策源XXXX年天津天地源项目整体营销策划报告

1、天津天地源项目整体营销策划报告走进津南走进津南中央直辖市中央直辖市环渤海地区经济中心环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港中国北方第一大港 贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市城市职能：城市职能：u 国际现代制造业基地国际现代制造业基地u 北方国际航运中心，航空枢纽港，区域北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽综合交通枢纽u 北方国际物流和会展中心北方国

2、际物流和会展中心u 以金融商贸、以近代史迹为特点的国家以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域性服务中心区域性服务中心天津，环渤海经济中心，中国经济增长第三极天津，环渤海经济中心，中国经济增长第三极天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态双城：双城：中心城区中心城区和滨海新区滨海新区核心区，这是城市功能的核心载体。双港：双港：天津港北港区和南港区，城市发展的核心战略资源，天津发展的独特优势。 相向拓展：相向拓展： 双城双城及双港双港相向发展，是城市发展的主导

3、方向。一轴两带：一轴两带：“京滨综合发展轴京滨综合发展轴”、“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”,城市发展主轴，拓展城市发展空间。南北生态：南北生态：京滨综合发展轴以南以北的两个生态区域，构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。 其城市发展主轴其城市发展主轴“京滨综合发展轴京滨综合发展轴”上，赫然镶嵌着津南区上，赫然镶嵌着津南区京滨综合发展轴京滨综合发展轴北京滨海津南津南津南 天津市空间发展战略的核心内容为：形成天津市空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区一轴两带三区”的城市空间格局，其中城市发展主轴为：武清新的城市空间格局，其中城市发展主轴为：武清新城城

4、中心城区中心城区津南新城津南新城-滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上。滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上。 随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展。随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展。津南区，津南区，受中心城区和滨海新区双重拉动，未来发展空间受中心城区和滨海新区双重拉动，未来发展空间巨大巨大 津南区第九次党代津南区第九次党代会，客观总结了区域会，客观总结了区域经济社会发展的成就，经济社会发展的成就，提出了提出了“东进、西连、东进、西连、南生态、北提升南生态、北提升”的的发展战略，体现津南发展

5、战略，体现津南区未来区未来“地方包围中地方包围中央央”的发展路径。的发展路径。津南津南“东进、西连、南生态、北提升东进、西连、南生态、北提升”的战略布局的战略布局，展现各区发展优势和方向展现各区发展优势和方向 连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的（津南）微电子工业区为依托的IT IT产产业，业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。 以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。环

6、境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵养带。 提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接心，打造连接“津、滨津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区。的现代化新城区。 以葛沽镇葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。西连西连南南生生态态 东进东进北北提

7、提升升与天津市中心、滨海与天津市中心、滨海新区接壤区域新区接壤区域优先发展优先发展，逐步逐步向中心过渡向中心过渡，最终，最终实现与天津中心和滨海实现与天津中心和滨海新区整体连接。新区整体连接。优先发展与天津优先发展与天津市区市区接壤区域接壤区域以及以及“东进东进”抢占大滨海核心要塞抢占大滨海核心要塞的策略，体现的策略，体现津南近期发展重点津南近期发展重点东进东进以葛沽镇葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。然而在种种规划利好中，我们没有发现北闸口镇的身影然而在种种规划

8、利好中，我们没有发现北闸口镇的身影北闸口似乎被遗忘了北闸口似乎被遗忘了各镇房地产市场行情，进一步验证了北闸口的尴尬境地各镇房地产市场行情，进一步验证了北闸口的尴尬境地9000-100009000-10000元元/ /7000-75007000-7500元元/ /从目前津南区各镇普通商品房价从目前津南区各镇普通商品房价格水平来看，北闸口镇位列倒数格水平来看，北闸口镇位列倒数第二。第二。6000-70006000-7000元元/ /5000-55005000-5500元元/ /6000-65006000-6500元元/ /8000-85008000-8500元元/ /北闸口镇，津南区房地产市场价格

9、洼地，是缺憾？还是机会？未来是否存在北闸口镇，津南区房地产市场价格洼地，是缺憾？还是机会？未来是否存在提升区域价值的因素？提升区域价值的因素？津南区产业园区数量较多，各镇主导产业各异，但园区总体档次不高，规模不大，其中葛沽镇、双桥河镇、津南区产业园区数量较多，各镇主导产业各异，但园区总体档次不高，规模不大，其中葛沽镇、双桥河镇、北闸口镇是北闸口镇是全区较为成熟的工业园区全区较为成熟的工业园区工业区工业区园区发展规模园区发展规模葛沽园区及周边共计各类企业346家，其中机械类机械类企业123家双桥河镇工业园区双桥河镇工业园区 ，企业已达49家，其中外资企业16家 八里台工业园区园区及周边共计各类企

10、业300多家，其中机械类机械类企业100多家北闸口镇工业园区韩国独资企业 36 家（大多企业产品为电子配件产品电子配件产品），国内企业 6 家，美国独资企业 1 家小站镇工业园区外商投资企业40余家，内资企业50余家 产业规划中的高新技术产业基地，初具规模的电子工业园，为北闸口产业人口产业规划中的高新技术产业基地，初具规模的电子工业园，为北闸口产业人口的导入提供了可能的导入提供了可能按照天津市城市总体规划(2005-2020年)咸水沽镇为津南区的中心城镇，也是当前商品房开发的重点区域，双港、葛沽、八里台、小站为新型城镇，北闸口镇将承担辅助中心城镇的功能北闸口镇将承担辅助中心城镇的功能，分化主要

