中国房地产市场的经济影响因素(本科毕业论文)

1、摘 要房地产业是一国经济的重要部门，住房是国民的基本生活资料，因此房地产价格既是一国经济状态的指示器，又是高度关系民生和社会安定和谐的重大社会问题。纵观世界各国，因房地产价格狂涨暴跌导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重伤害的案例并不少见;再看国内，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻。因此，对房地产价格问题必须给予极大的关注。近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。本文的逻辑结构是，首先从中国的房地产价格形成机制入手，分析了影响房地产价格的各个因素。第一是房地产市场的供求量，第二是物价上涨及原材料价格变动，第三是政府

2、的宏观调控。还有研究结果显示，中国房地产市场存在一定程度的投机。政府要采取一系列的宏观调控，遏制房地产价格的持续攀升，出台一些强有力的政策，给老百姓创造一个安稳的购房环境。关键词: 房地产价格；供求关系； 商业周期； 银行贷款；宏观调控AbstractThe real estate industry is a key sector of the economy and housing is the basic means of subsistence national, so real estate prices is an indicator of the country's eco

3、nomic status, and also is a the major social problems that has high degree of relationship between the peoples livelihood and social stability and harmony. Because of sharp falling and soaring real estate prices led to bubble economy. It harm to the national economy very much. Look at China, we also

4、 heard some complaints that a large number of members of society unable to buy houses because of high housing prices. Therefore，the price of real estate must be given a great deal of concern. In the real estate prices showing continuously rising trend and the real estate prices change extremely unev

5、en, that showing significant regional differences.In this paper，the logic structure is，first of all，beginning with Chinas real estate price formation mechanism，and analyzes the impact of macroeconomic factors in property prices，The first is the real estate market demand and supply, and the second ar

6、e the price inflation and material price changes, the third is the government's macro-control. The results also show that China's real estate market there is a certain degree of speculation.Government need to take a series of macro-control to curb rising real estate prices, and promulgated a

7、 number of strong policies to the people to create a secure environment to buy a house.Key words：Real estate prices；Supply and demand；Business cycle；Loan regulation by lender；Macro-control by government目 录引言1第一章 中国房地产市场的发展21.1 中国房地产市场的发展历史21.2 我国房地产市场现状21.3 中国房地产市场投资与销售2第二章 中国房地产市场的供求分析52.1 中国房地产市场有

8、效需求过于旺盛52.2 房地产市场有效供给严重不足6第三章 物价上涨对房地产的影响8第四章 政府的宏观调控104.1信贷和税收的调整104.2 房屋预售制度改善114.3 对房地产开发企业土地增值税的清算13结论16注释17参考文献18附录19附录一19附录二20谢辞21引 言房地产业是一国经济的重要部门，住房是国民的基本生活资料，因此房地产价格既是一国经济状态的指示器，又是高度关系民生和社会安定和谐的重大社会问题。纵观世界各国，因房地产价格狂涨暴跌导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重伤害的案例并不少见;再看国内，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻。因此，对房地产价格问题

9、必须给予极大的关注。近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。究竟是什么原因导致这种经济现象的发生? 其中隐藏何种规律性的东西? 这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂，从而至今仍存在许多未解之迷。例如，对于房价学术界多从纵向角度展开研究，在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。而不能全面揭示中国房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。房地产业木来就是一个存在着诸多不确定性和市场

10、风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。在此背景下，如果不能全面揭示房地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方面闲置“广厦千万间”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产业将无法步入健康和可持续发展的轨道，也不可能预防或规避累积的市场风险。第一章 中国房地产市场的发展1.1 中国房地产市场的发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。

11、据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是

12、，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨

13、询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。<1>1.2 我国房地产市场现状少部分人员认为目前我国房地产市场发展局面基本正常，也是合理的，不应对其加以指责。这半年中国一线城市商品房和土地交易量有效放大，价格上升，市场信心恢复，表明国家的宏观经济政策和房地产调控政策迅速明显的起到了效果，表明住房刚性需求得到了有效释放。中国一线城市“量价齐升”的局面并非坏事，这本来就是调控要求和主观预测的结果。虽

