戴德梁行_临沂万盛商业住宅综合体项目研究及策划建议书

1、戴德梁行_临沂万盛商业住宅综合体项目研究及策划建议书 1 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 临沂万盛置业有限公司 商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问 服务建议书 戴德梁行 策略发展顾问部 二零零九年一月 2 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 前 言 首先感谢贵司对于我行在房地产综合服务方面专业能力的肯定和信任，我行期待并将积极推动与贵公司达成战略合作伙伴关系，我行十分愿意为贵司即将开发的临沂商业住宅综合体项目提供相关的市场研究及项目策划顾问服务，以期实现贵我双方双赢的

2、目标。 我行将以雄厚的专业知识和技术力量、丰富的经验及灵活的服务，为贵公司提供专业性服务，并为具体合作项目的整体开发策略提供决策依据及建议。 受贵司的委托，我们将组织我行各方面专业人员，利用多年从事房地产专业的经验及科学的分析方法，为贵公司的项目提供我们的专业意见。 联联系系方方式式： 董董事事（北北京京及及华华北北区区负负责责人人）：王王 晨晨 tteell: 001100- 88551199 88009955 ee-mmaaiill: rriicchhaarrdd.cc.wwaannggddttzz.bbjj.ccnn 市市场场拓拓展展助助理理经经理理： 李李 绅绅 tteell: 001

3、100- 88551199 88000066 mmoobbiillee: 113355 221100 5500111144 ee-mmaaiill: rriicchhiiee.ss.lliiddttzz.bbjj.ccnn 3 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 目 录 第一部分 dtz戴德梁行简介 .4 第二部分 戴德梁行对服务内容的理解.6 第三部分 戴德梁行所提供的服务内容.12 第三部分 工作时间及服务费用 .22 第四部分 项目组人员构成 .23 第六部分 戴德梁行北京策略发展顾问部相关案例精选 .38 4 临沂万盛置业有限

4、公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 第一部分 dtz戴德梁行简介 1. dtz戴德梁行 覆盖全球 亚洲门户 1.1 自 1993 年开始，dtz 戴德梁行积极开拓中国房地产业务，於北京、上海、广州、深圳、大连、天津、重庆、杭州、沈阳、青岛、武汉、西安、成都、南京、厦门、香港及台湾等 17个地区设有正式领有牌照的 18间分公司，在中国拥有 4800名地产专才，为中国首家最具规模的国际房地产顾问公司。dtz戴德梁行拥有庞大且不断更新的数据资料库，让客户能更深入了解市场，进一步掌握这个广受重视的市场动向。 1.2 dtz 戴德梁行为世界顶尖的房地产顾问公司

5、之一，具有深远悠久的历史，起源于 1784年。业务遍及 45个国家 152城市，旗下逾 12,500名房地产专才为世界各地之投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的优质房地产顾问服务。 1.3 dtz戴德梁行在中国内地、香港、台湾、澳纽、印度、印尼、泰国、日本、马来西亚及新加坡均设有分公司，在亚太区 9 个国家 37 个城市共有由 6500 名地产专才，利用国际网络和数据平台将国际经验引入地区各案，为客户提供全面专业的房地产顾问服务。 戴 戴德梁行中国大陆网络和全球版图 shenyang 5 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 1.4

6、 euromoney 戴德梁行-2005、2006年全球最佳房地产研究顾问 拥有三十五年历史的 euromoney为欧洲权威，极具公信力的财经杂志。 dtz 戴德梁行获 euromoney 评选为 2005、2006 中国、新加坡及英国等地的最佳房地产顾问。 2006年更进一步荣获“全球最佳房地产研究顾问”称号。 2. 策略发展顾问部介绍 2.1 策略发展顾问部前身为研究顾问部，主要为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务。我们利用国际网络和数据平台将国际经验引入地区各案，由项目可行性研究、建筑设计、策划以及市场策略等，都能提供详实的研究报告和建议，协助房地产