11、居住功能。中心城镇新型城镇新型城镇新型城镇新型城镇辅助城镇辅助中心城镇的功能定位，使北闸口承担起承接中心城镇和新型城镇价格外溢辅助中心城镇的功能定位，使北闸口承担起承接中心城镇和新型城镇价格外溢客户的重要职能客户的重要职能到市区到市区25分钟车程的众多公交线路，大大缩短区域外客户到北闸口的心理距离分钟车程的众多公交线路，大大缩短区域外客户到北闸口的心理距离 北闸口镇津岐公津岐公路路25分钟公交车程 公交线路：652 鼓楼到三号院208 小站到双桥 按照相关土地规划居住类用地200.95万平米，商业金融类用地14.74万平米。由此可以看出北闸口镇的土地利用规划倾向于住宅开发建设，用以分担津南新城

12、咸水沽镇日益紧张的土地供应分担津南新城咸水沽镇日益紧张的土地供应。设置大比例居住用地的设置大比例居住用地的土地土地利用利用规划规划，为北闸口未来发展预留了大量住宅用地，为北闸口未来发展预留了大量住宅用地，也表明了区域发展主导功能也表明了区域发展主导功能居住类用地居住类用地商业金融类用地商业金融类用地工业类用地工业类用地 人口导入的可能：人口导入的可能：高新技术产业基地高新技术产业基地的设立可以为区域带来大量产业人口，辅助中心城镇的功能的设立可以为区域带来大量产业人口，辅助中心城镇的功能定位为区域外客户的导入提供支撑。定位为区域外客户的导入提供支撑。 人口导入的路径：城市主干道津歧公路，人口导入

13、的路径：城市主干道津歧公路，到市区到市区2525分钟车程的众多公交线路，分钟车程的众多公交线路，方便外区域客户的方便外区域客户的导入导入 人口环境承受力：设置大比例居住用地的土地利用规划，为未来发展预留了大量住宅用地，也表人口环境承受力：设置大比例居住用地的土地利用规划，为未来发展预留了大量住宅用地，也表明区域承担居住这一重要功能明区域承担居住这一重要功能北闸口镇加速发展北闸口镇加速发展北闸口镇，机会就在眼前！价格洼地，恰恰是价格优势！北闸口镇，机会就在眼前！价格洼地，恰恰是价格优势！那么，项目又面临着哪些威胁和挑战呢？那么，项目又面临着哪些威胁和挑战呢？不得不提的是不得不提的是2011年年1

14、月出台的月出台的史上最严厉史上最严厉的房地产调控政策的影响。的房地产调控政策的影响。威胁威胁1 1、新政影响、新政影响2011年年1月新政以来，津南区商品住宅呈现量价齐跌的局面月新政以来，津南区商品住宅呈现量价齐跌的局面 2011年3月津南区的成交量仅为同期的57%，为2010年1月以来的第二低值第二低值； 2011年3月津南区成交量环比下降下降59%59%，自2010年7月以来首次成交均价跌破跌破8000/8000/元大关元大关。政策影响显现价格较为平稳峰值突破9000跌破8000但以往几次宏观调控影响呈现明显的周期性，且影响周期呈缩短趋势但以往几次宏观调控影响呈现明显的周期性，且影响周期呈

15、缩短趋势2007.92007.9新政后天津市场表现新政后天津市场表现天津市场历经18个月市场成交量得以回升到调控前水平2010.12010.1新政后天津市场表现新政后天津市场表现天津市场历经8个月市场成交量得以回升到调控前水平 2007.092007.09：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%40%，利率不得低于基准利率的1.11.1倍倍，严厉打击炒房行为2010.012010.01：国十一条：国十一条出台，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给等所以，待本项目所以，待本项目2012年入市，本轮宏观调控影响已减弱，如

16、果后续没有新的年入市，本轮宏观调控影响已减弱，如果后续没有新的政策出台，商品住宅成交量、成交价格将出现一定反弹，故不必对宏观大势政策出台，商品住宅成交量、成交价格将出现一定反弹，故不必对宏观大势过于悲观。过于悲观。威胁威胁1 1：对新政影响不必过于悲观：对新政影响不必过于悲观威胁威胁2 2、市场竞争、市场竞争项目竞品市场项目竞品市场北闸口镇目前没有在售商品房（御和新苑已售罄）其竞争板块主要包括毗邻的小站板块、八里台板块、和咸水沽板块小站和八里台为项目重点竞争板块；咸水沽的高层产品为项目次级竞品金御中央金御中央天嘉湖天嘉湖星耀五洲星耀五洲耀华新天地耀华新天地沽上江南沽上江南咸水沽竞争板块咸水沽竞

