徐永丰2014-097李坤鹏、姚瑶(向阳南路医药公司一楼门面房北起第三间)

1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：李坤鹏、姚瑶抵押贷款涉及位于向阳南路医药公司一楼门面房北起第三间房地产抵押价值评估委托估价方： 李坤鹏、姚瑶 受托估价方：徐州永信房地产土地评估咨询有限公司估 价 人 员： 宋旭 朱磊 估价作业日期：2014年6月19日至2014年6月20日估价报告编号：永信徐房估字2014第097号目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、房地产估价结果报告5五、房地产估价技术报告11六、附件16致 委 托 方 函李坤鹏、姚瑶 ：我公司接受您的委托，对您所属位于向阳南路医药公司一楼门面房北起第三间的房地产进行市场价格评估，估价时点为2

2、014年6月19日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据委托方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着公正、公平、公开、科学的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，估价对象房屋建筑面积80.52m2，在估价时点2014年6月19日的房地产市场价值为187.1万元，大写人民币：壹佰捌拾柒万壹仟元整。以上内容摘自房地产估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产估价报告书全文。徐州永信房地产土地评估咨询有限公司 二零一四年六月二十日估 价 师 声 明我们郑重

3、声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.参与本次估价项目的估价师对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进

4、行调查的责任。6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。9.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构允许，估价报告全部及部分内容不得提供给其它单位和个人，也不得见诸于公开媒体。10.本报告最终解释权为徐州永信房地产土地评估咨询有限公司所有。注册房地产估价师：（签章） 二零一四年六月二十日估价的假设和限制条件1.本报告评估结果是2014年6月19日的委评房地产公开市场价值，即在估价时点预期能够

5、成交的最好价格，仅适用于本评估报告之特定目的，它基于如下假设：（1） 具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；（2） 委估对象能够在公开市场上自由转让；（3） 为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；（4） 委估方提供的情况都是完整、真实的，有关资料是合法、有效的。2.本次评估房地产所依据的建筑面积等数据均以委托方提供的数据为依据，如建筑面积有变化，其价值随之作相应的调整。3.本次评估过程中评估机构仅对评估技术条件负责，所涉及的证件、资料的真实性、合法性、完整性等均由委托方负责。4.估价师实地勘察未对建筑物的质量进行检测，

6、评估时假定委估对象建筑质量合格。 5.本报告中评估价值是假设估价对象不存在他项权利的条件下得出的估价时点公开市场价值，评估价值随着时间及市场行情的变化，该价值需作相应的调整；本估价报告未考虑委估对象在短期内强制变现对估价值的影响，亦未考虑变现时的有关税费。 6. 根据委估方提供的土地使用权证及房产证所登记的材料为依据。7.本次评估将委评房地产的用途按产权证明书登记用途作为委评房地产的最高最佳使用状态。8.本估价报告仅为本估价目的所使用，不得挪作他用。9.本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律有规定

7、的除外。房地产估价结果报告永信徐房估字2014第097号一、委托估价方名称：李坤鹏、姚瑶 二、受托估价方 机构名称：徐州永信房地产土地评估咨询有限公司机构营业地址：江苏省徐州市西安北路6号恒茂大厦801室资质等级：贰级资质证书号：徐州PG00114号法定代表人：胡荣建负 责 人：朱 磊联系电话0516-85708602邮政编码：221000三、估价对象概况1. 委估对象权属状况委估对象为李坤鹏、姚瑶所属房产，位于向阳南路医药公司一楼门面房北起第三间，委估对象具体情况如下：委估对象东临向阳南路，南临实验小学。该房产产权为李坤鹏、姚瑶所有，房屋所有权证丰房权证私字第2

8、2870号，房屋建筑面积为80.52m2，建于2004年；土地使用权证丰土国用（2011）第07457号，土地用途为批发零售用地，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为20.1m2。2.委估对象物质实体情况简介委估对象房屋建筑总面积为80.52平方米，评估价值为187.1万元，大写人民币：壹佰捌拾柒万壹仟元整。具体建筑物状况见附表一： 委估对象建筑物状况一览表序号使用情况结构等级建筑面积（）成新层数层高（m）备注调整系数1正常砖混一级80.5284%43.5-3.交通状况3.1道路通达度：委估对象所在区域内有道，道路通达度较优。3.2公交便捷度：委估对象附近有1、2路公交车通过，公交便捷度优。

9、四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2014年6月19日六、价值定义根据房地产评估技术规程和项目的具体要求，本次估价采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指委估对象于估价时点在其建筑物现状条件下的公允市场价值。七、估价依据(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国土地管理法4.中华人民共和国城乡规划法5.中华人民共和国担保法6.中华人民共和国土地管理法实施条例7.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例8.城市房地产抵押管理办法9.商业银行房地产贷款风