14、然今年我国不会出现现实的通货膨胀，但通货膨胀预期和资本资产避险因素也在推动着房地产市场的成交放量。这部分人还认为当前的“市场过热”说法和政策打压建议是有待商榷的。土地购置、投资数据与房地产销售数据现在就还有较大的差距。大部分参会人员的意见认为当前虽非全局性过热，但是部分区域、部分环节过热，还是客观存在的，比如上海市。有的人指出在东部一线城市，投资投机性需求比重较大，有过热嫌疑，但中西部地区市场发展正常，这是地域性过热；住宅市场过热，商办市场正常，甚至偏冷，这是结构性过热。也有人指出当前房地产市场存在的问题有着更加深层次的原因：中国整体经济体制问题没有解决。房地产过热问题并非完全是房地产本身发展

15、的问题，而是中国经济结构不合理造成的，投资渠道狭窄、资本市场不发达、制造业对外竞争力不足等导致产业资本向房地产领域集中，引发房地产业的忽冷忽热问题。要更好地解决房地产业发展的问题，最根本的方略是解决好中国经济体制问题。1.3 中国房地产市场投资与销售中国房地产市场的投资主力正由“外”转“内”。国际知名房地产服务机构仲量联行新发布的报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由2008年的36%上升到今年上半年的70%。(附：1)  当境外投资者投资力度普遍减弱时，财务状况更为健康的国内机构投资者在房地产投资市场却更加活跃。这种趋势在今年更为明显。比如，多个大型中央直属企业已

16、经跻身为中国房地产投资领域的重要参与者。这些企业正逐渐演变成为涉足多种业务范畴的大型企业集团，房地产投资是受到较多关注的领域之一。保利集团、中信集团等都设立了从事房地产开发业务的下属机构。今年10月1日起实施的新中华人民共和国保险法，允许国内保险企业将投资范围扩大至房地产市场。仲量联行认为，2008年中国保险业的总投资为22500亿元人民币，按国际惯例保守估计：保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，如此估算，中国保险公司可在国内房地产市场投资额将达2360亿元，这相当于上海全部甲级写字楼总价值的两倍以上。<2>图 1-1 2006-2009年上半年主要城市土地成交溢价水平

17、数据来源：中国指数研究院数据信息中心2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升，除天津外均高于2008年水平，北京、广州甚至超过50%，分别为57%和79%，上海为48%，而去年全年分别为33%、2%、13%。图 1-2 2009年1-6月主要省市商品房销售面积和销售额及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统今年以来，东部沿海地区市场销售增长更为突出，但部分城市仍同比下降。但31个省（区、市）中仍有1个省市上半年商品房销售面积同比下降，3个省市增幅低于5%。2009年上半年，北京、上海、广东、江苏、浙江五个发达地区商品房销售额增速高过同期全国水平，占

18、全国商品房销售额的比重从去年1-5月的45.3%提高到今年的52.1%。此外，一些地方办公楼、商业营业性用房的销售情况仍不理想。1-5月，全国办公楼销售面积同比下降1.8%，福建、辽宁、天津、武汉、重庆、成都等省市办公楼销售面积降幅超过30%。图 1-3 全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2009年以来，随着市场销售状况的良好，企业投资信心有所恢复，累计投资额增速逐月加快，单月新开工面积5-6月连续增长。1-4月、1-5月、1-6月的全国房地产开发投资额同比增长率分别为4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。从单月投资额来看，

19、6月投资额为4340亿元，是近三年来单月投资额最高的一个月，同比增长18.1%，环比增长51.0%。（附：2）从开竣工面积来看，上半年新开工面积为4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅较1-5月大幅缩小5.8个百分点，其中6月单月的新开工面积为1.22亿平方米，较上月增长54.4%，较去年同期增长11.4%，是今年以来首月新开工面积首次同比增长。1-6月施工面积同比增长12.7%，增幅较上月提高1.0个百分点，是今年以来累计施工面积同比增长率首次出现增长。第二章 中国房地产市场的供求分析在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定的，而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这两个

20、分析工具入手。这里所说的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观中国房地产市场的发展，中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求关系的严重脱节，使得中国房地产价格上涨过快。2.1 中国房地产市场有效需求过于旺盛我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素住房体

21、制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自1997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他

22、各国根本无法比拟的。<3>房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：1）房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。2）中国处于城市化的经济发展和经济起