17、争板块八里台竞争板块八里台竞争板块天津碧桂园天津碧桂园津沽首府津沽首府大城赞大城赞天山水榭花都天山水榭花都小站竞争小站竞争板块板块主要竞争项目当前存量：津南区大盘、超级大盘云集，重点竞争项目现存量达主要竞争项目当前存量：津南区大盘、超级大盘云集，重点竞争项目现存量达到到550550万平米万平米板块项目名称地址建筑类型总建筑面积当前存量咸水沽板块沽上江南咸水沽红旗路以东建国大街以北高层46万平米38万平米金御中央 月牙河畔咸水沽一中南侧高层9.2万平米9.2万平米耀华新天地 咸水沽体育场路与花园路交口南行150米高层4.2万平米2.0万平米大城赞咸水沽津沽大街与紫江路交口高层、小高15.2万平米

18、14.1万平米津沽首府咸水沽镇津沽公路与体育场路交口北100米路东高层31万平米20.5万平米八里台天嘉湖板块星耀五洲八里台镇天嘉湖高层、小高、洋房、别墅300万平米253万平米；当期存量：32.5万平米天津碧桂园八里台镇津港公路与八二路交口普通住宅,别墅,洋房、高层,双拼别墅,联排别墅96万平米82万平米家国天下英伦时尚津港公路与天嘉湖路交口东南侧洋房、高层、别墅85万平米72万平米小站板块天山水榭花都小站镇津岐公路与盛唐南路交口高层、洋房80万平米59万平米主要未上市项目：两个地王，主要未上市项目：两个地王，550万平米的土地开发量万平米的土地开发量资料显示，这块编号为津南（挂）2010-

19、11-A-K的地块占地面积1289226.5平方米，约1933亩。地上规划总建筑面积3010900.75平方米，其中住宅建筑面积2482834.03平方米，商业金融业建筑面积478866.72平方米，中小学建筑面积49200平方米。2010年津门地王年津门地王 富力富力70亿大手笔天津购地亿大手笔天津购地2009年央企中信集团年央企中信集团36亿轻松拿下天津地王亿轻松拿下天津地王津南（挂）2009-11，出让面积2476885.8平米，容积率1.01，建筑面积2501655 平米，楼面价1434元/平米。土地性质为居住用地。中信地产有关负责人还透露，该地块产品将涵盖休闲、度假、旅游、娱乐等多重

20、功能。 2009年与2010年的天津地王均在津南区；富力项目龙盘咸水沽，中信项目虎踞天嘉湖（八里台）小站板块重点项目小站板块重点项目天山水榭花都天山水榭花都开启湖景人居生活 津徽名门 墅立人生 以恢弘造城的姿态 划界津南水榭生活 小站板块重点项目小站板块重点项目天山水榭花都项目推盘顺序图天山水榭花都项目推盘顺序图一期住宅：洋房、联排二期别墅二期小高高层三期小高小站板块重点项目小站板块重点项目天山水榭花都项目月均去化约天山水榭花都项目月均去化约12868平米，高层均价平米，高层均价4740元元/区间套数面积70-90平米189.9990-120平米64766664.95120-144平米3544

21、8891.3144-180平米7812843.55180-250平米1198.49高层成交走势图高层成交走势图高层自2010年始成交128688平米，月均去化10724平米，成交均价4740元/平米八里台板块重点项目八里台板块重点项目星耀五洲星耀五洲 项目总体定位为：一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”，堪称“世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂”。 星耀五洲星耀五洲The world is yours The world is yours 项目规划分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大

22、洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计，从而形成地理意义上的五大洲板块；星耀五洲规划版图规划定位世界是你的八里台板块重点项目八里台板块重点项目星耀五洲项目推盘顺序图星耀五洲项目推盘顺序图星耀五洲规划总平图星耀五洲规划总平图一期：高层、洋房、别墅（联、双、独）二期：高层、洋房、别墅（联、双、独）三期：高层+联排八里台板块重点项目八里台板块重点项目星耀五洲月均去化约星耀五洲月均去化约8500平米，别墅均价平米，别墅均价10724元元/，高层高层7997元元/别墅成交走势图高层成交走势图别墅自2010年始成交24995.05平米，月均去化1785平米，成交均价10

23、724元/平米高层自2010年始成交99249.82平米，月均去化6617平米，成交均价7997元/平米自2011年始项目均价呈现下跌趋势八里台板块重点项目八里台板块重点项目星耀五洲别墅以星耀五洲别墅以180-250平米为主力面积区间，高层以平米为主力面积区间，高层以二室为主二室为主区间套数面积144-180平米101596.32180-250平米6412348.01250-300平米2581.1300-400平米207333.24400-500平米31237.29500平米以上31899.09别墅成交比例高层成交比例区间套数面积70平米以下412736.1970-90平米52142251.2

24、990-120平米23624959.22120-144平米12415437.12144-180平米8111722.44180-250平米61425.05300-400平米2718.51八里台板块重点项目八里台板块重点项目天津碧桂园天津碧桂园给您一个五星级的家给您一个五星级的家大规模低密度高尚住宅社区大规模低密度高尚住宅社区八里台板块重点项目八里台板块重点项目天津碧桂园项目推盘顺序图天津碧桂园项目推盘顺序图一期：别墅+洋房一期：别墅+洋房一期高层八里台板块重点项目八里台板块重点项目天津碧桂园项目月均去化约天津碧桂园项目月均去化约14000平米，别墅成交均平米，别墅成交均价价10244元元/，高层