7、领域的各界客户创制出完善的发展项目。 2.2 策略发展顾问部主要服务范围： ? 房地产市场专题研究及市场预测 / 市场研究与策划顾问 ? 市场供给及需求调研及分析 / 竞争对手分析及预测 ? 经济房地产研究及预测 / 财务分析/风险评估 ? 商业地产全程顾问策划 ? 各类意向项目投资机会研判及评估/项目可行性研究及分析/尽职调查 ? 土地一级开发概念性规划 / 大规模房地产开发战略顾问 ? 房地产投资及进入策略顾问 / 城市竞争力及选址顾问 6 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 第二部分 戴德梁行对服务内容的理解 一、 项目概况 临

8、沂万盛商住综合体项目位于临沂市河东区九曲镇片区内，项目占地约 14公顷，项目东临顺和路，西临东兴路，北临凤凰大街，地块规划物业功能包括住宅和商业功能。 本次服务将通过对临沂市城市发展趋势，及其住宅、商业市场的详细研究，探讨相关物业市场的供应特征和需求支撑，并结合本项目所在区域及周边物业市场发展，对本项目各功能物业提出切合市场需求的业态组合和产品定位，将本项目打造为区域性商业中心和新兴居住区。 业物 积建筑面 规划总用地面积 137,698平方米 总建筑面积 35万平方米 中高端住宅 26万平方米 集中型商业 9万平方米 建筑密度 28% 绿地率 30% 容积率 2.6 7 临沂万盛置业有限公司

9、 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 二、 对项目区域的初步理解 （一）城市商业格局演变与河东区商业市场发展机遇 作为鲁南经济带的重要城市和南北商贸集散地，临沂市正处于快速城市化的发展阶段，城市经济的高速发展和产业结构的优化升级将对各类物业市场产生不同的需求。但目前临沂市仍处于城市单核发展阶段，城市的行政、商务、商业、休闲娱乐功能仍主要集中于兰山城区内，其他区域，包括本项目所在的河东区，尚未形成足够的产业支撑和区域凝聚力，物业市场发展也明显落后于兰山区。 另一方面，城市商业发展都遵循着同一种规律：即城市中心区商业从单中心到有限中心，再发展到多中心。受中心城

10、区土地规模、交通条件等限制，临沂市同样面临着由“单中心”向“多中心”格局演变，商业中心由中心城区向周边区域扩散的需求。因此，我们将详细分析临沂市经济及产业的发展趋势，结合临沂市目前商业市场的空间布局特征和发展规律，判断河东区未来的发展潜力和未来商业发展级别，从而为本项目定位从宏观层面及市场层面提供支撑。 （二）交通及景观资源条件 从交通资源判断，河东区邻近机场及空港区域，是临沂市主要对外门户地区；本项目临近的九曲沂河大桥以及其他跨河大桥的落成为本项目与兰山主城区、南坊新区等区域提供了紧密便捷的交通联系，在为本项目创造便捷交通环境的同时，扩大了本项目的辐射范围和潜在客群规模。但另一方面，本项目滨

11、河但不临河，与沂河及滨河景观大道尚有一定距离，项目周边可供利用的景观资源有限，我们将在服务中对本项目及其周边地块进行详细分析，挖掘项目地块在资源条件方面的发展潜力和空间，以探讨本项目在规划布局、项目展示等方面可供开发的潜力。 （三）小商品市场发展与潜在客户群积累 临沂市中高端住宅主要聚集于兰山区滨河板块，河东区中高端住宅市场主要沿沂河发展。受该部分滨河板块住宅项目品质拉动，本项目周边中高端住宅潜在客群和商业消费客群逐渐积累。另外，河东区是临沂市五金、钢材等小商品市场聚集区域，该 8 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 部分人群的生活、

