住宅小区物业招标评标方式与评标标准

1、-住宅小区物业招标评标方式与评标标准一、招标项目名称： 某某住宅小区二、招标事宜： 某某住宅小区物业服务管理三、招标人：某某住宅小区业主委员会（业主大会决议由业主管理委员会执行）四、招标方式： 公开招标。五、招标范围及要求：见招标人编制的住宅小区物业管理招标文件。六、评标方式：招标人采用委托招标代理机构办理本次招标事宜。1、评标委员会的组成：评标委员会由招标人和有关物业管理专家组成，成员人数为7人，其中招标人代表2人，物业管理方面的专家5人，物业管理方面的专家人员按北京市物业管理招标投标办法第四章开标、评标和中标第十八条相关规定，“由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取方

2、式确定”。1、有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：（1） 投标人或者投标人主要负责人的亲属；房地产e网 企管智库 范文汇 论文汇 （2） 与投标人有经济利益关系的；（3） 曾因在招标、评标以及其他与招投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。有上列情形之一的被选定委员会成员，应按此规定主动提出回避请求。招标人在发现委员会成员有上列情形之一出现时，可直接取消该情形委员会的成员资格，排除该成员所做出的所有评审意见，并保留向北京市国土房管局提出投诉的权利。招标人在开标前对发生应委员会成员提出回避而减员未能达到规定的评标规定人数时，可通过北京市国土房管局组建的专家库中以随机方式抽选物

3、业管理方面的专家作为补充。招标人在开标时对发生应委员会成员提出回避而评标专家未能达到规定人数时，可选择：（1）改变开标时间；（2）减少专家人数按时开标、评标的方法。保障招投标人的合法权益。2、评标委员会成员的名单在开标前应严格保密：评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人，其他利害关系人的财物或者其他好处。3、招标人保证评标在严格保密的情况下进行：评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较。中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他

4、情况。（前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员）。4、评标办法：本次评标由评标委员会成员根据招标人编制的住宅小区物业管理招标文件规定的招标范围和要求，依照住宅小区物业管理评标方式及评标标准规定，对投标人标书中财务和服务管理分别逐项打分的方式进行。满分为100分，（其中财务40分，服务管理60分）。以综合得分最高的第一及第二投标物业管理企业为中标候选人。由评标委员会做出推荐意见结论，招标人根据结论分别对两家候选企业就物业服务管理方案，物业服务管理收费问题，有效区分开发和物业管理责任等进行谈判；同时对投标人推荐的项目经理进行

5、考察，最终确定中标物业管理企业。5、评标原则：“公开、公平、公正、科学、择优、效益”为本次评标的基本原则，评标委员会将按照这一原则的要求，公正、平等地对待每一个投标人。同时，在评标时遵守以下原则：客观性原则、统一性原则、独立性原则、保密性原则、综合性原则。6、评标工作程序：a) 投标资格的获得：投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件按规定密封后送达招标人指定的收件地点。交纳投标保证金，领取保证金收据后，获得有效投标资格。b) 开标：在招标文件规定的提交文件截止时间后，在招标代理机构确定的时间、地点，在不少于参加投标人占投标人数三分之二在场时，由评标委员会公开进行。开标时由

6、到场投标人和评标委员会全体成员检查投标文件密封符合住宅小区物业管理招标文件第六条（四）投标文件的密封和标记规定由检查人共同签字确认后，符合规定的标书方可进入评标程序。检查人对不符合规定的标书，共同签字确认后，评标委员会直接判定此标书为废标，不得进入评标程序。c) 验标：由评标委员会对进入评标程序的投标文件按住宅小区物业管理招标文件第六条（一）投标文件的组成与装订第3款资格、资质文件。第4款投标文件的编写方式和装订规定进行，符合规定的为验标合格。不符合第3款规定的可作为废标处理；不符合第4款相关规定的扣除评标总成绩10分作为违规处罚。d) 评标：4.1在开、验标过程结束后将立即进入本次评标程序。

