万科房地产成本构成

1、万科房地产成本构成 万科房地产成本构成 引引 子子 我们常常听到这样一句话：我们常常听到这样一句话： 万科的成本就万科的成本就 是周边楼盘的是周边楼盘的 售价售价 究竟有多少最后能被客户认同？究竟有多少最后能被客户认同？ 又有多少成本需要我们自己买单？又有多少成本需要我们自己买单？ 万科房地产成本构成 引引 子子 也听到过有人这样说：也听到过有人这样说： 成本增加多成本增加多 少就在售价少就在售价 中提高多少中提高多少! 我们还有多少底气敢说我们还有多少底气敢说 这句话？这句话？ 宏观调宏观调 控形势控形势 下下 万科房地产成本构成 引引 子子 可我们却从未听到过这样的话：可我们却从未听到过这

2、样的话： 我们的成本在本我们的成本在本 行业中占有优势行业中占有优势! 万科房地产成本构成 1、普及成本知识、普及成本知识 2、了解房地产成本基本组成、了解房地产成本基本组成 3、增强成本意识、增强成本意识 万科房地产成本构成 一、前言一、前言 二、成本八大类二、成本八大类 三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 五、光明与赛纳丽舍五、光明与赛纳丽舍 六、天津万科与顺驰六、天津万科与顺驰 万科房地产成本构成 一、前言一、前言 开标前：测算、开标前：测算、 预算、主体招标预算、主体招标 交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价交房前：动态成本、变更签

3、证、材料招标、询价 结算完：工程及材料结算、分析、结算成本结算完：工程及材料结算、分析、结算成本 其它：其它： 成本软件、数据库等成本软件、数据库等 成本工作三大块：事前成本工作三大块：事前-事中事中-事后事后 万科房地产成本构成 二、成本八大类二、成本八大类 每类可分为二每类可分为二-四级科目四级科目 共约共约500行子目行子目 约约2000组数字组数字 万科房地产成本构成 二、成本八大类二、成本八大类 项目分产品类型成本汇总表项目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目 序 号 成本项目 单价单价合价合价 高层商业地下车库高层商业地下车库合计 建筑面积*可售车位 可售面积* 一一土地获得价款

4、土地获得价款 二二开发前期准备费开发前期准备费 三三主体建筑工程费主体建筑工程费 四四 主体安装工程费主体安装工程费 五五 社区管网工程费社区管网工程费 六六园林环境费园林环境费 七七配套设施费配套设施费 八八开发间接费开发间接费 开发成本开发成本 九九 期间费用期间费用 项目总投资项目总投资 万科房地产成本构成 三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介 万科房地产成本构成 三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介 上海宝山住宅单价分布 30% 5% 37% 4% 11% 5%2% 6%一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环

5、境费 七、配套设施费 八、开发间接费 万科房地产成本构成 三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介 万科房地产成本构成 三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 成本部与财务部的分工成本部与财务部的分工 万科房地产成本构成 成本有哪八大类？成本有哪八大类？ 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 二级科目二级科目-四、五个四、五个 一、土地获得价款一、土地获得价款 1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 2、合作款项、合作款项 3、红线外市政设施、红线外市政设施 4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备

6、费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费 1、基础工程、基础工程 2、结构及粗装修、结构及粗装修 3、门窗工程、门窗工程 4、公共部位装修、公共部位装修 5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 五、社区管网工程费五、社区管网工程

7、费 1、室外给排水系统、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路 2、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统 3、室外燃气系统、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费 2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费 3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明 4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 七、配套设施费七、配套设施费 1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室 2、会所、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务 3、幼儿园、幼

8、儿园 7、市政用房、市政用房 4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费 2、资本化利息、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 一、土地获得价款一、土地获得价款 1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税契税 4% 3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费大市政配套费 105元元/M2 河西市政配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目 万科房地产成本构成 光明比宝山费用高在哪

9、里？高多少？光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？ 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分 析等析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目 交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管 道设计、小区配电工程设计、环境

10、设计等道设计、小区配电工程设计、环境设计等 2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目 政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体 材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影 响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面 积测量等等积测量等等 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 2、报批报建费、报批报建费 增容费增容费-下设五下设五 十个子