23、飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。3）居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。4）投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投

24、资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。5）国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。<3>2.2 房地产市场有效供给严重不足房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地

25、产市场有效供给严重不足，具体表现如下:1）一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。2）房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。3）现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度

26、下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。第三章 物价上涨对房地产的影响受旺盛的市场需求刺激，关联度极强的房地产投资持续“高烧不退”。而随着国务院关于深化改革严格土地管理的决定开始实施，国家从源头上对房地产投资“拉闸”“降温”。<4>在土地资源稀缺性日益突出的情况下，这一措施必然使土地价格有较大幅度上涨，带动房价上调压力加大。今年春节期间，北京许多楼盘一改往年打折促销的传统而纷纷“休市”，已竣工的项目待价而沽，楼市上涨冲动明显。 同时，房地产预期利润率

27、上升又吸引社会资金更多流入房地产开发，反过来刺激钢材、水泥等建材价格坚挺，使煤电油运等瓶颈效应更趋显著，促进生产资料成本上升，增加成本型价格上涨压力。 房地产价格的上涨以及某些地方房地产泡沫的扩大形成了价格上涨压力的新问题, 然而，中国社科院在2007年经济形势预测秋季报告指出，当前经济中已经存在着成本推动型的通胀压力. 当前生产资料价格持续上涨，是近几年来所积累一系列问题的一个总爆发，正是因为这次生产资料价格的大幅度涨价，才引起了大家如此的关注，其实，通货膨胀的苗头，从当初的基础性市场原材料的涨价就开始了，只是我们还没有引起足够重视罢了。如果真的出现通货膨胀,就会加大房地产的市场,增大投入房

28、地产市场的资金,抬高房地产价格,人民币必将持续升值，我国经济在经历数年的高速增长后，通货膨胀的压力开始逐渐释放。由于股票市场风雨飘摇，不稳定。相反近年来房价逐年上升，因此成为投资者的最爱。而在目前房地产市场，开发商有很强的定价能力，其完全可以将上游能源行业、地价及原材料价格的上涨，专嫁给购房者。在开发成本提高和需求共同拉动下，大部分城市的房价呈高速上涨趋。在高房价背景下，民众工资和各种日用品的物价也纷纷上涨，这种成本推动性的通货膨胀正通过房地产逐渐从上游传导至中下游企业。房地产带动通货膨胀，通货膨胀严重的后果就是造成房地产泡沫破裂。而房地产崩溃的最直接影响就是整个国家的经济的波动。房地产影响整

29、个行业的理由有三：一是房地产行业关联性强，牵一发动全身，其上下游企业必将受到大大牵连；二是房地产信贷影响金融安全；三是已购房民众的财富大量流失，造成社会不安定因素增加。总的来说,房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。宏观上看地价上涨与物价上涨的因果关系，存在两种看法：一种观点重视“地价上涨抵押力量增大信用膨胀物价上涨”这种因果关系；另一种观点则注重“货币量的增加物价上涨地价上涨这种因果关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系，以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。第四章 政府的宏观调控严格管理银行

30、对房地产业的信贷供给。要稳定房价，政府应该严格管理信贷，通过信贷政策调节需求，完善信贷制度，一方面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率，使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面，对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人，应该缩减贷款、提高贷款利率，降低他们的需求。完善法律制度，打击开发商违规行为。首先，对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为，要制定相应的法律法规进行惩治。第二，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。4.1信贷和税收的调整信贷增长过快和“

31、十一五”开局各地的投资冲动有着很大的关系。最早透露今年出现过热苗头的是4月份国务院常务会议。4月14日,国务院总理温家宝召开国务院常务会议，会议指出，当前经济运行中的突出问题主要是固定资产投资增长过快，货币供应量偏高，信贷投放偏快等。在此之前，国家发改委下发专门通知指出，各地制定的“十一五”GDP平均增长目标比中央提出的总目标普遍高出12个百分点甚至更高，有层层加码的苗头。正是在投资冲动的带动下，第一季度银行新增贷款就达到1.26万亿元。而央行年初公布全年银行新增贷款目标仅2.5万亿元。此后，央行宣布自4月28日起,上调金融机构贷款基准利率，1年期贷款利率从5.58%提高27个基点到5.85%