7、评标由评标委员会负责。4.2投标人资格条件不符合国家有关规定和本次招标文件要求。而且拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标资格。4.3评标委员会应当审查每一件投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应，未能在实质上响应的投标，应作废标处理。4.4评标委员会发现投标人的报价明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人做出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。4.5在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标

8、、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。4.6评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。出现下列情况时属于重大偏差：4.6.1投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；4.6.2投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；4.6.3投标文件附有招标人不能接受的条件；4.6.4不符合招标文件中规定的其他实质性要求。投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件做出实质性响应，招标人可按本规定有关条款对该文件作废标处理。4.6.5评标委员会根据本文件规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个投标人使得投标明显缺乏竞争的

9、，评标委员会可以否决全部投标。投标人少于3个或者所有投标被否决时，招标人应当依法重新招标。4.6.6评标委员会所有成员经按照本文件中规定的评标标准对每一份进入评标程序的有效标逐项进行打分。4.6.7本次评标活动应在规定递交投标文件截止日期后7个工作日内完成。4.6.8评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：（1） 评标委员会成员名单；（2） 开标记录；（3） 符合要求的投标一览表；（4） 废标情况说明；（5） 评标标准、评标方法；（6） 经评审的评分比较一览表；（7） 经评审确认的投标人排序；（8） 评标委员会推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的各

10、项事宜。（9） 澄清、说明、补正事项纪要。4.6.9评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。4.6.10招标人委托评标委员会推荐出2名中标候选人，并标明排列顺序。4.6.11招标人应在评标委员会推荐出的2名中标候选人中采用选择方式，选择结论在小区公示栏进行公示。公示期为7天，在公示期满后，如未有小区业主总数三分之一以上的业主提出反对，将按选择结论确认最终中标人。如出现超过三分之一以上业主提出反对意见时，第二中标人可

11、成为第一中标人。如出现第二中标人也遭到三分之一以上业主反对时，本次招标作废，招标人必须重新组织再次招标。如第一中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，排名第二的中标候选人将成为中标人。4.6.12在确定中标人之前，招标人将不与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。4.6.13确定中标人后，招标人将在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有同等法律约束能力。4.6.14招标人和中标人双方自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件内容就招标项目的管理签订物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。4.6.15招标人自与中

12、标人签订物业服务合同之日起15日内，到原备案机关按北京市物业管理招标投标办法第三十二条规定完成备案。4.6.16招标人在与中标人签订合同后5个工作日，向未中标人全额退还其交纳的投标保证金，结束本次招标活动。七、评标标准：1、评标标准执行依据：评标委员会将对各有效投标文件中的财务及服务管理依照物业管理条例、北京市物业管理招标投标办法、物业服务管理收费办法、住宅小区物业管理招标文件、住宅小区物业管理招标评标方式及评标标准规定分别进行逐项评审打分。八、财务评审标准：财务评审满分为40分。评标委员会将参照下列程序及标准对每分投标文件的财务内容逐项评审，并采用打分的方式得出评审结论。1、物业服务管理收费

13、约定方式：为最大限度的保障招标人的合法权益，根据物业服务管理收费办法鼓励采用酬金制收费方式的文件精神，招标人提倡投标人采用酬金制物业服务管理费用收取方式。物业服务管理收费方式评审标准：满分为5分，其中采用酬金制收费方式的5分；采用包干制的扣3分；没有明确表述的不得分。2、物业服务管理收费标准：招标标底为每建筑平方米收费标准应为每月2.5元。物业服务管理收费标准评审标准：满分为6分。其中在2.5元时为4分。在此基础上每增加0.050.10元时扣除1分。增加少于0.05元（不含0.05元）时不扣分；减少0.050.10元时增加1分，减少低于0.05元时不加分。报价低于2.30元（不含2.30元）时

