房地产估价报告范本

1、房地产估价报告房地产估价报告 项项 目目 名名 称：称：武汉市洪山区珞瑜路 272 号光山高新大厦二 层如家城市旅馆房地产评估. 委委 托托 方：方： 估估 价价 方：方： xxxxxxxx 估估 价价 人人 员：员：xxxxxx 估价作业日期：估价作业日期：二 00 九年 12 月 15 日 估价报告编号：估价报告编号：X 房估字XX第 XX 号 目目 录录 1.致致 委委 托托 方方 函函.3 2.估估 价价 师师 声声 明明.4 3.估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 .5 4.房地产估价结果报告房地产估价结果报告 .7 一、委托方 .7 二、估价方 .7 三、估价对象概况 .7

2、四、估价目的.8 五、估价时点 .8 六、价值定义.8 七、估价依据.8 八、估价原则 .9 九、估价方法 .9 十、估价结果 .10 十一、估价人员 .10 十二、估价作业日期 .11 十三、估价报告应用有效期 .11 5 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 .12 一、个别因素分析 .12 二、区域因素分析 .12 三、市场背景分析 .12 地理位置和行政区划.12 经济和社会发展状况.13 房地产市场分析.14 四、最高最佳使用分析 .14 五、估价方法选用 .14 六、估价测算过程 .15 七、估价结果确定 .19 6 附附件件.20 致致 委委 托托 方方 函函 ： 受您的委托，我

3、公司于2009 年 12 月 15 日对于武汉市洪山区珞瑜路 272 号光谷高新大厦二层 ，建筑面积为 571.58 m2， 房屋所有权证 证号为鄂房 权证字第 号的房地产进行价格评估，为确定房屋 出售时该房屋的市场价 值提供参考依据。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依 法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并 与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价 时点 2009 年 12 月 15 日的价格及单价为： 房地产价格及单价小写大写 总价元叁佰壹拾万零贰佰肆拾 元 单价5424 元/m2伍仟肆佰贰拾肆

4、 元每平方米 法定代表人： 二 00 九年 12 月 15 日 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 进行分析，形 成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价员xx 对本 估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、没有人对本估价报告提

5、供重要的专业帮助。 七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考， 不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的 同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估 价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。 八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。 九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超 过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。 在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属 于本公司和签字估价师的责任范围。 注册

6、房地产 估价师 ： 注册证号： xxxxxxx 二 00 九年 12 月 15 日 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一、本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1、本报告基于公开市场假设，即： （1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价； （2）议价期间房地产市场基本保持稳定； （3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。 2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法 机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符 合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以 在

7、公开市场上自由转让为假设前提。 3.本报告在评估过程中， 假设委估房地产 为商业用途，在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途。 4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有 说明的除外。 二二、本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供 的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估 人员不承担相应的责任。 2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行 的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。 3 本次评估结论为估

8、价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产 市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及 价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。 4本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可 抗力对估价结论的影响。 5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确 定其内部缺损 。 6.本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计。 7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经 本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无 关的任何公开文

9、件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 8.房地产估价报告备查编号： X 房地估 X 字XX第 X 号。 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一一、委委托托方方 单位名称： 法定代表人： 单位住址： 联系电话 ： 二二、估估价价方方 机构名称 ：xxxxxxxxx 单位住址 ：xxxxxxxxxx 法定代表人： 估价资格： 联系电话 ：xxxxxxxxx 三三、估估价价对对象象 概概况况 1.建筑物状况 武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦 位于武汉市 洪山区珞瑜路，于二零零 零年建成， 总体结构高 16 层，为钢筋混凝土结构 一等。委估建筑物 位于第二 层，有公用电梯和楼梯通二楼。建筑物维

10、护保养情况较好 ，地面贴红色小方格 地面砖，进户设防盗门，外设不锈钢防盗窗，墙面及天棚为仿磁涂料，日光灯照 明，水电气齐全，PVC 管排水，房屋使用正常。 2.委估对象利用现状 委估房地产现作 旅馆，公共配套设施好 良，中档装修 。 3.周围环境 估价对象位于 武汉市洪山区珞瑜路，处于鲁巷商圈， 北面正对华中科技大 学光谷南二门 、珞瑜路 ，南有长动医院 ，东与关山大道紧邻， 西与华工科技 产业大厦 相接， 旁边为 关山口 车站，途经的公交车有 15 路、18 路、25 路、 510 路、518 路、521 路、536 路、591 路、593 路、702 路、703 路、718 路、733 路

11、、755 路、756 路、903 路。西行 500 米为光谷步行街， 环境好，地段好， 繁 华程度高，交通方便，人流量大 。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为商业用 途区位价值有很大潜力。 权益状况 估价对象位于 武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦二楼 ，房屋所有权人为如 家城市旅馆，房屋所有权证 证号为鄂房权证字第 号，权属 所有。由于资料方面的原因， 他项权利是否受限无法核实。 四、估价目的四、估价目的 为确定房地产抵押 提供价格参考依据。 五五、估估价价时时点点 二 00 九年 12 月 15 日 六、价值定义六、价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武 汉

