ST丹化：XXXX年半年度报告.doc

1、江苏四环生物股份有限公司资产出售项目评估报告书目录内容页 次一 、注 册资产评估师声明 .1二、评估报告书摘要.2三、评估报告书正文.51 绪 言 .52 资产评估委托方、产权持有者及其他报告使用者概况. 53 评 估 目 的 .64 价 值 类型 和 定 义 .65 评 估对 象和评估 范围 .66 评 估 基 准 日 .67 评 估 依 据 .68 评 估 方 法 .79 评 估假 设条 件 . 1110 评估程序实施过程及情况.1211 评 估 结 论 .1 31 2 特 别 事 项 说 明 .1 41 3 评估 报告使用 限制说明 .141 4 评 估 报告 提 出 日 期 .1 4四

2、、附件1、 资产评估委托方及产权持有者营业执照（复印件）2、 委估房屋产权证及土地使用权证（复印件）3、 资产评估委托方及产权持有者承诺函4、 资产评估机构资格证书（复印件）5、 资产评估机构营业执照（复印件）6、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）7、 资产评估明细表江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书注册资产评估师声明1我们在执行本资产评估业务中， 遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2我们已对评估对象进行了现场勘察， 对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注

3、，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。3遵守相关法律、 法规和资产评估准则， 对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。4我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益； 同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。5注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6我们出具的评估报告中的分析、 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分

4、考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。7评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。 评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。8我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。9评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的， 因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。江苏中天资产评估事务所有限公司二一年八月十日江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏四环生物股份有限公司

5、资产出售项目评估报告苏中资评报字（ 2010）第 109 号摘要江苏中天资产评估事务所有限公司接受江苏四环生物股份有限公司的委托，就江苏四环生物股份有限公司资产出售所涉及的房屋及其附属的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估。1. 评估目的：确定委估资产评估基准日的市场价值，为产权持有者拟进行资产出售提供价值参考依据。2. 评估对象与评估范围：包括位于江苏省江阴市新桥镇新民路西粗纺车间、粗织车间、纺部车间房屋及门卫等生产性用房及辅助用房，共计7 项，房屋建筑面积合计 8117.28 m2，附属土地面积合计 16289.80 m2。3. 评估基准日： 2010 年 6 月 30 日。4. 评

6、估方法与价值标准：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用重置成本法与基准地价系数修正法进行评估，评估的价值类型为市场价值。5评估结论：经实施清查核实、实地勘察、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用资产基础法得出的评估结论如下：在评估基准日2010 年 6 月 30 日，委估资产的评估值为1194.82 万元，具体情况如下：产权持有者： 江苏四环生物股份有限公司金额单位：人民币万元项目帐面价值评估价值增减值增值率房屋建筑

7、物土地使用权资产合计A BC=B-AD=(B-A)/A 100%1713.53598.43-115.11-16.13%2603.75596.39-7.36-1.22%31,317.291,194.82-122.46-9.30%小数点后保留两位小数6.本评估结论仅对出售之经济行为有效。 本评估报告的有效期为一年， 即自 2010 年 6 月 30 日至 2011 年 6 月 29 日止。超过一年，需重新进行资产评估。7. 特别事项说明：本次委估房产房屋建筑面积合计8117.28 m 2，其中有房屋所有权证的房屋面积为江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书4667

8、.29 m2，提供房屋所有权证的， 评估时按房屋所有权证所载面积计算，未提供房屋所有权证的面积为3449.99 m 2，评估时按实测面积进行计算，如评估时点后，经法定房产测绘机构测定的面积数量有差异，应调整相应的评估结果。本次评估我们未对其房屋所有权属进行界定，并不承担相应的法律责任。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应阅读评估报告书正文， 同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项等内容。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书（此页无正文）评估机构法定代表人：何宜华中国注册资产评估师：刘

9、志辉臧国锋江苏中天资产评估事务所有限公司中国江苏二一年八月十日江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏四环生物股份有限公司资产出售项目评估报告苏中资评报字（ 2010）第 109 号正文一、 绪言江苏四环生物股份有限公司：江苏中天资产评估事务所有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用重置成本法与基准地价系数修正法，按照必要的评估程序，对江苏四环生物股份有限公司拟进行出售资产而涉及的房屋及其附属的土地使用权在 2010 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估， 现将资产评估情况报告如下。二、 资产评估委托方、产权持有