14、，投标人必须以书面方式向评标委员会做出合理的解释，委员会评定其解释无法达到投标人所承受的服务标准时，该标书做为废标处理。3、物业服务管理费收缴时段：物业服务管理费收缴时段评审标准：满分为4分。其中采取季收方式的为满分；采取月收及半年一收方式的扣1分，采取年收方式的扣2分。没有明确表述的不得分。4、物业服务管理支出预算：物业服务管理支出预算评审包括：管理、服务、维修、保洁、绿化、保安、前期介入、业委会活动经费、管理者酬金、税金等项。评审标准：满分为18分。其中：4.1人工支出评审：满分为4分人工支出应包括：职工工资含（分包项目人工工资）、职工福利、三险一金、职工培训、职工餐补。职工工资评审标准：

15、职工薪酬应符合北京市物业管理行业平均标准，主要管理人员薪酬应与招标项目服务管理面积相匹配。不符合扣1-2分；职工福利、三险一金、职工培训、职工餐补4项各占0.5分，缺一项扣0.5分。人工支出与北京市物业管理行业平均标准，北京市地方法规规定有一定偏差的，由评标委员会物业管理专家酌情扣除相应分数，有重大偏差的不得分。委员会业主代表应尊重专家意见，可以采用专家评审平均得分作为自己的评审结论。4.2管理支出评审：满分为0.5分应函盖物业服务管理活动用各项费用支出，符合行业标准，无明显错报漏报，费用计算准确得0.5分，有明显错报漏报，计算不合理的，由评标委员会酌情扣除相应分数，有严重漏报计算所得与实际费

16、用出现极大偏差的不得分。4.3服务支出评审：满分为0.5分评审标准及计分方式和4.2相同。4.4维修支出评审：满分为2分维修支出范围应包括：小区供暖、供水、配电、消防、安防、市政、电梯、公共区域照明、弱电等项的小修及日常维修养护费用的支出。评审标准：函盖全面，符合各项行业计算标准，无明显错报漏报得2分，有明显错报漏报计算出现明显偏差，由评标委员会酌情扣除相应分数。严重违背行业计算标准，有严重错报漏报的扣2分。4.5能源支出评审：满分为3分能源支出应包括小区供暖、供水、消防、公共区域照明、地下公共建筑通风、安防、排污系统及弱电系统所产生的能源消耗支出。由于在本次招标活动中，招标人并未向每个投标人

17、提供准确详细的能源设备技术资料，为保障最大限度的维护招标人合法权益，其评审标准为：采用酬金制物业服务管理收费方式的投标人，在标书中有明确财务支出公示方案，且方案可被招标人评审代表认同，本项预算涵盖全面，预算基本合理的可得3分。采用包干物业服务管理收费方式的投标人，评标委员会物业管理专家将逐项对各项费用进行评审，其中：涵盖全面，计算规范准确，无任何错误的得3分；计算基本准确，无明显错报漏报的酌情扣除相应得分；计算出现严重错误，并有明显错报漏报的扣3分。4.6保洁支出评审：满分为1分保洁支出范围应包括小区红线内道路、绿化、室外娱乐场地、室内公共区域、垃圾收集清运、化粪池清掏、消杀、保洁用品消耗、专

18、用设备维修及折旧等项支出费用。评审标准：涵盖全面、计算合理，无错报漏报得1分，有错报漏报计算不合理的，由评标委员会酌情扣除0.51分。4.7绿化支出评审：满分为1分绿化支出范围应包括小区内绿化的养护、灌盖、消杀、冬季防护、定期更新、合理补植、绿化工具维修折旧、绿化耗材等项支出费用。评审标准：涵盖全面、计算合理。无错报漏报得1分，有错报、漏报计算不合理的，由评标委员会酌情扣除相应分数。有明显错报漏报，计算严重不合理的扣1分。4.8保安费用支出评审：满分为1分保安费用支出范围应包括小区保安所需：对讲机、警棍、手电、档案管理、停车泊位配套设施设备等项的维修养护及管理耗材支出费用等。评审标准：涵盖全面