12、工作、居住都主要集中在河东区，其高收入水平和高消费能力将产生大量中高端居住、商业需求，是本项目的主要潜在地缘性客户。 （四）消费经济与商业地产的相互作用 临沂市社会消费品零售总额过去五年年均增长 16.6，尤其是位于人民广场周边的集中型商业项目经营良好，与之相对，河东区目前大规模中高档次商业项目仍存在市场空白，区域内消费流失现象严重。伴随着区域内大量中高端住宅项目的开发，将产生大量消费需求，形成对本项目商业部分的支撑。另外，我们也将通过对大型商业经营者的访谈，了解其对本项目的看法和进驻意愿，为本项目商业部分定位进行验证和支撑。 综上所述，我们将以充分客观的市场数据为前提，通过对城市宏观发展情况

13、的判断及对项目地块特征的分析，结合针对大型商业经营者的深入访谈，为本项目住宅及商业部分提供主题明确的详细定位方案。我们也将充分考虑贵方作为开发商所肩负的社会责任及需要的商业价值，为本项目提出最优化的市场研究及策划顾问服务。 三、dtz关注重点 根据以上对本项目的初步判断，我们认为本项目的成功与否取决于以下几个方面： （一）对城市空间发展方向和物业市场发展的预判 临沂市以商贸物流业立市，以二三产业为支柱产业，与山东省其他城市相比较，经济实力及产业结构仍有待发展。同时，受宏观调控及全球金融危机影响，住宅市场和商业市场都可能产生一定波动。因此，我们将深入分析城市的经济发展驱动力，挖掘临沂市住宅、商业

14、物业市场的需求支撑，从而对未来物业市场的发展和项目价值的升值预期进行科学的判断。 （二）住宅产品与目标客户需求的紧密结合 受城市化进程影响，临沂市住宅消费需求以首次置业和改善型消费为主，河东区滨河区域的开发建设、市政基础设施的改善和河东区的“居住区”功能定位为发展住宅市场提供了良好环境，同时河东区五金、钢材市场的集聚发展也为本项目开发中高端住宅物业积 9 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 累了大量潜在客户群体。因此在深入了解全市住宅市场发展特点和竞争性项目开发特色的基础上，我行将通过对潜在目标客户需求的详细分析，了解其对本区域乃至本

15、项目的认可程度、对产品的详细需求以及未来可能影响其购买决策的关键因素，并据此提出本项目住宅部分详细定位，以达到满足市场需求特征、实现销售预期的目的。 （三）商业定位与商户经营者需求的对应衔接 尽管河东区内住宅市场发展较好，但区域内集中型商业市场发展仍相对缓慢，尤其缺乏知名商业经营者进驻。我们将通过与大型商业经营者的详细访谈，分析其进驻意向和进驻条件，并结合本项目商业部分的主题及业态组合定位，实现将本项目塑造为城市商业副中心、实现收益最大化的定位目标。 （四）项目开发策略与财务效益 受近年国家宏观调控政策及金融危机等事件影响，同时考虑到临沂市小商品市场对集中型商业市场的竞争，我行将在定位过程中，

16、结合市场及政策的宏观走势，为本项目提供切合实际的租售方案及开发策略，并将通过财务测算对项目盈利水平进行验证。 四、工作思路 基于以上几点考虑，我们将本次的服务内容分为三个阶段：第一阶段是对项目所处的城市环境和市场环境的宏观研究；第二阶段是针对项目特点进行的资源挖掘和同类成功案例的研究，最终对本项目进行合理的初步定位；第三阶段是针对沟通之后所得到的项目初步定位进行进一步深化，并通过财务分析对定位进行验证。因此，本次工作的思路及框架如下图所示： 10临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 临沂市经济发展特征 城市经济发展水平研究 城市空间结构