10、险管理指引（二）本次估价依据的技术规程1.房地产估价规范2.房地产抵押估价指导意见（三）委托方提供的有关资料1.国有土地使用证复印件；2.房屋所有权证复印件；（四）估价人员掌握的有关资料及实地踏勘和调查收集的资料等1.估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料;2.估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料;3.估价对象所在地土地出让转让、土地市场供需状况、商品房买卖、租赁等土地房产交易的市场资料;4.估价人员实地拍摄的有关估价对象现状的照片。八、估价原则应遵循客观、公正、科学、合理的原则，具体表现为：1.合法原则。应以估价对象的合法使用、合法处分为

11、前提估价。2.最高最佳使用原则。应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3.替代原则。要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.估价时点原则。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。5.预期收益原则。要求估价结果应充分考虑到预期的收益因素，动态分析得出委估对象的价格。九、估价方法一般而言，房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、基准地价修正法、假设开发法、成本法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了现场勘察之后，根据评估对象的特点和实际状况，具体选用收益法作为本次房地产估价的基本方法进行测算，综合确定最终估价结果。十、估价结果估价人员根据评估目的，遵循评估原则，按照

12、评估工作程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，评定委估房地产，房屋建筑面积80.52，用途为批发零售用地。在估价时点2014年6月19日的房地产市场价值为187.1万元，大写人民币：壹佰捌拾柒万壹仟元整。十一、估价人员注册房地产估价师：宋 旭(签章) 注册号:3220070106注册房地产估价师：朱 磊(签章) 注册号:3220110217十二、估价作业日期从2014年6月19日起至2014年6月20日止。十三、本评估报告的使用有效期限一年（从2014年6月20日起至2015年6月19日止）。十四、本报告使用的风险提示1本报告的法定优先受偿

13、款指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款；但不包括实现抵押权的税费、抵押房地产应交纳的税款，该部分税费由抵押权人确定抵押贷款额度时予以考虑。2.合理使用评估价值。本报告评估结果未考虑抵押权实现时的国家宏观经济政策的变化、市场状况变化、未来处置风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等因素对房地产价值的影响。提请注意的是，报告使用人应在本报告估价结果的基础上，考虑抵押权设定时点（估价时点）到处分时点期间的市场变化风险、抵押人资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、变现

14、能力、抵押物处分的税费、是否还存在其他法定优先受偿款、是否存在其它债权等因素确定合理的抵押贷款额度。3.在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：估价对象是否发生转让、灭失或损坏、房地产过度使用。估价对象所在区位是否出现规划调整、行政建制变化、房地产市场的显著波动和市场泡沫。是否存在其他法定优先受偿款。是否存在其它债权。4.定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。同时建议变现处置该房地产应采取公开方式（拍卖、招标），并要有一个合理的变现处理期，以减少强制变现所造成的变现损失。十五、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换

15、为现金的可能性。(1)通用性在估价时点估价对象作为住宅用房，通用性较好。(2)独立使用性或者可分割转让性在估价时点估价对象由委托方负责整体对外出租，估价对象的独立使用性较好。(3)假定在估价时点快速变现。抵押物所能实现的价格一般都低于正常的市场价格水平，这是因为：首先，在实践中处置抵押标的物绝大部分都是通过拍卖的方式来实现的，而房地产恰恰具有价值量大的特点，使一部分有购买意向的人由于顾虑投资风险而放弃了购买的机会。其次，估价对象实行统一经营管理，其独立使用性较差，适宜整体转让，大宗的房地产由于其价值量大，市场承接力小，故变现时间较长。(4)经过我们的调查，拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易

16、过程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响。根据我们的调查资料及我们的专业分析，估价对象所在区域的房地产市场状况，拍卖估价对象的价值与市场价值应存在一定的差距。(5)实现抵押权时，处置估价对象所得金额应依以下顺序分配：支付处分估价对象的费用（主要包括拍卖公司佣金、诉讼费用）、估价对象应缴纳的各种税金（主要包括：营业税金及附加、印花税、交易费、土地增值税）、偿还抵押债券本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余款项交还抵押人。(6)变现价值与评估价值差异程度分析：估价对象为住宅类建筑，具有独立使用功能，整体可独立转让，不可分

17、割转让，在正常状态下，该住宅用房变现时间为3-5月左右。变现价值与评估的市场价值差异一般在15%-30%。房地产估价技术报告永信徐房估字2014第097号一、个别因素分析1、委估对象位置委估对象为李坤鹏、姚瑶所属位于向阳南路医药公司一楼门面房北起第三间房地产，委估对象具体情况如下：委估对象东临向阳南路，南临实验小学。该房产产权为李坤鹏、姚瑶所有，房屋所有权证丰房权证私字第22870号，房屋建筑面积为80.52m2，建于2004年；土地使用权证丰土国用（2011）第07457号，土地用途为批发零售用地，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为20.1m2。2.委估对象物质实体情况简介委托项目位于向

18、阳南路医药公司一楼门面房北起第三间，主体为四层砖混结构，铺地砖，仿瓷内粉，铝合金窗。委估对象房屋建筑面积结构等，具体建筑物状况见表1： 表1 委估对象建筑物状况一览表序号房屋建筑面积(m2)建成时间层数结构备注1180.5220044砖混一层2合 计80.52二、区域因素分析1、位置委估对象位于向阳南路医药公司一楼门面房北起第三间。2、交通便捷度委估对象所在交通便捷。3、基础设施条件3.1供水委估对象所在区域由丰县自来水厂供水，供水保证率达95%以上，供水状况优。3.2供电委估对象所在区域由丰县供电局供电，骨干输电线路，供电保证率95%以上，供电状况优。3.3电讯委估对象所在区域属丰县市话服务

