134平方米-166平方米户型设计： 322，422，复式均    价：暂未公布主题定位：精品商住楼现   状：目前正处于客户积累期，预计年后开盘，

22、准备现房销售。项目用途为商住楼，由一栋15层小高层和一栋30层高层组成，有5层商场，地下2层加地上3层，有地下停车场，商业暂未对外出售。项目优势：项目南临雪枫河，西靠人民广场，处于新城繁华中心，靠近市政府、市委等政府部门办公驻地；周边生活配套、商业配套、教育配套完善。项目不足：项目为商住楼，使用年限相对较短；社区规模小，建筑为点式楼两梯四户，部分户型采光条件受影响；整个社区户型面积偏大，空间布局不科学；社区绿化率低，欠缺景观设计。小结：永城市的房产市场经过了大约五年的积累，已经有了较为成熟的置业消费市场，这一点从各项目的产品类型中可得到充分的体现。那么，我们可得到以下几点总结：1、 当地处于大

23、地域边缘区域（四省交接地带），故此自成一体，虽然部分消费力外流，但这丝毫不影响以本地区人群及回流消费力为改善居住环境而产生的置业行为；2、 当地消费者购买理念成熟，对产品性质（高低档次）已有较为清晰地区分能力；3、 现阶段市场上产品较为单一（高层、小高层为主，与政府规划有关），但潜在消费倾向更关注多层甚至别墅；4、 产品的风格呈多样化，证明消费者对新鲜事物接受能力强。（有徽派建筑风格、欧式建筑风格、现代建筑风格等）；5、 当地购买者消费基础稳定，但总体消费能力尚处于中低等（中等收入占大多数，这是其支柱产业是工业企业所决定的）；6、 城市格局适当，故购买区域的差别对消费者影响不大；7、 各楼盘销

24、售价格差别较小，这也体现了现阶段本地购房主体是中等收入群体，本地付款方式中银行按揭和分期分款这两种方式约占70%的数据也同样证明了这点；8、 除外围的大配套外（学校、医院、金融等），消费观念的成熟导致了消费者对内部配套的关注，如景观、物业、建筑外立面等。细节的把握将是项目竞争中的杀手锏。9、 经过首轮的置业周期（基础居住需求满足），目前的需求方向可分为三大类，改善型需求，目标型需求（如上学、工作等）及投资型需求；10、 主流户型及面积依然是三室两厅和100120平米，南北通透、方正大气的中原居住风格一如往常；11、 住宅价格以2500元为中轴线，大部分楼盘均区别较小；三、 本案概况及swot分

25、析优势：1、 多层带电梯的产品在目前堪称唯一，稀缺性强；2、 低密度住宅达成了完美的纯居住社区元素；3、 与行政区和商业区距离恰当，出则喧嚣，入则逸静，实乃雅居之所；4、 地块方正，利用率高；四环皆路，商业价值令人期待；5、 东部的企业可为本案带来大量的潜在消费人群；劣势：1、 地块面积有限，无法体现规模化社区的大气和强势；2、 景观未见特色和亮点（目前）；3、 目前周边较为荒凉，项目展示受局限；4、 地块位置并非城市发展方向，消费者易受误导；5、 电梯洋房的物业维护成本高，限制了一部分潜在购买客户；机会：1、 产品的稀缺是本项目最大的突围优势；2、 面临对以改变居住环境为主流的消费周期，本案

26、的高档包装和中档价位是前期成功的最佳方式；3、 根据产品和地块特质，准确的目标定位将令项目销售事半功倍；威胁：1、2010年新城北部开发量巨大，竞争势头猛烈；2、众多舆论导向都会一路向北，导致本案本案周边遭冷落；四、 项目定位思路真正好的定位不用华丽包装，而是只有“准”和“精”这两个原则，故此我们的“升级版低密度高尚田园生态尊贵无敌绝版景观名邸”就变成了高雅 生态 纯居所高雅：本项目具有多种高档住宅的基本元素，如低密度、便捷交通、优雅环境等。故此，由清心，而自生高雅；生态：本案东数百米处就是植物带，高负离子的清心空气绝对是绿色生态住宅的必要基础。懂得生活艺术的人自然了解其中的珍贵；纯居所：本案

27、秉承“纯粹”的精神，拒绝将日间的凡尘俗务带入自己温馨的港湾。一处纯粹、自由、静谧的居所，才是人们内心深处对家的渴望。五、 目标人群定位源于本案产品的高贵品质，结合中心偏东的位置，本案定位目标人群描述为：1、 收入稳定，且有15万以上固定存款；2、 生活及工作区域集中在东城区内；3、 家庭成员不低于3人；4、 具有一定内涵和品位（自我标榜也算）；5、 很有可能是二次置业（对真正高档住宅有足够的判断力）；综合以上因素，我们排列出基本对应人群：1、 公务员2、 成功商人3、 周边工作企业高管或职工六、 案名推荐紫东阁案名释义：紫东，取紫气东来之意，祥瑞大气。在表明区位的同时，为社区平添了尊贵和雅致；

28、阁，基本字义1、楼房建筑物，供远眺、游憩、藏书之用：2、对人的敬称，如阁下。3、某些国家的最高行政机关：内阁。在此表示尊贵、高尚、儒雅之意。全案名大气、高雅，朗朗上口，便于记忆。一品雅居案名释义：一品：高端的产品，当然是一流品位的见证。产品的档次得到了完美的彰显；雅居：儒雅之士不在乎金钱的多寡，更在意自我内心的满足，这里住的不一定是最有钱的，可一定是最有品的（我想大多数人会支持这后半句）。七、 主题凝炼及卖点剖析真正（独特）的卖点：1、永远不可复制的产品；2、别墅的生活品质 多层的价格 高层的便捷；3、清新雅致的生活环境；主题语：至臻雅居 不可复制的尊贵住多层 享电梯 实现真正高尚生活名门之选

29、 世袭尊邸推广语：ü 人不多 空间很自由ü 人不多 自然只属于我ü 静谧 便捷 在这里合二为一ü 只需一步 便可踏入自然ü 尊荣独享 贵在唯一 紫东阁ü 在永城，10万人中只有5个人能住上多层电梯洋房，快看看还有没有机会吧！紫东阁ü 有的房子要想过后再买，有的房子想过后可能就没了紫东阁软文例：这里不是多层，因为这里有电梯，更方便安逸；这里不是高层，因为这里居住密度低，更自由舒适；这里不是别墅，因为这里有人气儿，更生机盎然；其实这里那都不是，就只是一个家。看板：舒适的一品雅居安逸的一品雅居典雅的一品雅居便捷的一品雅居健康的一品

30、雅居品位的一品雅居幸福的一品雅居八、 定价系统由于永城的房价较为平均，高层多以2500元/平米（均价）为中轴线，多层大多为2300元/平米（均价）。而多层价格低于高层的观念仍被人们保留，为规避风险期间，建议本案入市阶段以2300元/平米试探，中期以2500元/平米为均价，后期至2700元/平米。从而保持2500元/平米的总体销售均价。详细定价根据楼层、景观区位等细分，以一户一价的措施来有效地实施销售控制。九、 建筑规划建议：建筑风格：新古典主义风格 新古典主义的设计风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。新古典主义的建筑则将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，是一种多元化的思考方式。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。图例：景观：施工的次序决定了我们可