17、研究 房地产相关政策及事件研究 未来城市经济发展驱动力及房地产市场发展分析 区域市场相关物业发展状况 区域内中高档住宅项目市场研究 区域内集中型商业市场研究 了解相关物业市场发展特征，寻找本区域各类物业发展空间 城市宏观投资环境及市场特征 目标客户及需求研究 目标客户筛选 商业运营及经营者访谈 中高档住宅客户需求研究 项目条件分析 区位属性及周边资源状况 周边道路及交通条件分析 周边地块利用情况及其相互影响 本项目规划设计条件 项目 swot分析及优势卖点梳理 结合项目条件和目标客户意见，确定项目初判结论 项目条件及初步 定位 项目初步定位 主题定位/档次及形象初步定位/目标客户群初步定位/租

18、售价格及策略初步定位 案例分析 案例选取原则/案例产品特征分析 案例与本项目对比/对项目的借鉴之处 临沂市相关物业总体市场状况 中高档住宅物业市场研究 集中型商业市场研究 项目详细定位 主题概念/功能配置及布局/目标客户细分/产品详细定位/最终租售价格建议建议/配套功能/交通组织 财务分析 项目投资估算/租赁销售收入测算/资金运用及平衡/ 投资回报分析/财务评价 项目详细定位及财务测算 11 临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 五、 我们的研究方法 研究目的与思路： 针对本项目的开发特点与发展方向，我行将通过深入分析研究，综合考虑各种

19、因素，科学测算项目未来的市场价值，建议合理、有效的议价策略，并提出能够符合市场、降低风险、扩大收益的投资运营方案，以及为贵司全面把握项目可能遇到的风险并有效防范和控制风险提出意见。 研究方法： 1、多元化交叉分析研究 l 长期市场监控，多重市场调研 l 现状与未来结合分析市场价值 l 项目实际情况结合经验分析项目风险及风险控制建议 2、科学研究方法 l 市场比较法等科学研究方法估算市场价值 l 科学预测市场走势，客观分析财务运营 12临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 第三部分 戴德梁行所提供的服务内容 第一阶段 宏观投资环境及物业市

20、场特征 在城市发展的战略研究阶段，我行将通过临沂市经济发展特征及产业发展的研究，判断城市未来经济发展趋势，并结合对城市空间布局的研究，挖掘本项目所在河东区的区域价值和核心竞争力。 一、临沂市经济发展特征 本部分将主要通过对临沂市的宏观经济运行情况和产业发展特征的研究，结合政府的政策导向、城市规划以及重点城市基础设施的建设等方面，把握临沂市的宏观经济走势，阐述上述因素可能对本项目及所处区域产生的方向性影响。 工 作 内 容 ： l 城市经济发展水平研究，重点研究临沂市经济发展历史走势和产业结构特征，分析临沂市经济发展的潜在驱动力和产业发展方向，从而对临沂市未来经济发展及其对房地产市场影响进行判断

21、。 l 城市空间结构研究，以临沂市城市空间布局为基础，结合临沂市空间发展规划及其实施计划，分析本项目所在河东区所承担的城市功能及其对区域房地产市场将产生的影响。 l 房地产相关政策及事件研究，针对国家宏观调控政策及经济刺激政策，详细分析相关政策或事件对房地产市场的影响。 核心解决的问题： l 临沂市城市经济实力和产业发展方向将对本项目产生何种影响？ l 项目所在区域的特点及核心竞争力如何？ l 区域各相关物业的市场特点如何？未来发展潜力如何？ 13临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 l 未来城市经济发展驱动力与房地产市场发展分析，根据

22、对城市经济发展趋势及发展驱动力的研究，对城市未来经济发展进行判断，并结合未来政策走势，分析房地产市场发展前景。 二、临沂市相关物业市场总体研究 工 作 内 容 ： （一）临沂市中高档住宅市场研究 ? 市内中高档住宅市场分布特征及供给研究 ? 市内中高档住宅市场现时点吸纳状况分析 ? 市内中高档住宅市场价格水平分析 ? 市内中高档住宅市场未来潜在供应量分析 （三）临沂市集中型商业市场研究 本部分将主要针对临沂市区范围内营业面积 8000平米以上的集中型零售商业项目进行研究。 ? 临沂市集中型商业总体市场特征研究 ? 临沂市集中型商业分布及供应特征分析 ? 临沂市集中型商业（代表性项目）的客户群特