32、，其他各档次贷款利率也相应调整。此时，距离上一次加息已经一年半有余，货币政策的紧缩信号渐渐明确。随后“五一”长假前，一份旨在加强宏观调控、整顿和规范各类打捆贷款的“特急”通知下发到国内商业银行。文件规定，金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变相担保。这个被业内评价为“出台得很突然”的通知，意在重拳打击政府违规担保及商业银行向各级政府部门的贷款授信，打破“银政联姻”。5月底，九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见也要求提高个人住房按揭贷款首付款比例，严格控制对房地产企业贷款。但系列措施并未起到有效的作用。5月份，人民币贷款余额21.1

33、6万亿元，同比增长16%，当月新增人民币各项贷款2094亿元，同比多增1005亿元。6月14日，国务院常务会议再次强调了当前经济运行中存在的主要问题，仍然是固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多，特别是结构性矛盾突出。此后的第二天，央行宣布从7月5日起，存款类金融机构的人民币存款准备金率，将从现行的7.5%上调至8%。历来，在抑制投资过热甚至宏观经济过热的时候，信贷政策往往首当其冲。而在若干宏观调控的措施中，货币政策也是出手力度最大、最能够直接发挥出色作用的手段。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌向第一财经日报表示：“加息并不管用，因为贷款增长或者减少一两个点，不意味着通货膨胀或者通货紧缩，

34、真正起作用的是货币总体流动性。”“只有控制货币供应量才是治本手段，其他的财税政策以及对土地和项目的审批等，只能治标。”财政部财政科学研究所李全博士也向本报如此表示。出口退税之变。在进行总体信贷控制的同时，税收政策更多的是配合行业整合政策进行调整。4月24日，国家发改委表示，当前部分行业产能过剩的压力继续加大，发改委将会同其他部委共同调整过剩和能源消耗产业。随后，国家发改委等七部委的联合红头文件正式下发，钢铁、水泥、电解铝、铁合金、焦化行业等再次被指为引发投资过热并需加快结构调整的主要行业。为配合国家发改委推动的行业调整政策，央行曾多次召开窗口指导会议，要求按照产业调整政策来控制信贷投向。4月2

35、7日,国家发改委表示继续对电解铝产品出口执行取消退税政策，并严格禁止氧化铝加工贸易等。随后，又有传闻轻工、纺织、冶金、钢铁、机械等多个行业的出口退税政策将要调整。北京工商大学世界经济研究中心主任季铸教授称：“出口退税是最不合理的税收政策”，因为一方面出口激增使退税给中央和地方的财政压力逐渐增大；另一方面，一些高耗能、污染环境的产品享受着出口退税，一些石油下游的企业在国内享受出口退税，在国外却遭到反倾销诉讼。但中国制造网营销总监许剑峰呼吁：“对行业调控的财税政策出台要慎重，要考虑就业情况，还要考虑这些企业对外贸出口的贡献。”在房地产税收调控方面，“国六条”细则强化了住房转让环节的营业税征收，但在

36、各地落实中亦遭遇了各种变相抵制。财政部财政科学研究所研究员孙钢向本报记者表示，财税政策对于调控房地产行业发展的作用并不明显，远不如多信贷以及土地的调控政策。<5>4.2 房屋预售制度改善住房预售制度是目前中国房地产融资制度的核心，这种制度的健全与完善不仅决定了中国房地产市场健康持续的发展，也决定了中国银行业的风险高低，银行业发展前景可以说，在中国房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了中国房地产市场繁荣，另

37、一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍中国房地产市场的健康发展，侵害消费者利益，也给中国银行发展带来了一系列的风险。正是针对这些现象，中国央行房地产金融分析小组撰写的2004年中国房地产金融报告指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建

38、议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，就目前中国房地产市场的情况来看，这种制度的改进还得有一个过程。因此，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，应该是对住房预售制度一项比较大的制度调整。我们知道，在国际发达的市场经济国家，尽管住房房屋预售制度广泛被采用，但是这种制度安排必须以完善法律制度为基础，必须以法律来形成有效的风险分担机制，必须有严格的监管。在中国香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5%10%，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5%10%。施工到某一程度

39、时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名的发展商，通常由提供建筑贷款的银行，并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，贷款银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政