10、者及其他报告使用者简介1.本次资产评估委托方和产权持有者公司名称：江苏四环生物股份有限公司住所：江苏省江阴市滨江开发区定山路10 号注册号： 320200000015084法定代表人：孙国建注册资本： 102955.6222 万元人民币实收资本： 102955.6222 万元人民币企业类型：股份有限公司（上市）成立日期： 1992 年 5 月 18 日经营范围：许可经营项目：大容量注射剂、小容量注射剂、片剂、硬胶囊剂、口服溶液剂、酒剂、原料剂、二类精神药品的制造；雪域骨宝、博尔腾牌乃可菲胶囊、茵曼金牌硒化螺旋藻片的分包装。一般经营项目：医药信息咨询；技术转让服务；医药中间体制造；毛纺织品、羊绒

11、制品、针织品、化学纤维、化工产品的制造、销售；电子产品、通讯及广播电视设备的销售；产业投资；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产、科研所需的原辅料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务，经营进料加工和三来一补业务；园林绿化工程。2.委托方以外的其他评估报告使用者除江苏四环生物股份有限公司外，其他评估报告的使用者还包括本次出售必须涉及的其他相关当事方及国家法律、法规规定需报送的相关部门。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书三、 评估目的确定委估资产评估基准日的市场公允价值，为产权持有者进行资产出售提供价值参考依据。四、 价值类型和定义根据评

12、估目的，本次评估价值类型为委估标的之市场价值，即委估标的在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本次评估目的是为出售提供价值参考，对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。五、 评估对象和评估范围评估对象与评估范围：包括位于江苏省江阴市新桥镇新民路西粗纺车间、粗织车间、纺部车间房屋及门卫等生产性用房及辅助用房，共计7 项，房屋建筑面积合计8117.28 m2，其中有房屋所有权证的房屋面积为 4667.29 ，目前房屋使用正常，日常

13、维护保养状况一般；附属土地面积合计 16289.80 m2。六、 评估基准日经协商确定本项目资产评估基准日为 2010 年 6 月 30 日。该基准日是由资产评估委托方和我公司根据项目的时间进度综合确定的，并尽可能与评估目的实现日接近，评估中所采用的价格标准为评估基准日的价格标准，评估结果为委估资产在评估基准日所表现的公允价值。七、 评估依据(一)行为依据1我公司与委托方签订的评估业务约定书。(二)法律依据1原城乡建设环保部颁发的房屋完损等级评定标准；2中华人民共和国土地管理法 ；3中华人民共和国土地管理法实施条例；4中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例。(三)准则依据江苏中天资产评

14、估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书1 资产评估准则基本准则 ；2 资产评估职业道德准则基本准则 ；3 资产评估准则评估程序 ；4 资产评估准则不动产 ；5 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；6 资产评估价值类型指导意见 。(四)产权依据江苏四环生物股份有限公司提供的房屋所有权证、土地使用权证及有关房产权属的情况说明。(五)取价依据1 产权持有者提供的资产评估申报表及其他资料；2 资产评估常用资料与参数手册(第二版 )；3 评估基准日江阴市材料价格信息；4 评估基准日江阴市土地交易情况信息；5 江阴市颁布的相关政策法规；6 评估人员经过现场勘察收集的资料；7 本

15、公司收集的其他资料。八、 评估方法根据本次评估目的和委评资产的特点，房屋建筑物主要采用重置成本法评估，土地采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法评估，以确定委估资产在评估基准日的市场公允价值。1、房屋构筑物1）概况本次委托评估的实物资产为位于江阴市新桥镇新民路西粗纺车间、粗织车间、纺部车间房屋及门卫等生产性用房及辅助用房，共计7 项，其中有产权证5 项，无房屋产权证 2 项。房屋建筑总面积为 8117.28 m2，产权证记载面积为 4667.29m2，无产权面积为 3449.99m2。房屋建筑物竣工于 1993 年至 2001 年。产权持有者为江苏四环生物股份有限公司。2）评估方法因为本次

16、委托评估的房屋建筑物为生产性用房，不具备单独的获利能力，无法采用收益法进行评估，且本次评估的房地产缺乏较为成熟的购买市场，所以也无法采用市场比较法进行评估，所以本次对房屋构筑物评估采用了重置成本法，以确定委估资江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书产在评估基准日的市场公允价值。重置成本法：系指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部价格及合理费用，减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，所得之差作为被评估资产评估值的一种方法。在实际操作中，首先按照评估目的实现后的资产方在评估基准日自行购置、建造或形成该项资产投入使用并达到