25、，高层5982元元/高层成交走势图别墅成交走势图别墅洋房自2010年始成交58678平米，月均去化4889平米，成交均价10244元/平米高层自2010年始成交84458平米，月均去化9384平米，成交均价5982元/平米八里台板块重点项目八里台板块重点项目天津碧桂园别墅以天津碧桂园别墅以180-250平米为主力面积区间，高层平米为主力面积区间，高层以二室为主，主力以二室为主，主力90-120平米平米别墅成交比例区间套数面积180-250平米16937185.09250-300平米5213717.66300-400平米227776.12区间套数面积70平米以下1385815.0370-90平米

26、11926.4390-120平米55657160.29120-144平米8411943.54144-180平米578247.65180-250平米2365.12高层成交比例咸水沽板块项目：月均去化面积不均，优质项目约咸水沽板块项目：月均去化面积不均，优质项目约7000平米，板块高层成交价平米，板块高层成交价格在格在6900-7300元元/平米之间平米之间沽上江南成交走势自2010年1月始成交12255.94平米，月均去化面积7232平米，均价7233元/平米耀华新天地成交走势自2010年1月始成交4138.36平米，月均去化面积360平米，均价7374元/平米大城赞成交走势自2010年10月始

27、成交9790.61平米，月均去化面积1399平米，均价7440元/平米自2010年2月始成交9591平米，月均去化面积7378平米，均价6950元/平米津沽首府成交走势咸水沽板块项目：从成交面积区间看，除津沽首府外，均以咸水沽板块项目：从成交面积区间看，除津沽首府外，均以70-90平米面积区间平米面积区间的产品为主体的产品为主体项目区间套数面积面积占比均价沽上江南70平米以下168.560.56%718170-90平米1129136.0274.54%726690-120平米232424.8619.79%7150120-144平米5626.55.11%7074耀华新天地70平米以下241284.

28、4429.74%762270-90平米312563.5659.36%731990-120平米4470.3610.89%6995大城赞70-90平米685914.2961.01%752090-120平米393778.9338.99%7331津沽首府70平米以下1237448.917.77%626570-90平米2164.510.17%550090-120平米85287326.0291.04%7026120-144平米8979.361.02%5648咸水沽板块项目：从成交户型看，二室户型占据主导位置咸水沽板块项目：从成交户型看，二室户型占据主导位置项目户型套数面积套数占比均价沽上江南二室12510

29、355.6588.65%7255三室161900.2911.35%7110耀华新天地一室241284.4440.68%7622二室312563.5652.54%7319三室4470.366.78%6995大城赞二室1079693.22100%7447 津沽首府一室34329462.4134.82%7032二室60862885.8361.73%6957三室343570.563.45%6145 津南区客户研究：天津本地客户与外地客户比例为津南区客户研究：天津本地客户与外地客户比例为85:15；本市客户以贷款方式；本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主为主，外地客户为一次性付款方式为主

30、7070平米以下平米以下70-9070-90平米平米90-12090-120平米平米120-144120-144平米平米144-180144-180平米平米180-250180-250平米平米250-300250-300平米平米300-400300-400平米平米400400平米以上平米以上合计合计贷款贷款一次一次性性贷款贷款一次性一次性贷款贷款一次性一次性贷款贷款一次性一次性贷款贷款一次性一次性贷款贷款一次性一次性贷款贷款一次一次性性贷款贷款一次一次性性贷款贷款一次一次性性贷款贷款一次性一次性全部全部天津天津市市 338 338 99 99 2,029 2,029 478 478 3,647

31、 3,647 1,043 1,043 1,321 1,321 359 359 518 518 138 138 371 371 106 106 102 102 28 28 47 47 24 24 21 21 57 57 8,394 8,394 2,332 2,332 10,726 10,726 外地外地 20 20 10 10 222 222 412 412 332 332 446 446 118 118 204 204 39 39 63 63 25 25 27 27 1 1 5 5 8 8 6 6 3 3 10 10 768 768 1,183 1,183 1,951 1,951 客户来源区域

32、统计本市客户付款方式统计外地客户付款方式统计统计时间：2010-01-012011-03-31 统计单位：套数天津本地客户与外地客户比例为85:15本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，南开、大港等为辅助客源购房年龄分析天津地区购房区域分析津南区客户研究：整体购房年龄段较为平均；津南地缘客户约占津南区客户研究：整体购房年龄段较为平均；津南地缘客户约占1/3，其次为河，其次为河西客户达西客户达27%，南开、大港等为辅助客源，南开、大港等为辅助客源整体购房年龄段较为平均购房年龄分析客户来源区域分析八里台客户研究：本市客户与外地客户比约为

33、八里台客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南客户约占三分之一，另，津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比有大港、河西、南开三区占比10%以上；购房年龄集中在以上；购房年龄集中在25-45岁岁购房年龄集中在25-45岁本市客户与外地客户比约为8:2，津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比10%以上咸水沽客户研究：本市客户与外地客户比约为咸水沽客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占，津南地缘客户约占3/4，其，其他区域较少；购房年龄集中在他区域较少；购房年龄集中在25-45岁岁客户来源区域分析购房客户年龄分析购房年龄集中在25-45岁市客户与外地