19、范围，电话交换方式为程控交换，区域装机容量大，通讯状况好，电讯状况优。3.4排水委估对象所在区域内排水设施，排水状况一般。4、周边环境委估对象所在区域有一定噪声、大气污染，综合环境质量较优。5、公共配套设施商务配套：良好。生活配套：较好。三、市场背景分析丰县隶属江苏省徐州市，界于东经116°2115-116°5203，北纬34°2425-34°5627之间，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。北与山东省的金乡、鱼台县接壤，南与安徽省砀山、萧县毗邻，西接山东省单县、东与本省铜山、沛县相连。全县总面积1449.7平方公里，南北长约59.2公

20、里，东西宽约46.6公里。丰县在全国的区位，整体位于淮海经济区的黄金地带，是江浙经济发达地区连接中西部地区的枢纽。从产业扩散和演变规律来看，目前，长江三角洲地区已形成以上海为龙头、包括苏南、浙江等地在内的中国最具竞争力的城市群，这些地区正在加速进行产业升级、结构调整，一些劳动密集型企业正在向欠发达地区转移，丰县作为苏北地区承接南北、贯通东西的重要“门户”，资源丰富、地域广阔、劳动力成本低、区位优势明显，在接受长三角地区、尤其是苏南经济辐射的过程中，县域经济发展的潜力会逐步显现，必将成为外来投资的新兴地区。丰县交通区位优势独特：公路交通发达，境内有省级公路三条，分别为 S321、S322和S25

21、4。其中丰徐一级公路S322 连接洛连（洛阳连云港）、宁徐（南京徐州）、京沪（北京上海）高速；S322 丰沛单公路西通山东菏泽、河南商丘等地，东连京沪（北京上海）、京福（北京-福州）高速；S254贯穿丰县南北，北通国道105、日东（日照-东明）高速、京沪、京福高速；南连国道340、连徐（连云港-徐州）高速。丰县至北京行车仅需8小时，至西安需8小时，至南京需5小时。计划建设中的徐济（徐州济宁）高速公路穿境而过，与京福、京沪高速公路并网，徐州至丰县段已建成通车。围绕提高城市化率，按照“建设新区、疏散老城、突出亮点”的实施要求，旧城改造与新区开发同步进行，既注重改造城市形象，做优做美老城区，又注重改

22、善城市基础，增强城市综合服务功能。老城区着力抓好了名仕花园、邵园区块等6大商贸住宅小区和向阳北路等城区道路改造建设，加快“城中村”改造，促进“城中村”由农村向城市转变、村民向市民转变、村庄向社区转变。新区开发坚持基础设施和社会服务设施先行的原则，加快推进住宅小区、行政中心和社会公益设施东进南移。从而系统推进了商业设施、教育设施、政务设施、道路管网等设施的规划与建设，完善了城市功能。目前城区人口规模约15万人，城市建设用地11.34平方公里，规划区面积33.57平方公里，规划控制区面积167平方公里，远期至2020年人口规模将发展至约30万人，城市建设用地27.54平方公里，建成区面积35平方公

23、里。 近期，城建工作将围绕县委、县政府十二届六次、七次全会提出的争取两年内城区人口增加5万人，达到20万人的奋斗目标，新修人民西路，打通工农北路，改造解放东路延伸段，实施四号沟至污水处理厂截污管网及五号沟排污方涵工程，完成污水处理厂一期工程建设，提高城区供水、供气和排水能力，高标准实施新修道路两侧的路灯建设。加快新区开发和老城区改造步伐，改善投资环境，以招商引资促进城区规模的扩大，在完成中阳商城二期建设项目的基础上，重点实施名仕花园等一批社区建设，不断增强城市发展动力。切实抓好交通基础设施建设，积极做好丰沛铁路和丰沛运河立项的前期工作，开工建设徐丰高速公路。把丰县建设成为一个经济繁荣

24、，社会稳定，文化发达，环境优美，交通便捷的新兴城市。徐州市位于江苏省西北部，是淮海经济区的中心城市，土地总面积11258平方公里，地形以平原为主，地势低平，属暖温带季风气候区，资源丰富，光、热、水配合较好，有利于农作物的生长。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，“东襟东海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系的重要“十字路口”。104、105、206、340等多条公路国道和京杭运河为骨架的水陆交通纵横交错、四通八达，加之北京、上海、南京、惠阳等地航线的开辟和华东输油管道的建设，形成了以铁路为主，水运为辅，航空和管道运输逐步发展的综合交通运输体系，被誉为“五通汇流”，联系华北与“三北”，沿海与内地的重要交通枢纽。 四、最高最佳使用分析根据委估对象所处区域城市规划的要求，根据国有土地使用证记载估价对象的用途，根据委估对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为批发零售。五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了现场勘察之后，根据评