17、正常生产状态或进入生产过程所需发生的全部费用确定其重置完全价值，然后评定估算被评估固定资产的成新率，两者相乘即为评估值。3）评估价值的形成在评估中以工程决算、概算指标为依据，根据现场勘测，结合所评房产的结构构造情况，按现行工程造价计价程序 ,考虑必要的前期费、 各项规费，据以确定评估原值。 计算公式建筑工程造价分部分项工程费+利润 +措施费 +规费 +税金评估原值建筑工程造价综合前期费前期附加费资金成本评估净值评估原值成新率 有关重置成本参数的确定1）材料差价依据江阴市 2010 年 6 月份建筑工程材料指导价， 确定本次评估材差系数及主要材料差价。2）水电工程造价有水电工程决算的，依据原工程

18、决算调整确定其造价；没有水电工程决算的 ,根据现场了解、勘察所包括的内容 ,参考同类建筑的水电费用确定其造价。3）综合前期费前期费用考虑了地质勘察费、设计费、施工用三通一平费、监理费、编审标费、招投标费、综合服务费、管理费等。在评估中，依据委估房屋的实际情况，以适当的比例确定前期费用。在本次评估中，依据所估物业的实际状况，确定工程前期费用为建筑工程造价的 8.0% 。4）前期附加费：依据江苏省、江阴市及有关部门的规定，有房屋所有权证的房屋在评估中我们考虑了相关前期附加费12.3 元/平方米。无房屋所有权证的未考虑前期附加费。5）资金成本建设周期按评估工程的工程量参照建设工程工期定额确定，采用基

19、准日银行所公布的贷款利率，按正常建设期均匀支出的方式测算。确定本次评估房屋土建工程建设期为 1 年， 1 年期贷款年利率 5.31%，评估按照均匀投入的方式测算。 成新率的确定评估人员通过现场勘察，对构筑物的地基、 柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构件、江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及水电配套设施等作了较为详细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评房产的构造年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋构筑物的使用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和分值法相结合的方

20、法确定其成新率，对构筑物采用年限法确定其成新率。1）年限法成新率 1=尚可使用年限 /（尚可使用年限 +已使用年限） 100% 2）分值法成新率 2结构部分合计得分装修部分合计得分设备部分合计得分式中：结构部分的分值权数；装修部分的分值权数；设备部分的分值权数。3） 综合成新率成新率 1 40%+260% 评估价值的确定评估值=评估原值成新率2、土地使用权1）概况本次评估的江苏四环生物股份有限公司位于江阴市新桥镇新民路西该公司厂区国有土地使用权，国有土地使用权证号为澄土国用(2002)字第 0004494号、澄土国用 (2006)字第 001196 号、澄土国用 (2006)字第 001197

21、 号，土地登记面积分别为5590.60 、5683.20 、 5016.00 。国有土地使用权在剩余 38.00 年、 42.81 年、 42.81 年期内土地使用权价格。2）评估方法一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法等几种方法。根据委估地块用途的特点，结合评估目的，考虑到委估地块所在区域的地产市场发育状况及其他地产市场资料情况，因江阴市新桥镇周边近期工业用地成交案例较少，故本次评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。成本逼近法是以待估宗地所在区域土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳

22、的税金和土地增值收益来推算土地价格的估江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书价方法。地价 =（土地取得费 +土地开发费 +利息 +利润 +土地增值收益）（ 1+区位修正系数）年期修正系数成本逼近法测算的是无限期、标准条件的地价，应进行年限修正、区域因素和个别因素修正。土地取得费：主要包括土地补偿费、拆迁安置费、青苗及附着物补偿、粮差补贴、菜地开发基金、农发基金、土地管理费、耕地占用税、土地勘察测量费和不可预见费等取得土地的必要费用。根据当地征地取费标准以及宗地所在区域的征收情况，确定土地取得费。土地开发费：根据待估宗地的实际开发水平，确定土地的开发费用。资金利

23、息：假设宗地的开发周期，根据银行现行的贷款利率确定利息率，土地取得费用在土地取得时一次性支付，土地开发费假设在开发周期内均匀投入。投资利润：在完全市场条件下，投资会产生一定的利润率，土地取得费和开发费也应视作一种投资，获取一定的利润。根据社会的平均资金回报率，确定投资利润率。以上 4 项构成土地的成本地价，即：成本地价 =土地取得费用 +土地开发费用 +资金利息 +投资利润土地增值收益土地所有权收益是指土地开发增值后应上缴国家的增值地租，一般根据土地的社会平均收益率来确定土地的增值收益率。初算地价 =成本地价（ 1+土地增值收益率）区域因素修正K1 ：根据其所处的地区因素对地价进行修正。年期修