19、、计算合理得1分，有明显错报漏报的，计算不合理的，由评标委员会酌情扣除0.51分。4.9前期投入评审：满分为2分前期投入支出应包括物业管理企业进场后，为保障履行物业服务管理行为所必须需要支出的：物业服务管理用房装饰装修费；电话安装购置费；电脑、打印机、传真机、复印机、办公家具、维修工具、检测仪器、保洁专用设备、保洁工具、绿化工具、保安器材；办公、维修、绿化、保安等低值耗材用品；物业服务管理库存备品购置费；后勤保障所需的职工宿舍家具、卧具、饮水、餐厅用品的购置安装费。评审标准：涵盖全面、计算合理，无明显错报漏报的得2分，有明显错报漏报的，计算不合理的，由评标委员会酌情扣除相应分数，有严重错报漏报

20、计算严重不合理的扣2分。4.10业委会活动经费评审：满分为0.5分业委会活动经费其主要设置目的是保证招标人对签约物业管理企业进行有效监督；为业主自治管理提供必要资金保障为目的，评审标准：招标人认可，满意的得0.5分，基本满意的，由招标人评标代表酌情扣除相应得分，没有明确表明此项或招标人非常不满意的扣0.5分。4.11管理者酬金评审：满分为2分管理者酬金符合国家及北京市政府相关法规规定标准，并以年综合收益为计算基础的得2分。计算基础出现错误的，由评标委员会酌情扣除相应分数，没有表述此项的扣2分。4.12税金评审：满分为0.5分税金计算符合国家法规规定，计算准确得0.5分，计算出现错误，由评标委员

21、会物业管理专家酌情扣除相应分数。5、物业管理收益评审：满分为3分物业管理收益应包括物业服务管理费收益；其他符合国家及北京市政府法规规定的合理收益。收益之合应与收费标准报价计算相符，收益余额处理符合国家政策法规规定，其中特约服务收费方式可以获得招标人评标代表认可得3分。物业管理收益与收费标准报价计算出现少量偏差，收益与支出处于少量财务亏损，特约服务收费方式不能获得招标人评标代表认可，由评标委员会扣除12分。物业管理收益与收费标准报价计算出现较大偏差，收益与支出处于较大财务亏损，其他收益严重违反国家与北京市政府规定的扣3分。6、物业管理财务监督评审：满分为4分物业管理财务监督以投标人报出的监督方式

22、符合国家与北京市政府政策法规规定，并且监督方式可获得招标人评标代表认可得3分，投标人在标书中明确表述积极配合招标人实行有效监督方法的得4分。监督方式不能完全获得招标人评标代表认可，但符合国家政策法规规定的扣3分。监督方式违反国家政策法规规定的扣4分。1、缺项扣分：投标人在财务表述中对照本标准出现缺项的，由评标委员会酌情从财务评审合计得分中按每条缺项扣除0.51分，扣除分数后的评审得分，方可作为财务评审结论。2、财务评审结论：财务评审按综合得分自高而低排定评审顺序。七、 服务管理评审标准：1、物业管理评审满分为60分，评标委员会将参照下列程序及标准对每分投标文件的服务管理内容逐项评审，并采用打分

23、的方式得出评审结论。1.1服务管理评审程序：服务管理评审程序依照住宅小区物业管理招标文件规定程序进行。1.2服务管理评审标准：服务管理评审以能够体现招标人的真实愿望，符合招标项目实际现状，满足广大业主服务需求，最大限度的维护招标人一切合法权益。公平、公证的对待积极参加本次活动的每一个投标物业管理企业为标准。2、管理服务理念及目标评审：满分为5分投标人应在标书中明确表述出对招标项目的物业服务管理理念及目标。评标委员会将对管理理念及目标的适应性、操作性，分别由招标人评标代表和物业管理专家进行评审。管理理念适应招标项目实际情况，可满足招标人服务管理需求，目标明确可操作性强，得5分，基本适应招标项目实

24、际情况，基本能够满足招标人服务管理需求扣2.5分，没有明确表述的扣5分。3、物业管理服务机构运作方法及管理制度评审：满分为10分3.1项目管理机构图：（1分）要求：机构设置合理，岗位安排符合项目服务管理需求，标注明确，得1分。机构设置基本合理，岗位安排基本满足项目服务管理需求，标注基本明确，扣0.5分。没有表述的扣1分。3.2项目管理程序图：（1.5分）要求：项目管理程序图可以真实表达投标人对项目物业服务日常管理所采用的管理程序，任务下达流畅、管理效率高，任务完成具有反馈程序。符合要求的得1.5分，基本符合要求但任务下达不流畅，不能保证管理高效率的扣0.5分。没有任务完成反馈的扣1分，没有表述