40、府规定发展商必须先担保确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才可以把款项付给发展商用以支付建筑费。对于住房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约形式等等，这些都是风险分担机制的重要组成部分。在中国内地，银行对房地产业金融支持的资产

41、结构使银行正面临巨大的风险。由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。<6>可以说，住房销售制度对预售款

42、进行专户管理，应该是完善中国房地产市场制度的重要一环，它的推出对中国房地产市场的影响是不可低估的。同时，也应该看到，这种政策的推出也预示着今年正在从各方面来落实温家宝总理政府工作报告中关于房地产今年的任务，从而既可促进中国房地产市场发展，也可防范房地产市场及银行可能面临的风险。4.3 对房地产开发企业土地增值税的清算2007年一月，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（以下简称通知），规定从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。可以说，征收土地增值税对中国房地产企业的影响应该是很大的因为，1）随着全国各地房价的快速上涨，

43、土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就自然而然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制中国房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。2）土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房

44、地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争的事实。而房地产开发企业的利润过高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商，其影响不可低估。因为很简单，如果土地流转过多，土地的增值过高，那么其征收的税收也就越高。因为土地增值税是条件累进制，即在土地增值低于20%的情况下，不征收土地增值税；如果土地增值越过了20%，那么增值税率就按30%60%征收。这样，即使一些开发企业希望通过囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违

45、。因为土地增值税是累进制的。这样就可能通过土地增值税来挤压出房地产开发企业的高利润。如果能够通过土地增值税的方式来挤压房地产企业的暴利，那么这样不仅能够挤压房地产开发企业的获利空间，而且能够缓解房地产开发企业与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于对房地产开发企业的利润空间的压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。这不仅可以减弱把房地产市场的泡沫吹大，也能够分散与降低房地产市场的风险。3）该通知具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间“底线”。这样，一方面表明了有利于增强土地增值税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要

46、的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，通知为什么会在这个时候出台，其意义何在？它其实就是向房地产市场发出一个明确的信号，2007年房地产市场仍然是政府宏观调控密切关注的焦点。4）增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是一个投资市场，如果房地产市场的价格仍然在上涨预期内，那么房地产开发企业就会可能把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是由于土地增值税的征收是采取累进制的方式，采取对已经销售及完成的项目征收。也就是说，土地增值税的对象是已经销售出去了的住房，那么房地产开发商要想把这种税收转移给消费者或投资者就不是那样容易了。

47、更为重要的是，由于房地产土地增值税是采取累进制的方式，如果房地产开发商要把其税收转移给消费者承担，他就面临着增加征税比例的风险。在这方面，我想房地产开发商一定会反复地计算而不会贸然行事。结 论社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。近年来，我国综合国力大幅度提高，人民生活显著改善，社会长期保持稳定。然而我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，统筹兼顾各方面利益的任务艰巨而繁重。我国己进入改革发展的关键时期，这将会给我国发展带来巨大活力，也必然带来房地产价格呈现显著地区差异等等问题，因此在房地产价格上涨时期我们要冷静对待它。首先，老百姓要冷静的分析房地产价

48、格的合理性，不要盲目的去投资房地产，以免房地产开发商和投机分子从中获取更多的利润。还有在投资方面需广泛化，不要单一的去投资某一行业，要开放自己的视野，不断追求更多的挑战。其次，房地产开发商要多开发一些普通商品房，提高普通商品房开发力度，并扩大范围，给低收入的老百姓更多的房子住，不要让他们望房兴叹。最后，政府在宏观调控上责任重大。应该根据不同地区影响房地产价格变动因素的变动情况，分析当地房地产价格的合理性。当试图采取一定的措施限制某些地区房价攀升或者鼓励某些地区房地产市场的发展时，应该因地制宜，采取最适合不同地区地点的政策。这样才能取得最有效的政策效果。例如：严格管理银行对房地产业的信贷供给。要

49、稳定房价，政府应该严格管理信贷，通过信贷政策调节需求，完善信贷制度，一方面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率，使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面，对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人，应该缩减贷款、提高贷款利率，降低他们的需求。完善法律制度，打击开发商违规行为。首先，对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为，要制定相应的法律法规进行惩治。第二，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。注 释<1> 包宗华.未来10年住房发展空间有多大