23、征分析 ? 临沂市集中型商业（代表性项目）的租金售价水平分析 ? 临沂市集中型商业潜在项目分析 三、河东区各物业市场研究 (一) 河东区中高档住宅市场研究 14临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 工 作 内 容： ? 河东区中高档住宅市场分布特征及供给研究 ? 河东区中高档住宅市场现时点吸纳状况分析 ? 河东区中高档住宅市场价格水平分析 ? 河东区中高档住宅产品特征分析 ? 河东区中高档住宅目标客户分析 ? 河东区中高档住宅市场未来潜在供应量及发展趋势分析 (二) 河东区集中型商业市场研究 工 作 内 容： ? 河东区集中型商业分布及

24、供应特征分析 ? 河东区集中型商业的租金售价水平分析 ? 河东区集中型商业业态及档次特征分析 ? 河东区集中型商业物业建筑及产品特征分析 ? 河东区集中型商业的客户群特征分析 ? 河东区在建及潜在集中型商业项目分析 15临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 第二阶段 案例分析及项目初步定位 一、项目条件分析 通过对项目的交通条件、地块条件、规划要求的分析，结合周边环境及地块利用状况分析，明确项目开发优劣势及可能面临的机遇和挑战。 工 作 内 容： ? 区位属性及周边资源状况 ? 周边道路及交通条件分析 ? 周边地块利用状况及其相互影响

25、? 本项目规划设计条件 ? 项目 swot分析及优势卖点梳理 二、案例分析 在明确项目基本条件和市场空间的基础上，详细研究本地代表性竞争项目（综合体项目为主），并选择国内外其他城市与项目具有可比性的案例进行专题研究，为项目定位打核心解决的问题： l 目标地块属性及升值潜力如何？ l 地块周边相关物业和与本项目有何关系？ l 该地块适合开发何种产品？针对哪类客户？ 核心解决的问题： l 未来本项目主要面临哪些本地项目的竞争？竞争项目开发特色与优劣势如何？ l 寻找类似或可比案例，分析其功能定、规划布局和各物业的协调关系等，为本案提供借鉴。 16临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研

26、究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 下基础。具体案例选择，我行将根据项目进展进行选定。 （一）本地竞争性项目分析 工 作 内 容： ? 竞争性项目选取原则 ? 竞争性项目基本特征（区位、规模、档次、物业组合等） ? 竞争性项目产品特征（建筑特色、主力户型、户型配比、业态配比、交通组织、配套设施与服务等） ? 竞争性项目租售情况（租金/售价、销售速度、市场吸纳情况、目标客户群等） ? 对本项目的启示和借鉴 （二）可比案例分析 工 作 内 容： ? 案例选取原则 ? 案例详细分析 ? 案例与本项目的对比 ? 案例对本项目的启示和借鉴 三、项目初步定位 根据对区域环境、各类物业市场、需求特征

27、的分析，结合贵项目的实际情况，我行将对项目的发展思路、各物业组合、各物业档次及相互关系进行初步定位分析，为之后阶段的详细定位确定基础。 工 作 内 容： l 发展思路及主题概念 确定本项目的发展主题和承担的主要城市功能，挖掘并阐述本项目主题的内涵和外延，作为项目定位及相关建议内容的基本前提。 l 物业档次及形象初步定位 17临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 根据市场研究及项目条件分析的结果，我行将对贵项目各物业提出合理的档次定位。 l 目标客户群初步定位 根据我行针对贵项目进行的市场研究，以及科学的目标客户群需求分析，我行将对贵项目

28、各物业目标客户群进行判断，为项目下一步的详细定位提供依据。 l 各物业租售价格及策略初步定位 项目涉及多种业态开发，我行将结合市场需求特点和相关的财务指标，初步确定各物业的销售方式和租售价格。 18临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 第三阶段 项目详细定位及财务测算 一、需求研究 针对项目涉及的潜在购房者和商业经营者，通过发放调研问卷或访谈等方式，了解其现状需求特征及对本项目的认可度，以期明确本项目的潜在客户群特征及具体定位提供依据。 （一）运营及经营者访谈 我行将选择五个知名商业物业运营商或经营者（具体运营商选择，我行将根据项目进展