34、客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少竞品特点小结竞品特点小结 项目重点竞争板块为小站和八里台板块，竞品容积率较低，以低密度产品如联排、花园洋房为主，项目重点竞争板块为小站和八里台板块，竞品容积率较低，以低密度产品如联排、花园洋房为主，配以高层；次级竞争板块为咸水沽板块，以高层产品为主配以高层；次级竞争板块为咸水沽板块，以高层产品为主 目前重点竞争板块即小站和八里台板块目前重点竞争板块即小站和八里台板块8080万方以上低密度大盘云集，潜在竞争量巨大万方以上低密度大盘云集，潜在竞争量巨大 竞品价格：小站仅一个竞品；八里台别墅成交均价约竞品价格：小站仅一个竞品；八里台别墅成交均价约

35、1100011000元元/ /，高层均价约，高层均价约70007000元元/ /；咸水沽；咸水沽高层成交均价在高层成交均价在6900-73006900-7300元元/ /之间之间 竞品面积段：别墅主力面积段为竞品面积段：别墅主力面积段为180-250 180-250 ，花园洋房面积段为，花园洋房面积段为90-16090-160，高层主力面积段为，高层主力面积段为70-70-90 90 及及90-120 90-120 客户以津南地缘客户为主：八里台项目津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比客户以津南地缘客户为主：八里台项目津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比10%10%

36、以上；咸水沽项目津南地缘客户约占以上；咸水沽项目津南地缘客户约占3/43/4，其他区域较少，其他区域较少威胁威胁2 2、市场竞争：重点竞争板块品牌开发商云集、品质大盘林立、市场竞争：重点竞争板块品牌开发商云集、品质大盘林立依托价格优势，突出重围，与竞品实行依托价格优势，突出重围，与竞品实行差异化竞争策略差异化竞争策略那么，我们的目标客户在哪呢？对于北闸口镇这个陌生区域，哪些人最容易被吸引？那么，我们的目标客户在哪呢？对于北闸口镇这个陌生区域，哪些人最容易被吸引？撬动本案第一批客户是项目成功的关键撬动本案第一批客户是项目成功的关键客户定位客户定位价格外溢客户受市中心和北闸口临近城镇咸水沽镇、葛沽

37、镇高房价挤压，被迫向房价较低的北闸口镇转移的客户有远见的新天津人看到北闸口的发展前景，趁目前价格较低趁机入市，对区域归属感不强的新天津人对总价有一定要求的改善型客户能承受的总价段有限，但渴望产品升级，体验花园洋房的居住感受，从八里台的公寓改选北闸口的洋房北闸口原居民北闸口镇当地的改善型客户产品产品总价总价性价比性价比区域发展区域发展被动选择主动选择项目一期要牢牢抓住这几类客户，在产品设计上最大化满足这几类人的需求；项目一期要牢牢抓住这几类客户，在产品设计上最大化满足这几类人的需求；待项目积累了一定的人气和口碑，区域也被渐渐炒热，则可以考虑产品的升待项目积累了一定的人气和口碑，区域也被渐渐炒热，

38、则可以考虑产品的升级，向外辐射吸引更多客户，从而实现客户的升级。级，向外辐射吸引更多客户，从而实现客户的升级。客户策略客户策略价格优势价格优势产品品质低端，本项目延续天地源产品特点，主动占位高品质楼盘序产品品质低端，本项目延续天地源产品特点，主动占位高品质楼盘序列列项目占位开发商品牌开发商品牌产品品质产品品质低品牌低品牌高品牌高品牌低品质低品质高品质高品质天津碧桂园星耀五洲津沽首府天山水榭花都沽上江南耀华新天地大城赞天地源津九轩天地源北闸口项目项目整体定位项目整体定位 以高品质产品领跑北闸口区域 以产品差异化竞争对抗周边众多品牌大盘 以价格优势成功抢占津南市场高品质、差异化、高性价比是本项目的

39、核心竞争力高品质、差异化、高性价比是本项目的核心竞争力案名案名1 1、北闸口建筑品质第一的项目、北闸口建筑品质第一的项目 2 2、北闸口环境景观第一的项目、北闸口环境景观第一的项目 3 3、北闸口第一个推出花园洋房的项目、北闸口第一个推出花园洋房的项目 4 4、北闸口第一个推出精装修房源的项目、北闸口第一个推出精装修房源的项目 5 5、北闸口价格、性价比均属第一的项目、北闸口价格、性价比均属第一的项目领秀北闸口领秀北闸口5 5个个NO.1NO.1差异化竞争策略的实现差异化竞争策略的实现通过定位不同产品类型、产品力补强、总价段卡位等通过定位不同产品类型、产品力补强、总价段卡位等策略，实现与竞品的

40、错位竞争策略，实现与竞品的错位竞争产品差异化竞争策略产品差异化竞争策略产品类型的突破产品类型的突破产品力的补强产品力的补强高层高层+ +花园洋房花园洋房项目项目1.8-2.01.8-2.0的容积率的容积率地段、周边配套等先天条件不足，地段、周边配套等先天条件不足，交通、品牌等没有更多优势，交通、品牌等没有更多优势，自自身产品力补强身产品力补强是目前增强产品竞是目前增强产品竞争力切实可行的方法争力切实可行的方法客户策略决定了项目的开发流程和产品设计要求。客户策略决定了项目的开发流程和产品设计要求。项目经济指标项目经济指标本项目本项目1.8-2.01.8-2.0的容积率确定了产品类型以高密度产品为