11、目十个子目 供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费 三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目 临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费 1、基础工程费、基础工程费 土方土方 护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修、结构与粗装修 3、门窗工程、门窗工程 单元门单元门 入户门入户门 防火门、防火卷帘门防火门、防火

12、卷帘门 窗、阳台门窗、阳台门 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费 4、公共部位装修、公共部位装修 大堂精装修、架空层、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂 电梯厅精装修电梯厅精装修 单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间 外墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等 5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等 设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消

13、防系统电梯、通风、消防系统 弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒 体箱体箱 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水雨污水室外消防室外给水雨污水室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统调压站管道系统调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越停车

14、管理系统小区闭路监控系统周界红外防越 小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统人工湖电子提示系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 六、园林环境费六、园林环境费 1、绿化建设费、绿化建设费 2、建筑小品、建筑小品 3、道路广场建造费、道路广场建造费 4、围墙建造费、围墙建造费 5、室外照明、室外照明 6、室外零星设施、室外零星设施 七、配套设施费七、配套设施费 会所会所 基础工程结构与粗装修安装费室内精装修基础工程结构与粗装修安装费室内精装修 铝铝 合金门窗外墙装修合金门窗外

15、墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等) 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 七、配套设施费七、配套设施费 幼儿园幼儿园-光明无光明无 学校学校 -光明无光明无 地下室地下室 结构与粗装修安装费人防设备费结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位 行政管理及社区服务行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 市政公用房市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 八、开发间接费八、开发间接费 工程管理费工程管理费 工程监理费预结算编审费行政费用施工奖金工程质

16、工程监理费预结算编审费行政费用施工奖金工程质 量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费 万科房地产成本构成 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成 八、开发间接费八、开发间接费 资本化利息资本化利息 营销设施建造费营销设施建造费 接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费 物业完善费物业完善费 不可预见费不可预见费 万科房地产成本构成 光明的建筑工程费为何比金色便宜？光明的建筑工程费为何比金色便宜？ 万科房地产成本构成 五、五、光明与赛纳丽舍成本对比光明与赛纳丽舍成本对比 万科房地产成本构成 光明与

17、赛纳丽舍经济指标对比光明与赛纳丽舍经济指标对比 序号序号指标名称指标名称中海指标中海指标万科指标万科指标万科万科- -中海中海 1总占地面积总占地面积106914133562.526648.5 2总建筑面积总建筑面积23090227606645164 3计容积率面积计容积率面积16823821400445766 4总可售面积总可售面积16599321126245269 5住宅可售面积住宅可售面积16210520526243157 6配套面积配套面积2245.52000-245.5-245.5 7地下室面积地下室面积62663.762062-601.7-601.7 8地下车位地下车位102812

18、79251 9总户数总户数12981511213 10户均面积户均面积(M2/(M2/户户) )125 136 11 11车位面积车位面积(M2/(M2/个个) )61 49 -12 -12 万科房地产成本构成 光明与赛纳丽舍总价估算对比光明与赛纳丽舍总价估算对比 序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元) 一一土地获得价款（大市政配套费）土地获得价款（大市政配套费）39908.3939908.3952735.4252735.42 二二开发前期准备费开发前期准备费2460.002460.003473.603473.60 三三主体建筑工程费主体建筑工程费28883.0828883.084085

19、1.4640851.46 1 基础工程4336.746169.86 2 结构及粗装修18891.8525974.25 3 门窗工程2073.372870.03 4 公共部位装修 3520.735731.26 5 室内装修60.39106.06 四四主体安装工程费主体安装工程费4338.514338.515806.065806.06 五五社区管网工程费社区管网工程费2369.082369.082953.672953.67 六六园林环境费园林环境费3628.193628.195210.705210.70 七七配套设施费配套设施费8268.108268.106702.546702.54 八八开发间接

20、费开发间接费4643.044643.047643.137643.13 项目总投资项目总投资98518.3998518.39133169.38133169.38 万科房地产成本构成 序 号 成本项目 中海住宅单价 （元/M2） 万科住宅单价 （元/M2） 万科-中海 一一土地获得价款（大市政配套费）土地获得价款（大市政配套费）232923292382238253 二二开发前期准备费开发前期准备费14814816416416 三三主体建筑工程费主体建筑工程费1340134015501550210 1 基础工程25629034 2 结构及粗装修760862102 3 门窗工程12413512 4 公