29、进行选定），通过访谈方式进行调研，了解其对本项目区位和资源的认可程度，为本项目商业部分定位提供支撑。 （二）中高档住宅潜在客户访谈 根据市场研究分析结果，确定中高档住宅物业的产品类型及目标客户群，重点分析该消费群体对中高档住宅物业的具体要求，包括：产品类型及档次、户型配比、居住习惯、所能承受的心理价位等。 工 作 内 容： ? 针对被访者进行现居住状况及购房目的调查和研究 ? 针对被访者进行产品需求及决策因素的调查和研究 ? 针对购房者进行中高档住宅配套设施需求的调查和研究 ? 针对购房者进行消费者购房习惯调查和研究 二、 项目详细定位策划 我行将在项目功能定位的基础上，针对贵项目的目标客户群

30、和物业类型，进行进一步的详细定位策划。 19临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 （一）项目总体定位 1、总体定位 在市场研究的基础上，挖掘项目的特点，突出特色，形成项目的主题概念。 工 作 内 容 ： ? 本项目主题概念定位 ? 本项目功能定位及各功能物业关系描述 ? 项目总体档次定位（具体档次细节将在之后各物业产品定位中体现） ? 项目整体建筑风格建议 2、不同物业类型的功能布局安排建议 根据规划指标，结合地块特征及不同物业市场需求，合理安排不同物业在地块内的分布。除贵项目所确定的物业类型外，对贵项目内部与其相配套的其他功能的设置提

31、出建议。 工 作 内 容 ： ? 总体布局原则 ? 本项目布局建议（文字描述、概念性布局示意图展示） ? 各物业类型的功能性互动分析 ? 功能之间的客户共享互动分析 3、交通组织建议 贵项目可能涉及的物业类型较多，不同性质的人流、车流有干扰。能否合理地组织交通，对项目的成败很关键。我们会重点考虑地块及周边交通组织问题，建议合理和高效的交通安排。 工 作 内 容 ： ? 交通组织总原则 ? 外部交通组织建议及道路设置建议（建议描述及示意图展示） ? 综合体内部人流及车流出入口设置建议（如我方认为有必要，建议描述及示意 20临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书

32、 |jan 2009 图展示） （二）各分物业市场详细定位 1、中高档住宅物业详细定位 工 作 内 容 ： ? 目标客户群定位 ? 产品类型及规划建议（建议描述及示意图展示） ? 户型定位建议，包括户型配比建议、主力户型面积建议、梯户比建议、室内功能空间建议等，参考案例及示意图 ? 建筑风格建议（建议描述及示意图展示） ? 价格建议 2、商业物业详细定位 工 作 内 容 ： ? 目标消费者界定、目标客户群定位 ? 商圈覆盖范围分析 ? 档次及业态总体定位 ? 功能及业态布局建议（建议描述及示意图展示，仅基于市场及项目分析成果，不代表建筑设计方案或招商推广方案） ? 租售模式建议 ? 价格/租金

33、建议 三、动态财务分析 本部分将在之前提出的定位基础上，对项目的整体投资效益从动态分析角度进行评价，为发展商提供参考。 （一）项目投资估算 三、项目投资测算； 21临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 四、营运成本测算。 （二）项目销售收入测算 五、租售管理模式 六、租售比例及价格建议 七、推广计划及回款进度 （三）项目发展财务/投资回报分析 八、财务净现值； 九、财务内部收益率； 十、投资回收期。 22临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 第三部分 工作时间及服务费用 本项目以