41、主的容积率确定了产品类型以高密度产品为主津崎公路津崎公路政和路政平路月牙河新建里镇政府御和新苑北闸口电子工业园北闸口第二小学32政吉路俊凌路新建东路2122 项目位于北闸口示范镇的核心位置，由三幅独立的地块构成，并受70/90政策限制。 三幅土地四至： 21号地块：东至政吉路，南至空地，西至北闸口小学，北至建新东路。 22号地块：东至政平路，南至津歧路，西至空地，北至建新东路。 32号地块：东至政吉路，南至建新东路，西至空地，北至俊凌路。地块用地面积（）容积率建筑面积（）绿化率建筑密度21号地块 53370.40 1.81.896066.7 3525%22号地块 37785.70 2.02.0

42、75571.43525%32号地块 69311.90 1.81.8124761.43525% 采用“高低配高低配”的原则，实现最优产品与最优资源的合理搭配。 一期开发土地价值相对最低的地块2222号地块号地块： 22号地块紧邻主干道，具有良好的昭示性 但同时噪声、尘土污染较严重，对产品品质有一定影响；加上2.0的高容积率，适合多配一些价值相对较低的高层产品 二期开发土地价值相对较高的地块3232号地块号地块： 32号地块靠近镇政府，配套齐全 但紧邻商贸城人流较混杂；容积率1.8，可以在一期产品基础上做一些升级 三期开发土地价格相对最高的地块2121号地块号地块 21号地块私密性最好，有教育配套

43、北闸口第二小学；可以多做一些高品质产品一期一期三期三期二期二期项目分期开发策略：平开高走项目分期开发策略：平开高走223221一期：高层公寓、多层公寓、公共绿地、售楼处 ；建面75571二期：高层公寓、花园洋房、公共绿地、公建 ； 建面12476三期：高层公寓、花园洋房、公共绿地 ； 建面96067多层花园洋房集中绿化售楼处高层公寓功能分区：沿规划道路，西面2-40地块的集中绿化带设置在公路边，用以弱化主干道造成的负面影响。东面的2-38地块及2-43地块的集中绿化带分割并连接了两地块使其更有整体性。高层公寓及花园洋房都有良好的朝向，紧邻公共绿地，位置安静又富有生活气息，同时获得了最好的景观视

44、线。18层高层住宅布置在地块中心景观区，离城市干道较远，居住品质较高。33层高层住宅布置在地块的外围，形成强烈的秩序感，突出本案的地标性。功能分区与构图完美结合，达到现实与理想的共融，在房产开发功能至上的基础上体现了美学价值。沿绿化布置建筑的方式，最大限度地营造了绿色生态大景观空间。北北功能分区功能分区在产品设计上，针对一期几类客户的需求，重点在建筑风格、面积配比和户在产品设计上，针对一期几类客户的需求，重点在建筑风格、面积配比和户型设计上发力。型设计上发力。n 建议本项目高层延续天地源津九轩的高层延续天地源津九轩的ARTDECO ARTDECO 风格风格，树立区域市场高端楼盘的形象，同时为市

45、场上同质化的竞争找到机会与突破；n 建议花园洋房采用英伦风格花园洋房采用英伦风格，通过英伦建筑严谨厚实的立面造型展现稳重典雅的别墅生活品质和社区形象。 标杆产品展现精致品质生活标杆产品展现精致品质生活建筑风格：建筑风格：高密度产品与低密度产品建筑风格差异化高密度产品与低密度产品建筑风格差异化n色调：米色调n材料：石材干挂 / 真石漆细节细节风格要求风格要求墙面基座采用米色调的石材，基座以上采用同色调的涂料。屋顶直线条向上的精致端景；顶部竖线条的装饰性设计，摈弃过多的装饰线条。门窗强调向上的竖向关系，门窗细长，门头讲究。 元素欧式风格元素与现代个性美学的融合。建筑风格：建筑风格：高层公寓经典的高

46、层公寓经典的ARTDECO ARTDECO 风格风格细节细节风格要求风格要求墙面基座采用米色调石材，基座以上采用玫瑰红的墙砖，局部暖色调涂料。屋顶灰色斜屋顶小于90度，常为45度坡顶；显眼精致的大烟囱和老虎窗是标志特色。檐口深檐口，檐口几乎无过多的装饰。 门窗强调严格的对称关系，门窗细长，门头讲究。 建筑风格：建筑风格：花园洋房英伦风情花园洋房英伦风情n色调：暖色调n材料：石材+墙砖+涂料面积配比：面积配比：高层以高层以9090平米以下小户型为主，面积占比达平米以下小户型为主，面积占比达80%80%，体现低总价优势，体现低总价优势本项目高层竞品主要来自咸水沽板块，竞品主力面积段如下：项目区间面