12、市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值 是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合 理价值应是公开市场价值。 委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构 ，用途为 旅馆，土地 性质为出让形式 。本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下 持续使用的公开市场价值。 七、估价依据七、估价依据 1、 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 2、 中华人民共和国土地管理法 ； 3、 房地产估价规范 （GB/T50291-1999） ； 4、 中华人民共和国土地管理法实施条例 ； 5、 中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 ； 6

13、、委托方提供的待估房地产房屋所有权证 ； 7、湖北省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通 知等法规文件； 8、估价委托书； 19、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。 八八、估估价价原原则则 1、独立、客观、公正原则。 2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。 3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中， 能获得最大收益的使用方式估价。 4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。 九九、估估价价方方法法 根据房地产估价

14、规范 ，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发 法、成本法等几种。 1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵 循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对 象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期 交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对 象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状 况修正，求取估价对象房地产的比准价格。 2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对 象具有客观收益，因此可用适当的报酬率

15、，将其未来各年的净收益折算到估价时点上， 计算出估价对象房地产收益价格。 3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开 发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。 4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方 法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 根据房地产估价规范并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象 同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象 同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。 最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分 析的有关

16、方法，确定估价对象的估价结果。 十十、估估价价结结果果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法， 通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因 素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍 的条件下，在估价时点 2009 年 12 月 15 日包含土地使用权价值在内的委估房地产市 场价格为人民币。详细评估结果见房地产抵押评估结果一览表 。 房地产价格及单价小写大写 总价元叁佰壹拾万零贰佰肆拾 元 单价5424 元/m2伍仟肆佰贰拾肆 元每平方米 十十一一、估估价价人人员员 注册房地产估价师： xxxx 注

17、册证号： xxxxxxxxx 二 00 九年十二月十五日 十十二二、估估价价作作业业日日期期 二 00 九年 12 月 15 日 十十三三、估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期 本估价报告有效期为壹年，即从2009 年 12 月 15 日至 2010 年 12 月 14 日 xxxxxxxxx 法定代表人： 二 00 九年 12 月 15 日 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 一一、个个别别因因素素分分析析 1.建筑物状况 武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦 位于武汉市 洪山区珞瑜路，于二零零 零年建成，总体结构高16 层，为钢筋混凝土结构一等。 委估建筑物 位于第二 层，有公用电梯和楼梯

18、通二楼。建筑物维护保养情况较好，地面贴红色小方格 地面砖，进户设防盗门，外设不锈钢防盗窗，墙面及天棚为仿磁涂料，日光灯照 明，水电气齐全，PVC 管排水，房屋使用正常。 2.委估对象利用现状 委估房地产现作旅馆 ，公共配套设施好。 二二、区区域域因因素素分分析析 估价对象位于 武汉市洪山区珞瑜路，处于光谷商圈， 北面正对华中科技大 学光谷南二门、珞瑜路，南有长动医院，东与关山大道紧邻，西与华工科技产业 大厦相接， 旁边为 关山口车站，途经的公交车有 15 路、18 路、25 路、510 路、 518 路、521 路、536 路、591 路、593 路、702 路、703 路、718 路、733

19、 路、755 路、756 路、903 路。西行 500 米为光谷步行街， 环境好，地段好， 繁华程度高， 交通方便，人流量大 。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为商业用途区位价值 有很大潜力。 三三、市市场场背背景景分分析析 地理位置和行政区划地理位置和行政区划 武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“ 心脏” ，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。 东端在新洲区柳河乡将军 山，西端为 蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区 蔡店乡下段家田村。因为长江与其最大的支流汉水交汇于此，故而市区由隔江 鼎立的武昌、汉口、汉阳三地被俗称为武汉三镇 。 武汉

20、行政区划 的沿革极具特色， 武汉可以看作两市（汉口、武昌）一县（汉 阳）的合并（故有 “武汉三镇”之说） 。其中汉口和武昌从明朝后期起就分别发 展成相当规模的城市。 因此，武汉可以说是一个直辖市、一个省会城市和一个县 的紧密联合体。 光谷又称东湖高新技术开发区，位于武汉市城区东南部，北临东湖，南接 江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路、沪蓉高速，通达全国。光谷是武汉的 东大门，有省道、国道辐射周边市县黄石、鄂州、黄冈和黄梅，在武汉市1+8 城市圈发展战略中占据着重要的地位。现在是武汉市最有发展潜力的地段之一。 经济和社会发展状况经济和社会发展状况 估价对象邻近的 “中国光谷 ”是武汉东湖国家高

21、新区的简称。 关东光电子 产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园 、机电产业园等园各具特色， 2000 家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业 为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。 武汉中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通 信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内 市场占有率达 50%，国际市场占有率 12%；光电器件、激光产品的国内市场占有 率 40%，在全球产业分工中占有一席之地。 武汉中国光谷已成为中国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。胡 锦涛总书记视察东湖高