34、上一至三阶段工作总服务费用为人民币陆拾万元整（rmb600，000）。 上述第一至第三阶段整项顾问工作程序需时 50个工作日，合 10个工作周。具体时间可根据实际情况双方进行商议。工作时间从签订服务合约及收到客户所缴付的第一期服务费用后开始计算。 在第 5个工作周结束时，提交第一、二阶段成果报告。在工作开始后的第 9个工作周末，本公司将向贵公司提交全部工作成果及报告。在全部工作过程中，本公司愿与贵公司保持密切接触，并对已经取得的工作成果与贵公司及时进行沟通与探讨。 最终工作成果为一份研究报告，包括 1份钉装本以及 pdf格式的电子版。整份报告将以中文撰写。 本建议书（包含其所建议的工作内容、服

35、务费用、以及工作时间等）在提交客户后7天内有效。 23临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 项项目目团团队队 市市场场数数据据支支持持 ddttzz 策策略略发发展展顾顾问问部部 项项目目技技术术支支持持及及顾顾问问小小组组 dtz 数据库 研究组 项目小组 其他 专家顾问 王晨 （董事） 策略发展顾问部北京及华北区负责人 第四部分 项目组人员构成 为提供专业的服务，保证项目各层面及阶段工作的可操作性，我行将由戴德梁行策略发展顾问部北方区负责人王晨博士作为项目督导及统筹，发挥我行在专业领域的多年经验，从以下部门成员中选择专业人员，组织专

36、门的项目小组负责项目的市场研究及定位策划工作。 24临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 王晨(richard wang) dtz 戴德梁行 董事 （策略发展顾问部 华北区负责人） 王晨博士具有多年房地产市场研究和开发经验，曾先后于清华学土木工程系及香港大学房地产及建设系学习,分别获得学士和博士学位。作为戴德梁行策略发展顾问部（北京及北方区）负责人，全面负责部门业务及研究顾问项目，带领团队成功完成北京、天津、武汉、西安、大连、济南、青岛、威海、潍坊、北京、太原、兰州、西宁、秦皇岛等十数个城市数十项房地产业相关项目的策划咨询工作，涉及综合

37、体、公寓、别墅、零售商业、写字楼、酒店、会展、工业园区、风景园区、旅游度假、交通枢纽等多种物业类型。 服务客户包括北京 cbd管委会、西安 cbd管委会、中国妇联、大连甘井子区政府、威海市规划局等政府机构（直接或间接服务）；macquarie、jp morgan、goldman sachs、ashmore、国家开发银行、深国投、联华信托等投资机构；p&g、lotte、sunway、frasers、hpl、mtr、新鸿基等外资地产开发机构；万科、金地、华润、天鸿、国华置业、上实集团、阳光 100、富华置业等内资地产开发机构等等。拥有较丰富的项目顾问、市场调研、产品定位、营销策划、片区开发

38、规划、产业研究、可行性研究、财务分析、风险预控等经验。 历史职位：曾于世邦卫理仕（cb richard ellis）进行市场研究及顾问工作，参与完成多项房地产研究及顾问项目。曾于香港昌盛集团北京海晟房地产开发有限公司担任总经理助理，参与完成北京高端公寓住宅项目海晟名苑的定位及开发工作，在项目开发及运作、项目管理、营销推广方面拥有经验。 相关业绩介绍（节选）： 综合体项目： ? 北京三里屯30万平方米综合体项目市场研究及定位策划 ? 北京海晟名苑项目定位及营销 ? 北京乐城国际（北京双井地区高档综合体项目）策划定位 ? 北京华贸中心综合体项目策划定位及财务分析 ? 金地集团北京亦庄商业配套项目研

39、究及策划顾问 25临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 旅游地产项目： ? 济南大明湖及小东湖旅游及商业地产市场及规划顾问 ? 青岛胶南水城可行性研究及策划顾问 ? 威海孙家疃200公顷旅游住宅物业市场及规划顾问 市场研究及投资可行性研究： ? 深国投多城市商业地产投资策略及可行性研究 ? 联华信托多城市项目投资可行性分析 ? p&g迁址区位、环境、及价值分析 大规模片区开发项目： ? 大连中华路项目片区规划及商业定位 ? 郑州郑东新区项目8平方公里招商推广整体策划 ? 济南南部城区开发项目整体策划及发展策略策划 26临沂万盛置