47、积面积占比沽上江南70-90平米9136.0275%90-120平米2424.8620%120-144平米626.55%耀华新天地70平米以下1284.4430%70-90平米2563.5660%90-120平米470.3610%大城赞70-90平米5914.2960%90-120平米3778.9340%本项目高层面积配比：区间房型面积占比70平米以下一房10%70-90平米二房70%90-120平米三房20%面积配比：面积配比：洋房一期以小面积、经济型户型为主，后期以大面积、舒适性为主，洋房一期以小面积、经济型户型为主，后期以大面积、舒适性为主，两者面积比两者面积比6:46:4花园洋房竞品主

48、要来自八里台板块：花园洋房竞品主要来自八里台板块：海尔风尚英伦洋房面积段 65-155 均价8500元/天津碧桂园 洋房面积段 95-143 均价7000元/ 参考八里台竞品面积段，建议本项目部分洋房面积段适当做大，在160-180 之间八里台板块公寓总价段：八里台板块公寓总价段：星耀五洲 公寓均价8000元/ 主力面积70-120 总价段56-96万元天津碧桂园公寓均价6000元/ 主力面积40-120 总价段24-72万元 总价段卡在100万元以下，则洋房面积可做130 左右一期洋房以经济型为主，后期可适当提升产品品质，做大面积、舒适性户型区间房型面积占比130-144平米三房60%160

49、-180平米四房40%户型设计：户型设计：公寓增加附送面积，提高产品性价比公寓增加附送面积，提高产品性价比舜苑一里阳光2房：建筑面积65.9 实得面积80.46中铁西郡英华2+1房：建筑面积90 实得面积99.6中信未来城全赠送半赠送3房：建筑面积120 实得面积144户型设计：户型设计：即使是小面积情景洋房，也能体验全新居住感受即使是小面积情景洋房，也能体验全新居住感受入户花园主卧配书房面向情景院馆南向客厅院馆主卧大尺度阳台130户型设计：户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受底层复式设计：底层联排别墅式设计方式，独门独户入户并赠送南北双向

50、花园，同时拥有下沉庭院和3M层高阳光地下室，有一定气派感提升。4室2厅3卫 171-178（地下室86-88）独门独院入户 + 南北花园 + 阳光地下室 + 下沉式庭院户型设计：户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受中间层平层设计：可考虑3层为平层的设计，赠送入户花园；4.5M面宽豪华主卧套房带衣帽间，书房及南向超大露台。3室2厅2卫 154-158入户花园+南向客厅+豪华套房+高附加值空间户型设计：户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受3室2厅2卫 141-150入户花园+南向客厅+豪华套

51、房+高附加值空间中间层平层设计：可考虑4层为平层的设计，赠送入户花园及北向空中花园；4.5M面宽豪华主卧套房带衣帽间，书房及南向超大露台。户型设计：户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受顶层复式设计：可考虑5-6层为复式的设计，赠送入户花园及屋顶花园；一层客厅餐厅总面宽达8M，空间感极强；屋顶奢华主卧套房+天际花园，享有高处的别墅生活意境。4室2厅2卫 177-180入户花园+N个大面积露台+8M南向大面宽+屋顶花园后续产品升级，可以在整体园林景观、精装修、智能化等方面继续发力。后续产品升级，可以在整体园林景观、精装修、智能化等方面继续发力。

52、园林景观：园林景观：高密度产品和低密度产品不同的景观组团表现形式，利用丰富的地下高密度产品和低密度产品不同的景观组团表现形式，利用丰富的地下水做出水景的效果，以优质的环境景观提升产品档次水做出水景的效果，以优质的环境景观提升产品档次高层景观组团洋房景观组团道路旁的绿化水景精装修：精装修：后期产品品质提升可选择精装修交房，装修标准后期产品品质提升可选择精装修交房，装修标准20002000元元/ /平米平米厅客厅厅客厅墙面高级乳胶漆客厅、餐厅、卧室地面实木地板厨房厨房整体橱柜全筑整体橱柜台盆柜欧琳卫生间系统卫生间系统墙、地面蒙娜丽莎淋浴房罗卡洁具及五金洁具及五金马桶、五金件、浴缸科勒安防智能化安防

53、智能化开关面板TCL智能家居控制系统5.6寸彩色液晶可视对讲住宅水暖电住宅水暖电热水能率空调美的入户门锁金指码指纹门锁智能化：智能化：选择选择1-21-2项够炫成本又不高的技术，增加产品卖点项够炫成本又不高的技术，增加产品卖点 关于关于“智能化智能化”这件事儿这件事儿客户是不是听腻了所谓的客户是不是听腻了所谓的“智能化智能化”？我们不需要一大推让人记不住又花钱的东西，只要？我们不需要一大推让人记不住又花钱的东西，只要1212个够炫的玩意儿，个够炫的玩意儿，能让客户挣面子的就好。能让客户挣面子的就好。电梯感电梯感应应门锁感应门锁感应有了这个有了这个ICIC卡电梯，你不需要告卡电梯，你不需要告诉电