21、共部位装修 19925960 5 室内装修0.872.552 四四主体安装工程费主体安装工程费26426428228218 五五社区管网工程费社区管网工程费143143140140-3 六六园林环境费园林环境费21921924724728 七七配套设施费配套设施费498498317317-181-181 八八开发间接费开发间接费28028036236282 项目总投资项目总投资5462.395462.3958125812350 光明与赛纳丽舍单价对比光明与赛纳丽舍单价对比 万科房地产成本构成 六、天津万科项目与顺驰成本对比六、天津万科项目与顺驰成本对比 万科房地产成本构成 一、顺驰项目简介指标

22、：一、顺驰项目简介指标： 万科房地产成本构成 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 单位：元/M2 顺驰土地费用：顺驰土地费用： 万科房地产成本构成 顺驰万科 830773 加权平均 结论：顺驰在 土地获得成本 上并不占优势 单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科土地费用：万科土地费用： 万科房地产成本构成 单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环

23、境成本环境成本 顺驰前期费用：顺驰前期费用： 万科房地产成本构成 单位：元/M2 顺驰万科 160177 加权平均 前期成本有差异？ 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科前期费用：万科前期费用： 万科房地产成本构成 1-11-1、顺驰设计费用：、顺驰设计费用： 单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 1-21-2、设计费用对比：、设计费用对比： 单位：元/M2 顺驰住宅设计费约在30-40元之间， 万

24、科的设计费约合70元/M2 分析原因： 1、多请国外设计公司； 2、重复、修改设计、无效设计成本较高； 3、需设计项目过多 常规：概念设计、方案设计、环境设计 其它：人防设计、照明设计、样板房装修、 配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 2-12-1、人防费用：、人防费用：单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 2-22-2、人防费用对比：、人防费

25、用对比： 单位：元/M2 顺驰人防费用： （1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用， （2）建地下车库项目较多，导致人防费较高 结论： 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间， 天津万科可在此方面加强协调力度。 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 3-13-1、小配套费用：、小配套费用： 单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 3-23-2、小配套费用对比：、小配套费用对比： 单

26、位：元/M2 顺驰小配套费用： 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用， 近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免 结论： 随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市 内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协 调空间。 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 顺驰主体成本：顺驰主体成本： 单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 单位：元/M2 顺驰万科 11531329 简单算术平均 结

27、论：万科建 安成本较高 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科主体成本：万科主体成本： 万科房地产成本构成 顺驰区内配套成本：顺驰区内配套成本： 单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 单位：元/M2 顺驰万科 247408 简单算术平均 区内配套成本 差异很大？ 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科区内配套成本：万科区

28、内配套成本： 万科房地产成本构成 1-11-1供热：供热：单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 1-21-2、供热费用对比：、供热费用对比： 单位：元/M2 顺驰供热费用： （1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等； 而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未 交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元 之间，在此收费项目上，明显有成本优势。 （2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之 间，而顺驰此项成本 平均只有22元/M2，也具有 成本优势。 （3）没有

29、单独的热力入口装置 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 2-12-1、气源基金：、气源基金：单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 2-22-2、气源基金对比：、气源基金对比： 单位：元/M2 此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从 未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支 出了10元/M2，有成本优势。 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主

30、体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 3-13-1、智能化：、智能化：单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 3-23-2、万科智能化：、万科智能化： 单位：元/M2 顺驰万科 1719 加权平均 成本相当 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 顺驰环境成本：顺驰环境成本：单位：元/M2 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体

31、成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 万科环境成本：万科环境成本： 单位：元/M2 顺驰万科 71179 加权平均 环境成本差异 很大？ 各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本 万科房地产成本构成 顺驰销售费用单位成本：顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2 万科房地产成本构成 销售成本对比：销售成本对比： 单位：元/M2 按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83 元元。而天津万科销售成本一般为售价的售价的2.5-3%，在 此科目上，顺驰公司有一定的优势。 万科房地产成本构成 顺驰开发单位成本：顺驰开发单位成本：单位：元/M2 万科房地产成本构成 万科开发成本：万科开发成本： 单位：元/M2 顺驰万科 26253141 简单算术平均 开