40、业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 全海燕（kitty quan） dtz戴德梁行 高级经理 （策略发展顾问部） 全小姐有超过十年的房地产开发经验，在加入戴德梁行4年时间里，带领团队成功完成北京、天津、武汉、西安、大连、济南、青岛、威海、太原、兰州、西宁等十数个城市数十项房地产业相关项目的咨询工作，涉及综合体、公寓、别墅、零售商业、写字楼、酒店、会展、旅游度假等多种物业类型。提供的服务包括：企业发展战略顾问、资产和投资组合战略顾问、综合体研究、片区改造规划研究等。 历史职位：曾任北京市首发房地产开发有限责任公司副总经理兼策划经营部部长，主持完成

41、涉及高档住宅项目以及综合体项目等多种物业的定位及开发工作，在企业发展战略、运作流程、管理架构、项目管理、营销推广方面有丰富的经验和深入地研究。 相关业绩介绍： 综合体案例： ? 北京东长安街全国妇联二期工程项目定位策划 ? 武汉循礼门综合体项目定位策划 ? 北京顺义深国投商业综合体项目策划 ? 天津金融城综合体项目定位策划 ? 天津河东区中心商务区概念规划 片区开发案例： ? 贵阳旧城改造项目市场研究及项目定位 ? 大连中华路商业区规划 住宅案例： ? 西安南二环项目可行性分析 ? 济南大型住宅开发项目市场研究 投资可行性研究案例： ? 韩国乐天百货进入中国多城市战略研究 ? 青岛海阳项目地价

42、评估 ? 摩根大通青岛投资项目 ? 大连、长春、威海三城市项目开发可行性及价值研究 开发项目的整体运作案例： ? 主持并完成了温榆河新奥枫庭居住区项目的规划选址、前期定位分析、控制性及修建性详规的编制工作； ? 主持了该项目的设计方案的招标投标工作，参与了项目全部设计工作，以及所有前期手续的报批； ? 主持温榆河新奥枫庭居住区项目的销售工作； ? 主持六里桥公建项目的前期市场调查、定位分析及设计方案比选。 27临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 韩 宇 ( joey han) dtz戴德梁行 经理 （策略发展顾问部） 韩先生毕业于北京

43、大学城市规划专业，在戴德梁行策略发展顾问部工作超过两年，参与多项地产策划及土地一级开发项目，具有较为丰富的策划经验。曾参与完成的项目涉及片区规划、基础设施规划、风景名胜区规划、综合地产策划、住宅地产策划及开发等多个领域。作为项目负责人参与的项目包括王府井综合体项目、北京站口综合体项目、临沂南坊新区项目、黄山北门项目等。 历史职位：曾在北京万科及朝阳万科负责市场研究工作，参与多个项目的投资可行性研究、项目定位、营销策划、客户需求研究等工作；并有一年以上的规划设计院项目执行经历，同时具备开发商、规划设计等不同角度的多维视角。 相关业绩介绍： 综合体项目策划： ? 北京王府井综合体项目 ? 北京北京站口某综合体项目 ? 临沂南坊新区综合体项目 ? 武汉循礼门综合体项目 ? 青岛崂山区住宅商业综合体项目 旅游地产策划及规划： ? 北京地坛四合院地产项目 ? 黄山景区北门旅游地产项目 ? 秦皇岛旅游房地产项目 ? 楠溪江风景名胜区规划修编 规划及片区开发： ? 大连中华路商业区规划 ? 苏州地下空间综合利用规划 28临沂万盛置业有限公司 临沂商业住宅综合体项目 市场研究及策划顾问服务建议书 |jan 2009 郑洁 （angel zheng） dtz 戴