54、梯你去哪，电梯就能带你回诉电梯你去哪，电梯就能带你回家。家。它也很实用，把卡放在靠外侧的它也很实用，把卡放在靠外侧的包里，其效果等同于汽车的感应包里，其效果等同于汽车的感应钥匙。钥匙。它也很安全，非请勿扰。它也很安全，非请勿扰。产品力补强小结产品力补强小结 开发次序：采用开发次序：采用“高低配高低配”的原则，实现最优产品与最优资源的合理搭配，依次开发的原则，实现最优产品与最优资源的合理搭配，依次开发2222、3232、2121地块地块 建筑风格：高层延续天地源津九轩的建筑风格：高层延续天地源津九轩的ARTDECO ARTDECO 风格，花园洋房采用英伦风格风格，花园洋房采用英伦风格 面积配比：

55、高层以面积配比：高层以9090平米以下小户型为主，面积占比达平米以下小户型为主，面积占比达80%80%，体现低总价优势；洋房一期以小面，体现低总价优势；洋房一期以小面积、经济型户型为主，后期以大面积、舒适性为主，两者面积比积、经济型户型为主，后期以大面积、舒适性为主，两者面积比6:46:4户型设计：公寓增加附送面积，提高产品性价比；无论是小面积的情景洋房还是大面积的类别墅洋户型设计：公寓增加附送面积，提高产品性价比；无论是小面积的情景洋房还是大面积的类别墅洋房，都能体验全新居住感受房，都能体验全新居住感受园林景观：高密度产品和低密度产品不同的景观组团表现形式，利用丰富的地下水做出水景的效果，园

56、林景观：高密度产品和低密度产品不同的景观组团表现形式，利用丰富的地下水做出水景的效果，以优质的环境景观提升产品档次以优质的环境景观提升产品档次 精装修：后期产品品质提升可选择精装修交房，装修标准精装修：后期产品品质提升可选择精装修交房，装修标准20002000元元/ /平米平米 智能化：选择智能化：选择1-21-2项够炫成本又不高的技术，增加产品卖点项够炫成本又不高的技术，增加产品卖点营销推广建议营销推广建议营销策略：营销策略：打响一场以津南区域包围天津主城区的打响一场以津南区域包围天津主城区的城市包围战城市包围战推售策略：推售策略：推售顺序：首批推售顺序：首批A(22A(22号号) ) 地块

57、内部高层地块内部高层 A(22A(22号号) )内部洋房内部洋房【平开高走平开高走】 先打开市场先打开市场 再实现利润再实现利润 以昭示性较好的A(22A(22号号) )地块高层入市，加强高层产品竞争力与附加值，以产品力取胜，而非牺牲利益的低价热销。为项目树立品质、性价比较高的形象。 在首爆和人群快速导入之后，再以品质洋房面市，实现项目的利益点与价值点。双东路月牙河月牙河津岐公路建新里御和新苑北闸口示范镇还迁房北闸口镇政府仁字营路北闸口电子工业园ACB推售策略：推售策略：推售顺序：第二批推售顺序：第二批B B（3232） 第三批第三批 CC（2121）【滚动推出滚动推出】 高层与低密产品的滚动

58、推出高层与低密产品的滚动推出 以高层和低密产品组合式推案，确保现金流与价值点、形象力的组合拳式发力组合拳式发力。 递进式的物业滚动面世还可以以产品力升级产品力升级以及时间换取利润时间换取利润的逐步升级，最终达到合理的利益最大化合理的利益最大化。高层高层高层产品形态价值趋势洋房洋房洋房推广思路：推广思路：1 12 23 3配套相关：配套相关：借高台，唱大戏：借高台，唱大戏：以商业、生活配套更为集中，区域发展更成熟的津南区中心津南区中心（咸水沽镇）为本区域的依托依托，开通咸水沽镇直通大巴开通咸水沽镇直通大巴，结合项目自身的产品力与品牌力产品力与品牌力，塑造项目品质化、生活化品质化、生活化直观形象。

59、客群聚焦：客群聚焦：借力打力借力打力除了利用社区大巴社区大巴导入市区的外溢客群（新天津人新天津人）外，借势项目周边电子产业园的产业优势，以及与大港产业园距离上的优势吸引周边以及津南产业人群产业人群，有目的的导入客户。媒体策略：媒体策略：巧推广巧推广小成本，多渠道小成本，多渠道，尽量减少平面广告、电视广告等常规线上媒体，加强更为直观、有效的阵地战阵地战、渠道战渠道战和SP活动活动等。推广轴线：推广轴线：100度沸点2012.023月5月10月第二次开盘系列SP活动形象完全树立市场口碑传颂制造舆论事件引发市场关注树立项目形象公开强销期前期准备期媒体全面推广城市发展论坛系列活动0度70度95度热度线

60、时间线12月样板区公开活动老带新及巡展活动维持热度第一次开盘积累期 4月和者保利音乐会6月7-9月第二次渠道客户积累最初以天津最后一块最初以天津最后一块价值洼地价值洼地为话题制造舆论，为话题制造舆论，引发关注。再以活动聚集人气，顺势开盘。引发关注。再以活动聚集人气，顺势开盘。“搭高台，唱大戏搭高台，唱大戏”1 1、拔高板块高度，凸显环境优势和未来价值（形像推广）、拔高板块高度，凸显环境优势和未来价值（形像推广）2 2、拔高项目形像，利用样板段、售楼处等实景展示，增强直观体验、拔高项目形像，利用样板段、售楼处等实景展示，增强直观体验3 3、提高客户满意度，注重案场流程和服务，形成良好口碑、提高客