24、正系数K2 ：K2 1 1/（1r）K 年期修正系数r 土地还原利率n 土地使用年限选取案例基准地价系数修正法基准地价系数修正法是指利用当地政府制定的基准地价，对出让年限、 区域因素、个别因素进行修正，从而求取宗地土地使用权价值的方法。基准地价：根据江阴市城镇土地级别基准地价表 （地价基准日 2008 年 1 月 1 日，最高出让年限 50 年，地价内涵为五通一平）确定地块的基准地价；江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书时间修正：根据基准地价公布日的地价水平，结合目前地区土地市场的实际水平，对基准地价进行修正；时间修正：根据基准地价公布日的地价水平，结合目前

25、地区土地市场的实际水平，对基准地价进行修正；区域及个别因素修正基础设施：修正供电、供水、通讯、供气等的保证率及场地排水情况对宗地地价的影响；交通状况：修正宗地内部及对外交通条件的优劣对宗地地价的影响；宗地条件：修正宗地自身条件如面积、形状等对宗地地价的影响；环境质量：修正周围环境对生产生活的影响导致的对宗地地价的影响；规划限制：修正市区总体规划对于该宗地的限制条件对宗地地价的影响；企业聚集程：修正周围企业聚集程度的高低对于企业地价的影响；自然条件：修正宗地实际的地势地貌对于宗地地价的影响；地基条件：修正宗地实际的地基承载力的优劣对于宗地地价的影响；其它因素：修正其他对宗地地价有利和不利因素的影

26、响。年期修正系数 K 2：根据基准地价进行区位及个别因素修正后得出的地价为基准地价中设定的土地使用年限的土地使用权价值，应修正到有限期的价值，公式为：K 2 (11/（1r） )/ (11/（1r）m)K 2 年期修正系数r 土地还原利率n 土地使用年限m 基准地价中设定的土地使用年限开发水平修正：根据待估宗地的实际开发水平，与基准地价设定的土地开发水平比较，对基准地价进行修正。九、 评估假设条件1、江苏四环生物股份有限公司在 2010 年 6 月 30 日后，完全遵守有关的法律和法规合法经营的持续经营；江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书2、江苏四环生物股

27、份有限公司委估资产合法取得；3、江苏四环生物股份有限公司委估资产在原地、原状态持续使用；4、江苏四环生物股份有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境无重大改变；5、江苏四环生物股份有限公司提供的各项基础资料均真实、合法、完整、可靠；6、现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；7、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。8、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准及价值体系。十、 评估程序实施过程及情况（一）明确评估业务基本事项进场评

28、估前，评估人员于 2010 年 7 月初先进行了项目洽谈，了解了项目的基本情况，并与委托方江苏四环生物股份有限公司对如下事项进行了沟通和确认：（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）价值类型；（5）评估基准日；（6）评估报告使用限制；（7）评估报告提交时间及方式；（8）评估服务费总额、支付时间和方式；（9）委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。（二）签订业务约定书根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。（三）编制资产评估计划根据所承接的

29、具体资产评估项目情况，重点考虑资产评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方或被评估企业过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。（四）现场调查在了解了企业经营状况和委估资产的历史及现状后， 评估人员于 20

30、10 年 7 月 20 日指导被评估企业清查资产，并根据清查结果，辅导企业填报资产评估申报表。将评估申报表与企业有关财务报表、总账、明细账进行核对，根据评估申报表的内容，房屋土地评估人员于 2010 年 7 月 25-28 日进行现场清点、勘察与鉴定，对资产状况进行查看、记录，并与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管理状况。对评估范围内所有资产内容进行逐项调查。根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。（五）收集资产评估资料根据本次评估业务的特点， 评估人员要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料，并要求对其提供的评估明细表及相关证明材料以

31、签字、盖章或者其他方式进行确认。查阅、审核、收集了委估资产的产权证明文件等资料。根据委估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定的评估方法，并开展市场调研、价格咨询收集分析工作。（六）评定估算对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。（七）编制和提交资产评估报告在执行评定估算程序后， 根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，根据评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。并在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。完成上述评估程序后，出具评估报告并按业务约定书的要求向委