25、的扣1.5分。3.3服务管理程序图：（1.5分）要求：服务管理程序图可以真实表达投标人对业主提供服务自申请、受理、下达、执行、反馈的管理程序，而且表述清楚、操作性强，任务完成具有反馈程序，符合招标人对服务质量的希望要求，得1.5分。基本符合要求但表述不清楚，操作性一般扣0.5分。任务下达不流畅，受理执行程序不清楚，没有任务完成反馈程序的扣1分，没有表述的扣1.5分。3.4管理制度：（4分）要求：管理制度中各部门职责明确、各岗位职务职责明确、部门之间协调工作程序明确，监督措施得力，适合招标项目管理实际要求，对投标机构设置涵盖全面，无任何错报现象，有档案管理制度、有检查、工作、监控记录要求。得4分

26、。部门之间协调工作程序不明确，对照投标机构设置有轻微偏差的扣除1分，部门职责不够明确、岗位职务职责不符合行业要求的扣除1.5分。监督措施不得力的扣除0.5分，没有检查、工作、监控记录要求的扣除0.5分，无档案管理制度扣除0.5分。3.5业主监督机制：（2分）要求：投标人建立有规范有效的业主监督机制，并有明确表述的得2分。表述不明确的扣除1分，没有监督机制的不得分。4、管理服务人员的配备及主要管理人员简介：满分为5分4.1管理服务人员的配备：（4分）要求：项目管理服务人员配备合理，符合行业规范要求，满足项目服务管理需要，可以履行投标服务质量承诺保证，得4分。人员配备不合理扣除1分。不符合行业规范

27、要求扣1分，不能满足项目服务管理需要扣除1分。不能起到履行投标服务质量承诺保证作用扣除1分。4.2主要管理人员简介：（1分）要求：主要管理人员是指投标人推荐出任投标项目的项目经理、客服经理、工程经理3人。主要管理人员简历需由投标人加盖确认公章，被推荐人必须具有国家法规规定的上岗资质及有效身份证明文件，符合要求的得1分，基本符合要求但简历未加盖公章扣除0.5分。不符合要求的不得分。5、物业管理服务用房及相应管理设施的设备：满分为5分5.1物业管理服务用房：（2分）要求：物业管理服务用房应包括：办公用房、服务接待（服务中心）用房、维修用房（工程部）、值班室（站）用房及后勤所需的职工宿舍、职工休息、

28、职工餐厅等，其中办公用房和后勤保障用房应分别计算所需面积，并将物业管理服务用房面积合计得出结论。同时就物业管理服务用房使用方式做明确表述，符合项目规模实际需要，得2分。未将办公和后勤用房分开表述的扣除0.5分。不符合项目规模实际需要，面积过大扣除0.5分，面积过小扣除0.5分。使用方式没有明确表述的扣除0.5分。没有表述的不得分。5.2物业管理设施的配备：（3分）要求：物业管理设施的配备应包括：服务管理类、办公用品、工程机具、绿化工具、保安用具、检测仪表仪器，各项低值消耗用品，后勤保障类：职工宿舍用品、饮水器具、餐厅设施等项内容，配备目的能保障投标项目物业服务管理实际需要，（在评审时也可以投标

29、人提出的物业管前期设备购置清单为参评依据）符合得3分，服务管理类和后勤保障没有分开表述的扣除1分。所报管理设施配备不符合项目实际需要，不能保证有效开展物业服务管理需要的扣除1分。所报设施配备采购价格与市场价格出入较大的扣除0.5分。没有合理库存备品的扣除0.5分。没有表述的不得分。6、物业管理服务分项标准：满分为12分要求：物业管理分项标准应包括：客服、工程、保洁、绿化、保安各部门各项工作标准，其中：（1）客服应包括：（3分）服务受理、服务下达、任务完成确认、任务完成反馈、满意度调查，服务过程记录归档等；（2）工程应包括：（2分）任务受理、受理登记、到达时间、电工各项岗位服务标准、弱电各项岗位