22、新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力 、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法；温家宝总理希望北京、 上海、武汉等高新区，经过 5 到 10 年的努力，真正建设成为世界一流的科技园 区。 东湖高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整 合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力，主要经济指标力争以年 均25%以上的速度增长。到 2010年，技工贸总收入 2000亿元，工业总产值 1500 亿元，财政收入 60亿元。通过“十一五”的努力，光谷将建设成为国内一流、世 界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界一流的科技园区奠定 坚实基础。

23、 在“十五”时期，这里的经济发展以年均 30的速度快速增长。 2005年的技工贸总收入达到 725亿，占武汉 GDP的10。 在短短几年，中国光 谷得到了超常规发展，而且后劲十足，主要得益于这里有良好的创新创业环境。 区内已有 15家公司在境内外上市，带动资金 200多亿元，并在中国证券市场上 形成了颇有影响的 “光谷版块 ” 。 估价对象 北面的华中科技大学 是国家教育部直属的全国重点大学，是涵盖 理、工、医、文、管等多学科的综合性大学，是目前国内规模最大、水平一流的 高等学府之一，是首批列入国家 211工程重点建设的大学。 现有教职工、学 生7万余人，市场潜力极大 。 估价对象所在光谷片区

24、作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产、 学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人的生活、工作、文化、 教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。开发商实力强、品牌大，万科城市 花园、剑桥春天 、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。 房地产市场分析房地产市场分析 光谷区域内 高校和 大专院校、科研机构众多，人 流量极大 ，特别是学生、 家长等等消费群体是旅馆 稳定的消费源。 四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析 估价对象位于 武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦 ，大厦本身登记为商务用 途，旁边为 关山口公交车 车站，环境好，地段好， 繁华程度高，交通方便，人 流量大，

25、区位价值有很大潜力。 根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，保 持现状是最佳用途 。 五五、估估价价方方法法选选用用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析， 根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实 际情况，决定采用 市场法和 收益法来测算委估房地产的价格。 市场法： 首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交 易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑 结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度 进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交

26、易情况修正、交 易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。 收益法 ：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现 到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 六六、估估价价测测算算过过程程 1、选择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用 收益法 估价，选用收益法中的报酬资本化法。 2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下： （1）收入按房间 和相应的价格 计。可供入住的房间 ： 单人间： 100 元161600 元 双人间： 120 元101200 元 三人间： 135 元5675 元 （2）入住率为 60% （3）酒店营

27、业成本：根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧和相关 人员的工资占毛收入 40% （4）维修费：按房屋重置价的1.5%2% （5）管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的 2% 5%。 （6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在 0.15%0.2%。 （7）税金：依据待估地所在城镇 房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定 确定，一般有房产税（按年 收入的 12%计） 、营业税（按 年收入的 3%） 、城市 维护建设税 7%、教育费附加 3%等。 （8）设该房屋收益年限为有限年，不 计算房屋折旧费 3.测算年有效毛收入： 年有效毛收入 =（1600+1200+67

28、5）60%3012=元 4、测算年运营费用 维修费 ：按建筑物重置价的 1.5计算， 武汉市房屋重置价格标准 规定钢筋 混凝土结构一等 房屋重置价格 为 1150 元/ m2： 年维修费 1150571.581.59859.8 元 管理费 ：取年收入 的 3，则： 管理费 322518 元 保险费按房屋 重置价乘以保险费率 2，则： 保险费 1150571.5821314.6 元 税费：房屋出租应纳税金 房产税（按年 收入的 12%计） 、营业税（按 年 收入的 3%） ，其余税费 按年收入的 3%计算则： （12%+3%+3%）=元 上述、总费用（年运营费用） 合计为.4 元 5.计算年净收

29、益 年净收益 40%-.4.6 元 6.确定报酬率 （用累加法） 项目数值 无风险报酬率4.0% 投资风险补偿3.0% 管理负担补偿0.1% 缺乏流动性补偿1.5% 易于获得融资的好处-0.5% 所得税抵扣的好处-0.5% 报酬率7.6% 6.计算房地产的价格 委估对象建筑物 土地使用年限为 50 年，至今已使用 9 年，剩余使用年限 为 41 年，所以估价对象收益年限为41 年。 因此 收益价格=.6/7.6%11/（17.6）41=元 房地产单价 =.8571.58=6160 元/m2 估估价价结结果果如如下下： 房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写 总格元叁佰伍 拾贰万零捌佰仈拾陆元 单价6160 元/m2陆仟壹佰陆拾元每平方米 xxxxxxxxx xxxxxxxxx 二 00 九年 12 月 15 日 市场比较法 测算估价对象价格 具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有 较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区 域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析 比较和修正，评估出估价对象的市场价格。 采用市场比法一般选取同一