50、J.城市开发，2001(10):4一7<2> 金月萍.房地产价格变动因素及趋势fJ.浙江统计，2006(30):21一22<3> 李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究.浙江工商大学.2008-01-01<4> 金珉廷.中国房地产价格的宏观经济影响因素的实证分析.吉林大学.2009-04-01<5> 熊方军.我国房地产市场分类宏观调控研究.电子科技大学.2008-04-01<6> 白涛.房地产业的政府管制.暨南大学.2008-05-05参考文献1 张晓瑞,董亥宁.中国房地产市场的发展现状和趋势.天津商业大学.2008-06-012

51、段际凯.中国房地产市场持续发展研究.复旦大学.2003-05-113 李伯含.中国房地产业的市场结构与竞争行为研究.中共中央党校.2006-05-104 包宗华.未来10年住房发展空间有多大J.城市开发，2001(10):4一7.5 金珉廷.中国房地产价格的宏观经济影响因素的实证分析.吉林大学.2009-04-01 6 李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究.浙江工商大学.2008-01-017 黄丽娟，罗登亮.论对地方政府经济行为的法规范J.社会科学研究，2006(3)8 熊方军.我国房地产市场分类宏观调控研究.电子科技大学.2008-04-019 白涛.房地产业的政府管制.暨南大学.20

52、08-05-0510 房地产市场调查报告. 房地产市场调查报告 :/haoyun0631.blog.163 /blog/static/60383108200992311531338111 2009年10月重庆房地产市场情况分析报告. 佚名 :/ sinzhu /fxbg/ShowArticle.asp?ArticleID=130457 12 中国房地产金融风险判断及防范体系架构研究，东北师范大学，曲世军13 Investors Moving Back To Real Estate Market . :/ozarksfirst /content/fulltext/?cid=204852

53、14 Hypo Real Estate Posts Another Quarterly Loss, :/ nytimes /aponline/2009/11/11/business/AP-EU-Germany-Earns-Hypo-Real-Estate.html15 GMAC Real Estate renamed, :/ chicagotribune /business/chi-thu-brief-gmac-1112nov12,0,7151573.story16 2006年全国各省区市城镇居民人均可支配收入, :/ 附 录附录一中国房地产市场投资资金的来源数据来源：（深圳大学管理学院房地产

54、研究中心. 2009年10月11日）附录二2009年1-8月部分地区房地产开发企业完成投资及增速情况地    区本年完成投资（亿元）比去年同期增长（%）#住宅#住宅全国总计21147.3014848.4514.7 10.9   一、东部地区12531.708400.4914.0 6.9       北  京1478.42497.9544.2 2.5       上  海919.26550.074.2 -0.5   &

55、#160;   江  苏2005.651460.475.8 0.1       浙  江1326.95922.2210.7 8.3       福  建629.83396.81-11.3 -19.6       山  东1506.971142.0722.5 17.4       广  东1592.461152.72-10.5 -

56、10.2 二、中部地区4461.593383.4918.2 16.8       山  西240.61190.3151.7 63.0       吉  林457.53369.3710.2 5.3       黑龙江269.75207.7326.8 34.1       湖  北664.57464.7128.1 23.5     

57、  湖  南629.22480.518.8 11.5 三、西部地区4154.003064.4713.4 16.5       广  西447.28313.6621.1 25.2       重  庆639.75435.5516.9 19.0       云  南431.49319.5132.5 29.9       西  藏12.218.

58、4675.1 48.3       甘  肃122.7289.8413.4 12.0       宁  夏92.1171.1141.2 47.5 数据来源：国家统计局谢 辞大学生活即将结束，四年时间不长也不短，学到了很多有用的知识。离校在即，写一篇好论文，不仅是在四年中所学到的知识的一个综合反映及掌握程度，也是交给辛勤培养我，给我知识的全体教授的一张圆满答卷。感谢在这四年里所有关心我、培养我的教授，也衷心感谢我的论文指导教授金XX。从确定论文题目，到查找资料，到确定论文大纲，到论文初稿，以及多次修改论文到最后论文定稿，金xx教授给了我很大的帮助，并耐心指导，最后帮我画上了大学四年生活的圆满句号。一日为师，终身为父。我将铭记教授的谆谆教导，在未来的生活道路上勇敢前进。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