30、服务标准、暖通管工各项岗位服务标准、市政主要工作服务标准、入户服务标准（含入户服务质量确认）等；（3）保洁应包括：（2分）室内公共区域各项服务标准、小区市政区域各项服务标准、垃圾收集外运服务标准、消杀服务标准及注意事项等；（4）绿化应包括：（2分）养护、灌盖、修剪、消杀服务标准及注意事项等；（5）保安应包括：（2分）机动车出入门服务标准、非机动车出入服务标准、各楼首层门厅服务标准、巡逻服务标准、停车泊位管理（地上、地下）服务标准、消防器材管理标准、监控管理服务标准等；（6）物业管理分项标准：（1分）规定应达到或超过北京市住宅小区物业管理服务标准规定，并有投诉处理标准能得到评标委员会招标人代表的

31、认可。本项评审标准：符合要求得12分，（1）（5）各部门规定标准中每缺1项内容扣除0.2分。（7）基本符合北京市住宅小区物业管理服务标准，但招标人代表不能认可的扣除1分，没有投诉处理标准的扣除1分。（8）各项都不符合要求的不得分。（9）投标人没有表述的不得分。7、物业管理服务分项操作流程图：满分为2分要求：如投标人在服务管理评审标准3.2和3.3项有明确表述并符合要求并获得满分的，本项评审可直接获得1分。如没有明确表述或未获得满分的需符合如下要求：（1）服务流程图；（2）管理流程图；（3）维修服务流程图；（4）保安巡逻流程图；（5）投诉处理程序图。并达到表示清楚，符合物业管理规范要求，得2分。

32、（获得3.2和3.3直接加分的，按要求只参加（3）（4）（5）项的评审）每缺一项扣除0.5分，没有表述的不得分，所扣分数超过2分的不得分）。8、物业维修养护设想：满分为6分要求：投标人应对小区供暖、配电、供水、消防、排污、道路、室内外公共区域照明、安防监控、电梯等各系统做出符合各系统维修养护技术规范要求的设想表述。达到要求得6分，缺项和单项不符合系统维修养护技术规范的每项扣0.5分。没有表述的不得分。1、 物业管理应急方案：满分为3分要求：（1）投标人对小区供暖、供电、供水突发故障为减少对业主的生活干扰做出应急方案；（2）对小区火灾、治安、出现危重病人后，为减少业主损失做出应急方案；（3）对本

33、地区突发性传染病流行做出应急方案。应急方案符合要求，有良好的操作性，得3分。（1）（2）（3）每项为1分。（1）（2）内容按要求每缺一项扣除0.5分。没有表述的不得分。（4）内容不符合卫生防疫法规规定要求的不得分。10、对本物业项目设计的管理模式及运作方法的创新：满分为2分由评标委员会物业管理专家对创新做出评定。如能获得招标人评标代表的同意，得2分。物业管理专家评定具有创新但招标人评标代表不能完全同意的扣除1分，没有表述的不得分。11、对本物业接管验收工作程序：满分为10分投标人认为接管验收工作的好坏，将直接影响其自身合法权益，特别是由于招标人和项目开发单位就施工质量、产权归属、规划调整等项争议，而物业接管验收，将会对澄清问题，找出解决方法，起到积极有效的促进作用。评审要求：11.1明确物业接管验收法律主体：（2分）投标人应明确接管验收法律主体应为招标人，而不是开发建设单位，投标人在本项目物业接管验收中只是接受招标人委托，行使委托权限规定的工作职责。符合要求得2分，不符合要求或没有明确表述的不得分。11.2接管验收应用标准：（2分）投标人应明确提供其接管验收制定标准：（1）标准应符合国家和北京市政府相关法规规定；（2）技术验收应